تنظیم سند چیست و نحوه الزام تنظیم سند ملک چگونه است؟

همان‌طور که می‌دانید برای خرید یک ملک مانند خانه یا زمین، طرفین (خریدار و فروشنده) میان خودشان مبایعه‌نامه تنظیم می‌کنند. هرچند بسیاری از زمین‌ها و خانه‌ها اصطلاحاً قولنامه‌ای هستند؛ اما وجود سند شش‌دانگ، به‌مراتب اعتبار بیشتری را برای ملک فراهم کرده و از انتقال ملک بدون اطلاع مالک جلوگیری می‌کند. اینجا است که تنظیم سند ملک، اهمیت یافته و توصیه همیشگی ما در وکیل‌باشی نیز این است که از کنار این مسئله به‌سادگی عبور نکنید.

چنان‌که در مقالات قبلی سایت، نحوه تنظیم سند عادی ملک (مبایعه‌نامه) را به‌صورت جامع توضیح دادیم، در این نوشته نیز قصد داریم به ابعاد حقوقی سند رسمی املاک بپردازیم.

منظور از تنظیم سند چیست؟

آن‌طور که در مقدمه و همچنین در سایر مقالات مربوط به املاک و مستغلات توضیح دادیم، برای انتقال ملک از شخصی به شخص دیگر، باید یک قرارداد معتبر میان طرفین نوشته شود. البته، انتقال ملک فقط از طریق قرارداد خریدوفروش (بیع) انجام نشده و در قانون راه‌های دیگری نظیر ارث، صلح و... نیز پیش‌بینی شده است.

همچنان که اکثر معاملات ملکی توسط مبایعه‌نامه انجام می‌شود، میزان اختلافات خریدار و فروشنده نیز افزایش می‌یابد. چرا؟ چون طرفین به موضوع حائز اهمیتی به نام «تنظیم سند رسمی ملک» توجهی نمی‌کنند. به یاد داشته باشید که منظور از سند رسمی ملک، آن سندی است که مطابق ماده 1287 قانون مدنی، در اداره ثبت اسناد و املاک یا در دفتر اسناد یا نزد مأموران رسمی و در حدود صلاحیت آن‌ها تنظیم شود.

واقعیت این است که مبایعه‌نامه آسیب‌های متعددی به مالکان وارد می‌کند. پس اگر می‌خواهید خانه یا زمینتان را به‌راحتی از دست ندهید، چاره‌ای جز تنظیم سند ندارید. هرچند تنظیم اسناد در تمام دفاتر ثبت اسناد و املاک انجام می‌شود و طی‌کردن مراحل آن هم دشوار نیست؛ اما متأسفانه در اکثر اوقات فروشنده ملک، از انجام این امر خودداری می‌کند. 

دلیل بارز این پدیده شایع، هزینه‌های بالای تنظیم سند و نداشتن پایان‌کار یا عدم خلافی شهرداری است. این مسائل، مهم‌ترین عوامل عدم تنظیم سند ملک توسط فروشنده هستند که اتفاقاً سرآغاز شکل‌گیری یک دعوای حقوقی تمام‌عیار میان خریدار و فروشنده خواهند بود.

می‌پرسید چه دعوایی؟ در سطرهای بعدی درباره آن خواهیم گفت؛ اما پیش از مطالعه بهتر است آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی که با کوشش فراوان توسط وکلای باتجربه تیم وکیل‌باشی آماده شده است را مشاهده کنید. این آموزه، اطلاعاتی دقیق و کاربردی در اختیارتان قرار می‌دهد تا ادامه این نوشته را بهتر درک کنید.

آیا تنظیم سند برای افراد بی‌سواد ممکن است؟

یکی از رایج‌ترین سؤالات اشخاص درگیر با مسئله تنظیم سند رسمی این است که آیا افراد فاقد سواد هم می‌توانند سند رسمی تنظیم کنند؟ مواد 64 تا 67  قانون ثبت‌ اسناد و املاک به این سؤال پاسخ مثبت داده و شرایطی را برای این کار بیان کرده است که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم.

ماده ۶۴ - درصورتی‌که طرفین معامله و یا یکی از آنها کور یا کر و گنگ بی‌سواد باشند علاوه بر معرفین هر یک از اشخاص مزبوره باید به معیت خود یک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که در موقع قرائت ثبت و امضای آن حضور به هم رسانند مگر اینکه بین خود معرفی کسی باشد که طرف اعتماد آنها است.

‌ماده ۶۶ - در موقعی که معامله راجع به اشخاص بی‌سواد است علاوه بر معرفین حضور یکنفر مطلع باسواد نیز که طرف اعتماد شخص بی‌سواد ‌باشد لازم است مگر درصورتی‌که بین خود معرفین شخص باسوادی باشد که طرف اعتماد شخص بی‌سواد است.

‌ماده ۶۷ - ثبت سند باید برای شخص بی‌سواد قرائت شده و این قرائت و همچنین رضایت مشارٌالیه باید در دفتر ثبت قید و از طرف معتمد امضا‌ گردد. معامله‌کننده بی‌سواد نیز باید علامت انگشت خود را ذیل ثبت سند بگذارد.

الزام به تنظیم سند ملک به چه معنا است؟

این نکته را بدانید که داشتن سند رسمی، نشانه مالکیت بلامنازع فرد است. به‌عبارت‌دیگر، اگر سند رسمی یک زمین به نام شما باشد و شخص دیگری هم مبایعه‌نامه (سند عادی) همان زمین را در اختیار داشته باشد، قاضی دادگاه، فردی که سند رسمی از آنِ او است را مالک ملک می‌شناسد. ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک در این باره می‌گوید:

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

امیدواریم با این مثال ساده، علاوه بر پی‌بردن به میزان اعتبار و قدرت اسناد رسمی، ضرورت تنظیم سند ملک را درک کرده باشید.

"در حالت کلی، فروشنده (بایع) پس از انعقاد بیع و دریافت ثمن معامله، نسبت به تنظیم سند ملک به نام خریدار یا به‌عبارت‌دیگر انتقال رسمی مبیع به خریدار ملزم می‌شود. بایع برای سند زدن باید مدارک شناسایی خودش، پایا‌‌‌ن‌کار ملک، بنچاق و چندین مدرک دیگر را به سردفتر اسناد رسمی ارائه کند. بااین‌حال، عده زیادی از فروشندگان املاک به این تعهد خود عمل نمی‌کنند و در این صورت، صرفاً یک راه برای خریدار باقی می‌ماند: طرح دعوای الزام به تنظیم سند ملک."

علی‌رغم اینکه در سطرهای بعدی تاحدامکان الزام تنظیم سند ملک را به زبانی ساده توضیح داده‌ایم؛ توصیه ما این است که برای طرح این دعوا در دادگاه، حتماً از وکلای متخصص در امور ملکی، درخواست مشاوره حقوقی کنید. چرا که پیش از مطرح‌کردن خواسته نزد دادگاه باید مراحلی همچون ارسال اظهارنامه به فروشنده را پشت سر بگذارید که فقط یک وکیل متبحر در این زمینه می‌تواند راهنمای شما باشد.

شرایط و نحوه الزام تنظیم سند ملک

می‌دانیم که اساسی‌ترین پرسش شما تا این قسمت از مقاله این است که چرا باید برای ملک خود، سند داشته باشیم؟ اصلاً چه ضرورتی دارد؟ در واقع این قانون‌گذار است که در ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک، افراد را به ثبت سند ملزم نموده و می‌گوید:

ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

۱) کلیه عقود و معاملات راجع به ‌عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲) کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

حال می‌توانیم درمورد شرایط الزام به تنظیم سند رسمی صحبت کرده و به موارد زیر اشاره کنیم:

·       صرفاً نیاز نیست که ملک موردنظر از طریق قرارداد به خریدار منتقل شده باشد. مثلاً انتقال از طریق صلح نیز معتبر است و می‌توان از این طریق ملک را منتقل نمود.

·       مبیع (ملک) امکان انتقال داشته باشد؛ یعنی ملک توقیفی، در رهن بانک، در مالکیت شخص ثالث و... نباشد.

·       فروشنده، جهت ثبت سند در دفترخانه حاضر نشود و خریدار بتواند این موضوع را اثبات کند.

این کلیات، موارد بسیار جزئی‌تری دارند که در سطرهای بعدی به آن‌ها می‌پردازیم.

مراحل دعوای الزام به تنظیم سند

ابتدا باید بدانید که برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند زمین یا خانه، باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کنید. یعنی چه؟ یعنی دادگاه محلی که ملک شما اعم از زمین، خانه یا باغ در آن قرار گرفته‌اند، دادگاه صالح برای رسیدگی به این مسئله هستند. به‌عنوان‌مثال، اگر قطعه زمینی در شهرستان بینالود دارید که در پی اثبات مالکیت آن هستید و فروشنده ساکن تهران است؛ باید خواسته خود را در دادگاه شهرستان بینالود مطرح کنید و به محل سکونت فروشنده کاری نداشته باشید.

حال برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، شما به‌عنوان خواهان باید مراحل زیر را پشت سر بگذارید تا با رد دادخواست الزام به تنظیم سند مواجه نشوید.

1.   اگر فروشنده متعهد بوده که در تاریخ مشخصی به دفترخانه مراجعه کرده و سند را به نام شما بزند؛ اما این کار را انجام نداده است، حتماً گواهی عدم حضور فروشنده یا استشهادیه عدم حضور فروشنده ملک در دفترخانه را از دفتردار دریافت کنید. این گواهی یا استشهادیه، یکی از ضروری‌ترین مستندات دعوای شما محسوب می‌شود.

2.   پس از دریافت گواهی بالا، بهتر است اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به طرفیت فروشنده تنظیم نموده و برای او ارسال کنید. این کار در برخی از مواقع پاسخگو است و می‌تواند شما را از طرح دعوا و سایر دردسرهای قضایی نجات دهد. چنانچه فروشنده علی‌رغم دریافت اظهارنامه باز هم از سند زدن خودداری کند، باید سراغ مرحله بعد بروید.

3.   این نکته را فراموش نکنید که الزام تنظیم سند رسمی ملک باید همراه با اثبات وقوع انتقال ملک باشد. توضیح این مسئله، بسیار مفصل است، به همین دلیل از آن چشم‌پوشی می‌کنیم. بااین‌حال می‌توانید از دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی ملک که توسط وکلای متبحر تیم وکیل‌باشی تدوین شده است، استفاده کنید. 

4.   برای دفاع در برابر الزام به تنظیم سند، علاوه بر 2 راهکار گفته شده، توصیه می‌کنیم از گزینه سودمندی به نام «دستور موقت» استفاده کنید. این دستور، جهت جلوگیری از انتقال ملک کاربرد دارد. تصور کنید که شما آپارتمانی را خریده‌اید و فروشنده از انتقال سند رسمی آن خودداری می‌کند. تا وقتی که سند ملک در دست او باشد، مالک ملک هم او است؛ پس می‌تواند به‌راحتی آپارتمانی که به شما فروخته است را به یک یا حتی چند شخص دیگر نیز بفروشد!

درخواست صدور دستور موقت باعث می‌شود ملک مزبور توقیف شود؛ در نتیجه فروشنده نمی‌تواند ملک را به اشخاص دیگر منتقل کند تا تکلیف دادخواست اثبات وقوع بیع و الزام تنظیم سند مشخص شود. ما در وکیل‌باشی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک با دستور موقت را به همین منظور تدوین کرده و در اختیارتان قرار داده‌ایم.

هزینه دادرسی الزام به تنظیم سند رسمی ملک چقدر است؟

از بزرگ‌ترین دغدغه‌های فروشنده خانه و زمین این است که هزینه تنظیم سند قطعی ملک چقدر می‌شود. همین‌جا باید اشاره کنیم که سند رسمی قطعی، همان سندی است که از سوی اداره ثبت اسناد و املاک برای شخص مالک صادر می‌شود؛ بنابراین نحوه تنظیم سند قطعی غیرمنقول، چیز عجیب‌وغریبی نیست و نباید از این بابت نگران باشید.

راجع به هزینه تنظیم سند قطعی غیرمنقول، روش معمول این است که شما به دفاتر خدمات قضایی مراجعه می‌کنید. ازآنجایی‌که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک جزء دعاوی مالی محسوب می‌شود، هزینه دادرسی نیز نسبت به دعاوی غیرمالی به‌مراتب بیشتر است؛ بنابراین در هنگام ثبت دادخواست در دفتر خدمات، ارزش منطقه‌ای ملک را بر اساس فاکتورهایی مانند محل وقوع زمین یا خانه، سال ساخت و... محاسبه شده و بر همان اساس هزینه دادرسی مشخص می‌شود.

الزام به تنظیم سند چقدر طول می‌کشد؟

متأسفانه، به دلیل حجم بالای پرونده‌های موجود در محاکم دادگستری، فرایند رسیدگی به دعاوی نیز افزایش زمانی زیادی داشته است. به‌نحوی‌که برای موضوعی نه‌چندان پیچیده باید ماه‌ها منتظر ابلاغ وقت رسیدگی ماند. پیش‌بینی تعداد جلسات دادرسی ازیک‌طرف و ارائه رأی توسط قاضی از سوی دیگر، هیچ‌گاه به‌صورت دقیق ممکن نیست. 

از سوی دیگر، قاضی باید بتواند رأیی مستدل و مستند صادر کند و برای این کار به پاسخ استعلام اداره ثبت نیاز دارد. با درنظرگرفتن تمام این جوانب، باید چیزی حدود یک سال را برای این دعوا در نظر بگیرید.

و اما جمع‌بندی مطلب

تنظیم سند رسمی ملک، از آن دست موضوعات پرحاشیه حقوقی است که پرونده‌های بی‌شماری راجع به آن در دادگاه‌های حقوقی مطرح می‌شود. در همین راستا، این مطلب از وکیل‌باشی را به جنبه‌های مختلف تنظیم سند قطعی ملک اختصاص دادیم. هرچند تلاش کردیم تا همه سؤالات موجود دراین‌رابطه را پاسخ دهیم؛ اما چنانچه سؤال یا ابهامی دارید که در متن مقاله به آن پاسخ داده نشده است، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران و وکلای مجموعه همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

در ضمن این امکان نیز برای شما فراهم است که سؤالات جزئی همچون الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور در دفترخانه و امثال آن را در سامانه چراغ مطرح کنید. وکلای متخصص در امور متنوع حقوقی در این سامانه پاسخگوی شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی