این روزها حتماً پیشنهادات زیادی را برای سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان‌سازی دیده‌اید. چرا که هر روزه پیشنهاداتی با عنوان مشارکت در ساخت یا مدیریت پیمان توسط شرکت‌های فعال در عرصۀ ساخت و ساز آگهی می‌شوند. مسئله‌ی مهم اینجا است که برای سرمایه‌گذاری با این روش‌ها افراد باید اطلاعات دقیقی از قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت، همچنین چگونگی روند کار در این پروژه‌ها، جزئیات مربوط به اینها و تفاوت این قراردادها با هم داشته باشند. اما حجم اختلافات قراردادی نشان می‌دهد که این خلأ دارد منجر به چالش‌های جدی برای طرفین می‌شود.

اگر شما هم جزو کسانی هستید که تمایل به انعقاد این قراردادها دارید ولی اطلاعات دقیقی در این خصوص ندارید پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مطلب از وکیل‌باشی همراه ما باشید. در این مطلب ب به قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت و تفاوت‌های قراردادی آن‌ها می‌پردازیم.

قرارداد مدیریت پیمان چیست؟

یکی از کاربردی‌ترین قراردادهای سرمایه‌گذاری، قرارداد مدیریت پیمان یا Management Contracting است که آن را با عنوان قرارداد MC هم می‌شناسند. در این قرارداد،کارفرما یک شخص یا شرکت را برای مدیریت اجرای پروژه مشخص می کند و به پیمانکار معرفی می‌کند. این شخص “مدیر پیمان” نامیده می‌شود. در اینجا کارفرما نقش سرمایه‌گذار و مدیر پیمان نقش مدیریت پروژه را دارد.

نکتۀ مهم در انتخاب مدیر پیمان این است که باید از میان اشخاصی که در زمینه‌ی ساخت‌ و ساز تجربۀ کافی دارند، انتخاب شود.

بنابراین قرارداد مدیریت پیمان یا MC توافق کتبی کارفرما با پیمانکار است مبنی بر اینکه شخص یا شرکتی که کارفرما آن را مشخص و معرفی کرده، در فرآیند کار مدیریت اجرای پروژه را انجام دهد. به این شخص مدیر پیمان می‌گویند که اصولاً فردی است که در زمینه ساخت و ساز از تجربه کافی برخوردار است.

حالا که با تعریف این قرارداد آشنا شدید، برای درک بهتر آن به این مثال توجه کنید. فرض کنید در پروژه ساخت یک مجتمع تجاری، به دلیل بزرگ بودن پروژه و زیاد بودن مسئولیت‌های پیمانکار، کارفرما نگران این است که چه کاری می‌تواند انجام دهد تا فرآیند کار درست پیش برود. در این شرایط کارفرما می‌تواند با پیمانکار قرارداد مدیریت پیمان ببندد و به او کسی را معرفی کند که سابقۀ روشنی در ساخت و ساز دارد تا او به عنوان مدیر پیمان، اجرای این پروژه را مدیریت کند. از این طریق نه تنها تقسیم سرمایه اتفاق می‌افتد بلکه روند کار نیز بسیار بهتر پیش‌ می‌رود.

اگر قصد انعقاد این قرارداد را دارید، پیشنهاد می‌کنیم تا پای قرارداد را امضا نکرده‌اید، حتماً از خدمات مشاوره حقوقی وکلای متخصص استفاده کنید. این کار به شما کمک می‌کند با شناخت دقیق‌تری از این قرارداد در مورد شروع این توافق تصمیم بگیرید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

همان‌طور که از نام این قرارداد پیدا است، قرارداد مشارکت در ساخت توافقی بر شراکت در ساخت و ساز است. در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک، یک قطعه زمین یا ملکی را که عمدتاً کلنگی و قدیمی است، در اختیار سازنده می‌گذارد و سازنده به عنوان طرف دیگر این قرارداد ساخت یا بازسازی آن را به عهده می‌گیرد. به این صورت طرفین در ساخت و ساز یک ملک یا بنا با هم شراکت می‌کنند. بنابراین طرفین این قرارداد را مالک و سازنده تشکیل می‌دهند. به سرمایه‌ای که در قرارداد مشارکت در ساخت به اشتراک گذاشته می‌شود، “آورده” می‌گویند. در این توافق، آورده مالک یک قطعه زمین یا ملک است و آورده سازنده، اجرای ساخت و ساز و هزینه‌های آن و مهارت و تخصصی است که در ساختمان‌سازی دارد. البته دانستن این نکته لازم است که بسته به توافق، نوع آورده متفاوت است؛ ممکن است مالک علاوه بر ملک مقداری سرمایه نقدی نیز به اشتراک بگذارد. در نهایت نیز متناسب با توافق طرفین، هر یک از ساختمان سهمی می‌برند.

تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان در چیست؟

بر‌اساس تعریف هر یک از این قراردادها، بدون شک تا اینجا پی برده‌اید که این دو قرارداد چقدر با هم متفاوت‌اند. “اگرچه مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت، روشی برای مشارکت در پروژه‌های ساختمانی_عمرانی هستند اما مهمترین تفاوت آن‌ها در این است که در قرارداد مدیریت پیمان، “پیمانکار و کارفرما” با هم قرارداد می‌بندند و این کارفرما است که مدیر پیمان را به پیمانکار معرفی می‌کند. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت “مالک با سازنده” شریک می‌شود و طرفین قرارداد مالک و سازنده هستند؛ بنابراین طرفین این دو قرارداد کاملاً با هم فرق دارند و این یکی از مهمترین تفاوت‌های این دو قرارداد با یکدیگر است.” تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان به صورت جزئی‌ترعبارت است از :

• یکی از نکات مهم مدیریت پیمان این است که عرفاً میزان حق مدیریت پیمان در ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۷ درصد و حق مدیریت پیمان در یک ساختمان ویلایی حدوداً ۱۵ تا ۲۲ درصد تعیین شده است. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده بر اساس توافقی که ابتدای کار با مالک داشته، در نهایت سهمی از ساختمان را می‌برد و مالک آن می‌شود. بنابراین سهم‌الشرکه در هر یک از این دو قرارداد به شیوه متفاوتی تعیین می‌شود.

• در قرارداد مدیریت پیمان، انجام اقدامات مورد نیاز برای اخذ انشعابات مربوط به عملیات اجرایی ساختمان بر عهدۀ مدیر پیمان است اما در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین باید در مورد مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، مخصوصاً انشعابات مشاعات تعیین و تکلیف کنند و در قرارداد تعیین شود که این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است.

• برخی از اختلافات رایج در سایر قراردادها، مانند تغییر در قیمت‌ها و ضرایب قرارداد و… در قرارداد مدیریت پیمان وجود ندارد. اما در مشارکت در ساخت چنانچه طرفین در هنگام انعقاد قرارداد تدابیر لازم را رعایت نکنند ممکن است منجر به اختلافات زیادی شود. اختلافاتی مثل کلاهبرداری در مشارکت در ساخت که بخاطر ماهیت ریسک‌پذیر این قرارداد ایجاد می‌شود.

بنابراین قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت در موضوع و طرفین قرارداد با هم کاملاً متمایز هستند. همچنین سهم مشارکت اعضا در قراردادهای مشارکتی در اختیار مدیر پروژه قرار می گیرد اما در قرارداد مشارکت در ساخت سهم طرفین به صورت سهمی از ساختمان نوساز تعیین می‌شود.علاوه بر این، وظایف، تعهدات و اختیارات صاحب کار در قراردادهای این دو روش با هم متفاوت است.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی سعی کردیم تفاوت‌های این دو قرارداد را بیان کنیم تا اگر تصمیم دارید برای هر کدام از آن‌ها توافق کنید، با دیدی باز از همه جوانب آن‌ها اقدام کنید. در نهایت باید در نظر داشته باشید که قراردادهای مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای رایج در ساخت و ساز است که هردوی آن‌ها دربردارنده نکات مهم و حساسی است که لازم است آن‌ها را در هنگام نگارش متن قرارداد رعایت کنید؛ بنابراین، بهتر است تنظیم این قرارداد را به وکلای متخصص در این زمینه بسپارید. چرا که حجم پرونده‌های دادگاه‌ها نشان می‌دهد بی‌توجهی بسیاری از مالکان در این مورد آنان را با مشکلات زیادی مواجه کرده است. در این راستا مشاوره حقوقی وکیل‌باشی آماده ارائه خدمات به شما است. می‌توانید با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، تدوین و نگارش متن توافق مورد نظر خود را به وکلای تیم ما بسپارید.

در مقایسه قرارداد مشارکت در ساخت با سایر انواع قراردادها، یکی از تفاوت‌های اصلی در نحوه تنظیم و شرایط اجرایی آن است. قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً شامل تعهدات دقیق‌تری در مورد تقسیم سود و زیان، زمان‌بندی پروژه، و مسئولیت‌ها می‌شود. برای مدیریت این قراردادها به‌طور مؤثر و جلوگیری از مشکلات قانونی احتمالی، استفاده از سامانه مدیریت قرارداد وکیل‌باشی می‌تواند مفید باشد. این سامانه امکان تنظیم قرارداد آنلاین و ثبت قرارداد آنلاین را به‌راحتی فراهم می‌آورد، در حالی که امضای دیجیتال و تأیید هویت دیجیتال از امنیت و اعتبار قانونی اسناد حقوقی اطمینان حاصل می‌کنند. با استفاده از پلتفرم امضای قرارداد وکیل‌باشی، شما قادر خواهید بود تمامی مراحل قرارداد را به‌صورت آنلاین و با رعایت کامل الزامات قانونی انجام دهید. برای اطلاعات بیشتر و بهره‌مندی از این خدمات، می‌توانید به سامانه امضای دیجیتال وکیل‌باشی مراجعه کنید

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی