تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی + نکات مهم

ملک مشاع یا اشاعه به معنای مالکیت چند نفر در اجزای یک ملک معین است. این وضعیت اشاعه می‌تواند ارادی یا به صورت قهری ایجاد شده باشد. برای تقسیم این ملک در صورت سابقه ثبتی می‌توان از روش افراز و تعدیل استفاده کرد؛ اما اگر این ملک فاقد سابقه ثبتی باشد. بهتر است، نوشته زیر را مطالعه کرده و با آگاهی بیشتری برای تقسیم ملک بدون سابقه ثبتی اقدام کنید. پس تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

ملک مشاع چیست؟

مشاع در لغت به معنای مشترک است. ملک مشاع نیز ملکی است که دو یا چند نفر در کل آن ملک سهیم هستند. در ملک مشاع به دلیل اینکه تمام شرکا در جزء به جزء آن ملک سهم دارند، در چنین حالتی وضعیت اشاعه می‌گویند.

 این نوع مالکیت معمولاً در زمین‌های مشترک، واحدهای آپارتمانی، ساختمان‌های مسکونی، پارکینگ‌ها، و دیگر امکانات مشترک مورد استفاده قرار می‌گیرد. توجه داشته باشید که هر یک از مالکین می‌توانند به اندازه میزان سهم خود از ملک درخواست صدور سند مجزا را داشته باشند.

تقسیم ملک مشاع چگونه است؟

زمانی که شرکا قصد دارند، سهم خود را مشخص کنند یا آن را بفروشند با موضوع تقسیم ملک مشاع روبه‌رو می‌شوند. این تقسیم به دو روش تراضی و اجباری انجام می‌گیرد. در روش تراضی تمام شرکا با رضایت اقدام به تقسیم ملک می‌کنند، اما در روش اجباری حداقل یکی از شرکا به انجام این عمل رضایت نداده و دیگر مالکین از طریق دادگاه درخواست تقسیم ملک را خواستار می‌شوند. می‌توان به سه حالت تقسیم ملک مشاع را انجام داد:

• تقسیم به روش افراز ملک: از این نوع تقسیم زمانی استفاده می‌شود که قصد بر این باشد، مال مشاعی را به صورت مساوی و مشخص میان مالکین تقسیم کرد.

• تقسیم به روش تعدیل: زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که اجزای مال یکسان نیست، در چنین شرایطی به جای تقسیم مساحت تقسیم را براساس ارزش مالی انجام دهید.

• تقسیم به روش رد: در بعضی از مواقع نمی‌توان ملک را از طریق مساحت و ارزش مالی به طور مساوی تقسیم کرد، دیگر مالکین باید اختلاف ارزش سهم را به کسی که سهم برده بپردازد تا جملگی سهم یکسانی از ملک داشته باشند.

اگر شرکا مال مشاع را بین خود تقسیم کرده و قصد فروش سهم خود را دارند، قبل از هر اقدامی توصیه می‌شود، آموزش تصویری فروش ملک مشاع را مشاهده نموده تا در هنگام فروش بهترین تصمیم‌گیری را انجام دهند.

منظور از تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی چیست؟ 

گفتیم ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر در آن شریک هستند و به صورت مشترک در ملک سهم دارند. اما منظور از املاک بدون سابقه ثبتی چیست؟ این املاک در اداره ثبت اسناد مطابق قانون هیچ اسمی از مالک و مالکین آن ثبت نشده است، به همین دلیل این نوع املاک را فاقد سابقه ثبتی می‌گویند. برای این املاک اسنادی مانند: قولنامه و دست نویس وجود دارد که نشان دهنده حقوق مالکیت اشخاص است. 

اگر سابقه ثبتی وجود نداشته باشد، شرکا به تقسیم ملک می‌پردازند. در چنین شرایطی اول باید شرکا به توافق در این موضوع رسیده باشند و این توافق را از طریق تنظیم صورتجلسه مکتوب کرده و در آن شرح دهند که به چه صورت ملک را تقسیم می‌کنند. سپس این صورت‌جلسه باید به امضای تمام شرکا برسد.

 اگر برای تقسیم ملک توافقی بین شرکا صورت نگیرد، دادخواست تقسیم ملک را به دادگاه حقوقی تحویل داده و دادگاه پس از بررسی پرونده و شنیدن اظهارات طرفین، در این مورد تصمیم‌گیری می‌کند. با صدور حکم، با استفاده از تقسیم ملک از وضعیت اشاعه خارج می‌شود.

"اولین قدم برای تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی توافق شرکا در مورد نحوه تقسیم ملک است. اگر به توافق نرسیدند، هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به دادگاه تقاضای تقسیم را بخواهند. در صورت حکم تقسیم، سهم هر شریک مشخص و برای هر یک از آنها به نسبت سهمشان، سند مالکیت مجزا صادر می‌شود."

در نهایت، به دلیل پیچیدگی‌ها و چالش‌های موجود در فرآیند تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی، توصیه می‌شود که شرکا قبل از هرگونه اقدامی، با یکدیگر به توافق رسیده و در صورت نیاز از مشاوره وکیل متخصص در این زمینه استفاده کنند.

مشکلات تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی

یکی از اصلی‌ترین مشکلاتی که در این نوع تقسیم به وجود می‌آید، نبود یا فقدان هیچ‌گونه مستندات قانونی لازم در جهت اثبات مالکیت و سهم هر یک از شرکا است. در این نوع تقسیم احتمال بروز سوء استفاده برخی از شرکا به دلیل عدم تعیین حدود مرز بیشتر است، به همین دلیل این موضوع می‌تواند منجر به بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بین شرکا شود.

همچنین توجه داشته باشید که فرایند تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی طولانی‌تر و پیچیده‌تر از حد معمول است و افزایش هزینه‌ها برای انجام مراحل قانونی به مالکین تحمیل می‌شود.

نحوه تقسیم ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی غیر قابل تقسیم 

در صورتی که ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی باشد و کارشناس تصمیم بگیرد که ملک غیر قابل تقسیم است، هر یک از شرکا قادر هستند از طریق مزایده حکم فروش ملک مشاع را دریافت کنند. مزایده به معنای بالاترین قیمت پیشنهادی برای فروش است، این مزایده می‌تواند از طریق آگهی انجام شود. اگر این پیشنهاد به صورت آگهی است موارد زیر حتماً در آن ذکر شود: 

• نشانی، مساحت و پلاک ثبتی ملک مشاع 

• مشخصات کامل مالکین و شرکا

• تعیین سابقه ثبتی و تعیین مالکیت مشاع یا مفروز

• درج محل، روز و ساعت مزایده

• قیمت پایه تعیینی توسط کارشناس برای مزایده 

• مزایده با حضور دادورز و نماینده دادستان برگزار می‌شود.

براساس ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، برنده مزایده ده درصد مبلغ را باید در محل مزایده پرداخت کند. همچنین توجه داشته باشید که اگر تمام مبلغ مزایده در ۳۰ روز پرداخت نشود، ملک به برنده مزایده تعلق نمی‌گیرد.

کلام آخر

در این نوشتار تقسیم ملک مشاع و چگونگی تقسیم ملک مشاع بدون سابقه ثبتی را شرح دادیم، همچنین مشکلات و راه‌حل نحوه غیرقابل تقسیم بودن این نوع ملک را گفتیم. امیدواریم این مقاله گامی در جهت افزایش دانش شما باشد. در صورت ابهام، سوالات خود را با ما به اشتراک بگذارید.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی