کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک، یکی از مسائل خطرآفرین است که در زمینه املاک مسکونی، تجاری، زراعی و امثال آن اتفاق می‌افتد. همان‌طور که در مطلب انواع کلاهبرداری ملکی گفتیم، بی‌اطلاعی مردم از قوانین، ساده‌اندیشی و اعتماد بی‌جا نسبت به سایرین، عمده‌ترین دلایل بروز جرم کلاهبرداری محسوب می‌شوند. این در حالی است که کلاهبرداری‌های انجام‌شده در حوزه زمین و مسکن، تعداد قابل‌توجهی از پرونده‌های محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده‌اند.

یکی از شایع‌ترین اشکال کلاهبرداری‌های ملکی، همین جرم کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک است که متأسفانه اغلب افراد هیچ تصویر روشنی از آن در ذهن ندارند. اصلاً برای خیلی از افراد فکرکردن به اینکه می‌شود از طریق رهن دادن یا اجاره دادن یک ملک هم کلاهبرداری کرد؛ محال است!

در همین راستا ما در مجموعه مقالات کلاهبرداری‌های ملکی وکیل‌باشی، انواع جرایم مربوطه را به‌صورت جداگانه بررسی می‌کنیم. در این مقاله هم سیر تا پیاز کلاهبرداری توسط اجاره یا رهن کامل ملک شرح می‌دهیم.

تعریف کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک، جرمی است که با روش‌هایی مانند اجاره یا رهن هم‌زمان یک ملک به چند نفر، استفاده از اسناد یا وکالت‌نامه‌های جعلی و شیوه‌های مشابه صورت می‌گیرد. این اقدامات، مطابق ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری، قابل پیگرد و رسیدگی قانونی است. لازم به ذکر است که عنوان کلاهبرداری زمانی به فرد اطلاق می‌شود که با بهره‌گیری از روش‌هایی متقلبانه، نظیر جعل اسناد، اموال قربانیان را به‌صورت غیرقانونی تصاحب کند. 

ضروری است بدانید که پیگیری این جرم به دانش حقوقی و تجربه کاری فراوان در امور کیفری نیاز دارد. ازاین‌رو، صرفاً وکلای خبره می‌توانند در روند پیچیده شکایت از کلاهبرداری ملکی به افراد قربانی کمک کنند. به همین منظور، تیم وکلای وکیل‌باشی ضمن برخورداری از تخصص کافی در امور کیفری برای ارائه مشاوره حقوقی و راهنمایی لازم، پیوسته در کنار شما است.

مثال‌هایی برای درک کلاهبرداری در اجاره یا رهن ملک

تصور کنید شما به‌عنوان رهن گیرنده (مرتهن) مثلاً 500 میلیون تومان بابت رهن کامل یک ملک می‌پردازید. پس از انعقاد عقد رهن با طرف مقابل و پرداخت تمام مبلغ، متوجه می‌شوید که ملک مزبور در تصرف شخص دیگری است و آن کسی که با او قرارداد بسته‌اید، از شما کلاهبرداری کرده است.

این موضوع در اجاره هم به همین شکل است. یعنی پس از انعقاد عقد اجاره، مطابق عرف معمول جامعه شما مبلغی را به‌عنوان ودیعه، قرض‌الحسنه یا رهن می‌پردازید. هنگام مراجعه برای تحویل ملک، می‌بینید که آن خانه یا زمین در تصرف شخص دیگری قرار دارد و مورد کلاهبرداری واقع شده‌اید!

روش‌ها و انواع کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

عمده‌ترین شیوه‌های کلاهبرداری از طریق رهن دادن یا اجاره‌دادن ملک توسط شخص کلاهبردار به‌صورت زیر است:

• اجاره یا رهن ملک به چند نفر و به‌صورت هم‌زمان
• رهن و اجاره ملک با وکالت نامه جعلی یا منقضی شده
• اجاره یا رهن مسکن با سند رسمی جعلی
• کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک توسط اینترنت

در ادامه هر کدام از موارد زیر را به صورت مختصر و مفید توضیح می‌دهیم:

اجاره یا رهن ملک به چند نفر و به‌صورت هم‌زمان

در پرونده‌های کیفری مطروحه، معمولاً کلاهبردار مالک ملک است و قرارداد اجاره مسکن یا قرارداد رهن ملک را هم‌زمان با چند مستأجر یا رهن گیرنده (مرتهن) منعقد می‌کند. آنچه در این شکل از کلاهبرداری ملکی قابل‌توجه است، تنظیم اجاره‌نامه یا قرارداد رهن ملک به‌صورت عادی و بدون دریافت کد رهگیری است.

به‌عبارت‌دیگر، در جرم اجاره ملک به دو نفر، کلاهبردار با استفاده از عملیات متقلبانه، طوری وانمود می‌کند که ملک موردنظر در اختیار شخص دیگری نیست و فقط شما مستأجر یا رهن‌کننده آن هستید.

در اینجا شما به‌عنوان مستأجر یا مرتهن باید از مالک بخواهید تا قرارداد را در بنگاه مشاور املاک معتبر تنظیم نموده و کد رهگیری معامله را حتماً دریافت کنید.

رهن و اجاره ملک با وکالت نامه جعلی یا منقضی شده

پدری را تصور کنید که به دلیل بالابودن سن، به یکی از فرزندانش وکالت داده تا خانه‌اش را به رهن یا اجاره بدهد. حال اگر مدت وکالت‌نامه فرزند تمام شود و او چنین کاری را با علم به انقضای وکالت‌نامه انجام دهد، مرتکب کلاهبرداری ملکی شده است.

در حالتی دیگر، ممکن است فرزند، با جعل وکالت‌نامه از سوی پدر، هر یک از این قراردادها را منعقد کند. در این صورت نیز او به‌خاطر توسل به اعمال فریبکارانه، علاوه بر جرم جعل، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.

اجاره یا رهن مسکن با سند رسمی جعلی

جعل سند رسمی کار ساده‌ای نیست؛ بااین‌حال عده زیادی از جاعلین حرفه‌ای این کار را با دریافت مبلغ زیادی انجام می‌دهند. اکنون تصور کنید که شخصی سند رسمی یک ملک را به نام خود جعل کرده باشد و با استفاده از همان سند رسمی جعلی، ملک را به اجاره یا رهن دهد. در این مورد نیز تحصیل مال نامشروع از طریق انجام عملیات متقلبانه انجام شده است؛ بنابراین شخص کلاهبردار، افزون بر مجازات کلاهبرداری باید مجازات جعل سند را تحمل کند.

در این نوع کلاهبرداری و همین‌طور جرم قبلی، حتماً با دانلود شکواییه جعل و کلاهبرداری از سایت وکیل‌باشی، مشاوره‌های لازم جهت تنظیم این شکایت‌نامه را از وکلای تیم دریافت کنید.

کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک توسط اینترنت

جرم رایج بعدی، کلاهبرداری ملکی از طریق سایت‌های واسطه‌گر آگهی است. به این شکل که فرد کلاهبردار با انتشار آگهی اجاره و رهن، یک واحد آپارتمان، یک باب مغازه و خلاصه هر ملکی را به نام خود معرفی کرده و با جلب‌اعتماد اشخاص، آن‌ها را فریب می‌دهد. چگونه؟ مثلاً با انتشار آگهی رهن به همراه تصاویر یک منزل شیک، خانه‌ای که متعلق به دیگری است را به نام خودش می‌داند. پس از ثبت قرارداد اولیه رهن یا اجاره و گرفتن مبلغ قرارداد، ناگهان برای همیشه محو می‌شود؛ درحالی‌که ملک اصلاً متعلق به او نیست!

مثال عینی و بارز این کلاهبرداری ملکی از طریق اینترنت، موردی است که در شهریور سال جاری در شهر مشهد اتفاق افتاد. در این پرونده، مردی با انتشار آگهی رهن ملک در یکی از سایت‌های واسطه آگهی از افراد کلاهبرداری می‌کرد. هنگامی‌که بینندگان آگهی برای انعقاد قرارداد با او تماس می‌گرفتند، او مدعی می‌شد که برای رهن ندادن خانه به مشتری‌های دیگر، مبلغی را برای او واریز کنند. این حساب بانکی نیز متعلق به مادر و همسر او بود. افراد ناآگاه نیز پس از واریز وجه و گذشت مدتی از این ماجرا متوجه واقعیت می‌شدند. این مرد از این طریق، میلیون‌ها تومان به جیب زده بود و خوشبختانه نیروهای انتظامی توانستند او را دستگیر کنند. 

مجازات کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک چیست؟

مجازات افرادی که با استفاده از روش‌های متقلبانه، ملک خود یا دیگری را رهن و اجاره می‌دهند، بر اساس ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری به شرح زیر تعیین می‌شود:

• بازگشت مال به صاحب آن

 کلاهبردار موظف است مبلغ اخذ شده از قربانی را به‌طور کامل به او بازگرداند. 

به عنوان مثال، اگر از فردی 100 میلیون تومان گرفته است، باید همان مبلغ را به او مسترد کند.

• حبس از 1 تا 7 سال

کلاهبردار به مدت 1 تا 7 سال حبس محکوم می‌شود.

• جزای نقدی معادل مال اخذ شده

 علاوه بر حبس، کلاهبردار به پرداخت جزای نقدی معادل مقدار مال کلاهبرداری‌شده نیز محکوم خواهد شد.

لازم به ذکر است که در صورتی که کلاهبردار خود را به عنوان مأمور دولت، کارمند یکی از قوای سه‌گانه یا کارمند نهادهای دولتی و انقلابی معرفی کند، مجازات وی تشدید می‌شود. در این حالت، مدت حبس او از 2 تا 10 سال افزایش می‌یابد. علاوه بر این، اگر کلاهبردار کارمند دولت باشد، به انفصال دائمی از خدمات دولتی نیز محکوم خواهد شد.

نحوه شکایت از کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک چگونه است؟

برای شکایت از افرادی که با استفاده از شیوه‌های متقلبانه در رهن و اجاره ملک، کلاهبرداری می‌کنند، باید مراحل زیر را طی کنید:

1. تنظیم شکواییه
2. مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی
3. ثبت نام در ثنا
4. پیگیری پرونده و ابلاغ حکم

تنظیم شکواییه

از آنجا که کلاهبرداری یک جرم کیفری است، اولین قدم برای شکایت، تنظیم شکوائیه است. این شکوائیه را می‌توان در دفاتر الکترونیک قضایی ثبت کرد. برای راحتی و صرفه‌جویی در هزینه، شما می‌توانید به‌راحتی و با هزینه‌ای مناسب، شکوائیه کلاهبرداری را تهیه کنید.  علاوه بر آن، با استفاده از آموزش‌های تصویری موجود، نحوه تنظیم و ارسال شکوائیه را به‌صورت گام‌به‌گام فرا بگیرید.

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از تهیه شکوائیه و جمع‌آوری مدارک هویتی خود، به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکوائیه را به کارشناس مربوطه تحویل دهید. کارشناس شکوائیه شما را بررسی کرده و آن را در سیستم قضایی ثبت خواهد کرد.

ثبت نام در ثنا

پس از ثبت شکوائیه در مراجع قضایی، برای دریافت ابلاغیه‌ها باید در سامانه ثنا حساب کاربری ایجاد کنید. برای این کار، می‌توانید به‌صورت حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید یا به‌صورت آنلاین در سامانه ثنا ثبت‌نام کرده و حساب خود را فعال کنید تا ابلاغیه‌ها را مشاهده نمایید.

بیشتر بخوانید: ثبت شکایت اینترنتی

پیگیری پرونده و ابلاغ حکم

در ابلاغیه، زمان دقیق حضور شما در دادسرا مشخص خواهد شد. پس از دریافت ابلاغیه، می‌توانید در تاریخ مقرر به دادسرا مراجعه کنید. توجه داشته باشید که قاضی برای رسیدگی به پرونده ممکن است چندین جلسه برگزار کند. در این جلسات، طرفین باید حضور داشته و با ارائه مدارک و دلایل، از حقوق خود دفاع کنند. پس از بررسی تمامی جوانب پرونده، قاضی حکم نهایی را صادر خواهد کرد.

بیشتر بخوانید: نحوه اظلاع از شکایت

و اما جمع‌بندی مطلب

در این نوشته از مجموعه مقالات حقوقی وکیل‌‌باشی، یکی دیگر از 7 نوع جرم کلاهبرداری ملکی را توضیح دادیم. این مدل از کلاهبرداری به این صورت انجام می‌شود که کلاهبردار با استفاده از روش‌های فریبکارانه مثل جعل سند یا قولنامه، ملک متعلق به دیگری را به سایرین اجاره یا رهن می‌دهد. در واقع، کلاهبردار طوری وانمود می‌کند که یا مالک ملک است یا از سوی او برای اجاره یا رهن اجازه دارد.

سمت دیگر این ماجرا، افراد ساده‌لوحی هستند که بدون دریافت استعلام‌های لازم ملکی، به‌راحتی قرارداد ملکی را تنظیم می‌کنند. درنهایت اگر دررابطه‌با موضوع این مقاله پرسشی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلا و مشاوران تیم وکیل‌باشی همواره آماده پاسخ به شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی