بررسی قرارداد واگذاری حق ارتفاق

اگر چه در وهله اول عبارت "حق ارتفاق" بسیار ناآشنا است. اما در عمل، روزانه افراد بسیاری با دغدغه این موضوع دست و پنجه نرم می‌کنند. بسیار اتفاق می‌افتد که دو ملک مجاور هم درمورد عبور و مرور دچار اختلاف می‌شوند یا دو ملک مجاور به دلیل وجود مجرای آب و فاضلاب مشترک با یکدیگر اختلاف پیدا می‌کنند. در این شرایط قرارداد واگذاری حق ارتفاق یک راه قانونی مسالمت‌آمیز برای پایان دادن به این اختلافات است.

حق عبور و مرور، حق مجری، حق داشتن درب، حق ناودان و حق شبکه از نمونه‌های بارز حق ارتفاق محسوب‌شوند. چالش مهم اینجا است که تنظیم این قرارداد نکات حقوقی پیچیده‌ای دارد که ندانستن آن‌ها می‌تواند برای طرفین گران تمام شود. از این رو در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم نکات حقوقی مهم را برای طرفین این قرارداد بیان کنیم. اگر قصد تنظیم قرارداد واگذاری حق ارتفاق را دارید، تا انتهای این مطلب همراه ما بمانید.

حق ارتفاق چیست؟

علاوه بر قراردادهایی که در مقاله آشنایی با هشت قرارداد املاک به شما عزیزان معرفی کردیم، قرارداد واگذاری حق ارتفاق نیز از جمله قراردادهایی است که تمام اشخاص باید با آن آشنایی داشته باشند. به همین دلیل در قدم اول بهتر است معنای دقیق حق ارتفاق را بشناسیم.

مطابق تعریفی که در ماده 93 قانون مدنی بیان شده است، "ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری". 

بنابراین ارتفاق، حقی است که صاحب یک ملک یا زمین، به اعتبار آن، حق استفاده از آن ملک دیگری را پیدا می‌کند. حق عبور، حق مجری، حق شرب، حق شبکه، حق داشتن درب، حق ناودان و… از مصادیق بارز این حق می‌باشند.

ممکن است هنوز معنای آن برای شما مبهم باشد؛ برای درک بهتر به این مثال توجه کنید: فرض کنید شخصی برای اینکه به زمین خودش برسد، باید از زمین مجاور که متعلق به فرد دیگری است عبور کند. در این مثال شخص حق عبور دارد. حق عبور نمونه بارزی از حق ارتفاق است. علاوه بر این ممکن است مجرای آب و فاضلاب یک ملک در ملک دیگری باشد. حق داشتن مجرای آب و فاضلاب نیز نمونه‌ای از حق ارتفاق است. لازم به ذکر است که پیرامون شرایط زوال حق ارتفاق نیز، در مقاله ای دیگر به آن پرداخته شده است.

ویژگی‌های حق ارتفاق چیست؟

این حق به لحاظ حقوقی ویژگی‌هایی دارد که ضروری است، افراد پیش از اقدام به تنظیم قرارداد واگذاری حق ارتفاق از آن‌ها مطلع باشند تا حق و حقوقی از آن‌ها ضایع نشود. ویژگی‌های حق ارتفاق عبارتند از:

1. حق ارتفاق مربوط به ملک است و اختصاص به زمین دارد.

2. معمولاً بین دو ملک که در مجاور یک‌دیگر قرار گرفته‌اند، ایجاد می‌شود.

3. یک حق دائمی است؛ البته مالک می‌تواند برای مدت محدودی برای دیگری این حق را ایجاد کند.

4. حق ارتفاق جدای از ملک قابل انتقال نیست. یعنی نمی‌توان آن را جداگانه به دیگری انتقال داد و با زمین منتقل می‌شود.

5. حق ارتفاق قابل تقسیم نیست. یعنی در یک ملک مشاع، تمام شرکا از حق ارتفاق به صورت یکسان بهره‌مند می‌شوند و بهره‌مندی آن‌ها از این حق ارتباطی با نسبت سهم هر یک از آن‌ها ندارد.

بسیاری از ایرادهای قراردادی در زمینۀ واگذاری حق ارتفاق ناشی از عدم شناخت کافی این حق و ویژگی‌های حقوقی آن است. بنابراین قبل از هر چیز، مشاوره حقوقی زمان تنظیم قرارداد، به طرفین کمک می‌کند توافقی آگاهانه رقم بزنند. 

طریقه واگذاری حق ارتفاق چگونه است؟

بنا بر تعریف حق بر ارتفاق، دریافتیم که این حق قابل واگذاری است. به لحاظ حقوقی واگذاری آن می‌تواند به دو روش اتفاق بیفتد که عبارتند از:

1. به وسیله قرارداد

ایجاد حق ارتفاق به واسطه قرارداد از رایج‌ترین مهم‌ترین روش‌های واگذاری آن است که به آن ارتفاق قراردادی نیز می‌گویند. در این روش مالک ملک یا زمین می‌تواند با انعقاد قرارداد، حق عبور و مرور، حق مجری و دیگر مصادیق حق ارتفاق را به شخص دیگری واگذار کند. این واگذاری می‌تواند در قالب‌های حقوقی متفاوت نظیر بیع، هبه، صلح و ... باشد؛ بنابراین در این روش مالک از طریق انعقاد قرارداد، به دیگری حق ارتفاق می‌دهد. در این نوع انتقال، ماهیت قرارداد تابع عقدی خواهد بود که این واگذاری حق ارتفاق، در قالب آن صورت گرفته است.

به طور مثال، اگر واگذاری حق ارتفاق از طریق بیع باشد، عقد لازم محسوب می‌شود و اگر در قالب عقد هبه باشد، واگذاری حق ارتفاق، جایز خواهد بود. تفاوت عقد لازم و جایز در این است که در عقد لازم، طرفین جز در موارد مصرح {انواع خیارات} حق فسخ قرارداد را به صورت یک طرفه ندارد؛ اما در عقود جایز، طرفین می‌توانند هر زمان که بخواهند، قرارداد میان خود را برهم زنند.

2. به وسیله قانون

ممکن است حق ارتفاق به وسیله قانون برای اشخاص ایجاد شده باشد که به آن حق ارتفاق قانونی گفته می‌شود. زمانی که از طریق قانون یا حکم قضایی برای افراد حق ارتفاق ایجاد شود، دیگر صاحب ملک یا زمین نمی‌تواند بدون دلیل موجه از آن ممانعت کند. در چنین مواردی معمولاً وضعیت جغرافیایی ملک در ایجاد این حق دخیل بوده است. یک نمونه بارز آن این است که زمین زراعی که بالاتر از زمین مجاور است، دارای حق ارتفاق برای آب باران و فاضلاب برای زمین مجاور و پایین‌تر است.

همانطور که پیش‌تر گفته شد، حق ارتفاق قانونی از طریق قانون و با حکم مراجع قضایی ایجاد می‌شود. ما در این مقاله قصد داریم به طور کامل با نحوه واگذاری حق ارتفاق قراردادی آشنا شویم. "در واقع قرارداد واگذاری حق ارتفاق، توافق‌نامه‌ای است که برای واگذاری حق ارتفاق یا برای بهره‌مند شدن از حق ارتفاق در ملک دیگری منعقد می‌شود."

چند نکته حقوقی که برای تنظیم قرارداد واگذاری حق ارتفاق باید بدانید!

قرارداد واگذاری حق ارتفاق نکات حقوقی زیادی دارد که لازم است طرفین با آگاهی از آن‌ها اقدام به توافق کنند تا در این مسیر ضرر و زیان کمتری متوجه آنان شود. اگر هنوز پای قرارداد را امضا نکرده‌اید، دانستن موارد زیر برای شما غنیمت است. مهم‌ترین نکات حقوقی این قرارداد عبارتند از اینکه:

1. منطبق بر قرارداد انتقال حق ارتفاق، دارندۀ حق به هیچ وجه حق ندارد این حق را به شخص ثالثی منتقل کند. ولو اینکه ملک خود را به دیگری انتقال داده باشد. زیرا از لحاظ قانونی این حق باید توسط مالک ملک یا زمین منتقل شود، نه هیچ شخص دیگری.

2. دارندۀ حق نباید مسبب مسدود کردن راه شود؛ چه به صورت عرضی یا طولی و چه به صورت بعضاً یا تماماً. در صورت مسدود کردن، مالک حق رجوع از اذن ارتفاق را دارد و این امر شرایط زوال حق ارتفاق را فراهم می‌کند.

3. اگر مالک به هر دلیلی ملکی را که در مورد آن قرارداد واگذاری حق ارتفاق بسته است به شخص دیگری منتقل کند، مالک جدید می‌تواند مانع عبور شود و از این اذن رجوع کند.

4. منطبق بر قرارداد واگذاری حق ارتفاق، مالک می‌تواند هر وقت که بخواهد از اذن خود رجوع کند و از عبور دارندۀ حق ارتفاق ممانعت کند.

5. کلیه مخارج برای بهره‌ممندی از این حق، بر عهده‌ی دارندۀ حق ارتفاق است و باید شخصاً مخارج آن را از مال خودش پرداخت کند.

از آنجا که تنظیم این قرارداد اصول نگارش مخصوص به خودش را دارد، تنظیم آن بسیار حساس است. از طرفی اگر در ترتیبات و بندهای آن اشتباهی اتفاق بیفتد ممکن است صحت قرارداد خدشه‌دار شود. بنابراین توصیه ما به شما عزیزان این است که حتماً از قراردادی استفاده کنید که توسط وکلا تنظیم شده است تا با اطمینان از صحت آن توافقی سودمندتر داشته باشید. اگر شما نیز درصدد تنظیم چنین قراردادی هستید می‌توانید از فرم قرارداد حق ارتفاق که توسط وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی به صورتی دقیق و اصولی تنظیم شده است استفاده کنید.

نمونه قرارداد واگذاری حق ارتفاق حاوی چه مفادی است؟

این قرارداد از شش ماده تشکیل‌ شده که شامل موارد زیر می‌باشد:

ماده اول: مشخصات طرفین قرارداد

ماده دوم: موضوع قرارداد

ماده سوم: مدت قرارداد 

ماده چهارم: شروط قرارداد واگذاری حق ارتفاق

ماده پنجم: حل اختلاف

ماده ششم: فورس ماژور

با وجود اینکه با مهم‌ترین نکات این قرارداد آشنا شدیم، ضروری است پیش از انعقاد قرارداد واگذاری حق ارتفاق از وکلای متخصص مشاوره حقوقی بگیرید. چرا که مسائل و ابهامات افراد در مورد واگذاری حق ارتفاق بسته به نوع ملک یا زمین متفاوت است و بهتر است به آن‌ها به صورت اختصاصی پاسخ داده شود. چرا که در این مسیر هر چقدر آگاهانه‌تر قدم بردارید، در نهایت رضایت شما بیشتر خواهد بود.

شرایط صحت قرارداد واگذاری حق ارتفاق شامل چه مواردی است؟

صحت و اعتبار قرارداد واگذاری حق انتقال، مستلزم وجود شرایطی است که در قانون مشخص شده است. به این معنا که اگر این شرایط در هنگام تنظیم قرارداد مزبور وجود نداشته باشد، توافق باطل است و از لحاظ حقوقی هیچ گونه اعتبار و اثری نخواهد داشت. در ماده 190 قانون مدنی این موارد به این نحو بیان شده است:

برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
۱) قصد طرفین و رضای آنها
۲) اهلیت طرفین
۳) موضوع معین که مورد معامله باشد
۴) مشروعیت جهت معامله

بدین نحو، اگر قرارداد واگذاری حق ارتفاق فاقد این موارد باشد، معامله باطل خواهد بود. در این صورت طرف ذی‌النفع می‌تواند از طریق مراجع قضایی، پیگیری‌های لازم را انجام دهد.

سخن پایانی

همانطور که ملاحظه نمودید، حق ارتفاقی که اشخاص در ملک یکدیگر دارند، به لحاظ شرایط و موقعیت دو ملک متفاوت است. از طرفی تنظیم قرارداد واگذاری حق ارتفاق دارای نکات حقوقی متعددی است. توصیه اکید ما به شما عزیزان این است که پیش از انعقاد آن از اصول و قواعد قرارداد نویسی آگاهی یابید تا احتمال ایجاد ضرر و زیان به حداقل برسد. اگر قصد دارید شخصاً اقدام به تنظیم قرارداد کنید، باید بدانید که این مسئله رویایی دور از دسترس نیست و با دیدن آموزش تصویری قرارداد نویسی که توسط وکلای متخصص وکیل‌باشی فراهم شده است، می‌توانید قرارداد را قدم به قدم و به صورت اصولی تنظیم کنید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌‍باشی