قرارداد اجاره مغازه یکی از رایجترین انواع قراردادها در حوزه روابط مالک و مستأجر است که در آن، مستأجر با پرداخت اجارهبها، حق استفاده از ملک تجاری را بهدست میآورد. با این حال، در برخی موارد، شرایطی پیش میآید که یکی از طرفین، بهویژه مستأجر، خواهان فسخ قرارداد میشود.
فسخ قرارداد اجاره مغازه به دلیل لازم بودن این نوع قرارداد به آسانی امکانپذیر نیست و تنها در شرایط مشخصی که در قانون یا توافق اولیه ذکر شدهاند، قابل انجام است. از جمله این شرایط میتوان به عدم تحویل مغازه در زمان مقرر یا بروز نقصهایی در ملک که استفاده از آن را غیرممکن میسازد، اشاره کرد. در این مقاله به بررسی شرایط و موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستأجر میپردازیم.
در چه مواردی موجر میتواند قرارداد اجاره مغازه را فسخ کند؟
قرارداد اجاره مغازه به عنوان یک قرارداد لازم، به گونهای تنظیم میشود که طرفین ملزم به رعایت مفاد آن هستند. با این حال، قانون و شرایط قرارداد در برخی موارد به موجر اجازه میدهد تا قرارداد را فسخ کند. از جمله مهمترین این موارد میتوان به تخلف مستأجر از پرداخت اجارهبها و استفاده غیرمجاز از ملک اشاره کرد که در ادامه بررسی میشوند.
تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها
یکی از تعهدات اصلی مستأجر در قرارداد اجاره، پرداخت بهموقع اجارهبها است. اگر مستأجر از این تعهد تخطی کند و اجارهبها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت، مشروط بر اینکه این حق در قرارداد یا قانون به صراحت قید شده باشد.
علاوه بر این، اگر مستأجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشته باشد و برخلاف این شرط، ملک را به شخص دیگری واگذار کند، موجر نیز میتواند قرارداد را فسخ کند. این موضوع به ویژه در مواردی که عدم پرداخت اجارهبها یا انتقال غیرقانونی، حقوق موجر را به خطر اندازد، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
استفاده غیرمجاز مستاجر از ملک
یکی دیگر از دلایلی که میتواند به موجر حق فسخ بدهد، استفاده مستأجر از ملک برای اموری است که در قرارداد اجاره قید نشده است. به عنوان مثال، اگر مغازه بهعنوان محل فروش مواد غذایی اجاره داده شود اما مستأجر از آن برای فعالیتهای غیرمرتبط مانند انبارداری یا استفادههای غیرقانونی بهره ببرد، موجر میتواند با استناد به تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، قرارداد را فسخ کند. چنین مواردی معمولاً برای حفظ حقوق مالک و جلوگیری از هرگونه آسیب به ملک یا اعتبار آن، از اهمیت ویژهای برخوردار هستند.
در مجموع، تخلف از پرداخت اجارهبها و استفاده غیرمجاز از ملک از مهمترین مواردی هستند که به موجر این امکان را میدهند تا برای حفظ حقوق خود، قرارداد اجاره مغازه را فسخ کند.
در چه مواردی مستاجر میتواند قرارداد اجاره مغازه را فسخ کند؟
قرارداد اجاره مغازه بهعنوان یک قرارداد لازم، اصولاً قابل فسخ نیست، مگر در مواردی که قانون یا مفاد قرارداد به صراحت این حق را برای مستأجر تعیین کرده باشد. این موارد معمولاً در شرایطی رخ میدهد که موجر نتواند به تعهدات خود عمل کند یا ملک دچار مشکلات اساسی شود. در ادامه به مهمترین مواردی که مستأجر میتواند قرارداد اجاره مغازه را فسخ کند، میپردازیم.
تخلف موجر از انجام تعهدات نظیر تعمیرات اساسی
موجر بر اساس قانون موظف است تعمیرات اساسی ملک را که برای استفاده عادی از مغازه ضروری است، انجام دهد. اگر موجر از این تعهد خودداری کند و این امر موجب اختلال در استفاده مستأجر از ملک شود، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. بهعنوان مثال، خرابی سیستم برقکشی یا نقص در سیستم آب و فاضلاب که عملکرد عادی مغازه را مختل کند.
وجود عیب و ایراد اساسی در مغازه
اگر مغازه دارای عیوب اساسی باشد که استفاده معمول و مورد انتظار از آن را غیرممکن یا بسیار دشوار کند، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. این عیوب ممکن است در ساختار ملک، امکانات ضروری یا شرایط محیطی آن وجود داشته باشد و در زمان عقد قرارداد، مستأجر از آنها بیاطلاع بوده باشد.
تخریب و تلف کل یا جزیی از ملک
در صورتی که ملک تجاری بهطور کامل یا جزئی تخریب شود و امکان استفاده از آن دیگر وجود نداشته باشد، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، آسیبهای جدی ناشی از بلایای طبیعی یا حوادثی مانند آتشسوزی ممکن است به مستأجر این حق را بدهد.
عدم تحویل ملک در موعد مقرر
اگر موجر نتواند ملک را در زمان تعیینشده در قرارداد تحویل دهد و این تأخیر موجب ضرر و زیان برای مستأجر شود، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. تحویل بهموقع ملک یکی از تعهدات اصلی موجر است و عدم انجام آن نقض جدی قرارداد محسوب میشود.
عدم تطبیق شرایط مغازه با شرایط توافقشده
در صورتی که شرایط واقعی مغازه با آنچه در قرارداد ذکر شده است، تفاوت داشته باشد و این تفاوت باعث کاهش ارزش یا کاربری ملک شود، مستأجر میتواند قرارداد را فسخ کند. برای مثال، اگر مساحت، امکانات یا موقعیت مغازه با شرایط توافقشده مطابقت نداشته باشد، این امر میتواند مستأجر را از ادامه قرارداد منصرف کند.
در مجموع، حق فسخ قرارداد اجاره مغازه برای مستأجر در مواردی که موجر به تعهدات خود عمل نکند یا مشکلات جدی در ملک وجود داشته باشد، قابل استناد است. این موارد با هدف حفظ حقوق مستأجر و جلوگیری از ضرر و زیان وی در قانون پیشبینی شدهاند.
فسخ قرارداد اجاره مغازه چه مراحلی دارد؟
فسخ قرارداد اجاره ملک از قواعد مشابهی تبعیت میکند و یکی از مسائل حقوقی پیچیدهای است که نیاز به آگاهی کامل از قوانین و رعایت مراحل قانونی دارد. چه مستأجر بخواهد قرارداد را فسخ کند و چه موجر، هر دو طرف باید اقداماتی مشخص و مطابق قانون انجام دهند تا روند فسخ بهدرستی پیش برود. در ادامه به مراحل کلی فسخ قرارداد اجاره مغازه میپردازیم:
اعلام کتبی به طرف مقابل
اولین گام در فسخ قرارداد اجاره، تنظیم اظهارنامه و اعلام کتبی این تصمیم به طرف مقابل است.
مستأجر: اگر مستأجر قصد فسخ قرارداد را دارد باید از طریق ارسال اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره، موجر را مطلع کند و دلایل فسخ را بهوضوح شرح دهد.
موجر: موجر نیز در صورت تصمیم به فسخ باید مستأجر را بهصورت رسمی آگاه کرده و به او مهلتی برای تخلیه ملک بدهد.
مراجعه به مراجع قضایی در صورت بروز اختلاف
در صورتی که طرف مقابل با فسخ قرارداد موافقت نکند، گام بعدی مراجعه به دادگاه و طرح دعوی است.
برای مستأجر: مستأجر میتواند بعد از اعلام کتبی به موجر، درخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه دهد. دادگاه پس از بررسی دلایل و مدارک، در مورد قانونی بودن فسخ تصمیمگیری میکند.
برای موجر: اگر مستأجر پس از اتمام مهلت تعیینشده ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای تایید فسخ و دستور تخلیه ملک را مطرح کند.
تخلیه و تحویل ملک
پس از تایید فسخ قرارداد، مستأجر موظف است ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد. در غیر این صورت، موجر میتواند اجرتالمثل ایام تصرف ملک را مطالبه کند.
ثبت فسخ قرارداد در سامانه املاک (در صورت نیاز)
در صورتی که قرارداد اجاره در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده باشد، فسخ آن نیز باید در همین سامانه انجام شود. مراحل فسخ اجاره در سامانه املاک شامل موارد زیر است:
- ورود به سامانه با اطلاعات کاربری.
- یافتن قرارداد اجاره با استفاده از کد رهگیری یا سایر اطلاعات.
- ثبت درخواست فسخ و تکمیل فرم مربوطه با ذکر دلایل فسخ.
- ارسال درخواست و تایید نهایی توسط سامانه.
فسخ قرارداد اجاره، چه از سوی موجر و چه مستأجر باید با دلیل موجه و مستندات قانونی انجام شود. بهتر است قبل از هر اقدام با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از حقوق خود آگاه شوید و مراحل قانونی را بهدرستی طی کنید. توافق طرفین برای فسخ نیز یکی از سادهترین روشهای پایان دادن به قرارداد است که نیازی به مراجعه به دادگاه ندارد.
رعایت این مراحل میتواند روند فسخ قرارداد اجاره مغازه را تسهیل کرده و از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری کند.
فسخ قرارداد اجاره مغازه توافقی چگونه است؟
فسخ قرارداد اجاره مغازه بهصورت توافقی زمانی رخ میدهد که دو طرف (موجر و مستأجر) با رضایت یکدیگر تصمیم به پایان دادن به قرارداد بگیرند. این فرایند به دو شکل اصلی انجام میشود:
- اقاله یا تفاسخ: در این روش، طرفین پس از انعقاد قرارداد با توافق متقابل قرارداد را منحل میکنند. این توافق باید شامل قصد و رضایت هر دو طرف باشد و موضوع قرارداد نیز بهطور دقیق مشخص گردد. همچنین، طرفین باید از نظر قانونی اهلیت داشته باشند تا این توافق معتبر باشد.
- خیار شرط: این روش زمانی کاربرد دارد که در زمان تنظیم قرارداد اصلی، حق فسخ در بازه زمانی مشخصی برای یکی از طرفین یا شخص ثالثی تعیین شده باشد. این شرط باید بهصورت مکتوب و در متن قرارداد ذکر شود.
فسخ قرارداد اجاره مغازه بهصورت توافقی میتواند بدون هزینه خاصی انجام شود، مگر اینکه در قرارداد اصلی شرط جریمه یا ضرر و زیان ذکر شده باشد. برای پیشگیری از مشکلات احتمالی، توصیه میشود فسخ توافقی در قالب یک سند رسمی تنظیم شده و امضای طرفین بههمراه تاریخ قید گردد.
مطالعه بیشتر: چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟
یادداشت پایانی
فسخ قرارداد اجاره مغازه یکی از موضوعات مهم در حقوق قراردادها است که آگاهی از اصول و مراحل آن برای موجر و مستأجر ضروری است. این فرآیند، چه به صورت توافقی و چه به دلیل تخلفات یا شرایط قانونی، نیازمند دقت، مستندسازی صحیح و رعایت قوانین مربوطه است.
موجر و مستأجر باید با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود، از بروز اختلافات جلوگیری کنند و در صورت نیاز به فسخ، مراحل آن را طبق قانون و با کمک مشاور حقوقی پیگیری نمایند. توافق و حسن نیت طرفین میتواند از پیچیدگیهای حقوقی و هزینههای اضافی جلوگیری کند. همچنین، استفاده از مشاوره حرفهای در موارد خاص مانند ثبت فسخ در سامانههای رسمی یا تنظیم سند توافقی باعث افزایش اطمینان و کاهش ریسکها میشود.
در نهایت، رعایت اصول اخلاقی و شفافیت در روابط قراردادی، پایهای برای اعتماد و همکاری سازنده است. این رویکرد، نه تنها از مشکلات حقوقی جلوگیری میکند بلکه شرایطی را فراهم میآورد که موجر و مستأجر بتوانند در آینده نیز همکاریهای مثبتی داشته باشند.