0 تا 100 کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر

کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، نوعی تحصیل مال با توسل به تقلب و فریب است که در حوزه املاک و مستغلات و به شیوه‌های مختلفی از سوی کلاهبرداران انجام می‌شود. بر همین اساس، ما در مقاله‌ای با عنوان 7 نوع کلاهبرداری ملکی، به طور کامل جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر و 6 نوع دیگر از اقدامات کلاهبردارانه در این حیطه را بررسی و تشریح کردیم. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم پیش از مطالعه این نوشته، حتماً انواع روش‌های کلاهبرداری‌های مسکن را بشناسید.

هدف ما در وکیل‌باشی این است که با دریافت آموزش‌های حقوقی ساده، از آسیب‌ها و جرایم این‌چنینی در امان باشید. در این راستا، علاوه بر توصیف جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، به مواردی مانند نحوه اثبات، مجازات و ارکان آن نیز اشاره خواهیم کرد.

انواع جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر

"کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر، در اقسام متعددی قابل تصور است. به‌نحوی‌که قانون‌گذار در مواد 105، 106، 107 و 108 قانون ثبت اسناد و املاک، 4 نمونه از  جرم مزبور را توصیف کرده که عبارت‌اند از: 1) کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین، 2) کلاهبرداری به‌واسطه تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی 3) کلاهبرداری از راه تقاضای ثبت ملک توسط وارث 4) کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث."

البته در اینجا باید تأکید کنیم که تنظیم شکواییه و پیگیری هر یک از جرایم فوق اصلاً کار ساده‌ای نیست؛ بنابراین ضروری است که از راهنمایی‌های وکلای باتجربه در بزه کلاهبرداری کمک بگیرید. به همین منظور، شما می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از دانش و تجربه وکلای مجموعه ما بهره‌مند شوید. 

بنا بر آنچه گفتیم این جرم در هر یک از اشکال زیر قابل‌پیگیری است:

کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین

ماده ۱۰۷ قانون ثبت اسناد و املاک، ارکان این جرم را توضیح داده است:

«هر کس به‌عنوان اجاره یا عمری یا رقبی یا سکنی و یا مباشرت و به‌طورکلی هر کس نسبت به ملکی امین محسوب بوده و به‌عنوان مالکیت تقاضای ثبت آن را بکند، به مجازات کلاهبردار محکوم خواهد شد.»

بنابراین، برای تحقق این جرم باید تمام موارد زیر وجود داشته باشند:

·       شخص کلاهبردار باید از جانب مالک اصلی ملک به‌عنوان امین تعیین شده باشد.

·       کلاهبردار خود را مالک ملک بداند.

·       کلاهبردار تقاضای ثبت ملک را کرده باشد.

·       ملک موردنظر پیش‌ازاین به ثبت نرسیده باشد.

منظور از امین، شخصی است که در مواد 1184 و 1187 قانون مدنی پیش‌بینی شده است. بر همین اساس در مواردی که ولی قهری به دلایلی مثل بیماری، کهولت سن، حبس، غیبت طولانی و امثال آن نتواند اموال مولی علیه خود را اداره کند، از سوی دادگاه شخصی به عنوان امین برای فرد محجور معین می‌شود. 

کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط مالک قبلی

ماده ۱۰۵ قانون ثبت‌اسناد و املاک، مستند قانونی این جرم است. ازاین‌رو برای تحقق جرم مذکور باید تمامی شرایط زیر مهیا باشند:

·       شخص کلاهبردار تقاضای ثبت ملکی را داشته باشد که پیش‌ازاین، آن را به فرد دیگری انتقال داده است.

·       کلاهبردار بداند که آن ملک، بنا به دلایلی، در حال حاضر تحت مالکیت مالک قبلی نیست. مثلاً مالک فوت شده باشد؛ اما باز هم برای ثبت آن به نام خودش اقدام نماید.

·       اگر کلاهبردار در زمان تقاضای ثبت ملک مالک باشد؛ اما هنگام تنظیم سند در دفترخانه، ملک مزبور از مالکیت او خارج شده باشد. مثلاً ملک به بدهکاران او تعلق‌گرفته؛ ولی او سند را به نام خودش ثبت کند. 

·       بعد از اینکه تقاضای ثبت ملک را کرده است، آن را به دیگری بفروشد؛ درحالی‌که سند را به نام خودش بگیرد.

·       ملک، شامل موارد تصریح‌شده در ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک نباشد.

اگر نسبت به آنچه درباره این جرم گفتیم، گیج شده‌اید کاملاً حق با شما است. درک موضوعات پیچیده حقوقی، در برخی موارد واقعاً دشوار و طاقت‌فرسا است.

کلاهبرداری از طریق تقاضای ثبت ملک توسط وارث

ماده ۱۰۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ارکان این جرم را تشریح کرده است. در مورد این شکل از کلاهبرداری ملکی باید بدانید که هر آنچه در ماده 105 قانون ثبت گفتیم راجع به وارثی که تقاضای ثبت سند برای ملک به ارث رسیده از جانب مورث خود را دارد نیز صادق است. البته، وارث زمانی کلاهبردار و مجرم شناخته می‌شود که بداند ملک به ارث رسیده قبلاً توسط مورث به دیگری منتقل شده یا به دلایلی مثل بدهکار بودن از مالکیت مورث خارج شده است.

کلاهبرداری از راه ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی با شخص ثالث

ماده ۱۰8 قانون ثبت اسناد و املاک، نحوه تحقق این جرم را به این صورت بیان می‌کند: «اگر شخصی، به‌واسطه اجاره یا حق انتفاع (عمری، رقبی، سکنی) متصرف ملک باشد؛ ولی شخصاً تقاضای ثبت آن ملک را نکند؛ بلکه با تبانی و خیانت، ملک را به نام دیگری به ثبت برساند، او کلاهبردار محسوب می‌شود.»

به‌عنوان‌مثال فرض کنید که شما به‌واسطه انعقاد قرارداد حق انتفاع سکنی عمری یا قرارداد حق انتفاع سکنی رقبی، متصرف قانونی یک ملک محسوب می‌شوید. حال باتکیه‌بر تصرف قانونی و از طریق مانورهای متقلبانه و همین‌طور هم دستی با دوستتان، ملک مزبور را به نام یک نفر دیگر ثبت می‌کنید.

در اینجا شناخت کلاهبرداران کمی دشوار است. در این مثال، شمایی که متصرف ملک هستید و با تبانی دوستتان ملک را به نام دیگری ثبت می‌کنید هر دو کلاهبردارید. چنانچه شخص سوم که ملک به نام او ثبت شده از این ماجرا مطلع باشد، او نیز مجرم است؛ در غیر این صورت، مسئولیت کیفری و حقوقی از او سلب می‌شود.

ارکان جرم کلاهبرداری ثبت ملک غیر

جالب است بدانید که هر جرم دارای 3 رکن اصلی مادی، قانونی و معنوی است. در جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر نیز باید هر 3 رکن گفته‌شده وجود داشته باشند.

رکن قانونی جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر 

رکن قانونی، همان ماده قانونی است که جرم در آن ذکر شده است. ازآنجایی‌که هر یک از جرایم بالا رکن قانونی مختص به خود را دارند از ذکر مجدد آن خودداری می‌کنیم.

رکن مادی

منظور از رکن مادی، فعل یا عملی است که مجرم توسط آن جرم را انجام می‌دهد. در جرم کلاهبرداری از راه ثبت ملک غیر، رکن مادی بنا بر هر یک از انواع این جرم، متفاوت است؛ مثلاً در کلاهبرداری به‌وسیله تقاضای ثبت ملک دیگری توسط امین، فعلِ ثبت ملک دیگری به‌وسیله امین، همان رکن مادی جرم به شمار می‌آید. در واقع با انجام رکن مادی است که کلاهبردار می‌تواند مال متعلق به دیگری را به دست آورد.

رکن معنوی جرم ثبت ملک دیگری

به‌طورکلی در جرم کلاهبرداری ملکی، وجود رکن معنی ضرورت دارد؛ یعنی کلاهبردار باید سوء نیست داشته باشد و فعل مجرمانه را عمداً انجام دهد. پس اگر کلاهبرداری به علت اجبار از سوی شخص دیگری واقع شود، کلاهبردار مسئولیت کیفری نخواهد داشت.

مجازات کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر چیست؟

این موضوع را برای همیشه در یاد داشته باشید که مجازات تمام جرایم کلاهبرداری ملکی بر اساس ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری تعیین خواهد شد. بر این مبنا اگر شخص کلاهبردار، فردی عادی باشد مجازات او به شکل زیر است:

1.   رد مال تحصیل‌شده به مالک

2.   حبس از 1 تا 7 سال

3.   پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده.

اگر کلاهبردار از طریق رسانه‌های جمعی مثل رادیو و تلویزیون کلاهبرداری کند یا کارمند دولت باشد یا برخلاف واقعیت از عناوینی شغلی دولتی، نظامی و امثال آن استفاده کرده باشد، مجازات او همان رد اصل مال به مالک و پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده محسوب می‌شود. با این تفاوت که میزان حبس کلاهبردار به 2 تا 10 سال تشدید خواهد شد.

و اما جمع‌بندی مطلب

آنچه در این نوشته از وکیل‌باشی توضیح دادیم جرم کلاهبرداری از طریق ثبت ملک غیر است که بر مبنای قانون ثبت اسناد و املاک، شامل 4 نوع خواهد بود. کلاهبرداری توسط امین ملک، کلاهبرداری توسط وارث و مواردی بعدی را با جزئیات کامل برایتان توضیح دادیم. در این میان، ارکان مادی، قانونی و معنوی جرایم مزبور را تشریح کرده و درمورد مجازات آن نیز صحبت کردیم.

چنانچه دررابطه‌با هر یک از جرایم بالا نیاز به راهنمایی دارید، کافی است درخواست خود را در قسمت نظرات ثبت کنید. مشاوران و وکلای تیم، همواره پاسخگوی شما عزیزان هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی