دستور تخلیه ملک ورثه ای را چگونه و از کجا بگیریم؟

این سؤالات که اگر یکی از وراث در ملک نشسته باشد یا وراث ملک را به شخصی اجاره داده باشند؛ اما فردی که در ملک حضور دارد از تخلیه آن خودداری کند؛ از رایج‌ترین پرسش‌های مربوط به املاک ورثه‌ای است. ممکن است تا حدی راهکار حقوقی این‌طور موارد را بدانید و تصور کنید که با گرفتن دستور تخلیه ملک ورثه‌ای، به‌راحتی می‌توان آن شخص را از ملک بیرون کرد. این در حالی است که اخذ دستور تخلیه ملک، یک امر حقوقی فوری است و پیچیدگی‌های گرفتن حکم تخلیه ید را ندارد.

بر همین اساس و در ادامه این مطلب از وکیل‌ باشی قصد داریم تا راهنمایی‌های لازم درباره شرایط و نحوه دریافت دستور تخلیه ملک ورثه‌ای را در اختیارتان قرار دهیم. پس تا پایان همراه ما در وکیل‌باشی بمانید.

دستور تخلیه ملک ورثه‌ ای چیست و چه کاربردی دارد؟

"دستور تخلیه ملک ورثه‌ای را هنگامی می‌توان دریافت که این نوع ملک به اجاره داده شود و مستأجر پس از اتمام زمان قرارداد، از تخلیه آن استنکاف کند. بااین‌حال، تفاوتی ندارد مستأجر یکی از وراث باشد یا شخصی غیر از آن‌ها. درهرصورت، سایر ورثه با استناد به مواد 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 می‌توانند به‌سرعت دستور تخلیه ملک را اخذ کرده و مستأجر را ملزم به خروج از آن ملک کنند."

برای آشنایی بیشتر با شرایط دریافت دستور تخلیه ملک ورثه‌ای، بهتر است به مواد 2، 3 و 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 76 نگاهی بیانداریم.

‌ماده 2_ قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌وسیله دونفر افراد مورد‌اعتماد طرفین به‌عنوان شهود گواهی گردد.

ماده 3_ از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده 4_ صورتی که‌ موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

بهتر است بدانید که گرفتن دستور تخلیه ملک ورثه‌ای چالش‌های حقوقی فراوانی دارد. ازاین‌رو توصیه می‌کنیم برای تضمین موفقیت خود در این مسیر، از خدمات تخصصی وکلای باتجربه تیم وکیل‌باشی نظیر مشاوره حقوقی، استفاده کنید.

شرایط گرفتن دستور تخلیه ملک ورثه‌ ای

برای دریافت دستور تخلیه ملک ورثه‌ای، شرایط زیر باید به طور کامل رعایت شوند:

·       قرارداد اجاره باید تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 باشد. این قانون شامل قراردادهای منعقد شده قبل از سال 1376 نمی‌شود.

·       قرارداد اجاره حتماً در 2 نسخه و کتبی باشد.

·       2 شاهد قرارداد را امضا کرده باشند.

·       مدت اجاره بایستی به پایان رسیده باشد و مستأجر از تحویل ملک ورثه‌ای خودداری کند.

·       ورثه باید مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه (پول پیش) را به مستأجر پرداخت کنند یا آن را نزد دادگستری به امانت بگذارند.

·       آخرین شرط این است که ورثه، تمام مبلغ ودیعه یا قرض‌الحسنه که در عرف به آن «پول پیش» گفته می‌شود را به مستأجر بپردازند. اگر وراث به دلایلی قصد پرداخت ودیعه به مستأجر را نداشته باشند، ملزم هستند که مبلغ مزبور را به دادگاه تودیع کنند.

·       پرداخت مبلغ ودیعه به مستأجر یا در حساب دادگاه تودیع شده باشد.

در صورت عدم تمکین مستأجر از تخلیه ملک ورثه‌ای، وراث می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی، دستور تخلیه ملک را دریافت کرده و از طریق ضابطین قضایی اقدام به تخلیه ملک کنند.

دستور تخلیه ملک ورثه‌ ای با حکم تخلیه ملک ورثه‌ ای چه تفاوتی دارد؟

ما در مقاله تخلیه ید چیست، گفتیم که: هرگاه میان دو طرف رابطه‌ای بر مبنای قرارداد اجاره ایجاد شود و مستأجر در پایان مدت قرارداد از تخلیه عین مستأجره خودداری کند یا در میانه مدت اجاره به دلایلی نظیر تعمیرات ضروری بنا ملک را تخلیه نکند، موجر می‌تواند تخلیه ید از عین مستاجره را از دادگاه مطالبه کند.

با این حساب، شما برای گرفتن دستور تخلیه ملک ورثه‌ای، نیازی به طرح دعوا در دادگاه ندارید و صرف ارائه یک درخواست کافی است. از سوی دیگر، گرفتن حکم تخلیه نیازمند ماه‌ها انتظار و صبوری است؛ اما دریافت دستور تخلیه کمتر از 10 روز زمان می‌برد.

تفاوت دیگر این دو مفهوم حقوقی در وجود شرایط خاصی است که بالاتر به آن اشاره کردیم. درواقع اگر قرارداد اجاره ملک ورثه‌ای به‌صورت شفاهی باشد، مدت آن هنوز تمام نشده باشد، امضای 2 شاهد را نداشته و تحت حاکمیت قانون سال 56 باشد، نمی‌توانید برای اخذ دستور تخلیه ملک ورثه‌ای اقدام کنید. اینجا است که راه حل به جز ارائه دادخواست تخلیه ید و گرفتن حکم برای اخراج مستأجر نخواهید داشت.

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه املاک ورثه‌ ای کجاست؟

اگر یکی از وراث ملک ورثه‌ای را تخلیه نکند، درحالی‌که مستأجر آن ملک باشد یا شخصی که مستأجر این نوع ملک است و پس از پایان مدت قرارداد، از آن ملک خارج نمی‌شود، بر اساس نوع قرارداد اجاره، 2 مرجع برای گرفتن دستور تخلیه پیش رویتان قرار دارد:

قرارداد اجاره، عادی باشد

اگر قرارداد اجاره شما در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسیده باشد و اصطلاحاً قراردادی عادی باشد، بایستی درخواست تخلیه ملک ورثه‌ای را به شورای حل اختلاف تقدیم کنید. حال می‌پرسید شورای کدام شهر؟ همان شهری که ملک ورثه‌ای در آن قرار گرفته است. این دستور ظرف ک هفته صادر شده و مستأجر نیز بر اساس آن موظف است ملک استیجاری را تخلیه کرده و به وراث تحویل دهد.

قرارداد اجاره رسمی باشد

زمانی که طرفین برای انعقاد عقد اجاره به دفترخانه مراجعه کرده و به‌صورت رسمی این قرارداد را ثبت کرده باشند، قرارداد مزبور، رسمی است. در این حالت، ورثه بایستی به همان دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره در آن ثبت شده مراجعه کنند. سردفتر پس از بررسی مدارک، و احراز هویت درخواست‌کننده درخواست تخلیه فوری را به دایره اجرای ثبت ارسال می کند. در نهایت نیز اجرای ثبت، مهلتی 3 روزه به مستأجر می‌دهد تا ملک را به ورثه تحویل دهد؛ درغیراین‌صورت مأمور اجرا نسبت با تخلیه اقدام خواهد کرد.

و اما جمع بندی مطلب

در این نوشته از وکیل‌باشی تلاش کردیم تا جزئیات دریافت دستور دستور تخلیه ملک ورثه‌ای را با شما در میان بگذاریم. در این راستا، از تفاوتهای حکم تخلیه ید و دستور تخلیه گفتیم و به این موضوع نیز اشاره کردیم که دستور تخلیه ملک تحت شرایط بسیار خاصی صادر خواهد شد. همان‌طور که خواندید مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه ملک ورثه‌ای، بر مبنای عادی یا رسمی بودن قرارداد اجاره تعیین می‌شود.

در پایان چنانچه سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. وکلا و مشاوران حقوقی تیم همواره پاسخگوی شما خواهند بود.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی