چگونه می توان قرارداد خرید باغ را تنظیم کرد

حجم دعاوی مربوط به خرید املاک و مستغلات آن‌قدر زیاد است که باید به نحوی اصولی برای این امر چاره‌اندیشی کرد. در این میان به‌موازات افزایش ساخت‌وساز باغ‌ها و تنظیم غیراصولی قراردادهای خرید باغ، مشکلات بی‌شماری برای خریداران و فروشندگان ایجاد شده است. مسائلی که نه‌تنها باعث اتلاف وقت طرفین می‌شوند، بلکه هزینه‌های زیادی نیز بر افراد تحمیل می‌کنند. بااین‌وجود با آموزش نحوه صحیح قراردادنویسی می‌توان از ایجاد چنین معضلات گسترده‌ای جلوگیری کرد.

در همین راستا این مطلب از وکیل‌باشی را به منظور افزایش دانش حقوقی فروشندگان و خریداران باغات تألیف کرده‌ایم. ازاین‌رو، در ادامه مقاله مطالب مهمی پیرامون نکات حقوقی و نحوه تنظیم قرارداد خرید باغ را می‌خوانید. 

قرارداد خرید باغ از نگاه قانون

در تعریف این قرارداد باید بگوییم که:

"مطابق ماده 338 قانون مدنی مصوب سال 1307، معامله خرید باغ {بیع باغ} موافقت‌نامه‌ای کتبی است که میان بایع و خریدار تنظیم می‌شود. بایع، مالک باغ می‌باشد که در ازای دریافت ثمن، مالکیت باغ خویش را به خریدار آن منتقل می‌کند."

اینجا است که برخورداری از یک قرارداد منسجم و مؤثر می‌تواند به حفظ امنیت خاطرتان کمک فراوانی کند. تیم وکلای وکیل‌باشی با همین هدف، تلاش می‌کنند انواع قراردادهای ملکی نظیر فرم قرارداد خرید باغ را در فرمت‌های آماده و اختصاصی برای مخاطبان تنظیم کنند. این در حالی است که ضمن دریافت نمونه قرارداد، جلسات مشاوره حقوقی، پشتیبانی 24 ساعته و حتی ضمانت بازگشت وجه نیز برای شما عزیزان پیش‌بینی شده است.

آیا نوشتن قولنامه برای خرید باغ ضروری است؟

بسیاری از افراد علاقه‌ای به نوشتن قرارداد کتبی ندارند. همین موضوع سبب شده که قانون‌گذار، منعی برای انعقاد توافقات شفاهی ایجاد نکند. اما واقعیت این است که قرارداد شفاهی حتی اگر توسط 2 شاهد معتبر نیز تأیید شود، باز هم می‌تواند محل بحث و مناقشه باشد. در نتیجه، عاقلانه‌ترین راه برای درامان‌ماندن از اختلافات و ابهامات ناشی از قرارداد، مکتوب کردن آن است.

بر همین اساس، عموم مردم هنگام خریدوفروش باغ می‌گویند که یک قولنامه خرید باغ میان خودمان بنویسیم، کفایت می‌کند. اولاً که عنوان برگه‌ مزبور قولنامه نبوده و "بیع‌نامه" است. ثانیاً نوشتن بیع‌نامه به‌مراتب بهتر از یک قرارداد شفاهی است، چرا که در صورت بروز اختلاف، قاضی می‌تواند با خواندن متن بیع‌نامه، قصد و اهداف طرفین را تفسیر و سپس بررسی کند.

این نکته را از یاد نبرید که مبایعه‌نامه، یک سند عادی است و درصورتی‌که آن را در محضر و نزد یک دفتردار ثبت کنید، تبدیل به سندی رسمی و بسیار معتبر خواهد شد. برای مطالعه سایر نکات حقوقی مهم در تنظیم مبایعه‌نامه باغ حتماً به این مطلب مراجعه کنید.

