تفکیک سند ملک + نکات و شرایط آن

تفکیک سند ملک، یکی از حائز اهمیت‌ ترین مراحل در فرآیند تبدیل ملک مشاع به ملک مفروز است. ما در مقاله تفکیک ملک به صورت جامع تفکیک ملک را توضیح دادیم؛ در این نوشته هم در تلاش هستیم، چگونگی تفکیک سند ملک را  به شما شرح دهیم. پس برای آگاهی بیشتر در زمینه تفکیک تا انتهای این مطلب همراه ما باشید. 

تفکیک سند ملک یا به عبارتی سند تفکیکی چیست

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن است. اما تفکیک سند ملک یعنی تقسیم زمین یا ساختمان به قسمت‌های کوچک‌تر که می‌توان برای هر یک از قطعه‌ها سند مجزا گرفت که این قطعه‌ها نیز دارای پلاک ثبتی هستند.

 عمل تفکیک با توافق و صلح انجام می‎‌شود به همین جهت، برای اعمال تفکیک حتماً لازم نیست که چند مالک وجود داشته باشد و یک مالک نیز می‌تواند تقاضای تفکیک ملک را خواستار شود. سند ملکی تفکیکی کمک می‌کند تا هر یک از اشخاص مالکیت مستقلی در سهم خود داشته باشند و از هر اختلافی در میان آنها جلوگیری می‌کند. قابل بیان است که سند تفکیکی باعث افزایش ارزش ملک نیز می‌شود. 

به طور مثال: وقتی که یک شخص دارای یک ملک دو طبقه است و برای هر کدام قصد دارد، سند مجزا بگیرد. باید مراحل تفکیک سند خانه دو طبقه را طی کند تا برای هر یک سند مجزا صادر شود تا بتواند هر کدام را به صورت جداگانه بفروشد. در چنین حالتی برای این شخص سوال پیش می‌آید که تفکیک سند چقدر طول میکشه؟ در جواب باید گفت: مدت زمان تفکیک سند آپارتمان به عوامل مختلفی بستگی دارد؛ به عنوان مثال اینکه پرونده چقدر پیچیدگی داشته باشد یا اینکه تعداد قطعات و مساحت زمین‌ها چقدر است یا در چه مکانی مراحل اداری آن طی می‌شود، همه‌ی موارد ذکر شده به مدت زمان تفکیک سند وابسته است؛ اما به طور کلی 3 تا 6 ماه تفکیک ملک طول می‌کشد.

یکی از مسائل دیگری که زیاد در ارتباط با آن از ما سوال پرسیده می‌شود، هزینه تفکیک سند شش دانگ است که باید در این بار بگوییم، ارائه مبلغ دقیق بستگی به مساحت کل ملک، محل وقوع ملک، تعداد واحدهای تفکیک شده، تعرفه‌های سازمان نظام مهندسی دارد؛ بنابراین نمی‌توان بدون اطلاعات لازم از پرونده مبلغی تعیین کنیم.

مراحل تفکیک سند ملک

فرایند تفکیک سند ملک برای املاک ورثه‌ای، مسکونی، تجاری و اراضی انجام می‌شود. مراحل تفکیک سند ملک ورثه‌ای به شرح زیر است:

1. مراجعه به شهرداری

به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه نموده و تقاضای تفکیک سند را ثبت کنید. برای اقدام به تفکیک سند، حتماً مدارک زیر را برای سند تفکیکی به همراه داشته باشید:

• اصل و کپی سند مالکیت

• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک

• نقشه ثبتی ملک

• گواهی عدم خلاف شهرداری

2. تهیه نقشه تفکیکی

مالک پس از اخذ مجوز از شهرداری با کمک مهندس نقشه برداری، نقشه تفکیکی را طبق ضوابط و مقررات شهرداری تهیه می‌کند.

3. ارائه مدارک به اداره ثبت اسناد و املاک

همراه با اصل و کپی نقشه تفکیکی و فرم تکمیل شده تقاضای سند، باید اصل و کپی سند مالکیت، شناسنامه و کارت ملی، گواهی عدم خلاف شهرداری به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تحویل داده شود.

4. بررسی مدارک و صدور سندهای مجزا

کارشناسان پس از بررسی مدارک، اقدام به صدور سندهای مجزا برای هر قطعه از ملک می‌کنند. برای انجام مراحل تفکیک سند آپارتمان با آگاهی و دانش بیشتر، می‌توانید از یک وکیل مجرب مشاوره حقوقی دریافت کنید تا این مسیر حقوقی برای شما هموار شود.

تفکیک زمین بدون سند

در صورتی که زمین بدون سند باشد، نمی‌توان تفکیکی بر روی زمین انجام داد چون این کار در ایران غیرقانونی است. برای گرفتن سند رسمی ابتدا باید مالکیت فرد بر ملک ثابت شود، پس از تایید، سپس باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کرد و فرم درخواست تفکیک سند را تکمیل نمود و صدور سند رسمی را خواستار شد. 

پس از صدور سند ثبتی، باید مراحل کاداستر یعنی حدنگاری و نقشه برداری انجام شود و از شهرداری محل صدور گواهی عدم خلاف را اخذ کرد و هزینه‌های مربوطه را پرداخت کرده تا سند مالکیت صادر شود. پس از دریافت سند رسمی می‌توانید با خیال راحت اقدام به تفکیک زمین بدون سند کنید.

افراز و تفکیک سند ملکی

افراز و تفکیک دو فرآیند مجزا در حوزه املاک و مستغلات هستند که افراز به معنای جداسازی سهم مشاع شرکا در یک ملک مشاع است و تفکیک نیز به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر با مشخصات معین است.

 بهتر است برای اینکه این دو را با یکدیگر اشتباه نگیرید از تفاوت‌های آنها اطلاع داشته باشید؛ در ادامه تفاوت‌های آنها را با یکدیگر ذکر می‌کنیم:

• اعتراض به تفکیک سند ملکی، در اداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می‌شود و اعتراض به افراز از طریق دادگاه صالح است.

• تفکیک در نتیجه توافق و صلح است، افراز در نتیجه یک اختلاف می‌باشد.

• برای افراز حضور بیش از یک مالک لازم است؛ اما برای تفکیک یک مالک کافی است.

• در عمل افراز، رای به افراز یا عدم آن از دادگاه صادر می‌شود، در تفکیک سند ملکی تقسیم‌نامه و صورتمجلس تفکیکی ارائه می‌گردد.

در اینجا به صورت مختصر تفاوت افراز و تفکیک را گفتیم؛ اما اگر می‌خواهید در این باره بیشتر بدانید، می‌توانید مقاله تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع را مطالعه کرده و آگاهی خود را افزایش دهید.

صورتمجلس یا صورتجلسه تفکیک در تفکیک سند ملکی

صورتمجلس یا صورت جلسه تفکیکی یک نوع سندی است که در هنگام تفکیک سند ملکی با آن روبه‌رو می‌شوید، در این سند اطلاعات قطعات جدا شده مثل مساحت و حدود چهار جهت جغرافیایی ذکر شده است. این سند یک نوع هویت برای هر قطعه ایجاد می‌کند، مبنای صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از آنها قرار می‌گیرد. برای دریافت این صورت جلسه باید کار ساخت و ساز ساختمان اتمام یافته باشد و گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت کرده باشید. پس از دریافت صورتمجلس تفکیکی توسط متقاضی یا متقاضیان،سند تفکیکی، هیچ کدام مالک شش دانگ نیستند.

لزوم دریافت صورتمجلس تفکیکی در تفکیک سند ملکی

از اولین قدم ها برای تفکیک سند ملک و اخذ سند تفکیکی دریافت صورتمجلس تفکیکی است. اگر این صورتمجلس و صورتجلسه تفکیکی وجود نداشته باشد، نمی‌توان سند تفکیکی را دریافت کرد. این صورتجلسه به سه دلیل مهم است که عبارتند از: 

1. فروش قطعات تفکیکی ملک

پس از طی کردن مسیر دریافت سند تفکیکی ملک، اداره ثبت یک رونوشت از صورتمجلس تفکیکی به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می‌نماید. سپس طرفین با مراجعه به دفترخانه انتقال قطعات را تقاضا نموده و  سر دفتر علاوه بر ثبت در دفتر انتقالات، خلاصه و گزارشی از آن را به اداره ثبت ارسال می‌کند. در نهایت خریدار سند مالکیت را دریافت می‌کند.

2. تقسیم نامه در سند تفکیکی

تقسیم نامه، نوعی سند صلح بین شرکا در ملک مشاع است. ‍حتما پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی باید تقسیم نامه‌ای بین متقاضیان تنظیم گردد. در این تقسیم نامه قدرالسهم هر کدام از شرکا دقیق ذکر شده است. پس از تنظیم تقسیم نامه که یکی از مهمترین اقدامات در جهت اخذ سند تفکیکی است آن را به اداره ثبت باید تحویل داد.

3. صدور اسناد مالکیت برای قطعات تفکیکی

در ارتباط با صورتمجلس تفکیکی ماده ۱۰۶ قانون ثبت در این باره چنین می‌گوید: در موردی که مطابق ماده ۱۰۴ سند مالکیت تازه داده می‌شود، برای هر صفحه از برگ‌های مالکیت مطابق ماده ۱۲۹ قانون ثبت با رعایت ماده ۱۳۵ قانون مزبور حق‌الثبت گرفته خواهد شد و هر برگ مالکیت یک صفحه حساب می‌شود. در صورتی که املاک بعد از ثبت به قطعاتی مفروز شود برای هر یک از قطعات مفروزی به شماره فرعی از شماره اصلی منظور و یا تفکیک حدود در زیر ثبت ملک مطابق مقررات بالا ثبت خواهد شد.

 در نهایت به شما توصیه می‌کنیم، قبل از هر اقدامی در ارتباط با سند تفکیکی با یک وکیل مجرب و متخصص مشورت کنید تا با اطمینان و آگاهی در این مسیر قدم بردارید.

کلام آخر 

در این نوشتار از وکیل باشی ما به صورت جامع تمام مسائلی که می‌تواند در هنگام انجام تفکیک سند ملک برای شما پیش بیاید را شرح دادیم؛ از مراحل تفکیک سند گرفته تا صورتجلسه تفکیکی را توضیح دادیم. امیدواریم این مطلب برای شما آموزنده و کاربردی باشد. در صورت هرگونه ابهام و سوال، با ما از طریق سامانه چراغ و کامنت‌ها در ارتباط باشید.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی