قراردادهای شفاهی در حقوق ایران بهطور کلی معتبر هستند، مگر اینکه قانون برای برخی از آنها الزامی برای کتبی بودن تعیین کرده باشد. قرارداد اجاره نیز از این قاعده مستثنی نبوده و ممکن است به صورت شفاهی میان موجر و مستاجر منعقد شود. با این حال، اثبات قراردادهای شفاهی در دادگاه ممکن است چالشبرانگیز باشد. در این مقاله به روشهای مختلف اثبات قرارداد اجاره شفاهی و راهکارهای قانونی برای اثبات صحت این نوع قراردادها پرداخته خواهد شد.
معایب نداشتن قرارداد اجاره کتبی چیست؟
نداشتن قرارداد کتبی در مسائل حقوقی به ویژه در قراردادهای اجاره میتواند مشکلات زیادی برای طرفین ایجاد کند. این مشکلات میتواند در آینده به چالشهای جدی در دادگاهها منجر شود. در ادامه به برخی از معایب عدم تنظیم قرارداد کتبی اجاره پرداخته میشود:
مشکل در اثبات ادعا در دادگاه
در صورتی که قرارداد اجاره مسکن به صورت شفاهی تنظیم شده باشد، اثبات صحت آن در دادگاه بسیار دشوار خواهد بود. به دلیل عدم وجود مستندات مکتوب، خواهان (فردی که دعوی را مطرح میکند) نمیتواند مدارک معتبر و مستدلی برای اثبات ادعای خود ارائه دهد. این موضوع باعث میشود روند دادرسی به کندی پیش رفته و نتیجه دلخواه ممکن است به دست نیاید.
تخلیه نکردن مستاجر
یکی از مشکلات رایج در قراردادهای شفاهی اجاره، عدم توانایی موجر در انجام فرآیند تخلیه ملک است. اگر مستاجر به دلایلی از تخلیه ملک خودداری کند و قرارداد مکتوبی وجود نداشته باشد، اثبات این که توافقات اولیه برای تخلیه بهطور صحیح انجام شده، به مشکل میخورد. در نتیجه، موجر برای اخذ حکم تخلیه ممکن است با چالشهای زیادی مواجه شود که در مقاله عدم تخلیه مستاجر بعد از قرارداد به آن پرداختهایم.
درخواست تخلیه زودتر از موعد توسط موجر
در برخی موارد، ممکن است موجر بخواهد که مستاجر ملک را زودتر از موعد توافقشده تخلیه کند. در صورتی که قراردادی کتبی وجود نداشته باشد، مستاجر میتواند ادعا کند که چنین توافقی وجود نداشته است و نمیتوان او را مجبور به تخلیه قبل از موعد مقرر کرد. این امر میتواند منجر به بروز اختلافات طولانی و پیچیده بین طرفین شود.
بیشتر بخوانید: چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟
اجاره دادن ملک به دیگری توسط مستاجر
در صورتی که قرارداد اجاره شفاهی باشد، ممکن است مستاجر بدون اطلاع و موافقت موجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. این امر میتواند موجب بروز مشکلات قانونی و اختلافات بین موجر و مستاجر شود. در قرارداد کتبی، معمولاً شرایط اجاره به دیگران به وضوح ذکر میشود و از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری میکند.
عدم اطمینان از مفاد قرارداد
بدون وجود یک قرارداد کتبی، طرفین از مفاد دقیق قرارداد و تعهدات خود اطمینان نخواهند داشت. این مسئله میتواند منجر به بروز سوء تفاهمها و اختلافات بین موجر و مستاجر شود، زیرا هر یک ممکن است برداشت متفاوتی از توافقات داشته باشند. قرارداد کتبی وضوح بیشتری به شرایط قرارداد میدهد و از بروز این مشکلات جلوگیری میکند.
به طور کلی، تنظیم قرارداد اجاره به صورت کتبی نه تنها به وضوح تعهدات طرفین کمک میکند بلکه از بروز مشکلات قانونی و حقوقی در آینده جلوگیری میکند. بنابراین، برای حفظ حقوق خود و جلوگیری از اختلافات احتمالی، توصیه میشود که تمامی قراردادها به صورت کتبی تنظیم شوند.
تعریف قرارداد اجاره شفاهی
قرارداد شفاهی به معنای توافقی است که بین طرفین از طریق الفاظ و بدون نیاز به نوشتار رسمی انجام میشود. در این نوع قرارداد، برخلاف قراردادهای کتبی، هیچ سند مکتوبی وجود ندارد که جزئیات توافقات طرفین را بهطور رسمی ثبت کند. با این حال، بر اساس ماده 10 قانون مدنی ایران، قراردادهای خصوصی به شرطی که مخالف صریح قانون نباشند، برای طرفین معتبر و لازمالاجرا خواهند بود. این بدان معناست که از نظر قانونی، قراردادهای شفاهی نیز همانند قراردادهای کتبی از اعتبار برخوردارند و در صورت بروز اختلاف، میتوانند مورد استناد قرار گیرند.
با وجود این، اثبات قراردادهای شفاهی در محاکم قضایی ممکن است چالشبرانگیز باشد، چرا که مستندات مکتوبی وجود ندارد که جزئیات قرارداد را مشخص کند. بنابراین، در مواردی که طرفین تصمیم به انعقاد قرارداد شفاهی میگیرند، ضروری است که توجه ویژهای به شواهد و مستندات غیرمکتوب مانند شهادت شاهدان یا اعمال طرفین قرارداد داشته باشند تا در صورت بروز اختلاف، بتوانند از حقوق خود دفاع کنند.
از این رو، در حالی که قراردادهای شفاهی از لحاظ قانونی دارای اعتبار هستند، توصیه میشود که برای جلوگیری از مشکلات احتمالی در آینده، قراردادها بهویژه در امور مهم و حساس به صورت کتبی تنظیم شوند.
بیشتر بخوانید: مراحل گرفتن دستور تخلیه ملک تجاری
آیا اجاره شفاهی معتبر است؟
بله، اجاره شفاهی نیز طبق ماده 190 قانون مدنی معتبر است، به شرطی که شرایط اساسی صحت قرارداد شامل اهلیت طرفین، قصد و رضایت، معین بودن موضوع و مشروع بودن هدف رعایت شود. با این حال، در عمل اثبات قرارداد اجاره شفاهی در دادگاهها دشوارتر از قرارداد کتبی است، زیرا مستندات مکتوب برای ارائه به دادگاه وجود ندارد. به همین دلیل، برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و ایجاد شفافیت، توصیه میشود که قراردادهای اجاره به صورت کتبی تنظیم شوند.
نحوه اثبات قرارداد اجاره شفاهی چگونه است؟
شاید این سوال در ذهن شما هم به وجود بیاید که اثبات قرارداد اجاره شفاهی به چه صورتی است؟ آیا میتوان این نوع قرارداد را به اثبات رساند؟ در پاسخ به این سوال باید گفت بله. شما از چند روش میتوانید قرارداد شفاهی اجاره را اثبات کنید که عبارتند از:
- اقرار
- شهود
- علم قاضی
- سوگند
اثبات قرارداد شفاهی از طریق اقرار
اقرار به عنوان بالاترین دلیل قانونی شناخته میشود و در صورتی که طرف مقابل در دادگاه به وجود قرارداد شفاهی اقرار کند، نیاز به سایر ادله برای اثبات آن نخواهد بود. در این روش، اگر فرد به صراحت وجود قرارداد شفاهی را تایید کند، این اقرار بهطور قطعی اعتبار قانونی دارد و قرارداد اثبات میشود.
اثبات از طریق شهادت شهود
در این روش، مدعی با دعوت از شهود و ارائه شهادت آنها در دادگاه، میتواند وجود قرارداد شفاهی را ثابت کند. البته در این روش امکان جرح یا زیر سوال بردن صلاحیت شاهدان وجود دارد که ممکن است تاثیرگذار باشد. بنابراین، اهمیت اعتبار و صلاحیت شهود در این فرآیند بسیار بالا است.
اثبات از طریق علم قاضی
اثبات قرارداد شفاهی از طریق علم قاضی یکی از روشهای مهم در حقوق ایران است. طبق قانون، علم قاضی بالاترین دلیل برای اثبات یک ادعا محسوب میشود. در این روش، قاضی با بررسی ادله ارائهشده و اوضاع و احوال موجود در پرونده، به این نتیجه میرسد که قرارداد شفاهی به وقوع پیوسته است. به عبارت دیگر، اگر قاضی با استناد به دلایل غیرمستقیم و شرایط پرونده، به علم قطعی در مورد وجود قرارداد شفاهی دست یابد، این علم میتواند به عنوان دلیلی معتبر برای اثبات قرارداد مورد پذیرش قرار گیرد. بنابراین، در مواردی که اثبات قرارداد شفاهی دشوار باشد، علم قاضی میتواند به عنوان راهحل نهایی برای احراز حقیقت و صدور حکم مناسب عمل کند.
اثبات از طریق سوگند
اثبات قرارداد شفاهی از طریق سوگند زمانی کاربرد دارد که مدعی فاقد ادله مستند دیگری برای اثبات ادعای خود باشد. در این روش، خواهان (مدعی) از دادگاه درخواست میکند که طرف مقابل را به سوگند یادکردن دعوت کند. اگر خوانده (طرف مقابل) سوگند بخورد که ادعای خواهان نادرست است، دعوا رد میشود. اما اگر خوانده از سوگند دادن خودداری کند یا سوگند ندهد، دادگاه به نفع خواهان حکم صادر کرده و قرارداد شفاهی اثبات میشود. این روش بهویژه در مواردی که هیچگونه مدرک مکتوب یا شاهدی برای اثبات قرارداد وجود نداشته باشد، بهعنوان آخرین گزینه برای اثبات ادعا مورد استفاده قرار میگیرد.
نحوه فسخ قرارداد اجاره شفاهی
فسخ قرارداد اجاره شفاهی میتواند با چالشهای زیادی همراه باشد، زیرا این نوع قرارداد به دلیل عدم ثبت کتبی، مستندات قانونی لازم را ندارد و اثبات آن در دعاوی حقوقی دشوار است. در صورتی که طرفین قرارداد اجاره شفاهی بخواهند آن را فسخ کنند، برای انجام این کار باید به شرایط خاصی توجه کنند که در قراردادهای کتبی بهطور واضح بیان شده است.
اگر قرارداد اجاره شفاهی باشد، شرایط فسخ آن بهطور کلی از پیش تعیین نشده و به راحتی نمیتوان آن را فسخ کرد. در این صورت، تنها راه برای فسخ قرارداد، اثبات آن از طریق شواهد، شهادت شاهدان یا ارائه مدارک مستند است. اگر هیچ یک از این شواهد وجود نداشته باشد، طرفین برای فسخ قرارداد باید به توافق جدیدی برسند، که این کار را با مشکلات زیادی روبهرو میکند.
یکی از مسائل عمده در قرارداد اجاره شفاهی، امکان دریافت خسارت در صورت تاخیر در تخلیه ملک است. در قراردادهای مکتوب، مالک میتواند خسارت ناشی از تاخیر تخلیه را از مبلغ رهن کسر کند اما در قرارداد شفاهی به دلیل عدم وجود سند کتبی، چنین امکانی برای مالک وجود ندارد و دست او بسته است. به طور کلی فسخ قرارداد شفاهی از سوی مستاجر و موجر به شرح زیر است:
فسخ قرارداد اجاره شفاهی توسط موجر
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر میتواند به دلایل مختلفی صورت گیرد که در ادامه به برخی از مهمترین دلایل اشاره میکنیم:
- تاخیر در پرداخت اجاره بها: یکی از رایجترین دلایل فسخ قرارداد اجاره، تاخیر طولانی مدت مستاجر در پرداخت اجاره بها است. اگر مستاجر نتواند به موقع اجارهبها را پرداخت کند و از این طریق موجب ضرر و زیان موجر شود، او میتواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.
- آسیب به ملک: در صورتی که مستاجر به ملک اجارهای آسیب جدی و غیرقابل جبران وارد کند، موجر این حق را دارد که قرارداد را فسخ کرده و از مستاجر خسارت دریافت کند. این آسیب میتواند شامل آسیبهای فیزیکی به ساختمان، وسایل یا تجهیزات ملک باشد که باعث کاهش ارزش آن شود.
- عدم رعایت شرایط قرارداد: در برخی موارد، ممکن است مستاجر به شرایط خاص قید شده در قرارداد عمل نکند. مثلاً اگر اجارهنامه بهطور صریح قید کرده باشد که مستاجر باید مجرد باشد، اما بعد از مدتی مشخص شود که او متأهل است، موجر میتواند قرارداد را فسخ کند.
- وجود حق فسخ در قرارداد: در برخی از قراردادهای اجاره، بهطور مشخص حق فسخ برای موجر قید شده است. این شرایط به موجر این اجازه را میدهد که در صورت بروز مشکلات خاص یا نقض شرایط قرارداد، اقدام به فسخ آن نماید.
موجر باید برای فسخ قرارداد اجاره دلایل قانونی و معتبر داشته باشد تا در صورت بروز اختلافات، بتواند حقوق خود را بهدرستی پیگیری کند. برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، پیشنهاد میشود که تمامی شرایط و الزامات قرارداد بهوضوح در قرارداد مکتوب ذکر شده و طرفین به آنها پایبند باشند.
فسخ قرارداد اجاره شفاهی توسط مستاجر
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر نیز میتواند بر اساس دلایل مختلفی صورت گیرد که در ادامه به برخی از مهمترین دلایل اشاره میشود:
- عدم تطابق ملک با شرایط قرارداد: اگر ملک اجارهای شرایط مندرج در قرارداد را نداشته باشد، مانند مواردی که در قرارداد مشخص شده است، مستاجر این حق را دارد که قرارداد را قبل از موعد مقرر فسخ کند.
- تحویل ملک غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده: اگر ملکی که به مستاجر تحویل داده شده با آنچه که در قرارداد ذکر شده، تفاوت داشته باشد، مستاجر میتواند درخواست فسخ قرارداد را داشته باشد. این تفاوتها ممکن است شامل موقعیت، مساحت یا ویژگیهای ملک باشد.
- عیب غیرقابل جبران ملک: اگر ملک اجارهای دارای عیب غیرقابل جبران باشد که استفاده از آن را برای مستاجر غیرممکن کند، بهطور مثال خرابی اساسی در تأسیسات یا زیرساختهای ملک، مستاجر حق دارد که قرارداد را فسخ کند. در صورتی که امکان تعمیر و ترمیم وجود نداشته باشد، مستاجر میتواند باطل شدن قرارداد را درخواست کند.
- عدم انجام تعهدات مالک: در صورتی که مالک به تعمیر و ترمیم قسمتی از ملک یا کل آن تعهد داده باشد و از انجام تعهدات خود سرباز زند، مستاجر این حق را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند. این امر بهویژه در مواردی که ملک به تعمیرات اساسی نیاز دارد، مطرح میشود.
- وجود حق فسخ در قرارداد: در برخی از قراردادهای اجاره، بهطور صریح حق فسخ برای مستاجر ذکر شده است. در این صورت، مستاجر میتواند در صورت بروز مشکلات خاص، بدون نیاز به دلیل خاصی قرارداد را فسخ کند.
نحوه تمدید قرارداد اجاره شفاهی
تمدید قرارداد اجاره شفاهی معمولاً به دلیل عدم وجود سند کتبی، ممکن است پیچیدهتر از قراردادهای کتبی باشد. با این حال، در صورتی که هر دو طرف یعنی موجر و مستاجر بر ادامه اجاره توافق کنند، تمدید قرارداد ممکن است. برای تمدید این نوع قرارداد، چند روش وجود دارد:
توافق شفاهی مجدد
اولین و سادهترین روش، توافق شفاهی مجدد است. در این صورت، طرفین در خصوص ادامه مدت اجاره، مبلغ اجاره و سایر شرایط توافق میکنند و قرارداد بهصورت شفاهی تمدید میشود. این روش نیاز به هیچ گونه سند کتبی ندارد و بهطور کامل به توافق طرفین بستگی دارد.
توافق ضمنی دو طرف
روش دیگری که ممکن است در عمل اتفاق بیفتد، عملکرد طرفین بهعنوان تمدید قرارداد است. به این صورت که اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان در ملک بماند و مالک نیز اجازه دهد، این اقدام بهعنوان تمدید قرارداد اجاره شفاهی تلقی میشود. این روند بهطور ضمنی توافق دو طرف را نشان میدهد.
در برخی موارد، برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم در آینده، طرفین میتوانند تصمیم بگیرند که توافقات خود را بهصورت کتبی ثبت کنند. این امر بهویژه زمانی مفید است که طرفین بخواهند شرایط تمدید را بهطور دقیقتر مشخص کنند.
در نهایت، اگر اختلافی در خصوص تمدید قرارداد اجاره شفاهی ایجاد شود، ممکن است امارات و شرایط موجود مانند رفتار طرفین، شواهد و مدارک غیررسمی، بهعنوان دلیل برای تمدید قرارداد در نظر گرفته شوند.
بیشتر بخوانید: پشت نویسی اجاره نامه
یادداشت پایانی
در پایان، با توجه به پیچیدگیهای موجود در قراردادهای اجاره شفاهی توصیه میشود که همیشه برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و سوءتفاهمها، قرارداد اجاره بهصورت کتبی تنظیم شود. هرچند قانون قراردادهای شفاهی را بهعنوان یک توافق معتبر میشناسد اما بدون سند مکتوب، اثبات شرایط و جزئیات قرارداد در صورت بروز اختلافات بهویژه در مورد تمدید، فسخ یا تغییرات آن میتواند دشوار باشد.
ثبت قرارداد کتبی نه تنها از بروز مشکلات قانونی جلوگیری میکند بلکه بهعنوان یک مرجع مستند برای طرفین قرارداد عمل میکند. بنابراین، داشتن قرارداد مکتوب و واضح در زمینه اجاره، از نظر حقوقی امنتر و کارآمدتر خواهد بود و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری میکند.