امروزه با توجه به گسترش حیطه ساخت‌وساز، روش‌های مختلفی وجود دارد که افراد از طریق آن می‌توانند در ساخت یک سازه مشارکت داشته باشند. به‌طور مثال: در یک زمین خالی می‌توان یک آپارتمان زیبا و باکیفیت ساخت؛ اما ممکن است شما منابع مالی کافی برای این کار را نداشته باشید و همچنین دارای تخصص کافی برای انجام کار‌های ساخت‌وساز نیز نباشید. در این شرایط یکی از روش‌هایی که می‌تواند به شما کمک کند، قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی است.

بر این اساس شما می‌توانید زمین خود را با سرمایه و مهارت فرد دیگر در حوزه ساخت‌وساز شریک شوید و از زمین موردنظر یک آپارتمان چندطبقه بسازید که در نهایت سود به‌دست‌آمده باید میان سازنده و صاحب زمین تقسیم می‌شود. امروزه انجام این روش به ­دلیل هزینه‌های بالای ساخت‌وساز و عدم امکان فردی برای فراهم کردن همه شرایط لازم، موردتوجه بسیاری از افراد قرارگرفته است. در ادامه به بررسی این روش مشارکتی می‌پردازیم.

قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی چیست؟

این مفهوم یکی از روش‌های پرکاربردی است که می‌تواند برای مالک و سازنده سود زیادی داشته باشد. در حال حاضر بسیاری از افراد توان نوسازی یا ساخت واحد‌های جدید در ملک خود را ندارند و به‌تنهایی نمی‌توانند همه مصالح موردنیاز برای ساخت‌وساز را تهیه کنند. درنتیجه، قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی با اهداف مختلف منعقد می‌شود. بر اساس این روش یک ملک در اختیار سازنده قرار می‌گیرد تا فرآیند ساخت سازه در آن تکمیل شود و همه مراحل مشارکت به‌صورت کامل اجرا شوند.

سازنده قرارداد مشارکت باید تعهد بدهد که مصالح موردنظر برای ساخت ملک را به‌صورت کامل تهیه کند و مالک نیز تعهد می‌دهد تا زمین خود را در اختیار شخص سازنده قرار دهد. البته سازنده باید در راستای انجام این پیمان­نامه، تعهدات خود را عملی کند و از این طریق اعتماد مالک زمین به سازنده ادامه داشته باشد؛ در واقع، دلیل اصلی از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی آن است که مالک ممکن است در فرآیند مشارکت مشکلات فراوانی داشته باشد. البته انواع قراردادهای مشارکت در ساخت بسیاری وجود دارد که قبل از انجام مشارکت بهتر است با آن‌ها آشنا شوید.

انواع قرارداد مشارکت

قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی به یک مورد خاص محدود نمی‌شود و متنوع است. انواع قرارداد مشارکت از نظر موضوع ساخت شامل مشارکت در ساخت بنا، واگذاری زمین برای انجام انبوه‌سازی و شراکت در اجرای طرح برای آماده‌سازی است. علاوه­براین، نوع دیگر مشارکت بر اساس طرفین حاضر در شراکت شامل اشخاص حقیقی، حقوقی، موقوفات، بانک‌ها، دولت و شهرداری است.

مبنای قانونی قرارداد مشارکت ساخت تجمیعی

شرایط قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی، زمانی­که در دفتر ثبت اسناد رسمی بسته شود یا توسط مأمورین دولتی و حکومتی تأیید شود، جنبه قانونی به خود خواهد گرفت. در نتیجه، هنگام تنظیم پیمان مشارکت باید به این مسئله توجه داشته باشید که قرارداد مشارکتی را در دفاتر وکیل، اسناد رسمی انواع مشاور املاک ببندید. از این طریق تمام فعالیت شما جنبه قانونی پیدا می‌کند و امکان پیگیری آن در صورت بروز اختلافات بعدی وجود دارد. همچنین از این طریق امکان داوری در قرارداد‌ها فراهم می‌شود و حتی می‌توان آن را به مراجع قانونی ارجاع داد.

ارکان قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی

شما در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی باید با نحوه تنظیم قرارداد مشارکت و ارکان آن آشنا شوید. از مهم‌ترین مباحث ارکان پیمان مشارکت می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

·        طرفین حاضر در روند مشارکت به‌عنوان مالک و سازنده

·        هویت دقیق طرفین شراکت

·        بررسی دقیق میزان آورده و سهم‌الشرکه

·        بررسی دقیق امتیازات موجود در زمین

هر کدام از موارد گفته شده، نکات خاص خود را دارد که باید در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت به طور تجمیعی مورد توجه قرار گیرد.

نحوه تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت

هر نوع قرارداد مشارکتی که در حوزه ساخت تجمیعی میان مالک و سازندگان پروژه منعقد می‌شود، باید دارای مفاهیم خاصی باشد و جزئیات به‌صورت دقیق در فرآیند پیمان­نامه مشخص شود. از این طریق فعالیت افراد در ساخت‌وساز مشارکتی مسیر قانونی پیدا می‌کند و در صورت بروز اتفاقاتی مثل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، امکان پیگیری این مسئله به‌صورت قانونی برای طرفین پروژه وجود دارد. مهم‌ترین مفاهیمی که در این حوزه باید رعایت شوند، شامل موارد زیر است:

·        طرفین قرارداد: در این قسمت باید تمام جزئیات مربوط به طرفین قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی مشخص شود و سهم هر یک به‌صورت دقیق تعیین شود. علاوه­براین، باید محل واحد یا طبقات، تعداد واحد‌ها و عواملی از این قبیل برای سهم‌الشرکه مشخص شود و پس از اتمام فرآیند پروژه، این موارد به‌صورت دقیق اجرا شوند. تمام این روند باید به‌صورت قانونی انجام شود و در دفتر اسناد رسمی یا بنگاه مشاوره املاک به ثبت برسد.

·        موضوع قرارداد: در این قسمت باید تمام مفاهیم مربوط به نحوه مشارکت مشخص شوند و نوع مشارکت ساخت‌وساز نیز تعیین شود. همچنین علت انجام این مشارکت باید بیان شود.

·        آورده طرفین و میزان سهم شرکا: بر این اساس طرفین سرمایه‌گذاری باید حصه‌ای بیاورند که نشان‌دهنده مشارکت آن‌ها در این قرارداد است. البته آورده در این قسمت دارای دو بخش نقدی و غیرنقدی است. بر این اساس مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و تمام فعالیت‌های ساختمانی بر عهده سازنده است.

·        مدت قرارداد: در این قسمت زمان اجرای قرارداد از تاریخ اخذ مجوز ساخت و بهره‌برداری تا تحویل نهایی پروژه به‌صورت دقیق باید مشخص شود. همچنین تاریخی که مالک زمین را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، باید مشخص باشد.

·        فسخ قرارداد: بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی، مالک و سازنده باید در مفاد پیمان­نامه به این مسئله توجه کنند که قوانین تعیین‌شده توسط هر دو طرف رعایت شود؛ در غیر این‌صورت می‌توان قرارداد را فسخ کرد. همچنین باید هزینه‌ای به‌عنوان ضرر و زیان طرفین مشخص شود تا در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، این هزینه از شریک دریافت شود.

·        نحوه حل اختلاف: هنگام عقد قرارداد مشارکت باید در مفاد پیمان­نامه، این مورد ذکر شود که همه اختلافات می‌توانند از طریق داوری برطرف شوند و باید در مفاد نام داور به‌صورت صریح بیان شود. همچنین می‌توان با استفاده از قرارداد ثبت‌شده در دفاتر معتبر، از طریق مراجع قضایی نیز برای حل اختلافات اقدام کرد.

·        فورس ماژور: بر اساس این مورد در قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی، در صورت بروز حوادث غیر قابل‌کنترل و پیش‌بینی‌نشده، مسئولیت اتفاقات بر عهده هیچ‌یک از طرفین نخواهد بود.

جمع‌بندی

قرارداد مشارکت در ساخت به طور تجمیعی، یکی از روش‌های بسیار کاربردی برای استفاده از ملک یک شخص و توانایی مالی شخص دیگر به‌صورت مشارکتی است؛ به گونه­ای که برای هر دو طرف سود مناسبی داشته باشد. این روش انواع مختلفی دارد و باید بر اساس مواضع قانونی، قرارداد مشخصی داشته باشد. به همین دلیل بسیار مهم است که قرارداد مذکور، توسط وکلای پایه یک دادگستری با دانش کافی در این زمینه نگاشته شود. شما می‌توانید با ثبت تنظیم قرارداد سفارشی، تنظیم قرارداد مورد نظر خود را به متخصصین مجموعه وکیل‌باشی بسپارید تا با خاطری آسوده با طرف مقابل خود توافق کتبی منعقد نمایید.

در قرارداد مشارکت در ساخت تجمیعی که معمولاً میان چند مالک و یک یا چند سازنده منعقد می‌شود، وجود سازوکاری دقیق و مستند برای تنظیم، امضا و نگهداری قرارداد از اهمیت بالایی برخوردار است. در این نوع از قراردادها که ذی‌نفعان متعدد و منابع مالی قابل توجهی درگیر هستند، استفاده از قرارداد آنلاین قابل امضا به همراه امضای دیجیتال قانونی و سریع، نه‌تنها باعث تسهیل روند اجرایی می‌شود بلکه اعتبار قانونی قرارداد را نیز تضمین می‌کند. سامانه مدیریت قرارداد وکیل‌باشی این امکان را فراهم کرده است تا از طریق ثبت قرارداد آنلاین، بایگانی دیجیتال اسناد و تأیید هویت دیجیتال، کلیه مراحل حقوقی مرتبط با قراردادهای چندجانبه و پیچیده، با شفافیت و امنیت کامل صورت پذیرد. استفاده از سامانه امضای دیجیتال وکیل‌باشی در این زمینه، ابزاری کارآمد برای تسریع در امضای قرارداد و مدیریت هوشمند پروژه‌های مشارکتی در ساخت محسوب می‌شود.

کارشناس حقوقی وکیل‌باشی