شرایط سند عادی ملک

بسیاری از املاک و یا واحد و آپارتمان‌های مسکونی، اداری و تجاری همچنان از طریق اسناد عادی خرید و فروش می‌شوند و همین امر سبب شده تا مشکلات و مسائل حقوقی بسیاری از فقدان سند رسمی به وجود آمده و گریبانگیر افراد شود؛ به همین دلیل در این مقاله قصد داریم به بحث و بررسی پیرامون سند عادی و تعریف سند عادی ملک، مصداق‌های سند عادی املاک، تفاوت مبایعه نامه و قولنامه، نکات مهم تنظیم مبایعه نامه و همینطور مفهوم وجه التزام در اسناد عادی ملکی بپردازیم. پس با ما تا انتها همراه بمانید.

سند عادی به چه معناست؟

ماده 1287 قانون مدنی در تعریف سند رسمی آورده است: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. همچنین ماده 1289 قانون مذکور پیرامون اسناد عادی بیان داشته: غیر از اسناد مذکور در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است؛ بنابراین می‌توان در سند عادی ملک گفت سند عادی ملک، سندی است که در نزد اداره ثبت املاک و اسناد و یا دفاتر اسناد رسمی و ماموران رسمی در حدود صلاحیتشان تنظیم نشده است؛ نظیر قولنامه‌‌ای که بین خریدار و فروشنده در بیع ملک منعقد می‌گردد. انواع مختلف اسناد عادی، دارای شرایط و ضوابط خاص خود هستند که پیشتر درباره آن بحث شد.

تفاوت سند عادی با سند رسمی ملک چیست؟

سند عادی با رسمی ملک تفاوتهای بسیاری با یکدیگر دارند اما می‌توان گفت مهمترین تفاوت سند عادی و رسمی در این است که: سند رسمی، قدرت اجرایی دارد در حالی که اصل در اسناد عادی، اصل بر عدم قدرت اجرا است. تاریخ سند رسمی، هم از لحاظ اصحاب دعوی و هم از نظر اشخاص ثالث، معتبر است در حالی که تاریخ سند عادی، برای اشخاص ثالث موثر نیست و نمی‌توان در برابر اشخاص ثالث به آن استناد کرد. 

قولنامه ملک چیست و چه تفاوتی با مبایعه نامه دارد؟

قولنامه نوعی توافق میان طرفین معامله جهت بیع ملک در آینده محسوب می‌شود اما مبایعه نامه قرارداد بین خریدار و فروشنده ملک است و به موجب آن، ملک از بایع به خریدار منتقل می‌گردد. لازم به ذکر است که قراردادهایی که امروزه در بنگاه‌های معاملات ملکی انجام می‌شود، مبایعه‌نامه است که عرف به اشتباه لفظ قولنامه برای آن به کار می‌برند. در صورتی که مبایعه نامه‌ها در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد نوشته شوند، و در صورتی که توسط ماموران دولتی یا تنظیم شده توسط رای دادگاه باشند رسمی محسوب می‌شوند.

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه ملک:

در نحوه تنظیم مبایعه نامه ملک، نکاتی وجود دارد که می‌بایست به آن توجه کرد:

• در مبایعه نامه مشخصات طرفین و مبلغ قرارداد قید گردد.

• در تنظیم سند خرید و فروش ملک باید مشخصات دقیق ملک نوشته شود.

• در سند بیع ملک، نحوه پرداخت مبلغ معامله و چگونگی بازپرداخت آن درج گردد.

• در مبایعه نامه موارد فسخ قرارداد و وجه التزام باید معین شود.

• همچنین تاریخ انتقال سند از فروشنده به خریدار در مبایعه نامه روشن باشد.

بدون در نظر گرفتن این موارد، احتمال افزایش اختلاف میان طرفین قرارداد بسیار افزایش پیدا می‌یابد و طرفین ناچار می‌گردند تا برای استیفای حقوقی خود از طریق مراجع قضایی اقدام کنند به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم چه به عنوان فروشنده چه به عنوان خریدار قبل از تنظیم مبایعه نامه ملک حتماً از خدمات مشاوره حقوقی در این زمینه استفاده نمایید.

 

وجه التزام در اسناد عادی ملک:

وقتی دو نفر قراردادی می‌بندند، قرارداد بین آنها لازم‌الاجرا است یعنی دو طرف مکلف و موظف به اجرای آن هستند. حال اگر یکی از دو طرف قرارداد در موعد مشخص شده به تعهد خود عمل نکند، مبلغی را به عنوان خسارت باید به طرف مقابل پرداخت کند. در حقوق به این مبلغ، وجه التزام گفته می‌شود.

متعهد به دو صورت ممکن است از تعهد خود تخلف کند:

1. متعهد به کلی تعهد خود را انجام ندهد. در این صورت ممکن است در قرارداد یک مبلغ مقطوع به عنوان خسارت عدم انجام تعهد و وجه التزام تعیین شده باشد. به این خسارت عدم انجام تعهد گفته می‌شود.

2. متعهد تعهد خود را با تاخیر انجام دهد. در این صورت ممکن است در قرارداد برای هر روز تاخیر مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد. به این خسارت تأخیر در انجام تعهد گفته می‌شود.

به طور کلی باید گفت تعیین وجه التزام در سند عادی ملک به این معناست که طرفین در متن قرارداد میان خود ذکر کنند که در صورت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام آن، مبلغ مشخصی به متعهد له (شخصی که تعهد به نفع اوست) تعلق بگیرد.

سخن پایانی:

همانگونه که پیشتر گفته شد، در این مقاله با سند عادی و تعریف سند عادی ملک، مصداق‌های سند عادی املاک، تفاوت مبایعه نامه و قولنامه، نکات مهم تنظیم مبایعه نامه و همینطور مفهوم وجه التزام در اسناد عادی ملکی آشنا شدیم. بهتر است این نکته را در نظر داشته باشد که جهت جلوگیری از هرگونه اختلاف و چالش میان خود و طرف قراردادتان، بهتر است با اطلاع و آموزش اصلاح، ابطال و فسخ سند آگاهی خود را در این زمینه و همچنین در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی افزایش دهید.