7 نوع کلاهبرداری ملکی + نکات

کلاهبرداری ملکی یکی از جرایم و فعالیت‌های غیرقانونی است که در بسیاری از جوامع جهان از جمله کشور ما نیز یک مشکل جدی به شمار می‌آید. این نوع کلاهبرداری به معنای نقل‌وانتقال مالکیت اموال غیرمنقول به‌صورت متقلبانه و غیرقانونی از یک فرد به فرد دیگر است. عمدتاً افراد برای کسب سود فراوان یا به‌منظور بهره‌برداری از دارایی‌های دیگران، به کلاهبرداری‌های ملکی روی می‌آورند.

کلاهبرداران ملکی این جرم را توسط روش‌های فریبکارانه متنوعی انجام می‌دهند. چنان‌که در اغلب موارد، از ناآگاهی اشخاص درمورد مسائل حقوقی به‌خوبی سوءاستفاده می‌کنند. بر همین اساس، اولین و اصلی‌ترین گام برای درامان‌ماندن از کلاهبرداران املاک، آشنایی با قوانین حوزه املاک است.

ازآنجایی‌که این جرایم تأثیرات مخرب فراوانی را به دنبال دارند، ما این مقاله از وکیل‌باشی را به رایج‌ترین انواع کلاهبرداری املاک اختصاص دادیم. با مطالعه مطلب پیش رو، علاوه بر شناخت کلاهبرداری در ملک مشاع، کلاهبرداری در رهن و اجاره و...، روش‌های جلوگیری در کلاهبرداری املاک را هم می‌آموزید.

7 نمونه از رایج‌ترین انواع کلاهبرداری املاک

کلاهبرداری انواع مختلفی دارد و محدود به حوزه مسکن نمی‌شود؛ قانون‌گذار در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، همه جزئیات مربوط به این جرم را به شکلی دقیق، ذکر کرده است. با وجود این، توصیف زیر از کلاهبرداری ملکی می‌تواند راهنمای خوبی برای فهم بهتر آن باشد.

"کلاهبرداری ملکی در اقسام متعددی نظیر کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ساز، کلاهبرداری به‌وسیله ثبت ملک غیر و نظایر این‌ها تحقق می‌یابد. در این گونه موارد، کلاهبردار ضمن بهره‌گیری از مانورهای متقلبانه، مالکین را فریب داده تا بتواند ملک آنان را تحصیل کند. مجازات جرم مذکور در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری به این صورت تعین شده است: رد اصل مال به مالک، 1 تا 7 سال حبس و پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده."

باتوجه‌به آنچه گفتیم، چند نمونه از کلاهبرداری‌های حوزه مسکن را در ادامه شرح می‌دهیم؛ بااین‌حال، از ذکر مجازات هر یک از انواع کلاهبرداری زیر خودداری می‌کنیم. چرا که مجازات هر یک از این جرایم، مطابق ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین خواهد شد. البته، وکلای مجرب وکیل باشی، شکواییه کلاهبرداری به همراه آموزش تصویری را با دقتی مثال‌زدنی برای شما عزیزان آماده کرده‌اند تا در صورت مواجهه با هر یک از جرایم زیر، از نحوه شکایت و راهکارهای مناسب حقوقی این مسئله آگاهی داشته باشید.

دانلود شکواییه کلاهبرداری

یک) کلاهبرداری در فروش ملک‌های نیمه‌ ساز

شاید تعجب کنید که این روزها میزان کلاهبرداری از طریق فروش املاک نیمه‌ساز، یکی از آسان‌ترین اولویت‌های شیادان است. فروش آپارتمان‌ها، باغ‌ها و ویلاهای در حال ساخت به افراد بی‌اطلاع و ناآگاه، شگرد کلاهبردارانی است که گاه خود را در قالب متصدی بنگاه مشاور املاک جا می‌زنند.

درهرصورت، فرقی ندارد که شخص کلاهبردار از چه شیوه‌ای برای اقناع مشتری استفاده می‌کند؛ مهم این است که در اکثر موارد ساختمانی نیمه‌کاره را به خریدار نشان می‌دهد. ازآنجایی‌که املاک در حال ساخت و نیمه‌کاره قیمت کمتری برای خریدار دارند یا می‌توان آن را به‌صورت اقساط خریداری نمود، گزینه بسیار مطلوبی برای فریب خریداران به شمار می‌آیند. پس از راضی‌کردن مشتری مبایعه‌نامه‌ای با مشتری تنظیم شده و با گرفتن بخشی از پول ملک، فروشنده ناگهان ناپدید می‌شود. اینجا است که مشتری روزها در پی او می‌دود؛ اما خبری از خریدار متقلب نیست!

بر همین اساس صرفاً نباید به بازدید از املاک در حال ساخت اکتفا کرده و استعلام‌های لازم را پیش از هرگونه خرید ملک، انجام دهید. در اینجا، دریافت مشاوره حقوقی آنلاین از وکلای متبحر می‌تواند به شما کمک کند تا از هر نوع کلاهبرداری ملکی در امان باشید.

دو) کلاهبرداری از طریق فروش املاک در رهن بانک

از دیگر مصادیق جرم کلاهبرداری، فروش ملکی است که در رهن بانک قرار دارد. ممکن است با خودتان بگویید که چرا فروش ملک در رهن بانک باید یکی از موارد کلاهبرداری باشد؟ مگر می‌شود به همین راحتی، فردی را کلاهبردار قلمداد کرد؟ در پاسخ باید بگوییم که بر اساس مقررات وضع شده در قانون ثبت اسناد و املاک، هر گونه نقل‌وانتقال املاک باید توسط اسناد رسمی صورت بگیرد. در واقع، اصل بر این است که مالک ملک، فرد دارای سند رسمی خواهد بود؛ بنابراین، شخصی که مبایعه‌نامه و قولنامه در اختیار داشته باشد در مواجهه با شخص دارای سند رسمی، مالک محسوب نخواهد شد.

همین قانون باعث شد تا تعداد قابل‌توجهی از پرونده‌های کلاهبرداری ملکی کاسته شود. حال اگر شخصی بخواهد خانه‌اش را بفروشد بایستی پس از انعقاد مبایعه‌نامه به همراه خریدار در دفترخانه حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار منتقل کند. در اینجا، سردفتر پیش از ثبت سند استعلام‌های لازم را اداره ثبت دریافت می‌کند. چنانچه ملک در رهن بانک باشد یا به دلایل دیگر قابل نقل‌وانتقال نباشد، سردفتر سند رسمی ملک را تنظیم نخواهد کرد.

در این جرم، کلاهبردار از وثیقه بودن ملک چیزی به خریدار نمی‌گوید، مبایعه‌نامه ملک را تنظیم کرده و پس از دریافت ثمن معامله، متواری می‌شود. شخص بزه‌دیده نیز هنگامی که از تنظیم سند رسمی توسط فروشنده ناامید می‌شود. او به دادگاه مراجعه کرده و در آن زمان متوجه می‌شود ملکی را از یک فروشنده متقلب خریده که در واقع در رهن بانک و جزء اموال بانک است.

این نکته را هم در ذهن خود داشته باشید که ترفندهای کلاهبرداری باتوجه‌به هوش بالای اغلب کلاهبرداران چندان قابل‌پیش‌بینی نیست. با وجود این مسئله، رعایت جوانب حقوقی پیش از تنظیم قرارداد و همچنین مشاهده آموزش تصویری جرم کلاهبرداری که در سایت وکیل‌باشی قرار گرفته، تا حد زیادی موجب جلوگیری از بروز این جرم خواهد شد.

سه) کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک

از دیگر جرایم رایج در حوزه مسکن، است کلاهبرداری در رهن و اجارۀ ملک است که در اشکال گوناگون زیر انجام می‌شود:

1.    اجاره یا رهن ملک به چند نفر و به‌صورت هم‌زمان

2.    اجاره و رهن ملک با وکالت‌نامه جعلی یا منقضی شده

3.    اجاره یا رهن مسکن با سند رسمی جعلی

4.    کلاهبرداری در رهن و اجاره ملک توسط اینترنت

به این خاطر که هر یک از جرایم بالا، ارکان خاص خود را دارند و نحوه تحقق آن‌ها با یکدیگر متفاوت است، شرح کامل این جرایم را در مقاله کلاهبرداری در رهن و اجارۀ ملک آورده‌ایم. پس بدون تعلل، برای خواندن این نوشته روی لینک بالا کلیک کنید.

چهار) کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر

در اینجا، شکل دیگری از کلاهبرداری ملکی رخ می‌دهد که اتفاقاً از کلاهبرداری‌های رایج کشور نیز به شمار می‌آید. آنچه اهمیت دارد، دانستن این موضوع است که در این جرم، مجرم با توسل به فریبکاری، یک ملک را به چند نفر می‌فروشد. حال ممکن است این کار را هم‌زمان انجام دهد یا با فاصله.

درهرصورت خریداران بعدی زمین و خانه مدت‌ها بعد (در اغلب موارد در زمان فروش ملک به دیگری) متوجه می‌شوند که ملک خریداری‌شده دارای چندین مالک است! حال چاره چیست؟ برای پی‌بردن به روند شکایت کیفری و ابعاد کیفری این جرم، همین‌الان مطلب کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر را بخوانید. در آن نوشته به‌صورت مفصل راجع به این نوع کلاهبرداری توضیح داده‌ایم.

پنج) کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی

 در این قسم از کلاهبرداری ملکی، شخص مجرم، سند جعلی زمین، باغ، آپارتمان و... را دستاویزی برای فریب خریدار قرار می‌دهد. او با جعل سند ملک، خود را مالک معرفی نموده و خریدار نیز با مشاهده سند شش‌دانگ، نسبت به خرید متقاعد می‌شود. در نتیجه، مجرم پس از دریافت تمام مبلغ ثمن معامله، به مقصود خود می‌رسد و خریدار می‌ماند و پول‌های از دست رفته‌اش!

حال فرد مال‌باخته‌ای که با اعتماد به یک سند جعلی میلیاردها تومان پول خود را ازدست‌داده باید چه کاری انجام دهد؟ در این نوع از کلاهبرداری، شخص بزه‌دیده (قربانی) بایستی یک شکواییه استاندارد و حرفه‌ای دراین‌رابطه تنظیم کند. به همین منظور شما می‌توانید با دانلود شکواییه استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری از سایت وکیل‌باشی، با اطمینان خاطر روند پیگیری شکایت کیفری خود را ادامه دهید.

دانلود شکواییه استفاده از سند مجعول و کلاهبرداری

شش) کلاهبرداری در ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که میان دو یا چند نفر اشتراک دارد. در این حالت، تمام شرکای ملک، مالکین آن محسوب شده و هیچ یک از آنان، مالک تمام آن نخواهد بود. قسمت‌های مشترک آپارتمان‌ها مثل پشت‌بام، راه‌پله و آسانسور، مثال بارزی در این زمینه هستند. حال اگر یکی از شرکای ملک مشاع، با به‌کارگیری اعمال فریبکارانه علاوه بر سهم خود، سهم سایر شرکا را نیز به دیگری بفروشد، مرتکب کلاهبرداری ملکی شده است.

ما در مقاله‌ای دیگر با عنوان کلاهبرداری در ملک مشاع صفر تا صد این جرم را توضیح داده‌ایم. برای شناخت بهتر این جرم، خواندن آن مطلب را از دست ندهید.

هفت) کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر

برای شناخت کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، باید به برخی از مواد قانون ثبت‌اسناد و املاک مراجعه کنیم. به این دلیل که این جرم در حالات مختلفی اتفاق می‌افتد و مستندات قانونی متعددی دارد، در مقاله‌ای جداگانه با نام کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، به تفکیک، هر یک از آن‌ها را توضیح داده‌ایم.

بهتر است به‌رغم خواندن آن مطلب مفصل، بدانید که این جرم در هر یک از اشکال زیر قابل‌پیگیری است:

1. کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی. این جرم در ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک شرح داده شده است. این ماده می‌گوید که: «جز در مورد دکرشده در ماده 33 همین قانون، هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده یا با علم به اینکه به نحوی از انحا قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت نماید، کلاهبردار محسوب می‌شود و همچنین است اگر در موقع تقاضا مالک بوده ولی در موقع ثبت ملک در دفتر ثبت املاک، مالک نبوده و مع‌هذا سند مالکیت بگیرد یا سند مالکیت نگرفته ولی پس از اخطار اداره ثبت، حاضر برای تصدیق حق طرف نباشد.»

2. کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین که مستند قانونی آن در ماده 107 قانون ثبت اسناد و املاک آمده است. «هر کس به‌عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به‌طورکلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به‌عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.»

3. جرم بعدی در این حیطه، کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث نام دارد که در ماده 106 قانون ثبت معرفی شده است. ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاک در مورد این شکل از کلاهبرداری ملکی می‌گوید که:

«هر آنچه در ماده 105 این قانون گفتیم راجع به وارثی که تقاضای ثبت سند برای ملک به ارث رسیده از جانب مورث خود را دارد، صادق است. البته، وارث زمانی کلاهبردار و مجرم شناخته می‌شود که بداند ملک به ارث رسیده قبلاً توسط مورث به دیگری منتقل شده یا به دلایلی مثل بدهکار بودن از مالکیت مورث خارج شده است.»

4.    کلاهبرداری از راه ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث، چهارمین نوع از کلاهبرداری توسط ثبت ملک غیر است. ماده 108قانون ثبت اسناد و املاک، نحوه تحقق این جرم را به این صورت بیان می‌کند:

هر‌گاه شخصی که ملک را به یکی از عناوین مذکوره در فوق متصرف بوده، شخصاً تقاضای ثبت ننموده؛ ولی به‌واسطه خیانت یا تبانی او، ملک به نام دیگری به ثبت برسد به طریق ذیل عمل خواهد شد:

الف- اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به‌عنوان مجرم اصلی به مجازات کلاهبردار محکوم شده و نسبت به خسارات مدعی خصوصی متضامناً مسئول خواهند بود.

ب- هر‌گاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵ و ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد شخص مزبور به‌هیچ‌عنوان اعم از حقوقی و جزایی قابل‌تعقیب نیست؛ ولی امین به‌عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به‌علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک، در توقیف خواهد ماند. در صورتی که در ظرف پنج سال نتوانست با تادیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد وزیر عدلیه از مقام سلطنت، عفو او را استدعا می‌کند.

و اما جمع‌بندی مطلب

کلاهبرداری ملکی از آن دسته جرایمی است که باید روزها و حتی ماه‌ها درباره آن مطالعه کرد. تعداد زیاد عناوین مجرمانه مربوط به کلاهبرداری‌های حوزه مسکن و پیچیدگی‌های کیفری و حقوقی آن باعث شد تا این موضوع پراهمیت را با زبانی ساده و قابل‌فهم، توضیح دهیم. امیدواریم این مقاله و نکات ارائه شده آن« جهت پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی برای شما سودمند بوده و توانسته باشیم گام مثبتی را در جهت افزایش آگاهی‌های شما عزیزان برداریم.

برای دریافت پاسخ سؤالات کیفری خود درباره هر یک از جرایم عنوان شده، کافی است پرسش خود را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. تیم وکلای وکیل‌باشی به‌سرعت پاسخگوی شما عزیزان خواهند بود. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی