امروزه یکی از پرکاربردترین قراردادهایی که در بین مردم رواج دارد، قرارداد اجاره همان اجاره نامه است؛ چه بسا به دلیل انعقاد این قرارداد نزد غیر متخصصین مانند مشاورین املاک، مشکلات زیادی برای طرفین قرارداد بوجود می‌آورد. ما اینجا برای شما خلاصه ای از قرارداد اجاره و شرایط فسخ اجاره نامه را توضیح دادیم و باهم به بررسی نکات آن می‌پردازیم. با ما همراه باشید.

قرارداد اجاره چیست؟

اگر بخواهیم مختصر و به زبان حقوقی قرارداد اجاره مسکن را تعریف کنیم قرارداد اجاره بر طبق ماده 466 قانون مدنی به قراردادی گفته می‌شود که مالک مال خود که می‌تواند خانه یا حیوان یا ماشین و…باشد را در اختیار مستاجر قرار می‌دهد تا از منافع آن استفاده نموده و در ازای آن به مالک یا موجر اجاره بها پرداخت می‌کند. 

فسخ قرارداد اجاره:

قرارداد اجاره جزو دسته عقودی است که طرفین نمی‌توانند آن را فسخ کنند، مگر بر طبق قانون و ما به این عقود، عقود لازم می‌گوییم. نکته قابل توجه دیگر اینکه با فوت و محجوریت طرفین قرارداد اجاره، قرارداد منفسخ نمی گردد یعنی از بین نخواهد رفت.  

نحوه فسخ قرارداد اجاره:

سوالی که ممکن است اینجا مطرح گردد این است که از چه طریقی می‌توان اجاره‌نامه را فسخ نمود؟ یا برای فسخ اجاره چه راه‌هایی وجود دارد؟ برای پاسخ به این سوالات می‌توان به انواع خیارات در اجاره نامه اشاره نمود:

•  خیار شرط 

• خیار تعذر تسلیم

• خیار عیب 

• خیار تخلف شرط

• خیارتخلف از وصف

•  فسخ قرارداد اجاره به علت خیار غبن

• موارد فسخ مصرح در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

 اگر بخواهیم به زبان ساده و عامیانه تری معنای خیار و انواع آن را در قرارداد اجاره توضیح دهیم، خیار‌ واقع به معنای اختیاری است که شخص در بر هم زدن معامله دارد. 

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار شرط:

 بیایید برای آشنایی با خیار شرط در قرارداد اجاره برای شما مثالی بزنیم، فرض بگیرید موجر و مستاجر شروط خاصی را برای خود در قرارداد عنوان می‌کنند که هیچ قالبی برای آن در قانون تعریف نشده است. برای تخلف از این شروط، قانون گذار نهادی را به نام خیار شرط به وجود آورده است. مهم‌ترین مزیت این خیار این است که حتی با ذکر عبارت اسقاط کافه ی خیارات در متن قرارداد نیز از بین نمی‌رود. در واقع این نهاد، انعطاف بیشتری به قراردادهای اجاره داده است. مثال هایی از خیار شرط در قرارداد اجاره: 

1) فسخ قرارداد توسط موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها:

 فرض کنید مستاجر به هر دلیلی در موعد لازم اجاره بها را پرداخت نکند موجر می‌تواند با وجود این بند، قرارداد اجاره را فسخ کند.

2) فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در صورت انتقال مال الاجاره به غیر:

اگر مستاجر مال الاجاره را به غیر واگذار نماید، برای مثال ملک یا مورد اجاره را برای خود اجاره کرده اما آن را به پدر خود انتقال دهد، در این صورت موجر می‌تواند با وجود این شرط قرارداد را فسخ نماید.

3)فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در صورت استفاده مال الاجاره در غیر مورد تعیین شده در قرارداد:

فرض کنید اتومبیلی برای استفاده به عنوان ماشین عروس به دیگری اجاره داده می‌شود و وی آن را برای باربری یا سفر استفاده می‌کند و یا ملکی برای سکونت اجاره داده شده و فرد آن را مورد استفاده تجاری قرار می‌دهد. موجر با آوردن این بند که حق استفاده مستاجر را محدود به همان مورد تعیین شده در قرارداد می‌کند برای خود حق فسخ در صورت تخلف از این شرط را قائل می‌شود.

4) فسخ قرارداد توسط موجر در صورت عدم پرداخت مبلغ ودیعه یا رهن:

حتماً اصطلاح «پول پیش» در عرف عام و زمان انعقاد قرارداد اجاره را شنیده‌اید این اصطلاح در قانون ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه نام دارد که در صورتی که بخشی از مبلغ آن توسط مستاجر پرداخت نشده باشد موجر حق فسخ قرارداد را دارد. 

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تعذر تسلیم:

 در ماده 369 قانون مدنی انواع خیارات را نام برده اما از خیار تعذر تسلیم صحبتی نکرده اما این خیار در فقه و شرع ما قابل تأیید است و قانون مدنی نیز نشأت گرفته از فقه و شرع است.

 اما بیاید به زبان ساده‌تر به شما بگوییم که خیار تعذر تسلیم چیست؟ چه کاربردی دارد فرض کنید که موجر یا مستاجر نتوانند مورد اجاره یا اجاره بها را به هر دلیلی در موعد مشخصی تسلیم کنند طرف مقابل می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد را فسخ نماید و نکته ی مهم این موضوع اینجاست که اگر تعهد به تسلیم در زمان مشخصی باشد و فرد به تعهد خود عمل نکند قرارداد منفسخ می‌شود، مثل اجاره ماشین عروس در شب عروسی! اما زمانی که موعد تسلیم به نحوی باشد که فرد بتواند در زمان دیگری نیز آن را انجام دهد اینجاست که می توان خیار تعذر تسلیم را اعمال نمود.

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار عیب:

تصور کنید که مالی را اجاره کرده‌اید و دارای عیبی است که مخفی بوده و یا اگر مخفی نبوده شما به عنوان مستاجر متوجه و ملتفت آن نشده‌اید. اینجا قانون‌گذار راه حلی که برای شما قرار داده، فسخ قرارداد است با نام نهادی به نام خیار عیب! 

خیار عیب در تمام قراردادها دو راه حل پیش پای افراد می‌گذارد:

1) فسخ قرارداد 

2)گرفتن ارش

حال شاید برای شما این سوال پیش بیاید که ارش چیست؟ مابه التفاوت قیمت مال سالم و معیوب را ارش می‌گویند. در اجاره ما فقط می‌توانیم در صورت وجود عیب قرارداد را فسخ کنیم یا مورد اجاره را به همان نحو بپذیریم و آن هم در موردی که عیب قبل از انعقاد عقد وجود داشته و مستأجر متوجه آن نشده و یا بعد از عقد حادث شده ولی ناشی از عیب قدیم بوده که موجر آن را برطرف نکرده و یا مستاجر را از وجود آن آگاه نکرده است. لازم به ذکر است که بیان کنیم در قرارداد اجاره برخلاف باقی عقود، اجازه اخذ ارش وجود ندارد. این نکته را فراموش نکنید که اگر مستاجر هستید، اعمال خیار عیب فوری است! 

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تخلف شرط:

بعد از توضیح خیار شرط، تعریف این خیار دیگر باید برای شما قابل درک تر باشد در واقع تخلف از شرایط فی مابین موجر و مستاجر باعث ایجاد حق فسخ می‌شود.

فسخ قرارداد اجاره از طریق خیار تخلف وصف:

خیار تخلف از وصف که به آن خیار رویت هم گفته می‌شود به این معنا که مستأجر مال را به اعتماد رویت سابق اجاره می‌کند و بعد از انعقاد قرارداد متوجه می‌شود که مال مورد اجاره وصف مورد نظر را ندارد و می‌تواند قرارداد را به استناد این موضوع فسخ نماید.

 فسخ قرارداد اجاره به علت خیار غبن

زمانی که فردی از وجود غبن در معامله آگاه می‌شود، می‌تواند با استناد به خیار غبن اقدام به فسخ معامله کند. اما برای اینکه این حق به‌درستی اعمال شود، باید مراحل قانونی به‌طور دقیق و کامل طی شود. در صورتی که طرف مقابل اختلاف قیمت ایجاد شده را قبول نکند، فرد مغبون می‌تواند از طریق دادگاه و با تنظیم دادخواست، فسخ معامله را پیگیری کند.

یکی از مهم‌ترین مراحل در این فرآیند، تنظیم دادخواست فسخ معامله به استناد خیار غبن است. این فرم باید به‌درستی تکمیل شود و حاوی تمام اطلاعات لازم باشد. نخستین گام در تنظیم دادخواست، دانلود نمونه فرم دادخواست از سایت‌های معتبر است. سپس، در بخش مشخصات خواهان و خوانده دعوی باید اطلاعات دقیق و کامل مانند نام و نام خانوادگی، آدرس طرفین و سایر مشخصات درج شود.

در بخش خواسته دادخواست، باید به‌وضوح بیان شود که فرد درخواست فسخ معامله را به دلیل خیار غبن دارد. همچنین، در این مرحله، هزینه‌ها و خسارات دادرسی می‌توانند درج شوند. برای اثبات ادعا، در بخش دلایل و منضمات دادخواست، باید دلایل اثبات اختلاف قیمت و مدارک معتبر مانند قرارداد، فاکتورهای قیمت‌گذاری، نظر کارشناسی و هر گونه مدرک معتبر دیگر آورده شود.

در نهایت، در بخش شرح خواسته، خواهان باید به‌طور مفصل شرح دهد که به دلیل ناآگاهی از قیمت واقعی، به این اختلاف قیمت دچار شده است. این توضیحات باید دقیق و مستند باشد تا امکان اثبات غبن فاحش فراهم شود. پس از تکمیل فرم دادخواست، فرد می‌تواند با مراجعه به دفاتر الکترونیک قضائی، دادخواست خود را به مراجع ذی‌صلاح ارسال کند تا فرآیند قانونی فسخ قرارداد به جریان بیفتد.

این فرآیند، اگر به‌درستی طی شود، امکان فسخ قرارداد اجاره به‌ علت خیار غبن را فراهم می‌آورد و فرد مغبون می‌تواند از ضرر و زیان‌های ناشی از تفاوت قیمت غیرمنصفانه در معامله جلوگیری کند.

 موارد فسخ مصرح در ماده ی 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

به طور خلاصه موارد فسخ در این ماده به شرح ذیل است :

• انتقال مورد اجاره توسط مستاجر بدون داشتن حق انتقال آن
• حق فسخ در صورت انتقال قطعی
• احتیاج شخصی موجر به ملک برای سکنی خود، فرزند،پدر مادر یا همسر
•  قابل تعمیر نبودن مورد اجاره محل سکنی یا در معرض خرابی بودن
•  استفاده مورد اجاره در غیر مورد توافق شده در قرارداد
• تغییر شغل مورد نظر در قرارداد اجاره
• تعدی و تفریط مستاجر
• عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر در اجاره نامه

در واقع این ها مواردی‌ است که دراجاره‌نامه‌های سال 1356 برای موجر(مالک) حق فسخ ایجاد می‌کرد.

خسارت فسخ قرارداد اجاره

در صورتی که یکی از طرفین بدون هیچ دلیل موجه‌ای قرارداد اجاره را فسخ کند، باید به طرف مقابل خسارتی را بپردازد؛ همچنین بهتر است بدانید فسخ قرارداد بدون علت هزینه‌هایی برای هر دو طرف یا یکی از طرفین دارد و این هزینه‌ها را باید فردی که قصد فسخ پیش از موعد را دارد، پرداخت کند. مبلغ خسارت به عوامل مختلفی مانند: اجاره‌بهای ملک، زمان باقی مانده در قرارداد و هزینه‌‌های پیدا کردن مستاجر جدید بستگی دارد.

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مالک در صورتی که بر مبنی شرط ضمن عقد باشد، باید مبلغی که در قرارداد ذکر شده را بپردازند؛ اما اگر قراردادی وجود نداشته باشد، باید خسارتی معادل اجاره‌بهای یک سال به طرف مقابل پرداخت کنند. اگر فسخ علت موجه‌ای داشته باشد، طرف فسخ کننده ملزم به هیچ‌گونه پرداخت خسارت نمی‌باشد.

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره چقدر است؟

مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره به عوامل متعددی بستگی دارد و معمولاً در متن قرارداد یا بر اساس توافق طرفین تعیین می‌شود.  در بیشتر موارد، اگر مستأجر تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد، لازم است خسارتی معادل اجاره‌بهای یک ماه را به موجر پرداخت کند. شایان ذکر است که در صورت بروز اختلاف میان موجر و مستأجر و عدم تعیین مبلغ جریمه در قرارداد، حل‌وفصل این موضوع بر عهده مراجع قضایی خواهد بود.

مسئول پرداخت حق کمیسیون بنگاه در صورت فسخ قرارداد اجاره با کیست؟

در صورت فسخ قرارداد اجاره، پرداخت حق کمیسیون بنگاه به‌عهده طرفی است که اقدام به فسخ قرارداد می‌کند. چنانچه هر دو طرف به توافق برای فسخ برسند، پرداخت کمیسیون به صورت مساوی میان آن‌ها تقسیم خواهد شد. شایان ذکر است که مشاورین املاک، حتی در صورت فسخ قرارداد اجاره، قانوناً حق دریافت کمیسیون خود را دارند. در صورتی که فسخ قرارداد به دلیل خیار تدلیس باشد، مسئول پرداخت کمیسیون فردی است که با تقلب یا تدلیس موجب انعقاد قرارداد شده است.

مدت زمان تخلیه ملک در صورت فسخ اجاره‌نامه چقدر است؟

مدت زمان تخلیه ملک در صورت فسخ اجاره‌نامه به عوامل مختلفی بستگی دارد که این عوامل عبارتند از:

• شرایط ذکر شده در قرارداد
• توافق طرفین
• حکم دادگاه
• عرف منطقه

توجه داشته باشید که مستأجر موظف است در زمان تعیین‌شده، نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. در غیر این صورت، ممکن است ملزم به پرداخت خسارت به موجر شود. بیشتر بخوانید: چگونه دستور تخلیه فوری بگیریم؟

آیا امکان فسخ قرارداد به صورت توافقی وجود دارد؟

در اصطلاح حقوقی، فسخ قرارداد به صورت توافقی اقاله قرارداد نامیده می‌شود. اقاله قرارداد اجاره با توافق و رضایت هر دو طرف انجام می‌شود و به عنوان یک عمل حقوقی مبتنی بر تفاهم طرفین شناخته می‌شود. اقاله به دلیل توافق‌محور بودن، ماهیتی کاملاً متفاوت از فسخ یک‌طرفه دارد؛ زیرا در اقاله، هیچ‌یک از طرفین به تنهایی اختیار فسخ قرارداد را ندارند و این اقدام تنها با توافق مشترک امکان‌پذیر است.

سخن پایانی:

سعی کردیم به طور خلاصه و ساده برای شما عزیزان جنبه ها و شرایط فسخ قرارداد اجاره و مراحل آن را بیان کنیم. مطمئناً شما نیز متوجه تخصصی بودن و نکات خاصی که این قرارداد می‌تواند داشته باشد، شده اید و چه بهتر که برای جلوگیری از ایجاد مشکلات و از بین رفتن منافع خود چه به عنوان موجر (مالک) و چه به عنوان مستاجر با وکلا و متخصصین مجموعه وکیل باشی، مشورت نموده و تنظیم قرارداد سفارشی خود را به ما بسپارید.