اگر بخواهیم کوتاه و مختصر در مورد توافق ساخت و ساز برای شما بگوییم، بهتر است اشاره کنیم که قرارداد مشارکت در ساخت، دارای انواع مختلفی بوده و به دسته بندی های متفاوتی تقسیم می گردد. عدم آگاهی و اطلاع از قوانین و مقررات مربوط به تنظیم هر کدام از این قراردادها، سبب ایجاد مشکلات و چالش های بیشماری میان طرفین خواهد شد. متاسفانه معمولاً اطلاعات ناقص و عدم تنظیم یا بازنگری قرارداد مشارکت در ساخت توسط وکیل متخصص، باعث شده تا متحمل ضرر و خسارت هنگفتی شوند. از این رو قصد داریم به بررسی و بحث پیرامون انواع قرارداد مشارکت در ساخت و همچنین نحوه مشارکت طرفین در قرارداد مذکور بپردازیم. با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت:

 قرارداد مشارکت در ساخت، به دلیل رایج بودن و کاربردی که در سطح جامعه دارد، به انواع مختلفی تقسیم می‌شود و از منظرهای متفاوتی می توان آن را دسته بندی نمود. از انواع قراردادهای مشارکت و احداث بنا و یا ساخت سازه می‌توان به سه گروه و قسم قرارداد مشارکت در ساخت از دید موضوع توافق، قرارداد مشارکت در ساخت از لحاظ طرفین و قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و چگونگی یا نحوه شراکت طرفین اشاره کرد.

در تمام این قراردادها، باید شرایط اساسی صحت معامله در آن رعایت شود. این مباحث تخصصی است پس توجه بیشتر شما را در درک آن می‌طلبد. در این مقاله نیزبرای شما مخاطبین گرامی، به طور مفصل‌تری در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی آن پرداخته شده است. در ادامه مطلب به توضیح مفصل تری از انواع قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم.

قرارداد مشارکت در ساخت از دید موضوع ساخت و ساز:

قرارداد مشارکت در ساخت از نظر موضوع آن به چند دسته تقسیم می‌شود و تنها به ساخت آپارتمان منتهی نمی‌شود.

• قرارداد مشارکت در ساخت بنا

این همان قرارداد معروف مشارکت در ساخت است که در آن سازنده با مالک زمین قراردادی تنظیم کرده که در آن سازنده متعهد می‌گردد، در موعد مشخصی آپارتمان یا مجتمع مذکور را ساخته و در انتها سهم هر یک مشخص می‌شود. در واقع، “در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملکی که عمدتاً قدیمی و کلنگی است را در اختیار سازنده می‌گذارد؛ طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد، به ایفای نقش می‌پردازد و تعهد می‌کند که احداث پروژه و ساخت سازه را بر عهده گیرد. سازنده نیز در پروژه ساخت و ساز، آورده ای دارد، آن هم شامل هزینه هایی می شود که او باید برای ساخت سازه ساختمان، پرداخت نماید.” در این قرارداد مشخصات بنا، هزینه ها، مصالح مورد استفاده، زمان شروع قرارداد و پایان آن، وجه التزام در صورت تأخیر در انجام تعهد، باید به طور دقیق مشخص شود.در سایت وکیل باشی ما برای آسودگی خاطر شما عزیزان، نمونه قرارداد مشارکت در ساخت را تعبیه دیده‌ایم.

• قرارداد مشارکت در ساخت در اجرای طرح آماده سازی:

این قرارداد آماده سازی برای ایجاد یک پروژه است که از طرف شهرداری و دولت انجام می‌پذیرد؛ به این معنا که مثلا برای طرح خیابان کشی یا معابر و پروژه‌هایی از این قبیل این نوع قرارداد را منعقد می‌نمایند و به اصطلاح آماده برای پروژه اصلی می‌شوند.

• قرارداد مشارکت در ساخت در انبوه سازی:

تابحال مجتمع‌های مسکونی و آپارتمان‌های انبوه را مشاهده نموده‌اید؟ این آپارتمان ها از طرف دولت و با هدف تأمین مسکن برای افراد در سطح جامعه ساخته می‌شود. قراردادی که تحت این عنوان تنظیم می‌شود، قرارداد مشارکت در ساخت در انبوه سازی است. این قرارداد در هر حال یک طرف آن دولت است که با سازنده و مهندسین عمران و متخصصین در این امر منعقد می‌شود.

• قرارداد مشارکت در ساخت پیمان و مدیریت:

در این قرارداد که بین سازنده و مالک زمین منعقد می‌شود، سازنده در انتهای پروژه سهمی از بنا یا آپارتمان مذکور نبرده و فقط مدیریت پروژه را برعهده می‌گیرد. در قرارداد هزینه‌های اجرایی و مدیریت پروژه مشخص شده و از طرف مالک، به طرف مقابل پرداخت می‌شود. این موارد پرکاربردی که در متن فوق ذکر شد در زیر شاخه قرارداد مشارکت در ساخت، بر حسب موضوع آن، قرار می‌گیرد.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت از دید طرفین آن:

طرفین در قرارداد مشارکت نیز ممکن است حسب مورد متفاوت باشند؛ به این معنا که هم اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند آن را منعقد نمایند. در ذیل به توضیح این موضوع می‌پردازیم:

• اشخاص حقیقی:

به دلیل شرایط اقتصادی و هزینه‌های بالایی که ممکن است پروژه‌های ساخت و ساز نیز مشمول آن شود. افراد نسبت به گذشته، استقبال بیشتری از قراردادهای مشارکت می‌کنند، به این دلیل که با شریک شدن در پروژه‌های ساخت و ساز، هزینه‌ها به طبع سرشکن و سود بیشتری عاید طرفین می‌شود.

• اشخاص حقوقی حقوق خصوصی:

علاوه بر اشخاص حقیقی، اشخاص حقوقی نیز می‌توانند در قرارداد مشارکت، شرکت نموده و صاحب سهم و سود شوند. اشخاص حقوق خصوصی، در سه مورد ذیل می‌توانند در قرارداد شرکت به عنوان یکی از طرفین قرارداد، آن را منعقد نمایند.

1. شرکت‌های خصوصی:

هزاران شرکت در سطح کشور وجود دارد تحت این عنوان که، اگر قصد ساخت بنا یا انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را دارید آن را به ما بسپارید. کار این شرکت‌ها بدین صورت است که یا شریک در ساخت و ساز افراد می‌شوند و بدین صورت از آپارتمان یا بنای ساخته شده سهمی می‌برند و یا به صورت پیمانکاری مدیریت پروژه مذکور را به عهده گرفته و درانتها برای این موضوع هزینه و دستمزد دریافت می‌کنند.

2.  بانک در انعقاد قرارداد مشارکت:

در این قرارداد بانک به صاحب زمین، در قالب تسهیلات سرمایه می‌دهد تا وی در زمین خود اقدام به ساخت بنا کرده و درازای آن سهم به بانک اعطا کند. تعیین سهم بانک را ارزیاب یا کارشناسی که از طرف بانک تعیین می‌شود، در قرارداد مشارکت در ساخت مشخص می‌کند. در این قرارداد از همان ابتدا به بانک وکالت داده می‌شود که در صورت عدم دریافت سهم و عدم تسویه بدهی از جانب مالک زمین، بانک حق فروش ملک را داشته و از این طریق طلب خود را وصول نماید.

3. موقوفات در قرارداد مشارکت در ساخت:

گاهی یکی از طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت، سازمان اوقاف است. بدین نحو که سازمان اوقاف برای ساخت بنا و به منظور سکنی افراد نیازمند یا تاسیس موسسه‌ای و… با سازنده یا شرکت ساخت و ساز، قرارداد مشارکت منعقد می‌نماید. در این قرارداد، سازمان اوقاف زمین و طرف مقابل مدیریت پروژه و ساخت آن را برعهده گرفته و در انتها از سازمان اوقاف هزینه و دستمزد دریافت می‌کند؛ در واقع نمی‌تواند شریک در مال موقوفه شود.

 در موارد بالا قرارداد مشارکت با اشخاص حقوقی حقوق خصوصی، توضیح داده شد. در تنظیم این قراردادها نیز باید به موارد و شرایط اساسی صحت قراردادها که در ماده 190 قانون مدنی، توضیح داده شده است دقت نمود.

• اشخاص حقوقی حقوق عمومی:

در دو مورد اشخاص حقوقی حقوق عمومی می‌توانند طرف قرارداد مشارکت در ساخت قرار بگیرند. در ذیل به ذکر این دو مورد پرداخته ایم:

1. دولت، سازمان مسکن و شهرسازی:

بدین صورت که دولت بعد از مشخص نمودن زمین برای ساخت و ساز، از سازمان املاک کشور درخواست می‌کند تا با استعلام‌های لازم تحقیق کند که زمین مورد نظر بلامعارض بود و در آن ادعایی وجود نداشته باشد. بعد از اینکه مشخص شد زمین متعلق به کسی نبوده، آن را برای تعیین شریک در قرارداد مشارکت در ساخت آگهی می‌کند. هر شخصی اعم از حقیقی و حقوقی، بالاترین درصد سهم را برای سازمان یا دولت پیشنهاد دهد وی به عنوان شریک، در قرارداد شراکت در ساخت تعیین می‌شود.

2.  شهرداری:

زمانی که شهرداری قصد احداث پروژه‌هایی مثل پارکینگ عمومی، فضای تفریحی و گردشگری و…را دارد، آن را آگهی می‌کند تا شخص حقیقی یا حقوقی‌ای که بالاترین درصد سهم را پیشنهاد می‌دهد به عنوان شریک مشخص شود. در این قرارداد زمین و هزینه مجوزها و تعیین سهم شخص حقیقی یا حقوقی، با شهرداری است .

در این نوع از قراردادهای مشارکت نیز باید موارد قانونی و شرایط عادلانه نسبت به طرفین، رعایت شود. برای مشاوره در تنظیم آن نیز می‌توانید به سایت وکیل باشی مراجعه و درخواست مشاوره حقوقی با وکیل را در پنل کاربری خود ثبت بفرمایید.

نحوه مشارکت طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت:

در قرارداد مشارکت در ساخت بسته به اینکه طرفین به چه صورت در آن مشارکت می‌کنند نیز به انواع مختلفی تقسیم می‌شود:

• قرارداد مشارکت در ساخت عادی:

در این نحوه مشارکت، سهم هر یک از طرفین بر اساس میزان آورده‌ی آنها و درصدی مشخصی از کل سهام شخص می‌شود

• مشارکت در ساخت سهامی:

در این نوع از قرارداد، سازنده با افرادی که ملک خود را نفروخته و خواستار سهم هستند قرارداد مشارکت منعقد و به نسبت سهم با یکدیگر شریک می‌شوند.

• مشارکت در ساخت تعویضی:

در این نوع قرارداد سازنده بخشی از سهم خود را که در ملک دیگری وجود دارد، با سهمی که در قرارداد مشارکت دارد معاوضه می‌کند و بدین صورت قرارداد مشارکت منعقد می‌نماید.

• مشارکت در ساخت تکمیلی:

زمانی که یک پروژه ناقص است و نیاز به تکمیل دارد، به سازنده دیگری واگذار می‌گردد تا آن را تکمیل نموده و تحویل دهد.

• مشارکت در ساخت تهاتری:

این قرارداد زمانی است که سازنده با مالک در ازای هزینه ساخت و مدیریت پروژه، سهمی از بنا را دریافت می‌کند و به نوعی تهاتر صورت می‌گیرد.

در متن فوق به طور خلاصه، در رابطه با نحوه قرارداد مشارکت در ساخت توضیح دادیم. قرارداد مشارکت بسته مورد، به انواع دیگری نیز تقسیم می‌شود مانند قرارداد مشارکت ویلا، قرارداد مشارکت زمین، قرارداد مشارکت در تولید، قرارداد مشارکت در واردات و فروش کالا و… که در جای خود به آنها نیز می‌پردازیم.

سخن پایانی:

در این مطلب سعی کردیم نکات مهم و انواع قرارداد مشارکت در ساخت را برای شما توضیح دهیم. امیدواریم که برای شما عزیزان مفید واقع شده باشد. توصیه مؤکد ما به شما مخاطبین گرامی این است که، برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در هر نوعی که قرار است منعقد شود حتما به یک متخصص حقوقی یا وکیل مراجعه کنید تا متحمل ضرر و زیان و خسارت در قرارداد واقع شده نشده و شیرینی یک شراکت را بچشید. تیم وکیل باشی با داشتن وکلای مجرب و متخصصین و مشاورین برای ارائه خدمات حقوقی و تنظیم قرارداد سفارشی در خدمت شما عزیزان است.

قرارداد مشارکت در ساخت به‌عنوان یکی از مهم‌ترین قراردادهای تجاری در صنعت ساخت‌وساز، انواع مختلفی دارد که هرکدام ویژگی‌ها و شرایط خاص خود را می‌طلبند. از جمله این قراردادها می‌توان به مشارکت در ساخت، مشارکت مدنی و قراردادهای مشارکت غیرمستقیم اشاره کرد که هرکدام می‌تواند با توجه به نیازهای پروژه، تنظیم شود. برای مدیریت این نوع قراردادها، استفاده از نرم‌افزار CLM و سامانه مدیریت قرارداد به‌طور قابل‌توجهی روند تنظیم و پیگیری آن‌ها را تسهیل می‌کند. همچنین، به‌منظور اعتبار قانونی قرارداد و حفظ امنیت اسناد حقوقی، استفاده از امضای دیجیتال به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های پیشرفته ضروری است. سامانه‌های آنلاین مانند پلتفرم امضای قرارداد و ثبت قرارداد آنلاین می‌توانند به طرفین قرارداد کمک کنند تا اسناد خود را به‌راحتی تنظیم کرده و با اطمینان خاطر امضا کنند. برای آشنایی بیشتر با انواع قراردادهای مشارکت در ساخت، به لینک امضای دیجیتال وکیل باشی  مراجعه نمایید.