یکی از انواع دسته‌بندی املاک، مربوط به ملک مشاع و مفروز است. منظور از املاک مشاع در حقوق، املاکی است که میان دو یا چند نفر مشترک باشند. در واقع یک خانه یا زمین مشاع، چند مالک داشته و همه آن‌ها اجازه دخل و تصرف در آن ملک را دارند.

در مقابل ملک مشاع، ملک مفروز قرار دارد که سهم هر مالک در آن کاملاً مشخص است. مثلاً از یک خانه 6 دانگی، 2 دانگ از آن زهرا است، 2 دانگ از آن محمد است و 2 دانگ دیگر سهم فرزانه است. این در حالی است که اگر همین ملک، مشاع باشد، زهرا، محمد و فرزانه در تمام ملک، با یکدیگر سهیم‌اند و هیچ بخش جداگانه یا افراز شده‌ای ندارند. 

برای اینکه تفاوت میان املاک مشاع و مفروز را بهتر متوجه شوید، باید بگوییم که نقل‌وانتقال ملک مفروز کار آسان و بدون دردسری است. زیرا حصه یا همان سهم هر یک از مالکان مشخص است. درحالی‌که در ملک مشاع، هنوز سهم هر مالک جدا نشده است؛ بنابراین، هرگونه نقل‌وانتقال ملک مشاع، مشروط به جلب رضایت سایر شرکا است.

با همین مقدمه، سراغ موضوع مهم و کاربردی “قولنامه ملک مشاع” و نحوه نوشتن آن خواهیم رفت. مسئله‌ای پراهمیت که در اغلب اوقات، به‌خاطر بی‌اطلاعی از قواعد حقوقی آن، دردسرهای فراوانی را برای افراد به وجود می‌آورد. ازاین‌رو، در این مقاله از وکیل‌ باشی، همه آن چیزی که باید راجع به قولنامه املاک مشاع بدانید را در اختیارتان قرار می‌دهیم.

قولنامه ملک مشاع چیست؟

همان‌طور که در مقدمه توضیح دادیم، ملک مشاع دارای چند مالک است که سهم هر یک از آن‌ها تفکیک‌شده یا مشخص نیست. هرچند بر اساس قانون، مالکان اجازه دخل و تصرف در سهم خود را دارند؛ اما برای نقل‌وانتقال حصه مربوط به خودشان باید رضایت سایر شرکا را جلب کنند. به همین دلیل اگر بخواهند ملک خود را بفروشند، پس از مذاکره با خریدار، قولنامه ملک مشاع تنظیم می‌کنند. این قولنامه مترادف با بیع‌نامه است که در ادامه به تفاوت آن‌ها اشاره کرده و نحوه تنظیم مبایعه‌نامه ملک مشاعی را نیز توضیح می‌دهیم.

فرض کنید محمد و زهرا یک زمین مشاع دارند. محمد قصد فروش زمین به علی را دارد؛ اما زهرا با این موضوع موافق نیست؛ چون مصلحت نمی‌بیند که با فردی مثل علی شریک شود. پس، محمد بر اساس حکم قانون موظف است که رضایت زهرا را به دست آورد. چرا که در ملک مشاعی، مالکیت هیچ یک از مالکین، کامل نیست. بر همین اساس، موضوعی به نام قولنامه ملک مشاعی به وجود آمد که اتفاقاً در میان مردم نیز بسیار رایج است.

قولنامه ملک مشاع با بیع‌نامه ملک مشاع چه تفاوتی دارد؟

“منظور از قولنامه ملک مشاع، تعهدی است به بیع ملک در آینده. در واقع، شما نباید مبایعه‌نامه (بیع‌نامه) ملک مشاع را مترادف قولنامه آن بدانید. چرا که در مبایعه‌نامه‌ها، عقد بیع میان بایع (فروشنده) و مشتری منعقد می‌شود و همه توافقات نیز در آن نوشته می‌شود. این در حالی است که در قولنامه زمین یا خانه مشاع، خریدار و فروشنده برای خریدوفروش ملک در آینده موافقت می‌کنند. به همین دلیل، حقوق‌دانان قولنامه ملک را تعهد به بیع آن در آینده تعبیر می‌کنند؛ هرچند که در عرف، مردم به‌اشتباه، قولنامه و مبایعه‌نامه را مترادف می‌دانند!”

پس تا اینجا متوجه شدیم در عرف، قولنامه ملک مشاع مترادف یا بیع‌نامه این‌گونه املاک است و مردم این دو واژه را به‌جای یکدیگر به کار می‌برند. هرچند به لحاظ حقوقی این امر دارای اشکال است؛ اما ما هم برای بیان مسائل حقوقی، به‌ناچار مجبوریم این‌گونه اشتباهات عرفی را در نظر گرفته و بر همان اساس توضیحاتی را ارائه کنیم. در نتیجه، از این به بعد در این مقاله قولنامه ملک مشاع را هم‌معنی با بیع‌نامه ملک مشاع در نظر می‌گیریم. البته، ضروری است که شما این تفاوت را درک کرده و دچار این اشتباه حقوقی نشوید.

نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع به چه صورت است؟

ما در مطلبی تحت عنوان نحوه نوشتن قولنامه زمین، توضیح دادیم که قولنامه‌ها چه اقسامی دارند و چگونه نوشته می‌شوند. در آنجا نیز تأکید کردیم که کلیات نوشتن قولنامه‌های زمین‌های کشاورزی، خانه‌ها و حتی املاک مشاع نیز یکسان بوده و تفاوت در جزئیات آن‌ها است. بر همین اساس، در ادامه نحوه تنظیم قولنامه زمین مشاعی را شرح می‌دهیم تا بدانید در این‌گونه قولنامه‌ها باید چه مطالبی را ذکر کرده و از آوردن چه مواردی خودداری کنید.

به‌طورکلی، نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع به شکل زیر است:

1.   در بالای قولنامه، عنوان “قولنامه ملک مشاع” را باید حتماً بنویسید.

2.   اطلاعات مشخصات طرفین (بایع و مشتری) شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره‌تلفن و آدرس، باید در قولنامه مشخص شود.

3.   تعیین میزان سهم دقیق هریک از مالکان در ملک مشاع، شامل مساحت و واحد آن، باید توسط کارشناسان صلاحیت‌دار تعیین شود و در قولنامه مشخص شود.

4.   شرایط خریدوفروش ملک موردنظر مانند قیمت، شرایط پرداخت، مهلت تحویل و سایر شرایط مربوط به خریدوفروش، باید در قولنامه مشخص شوند.

5.   شرایط استفاده از ملک مشاع، مانند محدودیت‌های ساخت‌وساز، تعیین تعهدات طرفین درمورد تعمیر و نگهداری و… نیز باید در قولنامه مشخص شوند.

6.   تعهدات طرفین در قولنامه ملک مشاع باید به شکل دقیق و مشخص درج شود.

7.   نحوه حل‌وفصل اختلافات حقوقی ایجاد شده میان طرفین از طریق داوری یا مراجعه به دادگاه باید در متن قولنامه ملک مشاع مشخص شود.

8.   در پایان نگارش قولنامه ملک مشاعی، امضای طرفین و شاهدان نیز مورد نیاز است.

مجدداً باید تأکید کنیم که پیش از نوشتن قولنامه ملک مشاع، بهتر است با یک وکیل مشورت کرده و شرایط قرارداد را به‌دقت بررسی کنید. البته، برای آشنایی بیشتر مخاطبان عزیز وکیل‌باشی با املاک مشاع، آموزش تصویری فروش مال مشاع نیز در سایت قرار گرفته است، دیدن این ویدئو نیز تا حد زیادی برایتان راه‌گشا است.

آیا یکی از شرکای ملک مشاع می‌تواند بدون اجازه سایر شرکا، ملک خود را بفروشد؟

 فروختن ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین ملک، یکی از عمده‌ترین اختلافاتی است که میان شریکان در یک زمین یا خانه مشاع ایجاد می‌شود. همان‌طور که در ابتدای مقاله نیز اشاره داشتیم، هیچ‌یک از مالکان حق ندارند بدون اذن سایر شرکا، ملک را بفروشند. ازاین‌رو در زمان خرید املاک و مستغلات باید راجع به مشاع بودن یا نبودن ملک به‌خوبی تحقیق کنید.

در حالت کلی، فروش ملکی که مشاع باشد، بدون اجازه شریک قابل‌قبول نیست و با قوانین و مقررات مربوط به ملک مشاع در تضاد است. هر شخصی که بخواهد حصۀ خود در ملک مشاع را بفروشد، باید ابتدا به سایر شرکا اطلاع داده و اجازه آن‌ها را کسب کند.

درصورتی‌که فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک صورت گیرد، شریک متضرر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و درخواست بازگشت حقوق خود را داشته باشد. چرا که فروش ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین ممنوع است و معامله انجام شده “غیرنافذ” محسوب می‌شود. در واقع، معاملات غیر نافذ، همه شرایط صحت معاملات در ماده 190 قانون مدنی را دارند به جز رضایت طرفین. به‌عبارت‌دیگر، اگر شما بدون اجازه سایر مالکین بخواهید ملک را بفروشید، چون دیگر مالکین نیز صاحب‌ملک هستند آن‌ها هم باید برای انجام معامله رضایت داشته باشند. اگر بتوانید رضایت آن‌ها را جلب کنید که معامله صورت‌گرفته صحیح و معتبر است. در غیر این صورت، معامله بدون رضایت آن‌ها صحیح نبوده و غیرمعتبر خواهد بود.

با این تفاسیر اگر قصد دارید ملک مشاع خود را بفروشید، باید ابتدا نسبت به افراز آن اقدام کنید. در افراز، سهم هر مالک تعیین می‌شود و به‌صورت قانونی از سهم سایرین جدا خواهد شد.

توصیه می‌کنیم حتماً مطلب مراحل دریافت سند در املاک قولنامه‌ای را هم بخوانید تا در این باره اطلاعات کامل‌تری داشته باشید.

و اما جمع‌بندی

در این نوشته از وکیل‌باشی، قولنامه ملک مشاع را مورد بررسی قرار دادیم. در این میان توضیح دادیم که املاک مشاع در مقابل املاک افراز شده قرار می‌گیرند. یعنی دارای چند مالک هستند و همه آن‌ها نیز به‌صورت هم‌زمان از حق مالکیت برخوردارند. پس اگر یکی از آ‌ن‌ها قصد فروش ملک را داشته باشد؛ ابتدا باید آن را افراز کرده؛ سپس اقدام به فروش نماید.

در واقع، ملک مشاع دارای چند مالک است و هر نوع نقل‌وانتقال ملک، منوط به رضایت و کسب اجازه از سایر صاحبان است؛ بنابراین، پیش از خرید و تنظیم قولنامه ملک مشاع باید تمامی جوانب این کار را در نظر بگیرید تا در آینده دچار مشکلات متعدد نشوید. در همین راستا وکلای تیم وکیل‌باشی ضمن تنظیم قرارداد سفارشی و تدوین انواع اوراق قضایی، پاسخگوی سؤالات حقوقی شما عزیزان هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی