تعریف دستور تخلیه ملک مشاع و بیان زوایای مختلف این مفهوم حقوقی، نیازمند این است که ابتدا با ملک مشاع و مختصات آن آشنا شوید. همان‌طور که در مقالات پیشین مجله حقوقی وکیل‌باشی راجع به ملک مشاع گفتیم، اگر ملکی بین دو یا چند نفر مشترک بوده و دارای چند مالک باشد، به آن مشاع گفته می‌شود. ازاین‌رو، مالکان در مال مشاع، شرکای در آن مال هم به‌حساب می‌آیند و هر شریک به نسبت سهم خود در کل ملک مالکیت دارد.
این مالکیت به نحوی است که مطابق ماده 581 قانون مدنی، هر شریک می‌تواند سهم خودش را بفروشد یا نسبت به آن وصیت کند؛ اما هرنوع تصرف در سهم بایستی با کسب اجازه از سایر شرکا انجام شود. به عبارت‌دیگر، اگر یکی از مالکان سهم خودش را بفروشد، از نظر قانونی مشکلی نخواهد داشت؛ ولی برای تحویل آن به خریدار باید اجازه سایر مالکان را به دست آورد. درغیراین‌صورت، تصرفات او در آن مال، غیرمجاز خواهد بود.
منظور از دستور تخلیه ملک مشاع چیست؟
دستور تخلیه ملک مشاع زمانی صادر می‌شود که چند مالک، یک ملک مشترک (مشاع) را اجاره داده‌اند و مستأجر پس از پایان قرارداد از تخلیه آن خودداری می‌کند.
در این شرایط، مالکان می‌توانند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست دستور تخلیه را از دادگاه درخواست نمایند.
طبق مواد ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، اگر مستأجر پس از پایان مدت قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند، مالکان می‌توانند از شورای حل اختلاف درخواست کنند تا با صدور دستور تخلیه، مستأجر را ملزم به خروج از ملک نمایند.
گرفتن دستور تخلیه ملک مشاع، به دلیل تعدد مالکان و شرایط حاکم بر املاک مشاع، پیچیدگی‌های زیادی دارد.
هرچند در ادامه شرایط دریافت دستور تخلیه را بیان می‌کنیم؛ اما بهتر است بدانید که حتماً در این مسیر باید با یک وکیل ماهر مشورت کنید. بر همین اساس، خدمات مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی در وکیل‌باشی، همواره برای شما عزیزان مهیا است.
شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک مشاع چگونه است؟
برای دریافت دستور تخلیه ملک مشاع، شرایط خاصی وجود دارد که در مواد ۲، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به آن‌ها اشاره شده است. این شرایط به شرح زیر هستند:
- تنظیم قرارداد به صورت کتبی و در دو نسخه
- امضای قرارداد توسط دو شاهد
- پایان مدت قرارداد اجاره
- استرداد ودیعه یا قرض‌الحسنه
- موافقت همه مالکان یا وکالت از آن‌ها
- ثبت درخواست در شورای حل اختلاف
- اجرای دستور تخلیه
بیشتر بخوانید: چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟
تنظیم قرارداد به صورت کتبی و در دو نسخه
قرارداد اجاره باید در دو نسخه و به صورت کتبی تنظیم شده باشد؛ بنابراین قراردادهای شفاهی نمی‌توانند دستور تخلیه فوری ملک مشاع را اخذ نمایند.
امضای قرارداد توسط دو شاهد
نه تنها باید به امضای موجر و مستأجر برسد، بلکه باید توسط دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین نیز تأیید و امضا شود.
پایان مدت قرارداد اجاره
مدت زمان قرارداد باید به پایان رسیده باشد. اگر مستأجر پس از پایان قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند، مالکان می‌توانند در دادگاه درخواست تخلیه ملک را مطرح کنند.
استرداد ودیعه یا قرض‌الحسنه
مالکان ملک مشاع که در اینجا چند موجر هستند، بایستی مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه (همان پول پیش اجاره در زبان عامیانه) را به مستأجر بپردازند یا آن را نزد دادگستری به امانت بگذراند.
موافقت همه مالکان یا وکالت از آن‌ها
اگر ملک مشاع چند مالک دارد، همه مالکان باید درخواست تخلیه را امضا کنند یا یکی از آن‌ها وکالت سایرین را داشته باشد.
ثبت درخواست در شورای حل اختلاف
مالکان باید به شورای حل اختلاف محل ملک مراجعه کرده و درخواست تخلیه را ثبت کنند.
شورای حل اختلاف پس از بررسی مدارک و دلایل، در صورت احراز شرایط، دستور تخلیه را صادر می‌کند.
اجرای دستور تخلیه
در قراردادهای رسمی، تخلیه ملک ظرف یک هفته توسط واحدهای اجرای ثبت انجام می‌شود.
در قراردادهای عادی، پس از صدور دستور از طرف مقام قضایی، تخلیه توسط مأموران قضایی انجام می‌شود. توجه داشته باشید که قرارداد اجاره باید بر اساس قوانین سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، زیرا قراردادهای اجاره مربوط به سال ۱۳۵۶ تحت این قانون قرار نمی‌گیرند.
بیشتر بخوانید: تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه
چه مدارکی مورد نیاز برای صدور حکم تخلیه ملک مشاع است؟
برای صدور حکم تخلیه ملک مشاع، اخذ گواهی عدم افراز ضروری است. این گواهی، یک سند رسمی است که نشان میدهد ملک مشاع قابل تقسیم میان مالکان نیست. برای صدور حکم تخلیه، علاوه بر گواهی عدم افراز، مدارک زیر باید تهیه و به مراجع ذی‌صلاح ارائه گردد:
- مدارک شناسایی مالکان یا خواهان
- سند مالکیت ملک مشاع
- تکمیل فرم دادخواست
- قرارداد و اجاره‌نامه ملک مشاع
- رسید بازگرداندن ودیعه به مستاجر
- فیش واریز هزینه دادرسی
این مدارک و مراحل تضمین می‌کنند که روند قانونی تخلیه ملک مشاع به درستی و طبق مقررات انجام شود.
برای دریافت دستور تخلیه ملک به کجا مراجعه کنیم؟
اگر مالک و موجر یک ملک مشاع هستید و می‌خواهید درخواستی مبنی بر دستور تخلیه فوری ملک مشاع ارائه دهید، بر اساس نوع قرارداد اجاره تنظیم شده باید به یکی از مراجع زیر رجوع کنید:
- اگر قرارداد اجاره شما عادی باشد و در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد، ابتدا باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید. در این شرایط، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست شما خواهد بود. به عنوان مثال، اگر ملک مشاع در شهر اصفهان واقع شده باشد، باید درخواست خود را به شورای حل اختلاف اصفهان ارائه دهید.
- چنانچه قرارداد اجاره، در دفترخانه به ثبت رسیده باشد و اصطلاحاً سند رسمی باشد، موجر باید به همان دفترخانه‌ای که اجاره در آن ثبت شده مراجعه کند.
در این راستا، ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 اشاره می‌کند که مراتب صدور دستور تخلیه و اجرای آن ظرف یک هفته انجام خواهد شد.
چه نکاتی در تنظیم دادخواست تخلیه ملک مشاع باید رعایت شود؟
پیش از اقدام حقوقی برای تخلیه ملک مشاع، تنظیم صحیح دادخواست ضروری است. در این فرآیند، رعایت نکات مهمی الزامی است که به دقت و صحت دادخواست کمک می‌کند:
- اطلاعات دقیق مالکین و مستاجر (خوانده)
- صراحت و وضوح در متن دادخواست
- جزئیات مربوط به تخلیه
- ارائه مدارک و مستندات معتبر
اطلاعات دقیق مالکین و مستأجر (خوانده)
تمامی اطلاعات مالکین ملک مشاع و مستأجر باید به طور دقیق و با جزئیات در دادخواست ذکر شود.
صراحت و وضوح در متن دادخواست
دادخواست باید به صورت شفاف و مختصر تنظیم شود و در آن به وضوح بیان گردد که خواهان درخواست تخلیه ملک را دارد. جزئیات مربوط به تخلیه، حتما باید در متن دادخواست ذکر شود؛ مانند مهلت زمانی تخلیه، توضیح مراحل فرآیند تخلیه و نکات مرتبط با جریان تخلیه باید به روشنی در دادخواست آورده شود.
ارائه مدارک و مستندات معتبر
برای اثبات ادعای خواهان، ضمیمه کردن مدارک معتبر و مستندات مرتبط به دادخواست الزامی است تا به مرجع قضایی ارائه شود.
با رعایت این نکات، احتمال موفقیت در پیگیری حقوقی و تخلیه ملک را افزایش دهید.
و اما جمع بندی مطلب
در این نوشته از وکیل‌باشی به راهکاری قانونی به نام «دستور تخلیه ملک مشاع» پرداخته و جزئیات حقوقی آن را شرح دادیم. در این راستا، بیان کردیم که دستور تخلیه یک امر فوری است و ظرف یک هفته از ارائه درخواست موجران ملک مشاع، صادر و اجرا خواهد شد. همان‌طور که در مقاله خواندید، اخذ این دستور شرایط خاصی دارد و در صورت عدم وجود این شرایط، راهی جز تنظیم دادخواست تخلیه ید ملک مشاع باقی نمی‌ماند.
در نهایت، چنانچه سؤال یا ابهامی راجع به هر یک از موارد گفته شده دارید، آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. وکلای تیم وکیل‌باشی دراسرع‌وقت پاسخگوی شما عزیزان هستند.
ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی
یک پاسخ