ارکان و نحوه تنظیم قرارداد خرید باغ

همه قراردادها برای شکل‌گرفتن یا ایجاد شدن باید مجموعه‌ای از ارکان و اجزاء را در خود داشته باشند. اگر این بخش‌های اصلی را از یک قرارداد بگیریم؛ نه عنوان قرارداد قابل‌شناسایی است و نه می‌توان آن را تفسیر کرد. به‌عبارت‌دیگر، ارکان یک توافق که در متن آن قید می‌شوند، چیزی شبیه به شناسنامه ما انسان‌ها است که توسط آن شناخته می‌شویم. بر همین اساس، ضمن معرفی هر یک از رکن‌های مهم قرارداد خرید باغ، آن‌ها را به بیانی ساده توضیح می‌دهیم.

مشخصات طرفین قرارداد

در این بند باید مشخصات کامل خریدار و فروشنده، شامل نام، نشانی و شماره تماس آن‌ها، ثبت شود.

 موضوع و مشخصات مورد معامله

برای نوشتن موضوع هر قرارداد ابتدا باید به‌عنوان آن دقت کنید. در اینجا خرید یک قطعه باغ با متراژ، مساحت، آدرس و سایر مشخصات ملک مدنظر ما است. پس تمام این جزئیات را موبه‌مو بنویسید.

ثمن قرارداد خرید باغ

در این بخش باید قیمت ملک باتوجه‌به شرایط توافق شده بین طرفین، به‌صورت دقیق مشخص شود. البته نحوه پرداخت نیز در همین بخش نوشته می‌شود. اینکه پرداخت طی یک یا چند فقره چک یا نقدی صورت می‌گیرد، باید حتماً در متن توافق‌نامه درج شود.

شرایط تحویل مورد معامله

در این بخش باید شرایط تحویل باغ و همین‌طور زمان آن ذکر شود. به‌عنوان‌مثال، قرار است کلید باغ در چه تاریخی به خریدار داده بشود، باغ دارای چه لوازمی است؟ میوه‌های موجود بر شاخه درختان متعلق به فروشنده است یا خریدار؟ بالاخره هر آنچه در مورد تسلیم باغ از سوی خریدار به فروشنده ضروری است، باید در نمونه قرارداد خرید باغ ثبت شود.

انجام تعمیرات در باغ

درصورتی‌که قرار است فروشنده پیش از تحویل باغ یا پس از آن، تعمیراتی را انجام دهد، شرایط انجام تعمیرات، از جمله مسئولیت‌های او در این زمینه، ذکر شود.

تعهدات خریدار و فروشنده

تعهدات طرفین یکی از مهم‌ترین بخش‌های هر قرارداد است. اتفاقاً اکثر دعاوی نیز از همین‌جا نشئت می‌گیرند. به همین خاطر است که تأکید می‌کنیم به‌هیچ‌عنوان بدون مشورت با وکلا، موافقت‌نامه‌ای برای خریدوفروش باغ یا سایر املاکتان ننویسید. البته قرارداد آماده خرید باغ وکیل‌باشی که توسط وکلای باتجربه تیم در حوزه املاک و مستغلات تدوین شده، می‌تواند به‌خوبی پاسخگوی نیاز شما باشد.

در هر حال برخی از تعهدات خریدار و فروشنده باغ شامل موارد زیر است:

1.   فروشنده موظف است باغ را در موعد مقرر شده به خریدار تحویل دهد. این تحویل باید با آنچه در قرارداد نوشته شده مطابقت داشته باشد. یعنی اگر باغ به‌صورت مبله فروخته شود، دقیقاً با همان اسباب و لوازم به مشتری تسلیم شود.

2.   خریدار نیز ملزم است ثمن معامله را در مهلت مورد توافق به فروشنده پرداخت کند.

علاوه بر این موارد، طرفین می‌توانند پس از مذاکرات اولیه، تعهدات دیگری را نیز به این موارد بیفزایند.

نحوه فسخ قرارداد خرید باغ:

ازآنجایی‌که موضوع فسخ یا خاتمه قرارداد، مسئله‌ بسیار بااهمیتی است، پیشنهاد می‌کنیم مقاله نحوه فسخ قرارداد خرید ملک {توسط مالک یا خریدار} را همین‌الان بخوانید. در آن مطلب، نکات حقوقی مهمی را پیرامون نحوه فسخ قراردادهای بیع ملک بیان کرده‌ایم.

در حالت کلی، اگر شرایط و تعهداتی را برای طرف مقابلتان وضع کرده باشید، حق دارید که در صورت تخلف طرف مقابل از شرایط مقرر شده، به قراردادتان پایان دهید. البته، در قسمت تعهدات نیز بهتر است درج کنید که عدم پایبندی به هر یک از این مسئولیت‌ها منجر به ایجاد حق فسخ خواهد شد. مثلاً اگر خریدار پول باغ را در تاریخ مشخص شده پرداخت نکرد، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.

نکات حقوقی خرید باغ

حال که با کلیات قرارداد خرید باغ آشنا شدید، ضروری است که چند نکته حقوقی کمتر گفته شده دراین‌رابطه را برایتان بازگو کنیم.

1.   در بند نحوه حل‌وفصل اختلافات، بهتر این است که از شرط داوری در قرارداد، استفاده کنید. داور فردی است که در حیطه قرارداد ایجاد شده اطلاعات و تجربه بالایی داشته و می‌تواند برای طرفین رأی هم صادر کند. مزیت وجود داور این است که شما درگیر فراز و نشیب‌های محاکم دادگستری نخواهید شد.

2.   هنگام نوشتن قرارداد خرید باغ حتماً مدارک شناسایی طرف مقابل را به‌دقت بررسی کنید، از مالکیت فروشنده نسبت به باغ مطمئن شوید، یک نوبت بازدید حضوری داشته باشید و در آخر، مشخصات ملک را با آنچه فروشنده ادعا می‌کند تطبیق دهید.

3.   از عبارت "اسقاط کافه خیارات" استفاده نکنید. این جمله خسارات متعددی را به هر یک از طرف‌های قرارداد وارد می‌کند. خیار در حقوق به معنی اختیار است و قانون‌گذار طی چندین ماده به این موضوع پرداخته است. خیار عیب، خیار تدلیس، خیار شرط و سایر خیارات را با خواندن مطلب انواع خیارات قانونی به زبان ساده، بیشتر بشناسید.

به‌عنوان آخرین نکته، باید بگوییم که مطمئن شوید باغ در مراحل انحصار وراثت قرار نداشته باشد؛ چرا که ممکن است یکی از وراث بدون کسب رضایت سایرین باغ را به شما فروخته باشد که در این صورت معامله صحیح نیست!

قرارداد خرید باغ وکیل‌باشی چه ویژگی‌هایی دارد؟

اگر به آخرین پاراگراف این مطلب دقت کنید، عدم بررسی یک مورد حقوقی، می‌تواند معامله شما را تا مرز نابودی بکشاند. اینکه سایر ورثه به معامله صورت‌گرفته رضایت ندهند، قرارداد خرید باغ را غیرنافذ خواهد کرد و این آغاز درگیری‌ها و اختلافات است.

البته، ماجرا به همین سادگی‌ها که تصور می‌کنید، نیست. نوشتن این قرارداد دردسرها و جزئیات فراوانی دارد و مستلزم این است که دانش حقوقی بالایی داشته باشید. پس بهترین کار این است که پیش از هرگونه اقدام نسبت به خرید و فروش باغتان، حداقل یک جلسه مشاوره حقوقی آنلاین را با وکیلی متبحر پشت سر بگذرانید. چرا که وکلا می‌دانند ذکر یک عبارت یا حتی یک کلمه اشتباه، چه پیامدهایی خواهد داشت.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی