کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر (شناخت تا پیشگیری)

کلاهبرداری در عرصه خریدوفروش مسکن یکی از موضوعات شایع و تهدیدآمیزی است که متأسفانه برخی از افراد جامعه با آن درگیرند. اهمیت و تأثیر بی‌شمار جرایمی نظیر کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر بر زندگی افراد، غیرقابل‌انکار است. در این جهت و برای آگاهی بیشتر شما عزیزان مجموعه مقالات کلاهبرداری در حوزه مسکن و املاک را توسط تیم مشاوران حقوقی و وکلای وکیل‌باشی، تدوین کرده‌ایم.

ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم مطلب 7 روش کلاهبرداری ملکی را حتماً بخوانید. به‌رغم اینکه در آن مقاله توضیح مختصری درباره کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر ارائه کردیم؛ در این مطلب نیز تمام جزئیات و ناگفته‌های جرم مزبور را با بیانی ساده و رسا توضیح می‌دهیم. پس تا پایان ما را همراهی کنید.

تعریف جرم کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر

"کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر، جرمی است که با توسل به اعمال متقلبانه صورت می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال، کلاهبرداری از طریق فروش ملک با سند جعلی به چندین نفر، یکی از رایج‌ترین شیوه‌های توسل به کارهای فریبکارانه است که نتیجه آن، بردن مال افراد قربانی است. در اینجا کلاهبردار، یک ملک را به چند نفر می‌فروشد، بدون آنکه خریداران از وجود چندین مالک قبلی باخبر باشند! مجازات کلاهبرداری از این طریق نیز در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری تعیین شده است."

جرم معامله معارض را با کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر اشتباه نگیرید!

نکته کلیدی که اغلب اوقات کمتر کسب به آن توجه می‌کند، شباهت زیادی است که میان جرم کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر و جرم معامله معارض وجود دارد.

 قانون‌گذار جرم معامله معارض را در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک تعریف کرده است: « هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول و یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد ‌نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهد معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از 3 تا  10سال محکوم خواهد شد»

این در حالی است که تمام جزئیات مربوط به جرایم مربوط به کلاهبرداری ملکی در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری آمده است. از سوی دیگر، همان‌طور که متوجه شدید، بارزترین وجه تمایز معامله معارض و کلاهبرداری ملکی در انتقال ملک توسط سند عادی و سند رسمی است. گذشته از این مورد، مجازات این دو جرم نیز کاملاً با یکدیگر متفاوت‌اند.

نحوه تشخیص معامله معارض از کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر

درک صحیح اینکه عنوان مجرمانه جرم صورت‌گرفته، معامله معارض است یا کلاهبرداری ملکی، صرفاً با مراجعه به ماده 117 ق.ث میسر است؛ بنابراین:

·       اگر معامله اول ملک با سند رسمی یا عادی مثل قول‌نامه یا مبایعه‌نامه انجام شود و معامله‌های بعدی با سند رسمی، این جرم، معامله معارض تلقی می‌شود.

·       اگر معامله اول با سند عادی یا رسمی انجام شود و معاملات ملکی بعدی صرفاً با سند عادی یعنی همان قولنامه یا مبایعه‌نامه صورت گیرد، این جرم کلاهبرداری محسوب خواهد شد.

در پاراگراف قبلی گفتیم که مجازات معامله معارض، 3 تا 10 سال حبس خواهد بود در حالی که مجازات جرم کلاهبرداری فروش ملک به چند نفر، کاملاً متفاوت است.

ازآنجایی‌که کلاهبرداری در فروش املاک به چندین نفر، مشابه جرم معامله معارض است، در ادامه درباره این جرم صحبت می‌کنیم. البته فراموش نکنید که برای شناخت دقیق‌تر نوع جرم انجام‌شده و تنظیم شکواییه مناسب آن، بایستی از وکلای با تجربه در امور کیفری کمک بگیرید. در این راستا، تیم حقوقی وکیل‌باشی، به‌عنوان منبعی قابل‌اعتماد برای مشاوره حقوقی، نکات دقیقی را جهت پیگیری هر یک از این جرایم به شما ارائه می‌دهد.

مجازات حکم فروش ملک به چند نفر

آن طوری که گفتیم یکی از مصادیق بارز کلاهبرداری‌های ملکی، فروش ملک با جعل سند ملکی است که در این صورت، شخص کلاهبردار مرتکب 2 جرم مجزا می‌شود:

1.   جرم کلاهبرداری از طریق فروش ملک به چند نفر

2.   جرم استفاده از سند مجعول.

نکته طلایی: چنانچه خود شخص کلاهبردار، اقدام به جعل سند کرده باشد، مجازات «جعل سند» نیز برای او در نظر گرفته می‌شود.

بر همین مبنا، جرم خریدوفروش ملک به چند نفر باتوجه‌به ارکان مادی، قانونی و معنوی آن، قابل‌تشخیص است. به بیان ساده‌تر، ممکن است و به‌عنوان‌مثال، طبق نظر قاضی جرم کلاهبرداری ملکی محرز نشود و معامله معارض محقق شده باشد.

درهرصورت، بر مبنای ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری، مجازات‌های زیر برای کلاهبرداری که از طریق فروش ملک به چند نفر، مال افراد را برده است، در نظر گرفته خواهد شد:

الف) اگر کلاهبردار اعمال فریبکارانه خود را بدون استفاده از عناوین دولتی انجام دهد یا کارمند دولت و نهادهای انقلابی نباشد، محکوم است به:

1.   رد اصل مال به صاحب آن

2.   حبس از یک تا ۷ سال

3.   پرداخت جزای نقدی معادل مالی که اخذ شده

ب) اگر مجرم برخلاف واقع از عناوین دولتی استفاده کند یا کارمند دولت و سایر نهادهای انقلابی باشد، مجازات بیشتری نسبت به مورد قبلی در انتظار او است. به این صورت که:

1.   رد اصل مال به صاحب

2.   انفصال ابد از انجام خدمات و فعالیت‌های دولتی

3.   حبس از 2 تا 10 سال

4.   پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذشده

آنچه در این گونه پرونده‌های کیفری اهمیت دارد، حضور یک وکیل متبحر در کنار مال‌باخته و حتی فرد متهم به کلاهبرداری است تا روند دادرسی در منصفانه‌ترین شکل آن انجام شود.

و اما جمع‌بندی مطلب

افزایش کلاهبرداری از طریق فروش ملک به چند نفر، آسیب‌های مادی و معنوی غیر قابل جبرانی را برای افراد مال باخته به وجود می‌آورد. در این شیوه از کلاهبرداری، افراد با استفاده از تقلب و فریب، یک ملک را به چندین نفر می‌فروشند. حال ممکن است این جرم را با اتکا به سند جعلی، وکالت‌نامه جعلی و شیوه‌هایی از این دست انجام دهند یا اینکه ملک خود را هم‌زمان به چندین شخص بفروشند.

آنچه در این مسئله اهمیت دارد، راهنمایی گرفتن از یک وکیل متبحر برای اثبات وقوع جرم کلاهبرداری ملکی است. ازاین‌رو، تیم وکلای وکیل‌باشی با برخورداری از تخصص و تجربه فراوان در زمینه‌های کیفری و ملکی آماده است تا در موارد کلیدی مثل تنظیم شکواییه، اثبات جرم، دفاع در دادگاه و... به شما کمک کند.

چنانچه سؤال یا ابهامی دراین‌رابطه برایتان به وجود آمده است، آن را در قسمت نظرات بنویسید تا بتوانیم همچون قبل، پاسخگوی شما باشیم.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی