اجاره‌کردن کالاهای لوکس و گران‌قیمت نظیر ماشین، ویلا، آپارتمان و… چالش‌هایی را برای موجر و مستأجر به وجود می‌آورد. یکی از بزرگ‌ترین نگرانی‌های طرفین اجاره، تعیین تکلیف اجاره نامه بعد از فوت موجر و مستأجر است.

 به سؤالات زیر دقت کنید:

اگر در حین مدت اجاره، موجر یا مستأجر فوت کنند، چه بر سر ادامه قرارداد خواهد  آمد؟ آیا اجاره باطل می‌شود یا همچنان ادامه خواهد داشت؟ مستأجر، مبلغ اجاره را باید چگونه به وراث پرداخت کند؟ اگر مستأجر فوت شود، قرارداد به ورثه او منقل می‌شود یا نه؟

بدون تردید این موارد جزء دغدغه‌های تمام طرفین اجاره است. بر همین اساس، در این مطلب از وکیل‌باشی به همه سؤالات بالا پاسخ می‌دهیم تا با ابعاد پنهان این قرارداد آشنا شوید.

قرارداد اجاره چیست؟

پیش از آنکه درمورد تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر صحبت کنیم، ابتدا قواعد اولیه آن را بیان می‌کنیم. در تعریف این قرارداد باید بگوییم که:

انواع قرارداد اجاره، توافقی کتبی یا شفاهی است که مطابق ماده 466 قانون مدنی میان موجر و مستأجر شکل می‌گیرد. اگر متن اجاره را به‌صورت کتبی بنویسید به آن اجاره‌نامه می‌گوییم. به‌این‌ترتیب، موجر در ازای انتقال منافع مورد اجاره به مدتی مشخص مثلاً 6 ماه، مبلغی را به‌عنوان مال‌الاجاره از مستأجر دریافت می‌کند.

حال که با تعریف کلی عقد اجاره آشنا شدید، بهتر است اصطلاحات این قرارداد را بشناسید:

• موجر: اجاره‌دهنده
• مستأجر: اجاره گیرنده
• عین مستأجره: مورد اجاره مثل خانه، دستگاه صنعتی و…
• مال‌الاجاره: مبلغ اجاره یا اجاره بها

در ماده ۴۶۷ قانون مدنی، قانون‌گذار اشاره کرده است که مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان یا انسان باشد. بر همین اساس، ما انواع قراردادهای اجاره را داریم که در زمینه‌های مختلف مانند امور ملکی، اجاره دستگاه‌های صنعتی، اجاره مغازه و… کارایی دارند. به همین خاطر است که بر آشنایی با اصول اولیه اجاره و کمک‌گرفتن از وکیل برای نوشتن اجاره‌نامه تأکید فراوانی داریم.

در همین راستا، وکلای تیم وکیل‌باشی اقسام مختلفی از قراردادهای اجاره را به شکلی استاندارد تدوین نموده‌اند. ازاین‌رو، شما به هرگونه قرارداد اجاره اعم از اجاره‌نامه سرقفلی مغازه، اجاره‌نامه غرفه مواد غذایی، اجاره‌نامه تجهیزات ساختمانی، اجاره‌نامه تالار و… در وکیل‌باشی دسترسی دارید. کافی است برای دریافت هرگونه اجاره‌نامه موردنیاز خود روی تصویر زیر کلیک کرده و یکی از درخواست‌های قرارداد آماده یا اختصاصی را ثبت کنید.

شرایط ابطال عقد اجاره

براساس مفاد قانون مدنی، عقد اجاره در شرایط خاصی ممکن است باطل شود. در اینجا به مهم‌ترین شرایطی که باعث ابطال این عقد می‌شود اشاره می‌کنیم:

• فقدان شرایط اساسی صحت عقد

• تلف شدن مورد اجاره پیش از عقد

• عیب غیر قابل رفع عین مستأجره

•  فوت موجری که فقط تا زمان حیات خود مالک منافع ملک بوده است

•  فوت مستأجر در شرایط خاص

فقدان شرایط اساسی صحت عقد

بر اساس ماده ۱۹۰ قانون مدنی، برای صحت هر عقد از جمله عقد اجاره، وجود چهار شرط الزامی است:

• قصد و رضای طرفین
• اهلیت طرفین (بلوغ، عقل و رشد)
• موضوع معین که باید قابل معامله باشد
• مشروعیت جهت معامله

در صورتی که یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل یا غیر قابل اجرا خواهد بود.

تلف شدن مورد اجاره پیش از عقد

اگر ملکی که قرار است اجاره داده شود، قبل از انعقاد قرارداد نابود شده باشد، عقد اجاره از ابتدا باطل خواهد بود. برای مثال، اگر خانه‌ای را اجاره کرده‌اید و بعد متوجه می‌شوید که آن خانه پیش از امضای قرارداد خراب شده است، این قرارداد از ابتدا بی‌اعتبار خواهد بود.

عیب غیر قابل رفع عین مستأجره

ماده ۴۸۱ قانون مدنی به زبان ساده بیان می‌کند که اگر ملک اجاره‌ای به دلیل عیب یا خرابی به حدی برسد که دیگر نتوان از آن استفاده کرد و این مشکل قابل تعمیر نباشد، عقد اجاره باطل می‌شود. برای مثال، اگر خانه‌ای به دلیل خرابی‌های جدی غیرقابل سکونت شود و تعمیر آن ممکن نباشد، قرارداد اجاره به‌طور خودکار باطل خواهد شد.

فوت موجری که فقط تا زمان حیات خود مالک منافع ملک بوده است

فوت اجاره‌دهنده‌ای که تنها به مدت عمر خود مالک منافع ملک بوده است، باعث ابطال قرارداد اجاره خواهد شد. برای مثال، فرض کنید یک واحد آپارتمان را از برادرتان اجاره کرده‌اید، در حالی که برادرتان مالک کل آپارتمان نبوده و تنها به مدت عمر خود حق بهره‌برداری از منافع آن را داشته است. در این حالت، مالک اصلی ملک فرد دیگری است. پس از فوت برادرتان، قرارداد اجاره میان شما و او به دلیل فوت و از دست رفتن حق بهره‌برداری باطل خواهد شد.

 فوت مستأجر در شرایط خاص

اگر در قرارداد اجاره ذکر شود که تنها مستأجر حق استفاده از ملک را دارد و انتقال آن به دیگری مجاز نیست، با فوت مستأجر، قرارداد اجاره باطل خواهد شد. برای مثال، اگر فردی باغی را اجاره کرده باشد و در قرارداد قید شده باشد که تنها خودش مجاز به استفاده از باغ است، پس از فوت وی، قرارداد به طور خودکار فسخ می‌شود و ورثه او حق استفاده از باغ را نخواهند داشت.

پس از آشنایی با تأثیر فوت مستأجر در عقد اجاره و همین‌طور فوت موجر، توصیه می‌کنیم، مطلب نحوه تنظیم قرارداد اجاره را حتماً بخوانید. چرا که نوشتن اجاره‌نامه جزئیات بی‌شماری دارد و فوت موجر یا مستأجر فقط یک جنبه کوچک از ابعاد مختلف آن است.

برای قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستاجر چه اتفاقی می‌افتد؟

اجاره یک عقد لازم است و فوت یکی از طرفین مانع از ادامه اجرای آن نمی‌شود. بسیاری از افراد تصور می‌کنند که با فوت یکی از طرفین، قرارداد اجاره به‌طور خودکار باطل می‌شود، اما این نگرش صحیح نیست.

در واقع، تنها در دو حالت خاص فوت یکی از طرفین موجب ابطال قرارداد اجاره می‌شود:

• اگر موجر فقط تا زمان حیات خود مالک منافع ملک باشد.

• اگر در قرارداد شرط شده باشد که تنها مستأجر حق استفاده از ملک را دارد و وراث او نمی‌توانند از آن بهره‌برداری کنند.

در غیر این دو حالت، قرارداد اجاره همچنان معتبر باقی می‌ماند.

بر همین اساس، تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر را در سطرهای بعدی بیشتر توضیح می‌دهیم. بااین‌حال، پیشنهاد می‌کنیم هیچ‌وقت برای نوشتن اجاره‌نامه عجله نکنید و حتماً از قبل از هرگونه اقدام، از یک وکیل متبحر مشاوره حقوقی دریافت نمایید.

آیا قرارداد اجاره با فوت طرفین منفسخ می‌شود؟

شایان ذکر است که شرایطی که موجب ابطال عقد اجاره می‌شوند، می‌توانند همان شرایطی باشند که باعث انفساخ آن نیز می‌گردند.  به عبارت دیگر، در برخی موارد، وقوع رویدادی مانند فوت یکی از طرفین یا وجود ایراد در شرایط قرارداد می‌تواند هم باعث ابطال و هم باعث انفساخ قرارداد اجاره شود.

برای درک بهتر این موضوع، لازم است تفاوت این دو مفهوم را روشن کنیم:

• انفساخ قرارداد

به معنای پایان یافتن قرارداد به دلیل وقوع یک رویداد خاص پس از انعقاد آن است. به طور ساده، قرارداد از ابتدا معتبر بوده، اما با وقوع آن رویداد، اثر قانونی خود را از دست می‌دهد و به پایان می‌رسد.

• ابطال قرارداد

یعنی قرارداد از ابتدا بی‌اعتبار است و هیچ اثر قانونی ندارد. به عبارتی، زمانی که عقد به دلایلی مانند فقدان شرایط اساسی یا ایراد در مفاد قرارداد، از ابتدا معتبر نبوده، هیچ اثر حقوقی نخواهد داشت. در نتیجه، انفساخ به وقوع یک رویداد بعد از عقد وابسته است، در حالی که ابطال مربوط به نقص یا ایرادهای اولیه قرارداد است.

حال نکته مهم این است که باطل شدن یک قرارداد با منفسخ شدن آن متفاوت است و این تفاوت در آثار و عواقب قراردادها نمایان می‌شود. ازآنجایی‌که توضیح تفاوت‌های میان ابطال و انفساخ، بسیار مفصل است، توصیه می‌کنیم این موضوع را در مقالات مرتبط با این مسئله بخوانید.

شرایط ادامه عقد اجاره بعد از فوت مستاجر

شرایط ادامه عقد اجاره پس از فوت مستأجر به مفاد قرارداد اجاره و وجود یا عدم وجود شرط «مباشرت» بستگی دارد. اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که فقط مستأجر حق استفاده از ملک را دارد (یعنی شرط مباشرت)، با فوت مستأجر، قرارداد اجاره باطل می‌شود و ورثه هیچ‌گونه حقی برای ادامه آن نخواهند داشت. اما در صورتی که چنین شرطی وجود نداشته باشد، قرارداد اجاره پس از فوت مستأجر همچنان معتبر باقی می‌ماند و وراث او به‌عنوان قائم‌مقام قانونی، می‌توانند قرارداد را ادامه دهند یا آن را فسخ کنند.

در این شرایط، تصمیم‌گیری نهایی درباره ادامه یا فسخ قرارداد به وراث واگذار می‌شود.

طبق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر 1376، در صورت فوت مستأجر در مدت اجاره، ورثه می‌توانند درخواست فسخ قرارداد از دادگاه را داشته باشند. در صورتی که یکی از وراث از ادامه قرارداد اجاره امتناع کند، برای فسخ یا ادامه قرارداد باید رضایت همه ورثه جلب شود؛بنابراین، پس از فوت مستأجر، قرارداد اجاره می‌تواند ادامه یابد یا فسخ شود، اما این تصمیم باید با توافق تمام ورثه اتخاذ شود.

نکات مهم قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستاجر

آنچه تاکنون گفتیم، بخش مهمی از مسئله قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر را شفاف کرد. بااین‌حال، هنوز هم چند سؤال مهم در این زمینه باقی‌مانده است. پس بادقت فراوان به این بخش از مقاله توجه کنید.

• تخلیه ملک با فوت موجر

• پرداخت اجاره بعد از فوت موجر

• دریافت ودیعه بعد از فوت موجر

تخلیه ملک با فوت موجر

اگر موجر بمیرد، ورثه چطور می‌توانند تقاضای تخلیه ملک را داشته باشند؟ در پاراگراف‌های قبل توضیح دادیم که ورثه موظف‌اند تا انتهای مدت اجاره صبر کنند و پس از انقضای مدت، از مستأجر بخواهند ملک را تخلیه کند.

دراین‌رابطه ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر می‌گوید که:

پس از اتمام مدت اجاره، قائم‌مقام قانونی موجر اعم از ورثه می‌توانند تخلیه عین مستأجر را تقاضا کنند. اگر اجاره، سند رسمی باشد و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، ورثه می‌توانند به دایره اجرای ثبت مراجعه کنند. در این صورت ظرف مدت یک هفته به درخواست آنان ترتیب اثر داده می‌شود.

اگر اجاره‌نامه به‌صورت دستی یا در بنگاه تنظیم شده باشد و اصطلاحاً سندی عادی باشد، ورثه باید تقاضای تخلیه ملک را به دادگاه ارائه نمایند تا مرجع قضایی ظرف یک هفته موضوع را پیگیری کند.

پرداخت اجاره بعد از فوت موجر

اگر مستأجر هستید و طرف مقابل قرارداد اجاره شما (موجر) به‌تازگی فوت شده است، بابت نحوه پرداخت اجاره‌بها به وراث موجر نگران نباشید. در اینجا شما 2 راه پیش رو دارید:

1.   مبلغ اجاره را به صندوق دادگستری واریز کنید.
2.   یک اظهارنامه تنظیم کنید و از وراث بخواهید که شماره حسابی را برای او تعیین کنند تا او مبلغ اجاره را به همان حساب واریز کند.

اگر اجاره‌بها را به صندوق دادگستری واریز می‌کنید، پس از اتمام مدت اجاره، می‌توانید مبلغ ودیعه را از وراث مطالبه کنید.

دریافت ودیعه بعد از فوت موجر

دریافت ودیعه پس از فوت موجر طبق قانون مدنی، همچنان امکان‌پذیر است. ودیعه‌ای که مستأجر به موجر پرداخت کرده، در واقع جزء بدهی‌های متوفی محسوب می‌شود و تا زمانی که این مبلغ به مستأجر بازپرداخت نشود، او ملزم به تخلیه ملک نخواهد بود.

به عبارت دیگر، با فوت موجر، ودیعه پرداخت‌شده همچنان به عنوان بدهی موجر به حساب می‌آید و وراث او مسئول پرداخت آن به مستأجر هستند. از آنجا که ودیعه اجاره جزو دیون متوفی است، وراث موظفند به تعهدات مالی موجر عمل کنند و پرداخت ودیعه را به مستأجر بازگردانند.

و اما جمع‌بندی مطلب

ما در این مطلب از وکیل‌باشی، درمورد تکلیف قرارداد اجاره بعد از فوت موجر و مستأجر صحبت کردیم. موضوعی که دغدغه بسیاری از اجاره‌دهندگان و اجاره گیرندگان است. قانون‌گذار نیز در ماده 497 ق.م و همین‌طور قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 درمورد این مسئله اظهارنظر نموده است که در طول مقاله به آن پرداختیم. چنانچه درمورد موضوع این مقاله سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی تیم وکیل‌باشی، همواره پاسخگوی شما هستند.

.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی