آشنایی با قرارداد حق انتفاع سکنی عمری

در عالم حقوق، مالکیت دارای شاخه‌های مختلفی است. ازاین‌رو، مالک می‌تواند تصرفات دلخواه خود را در ملکش انجام دهد. برخی از این تصرفات همچون اجاره، خرید و فروش، رهن، معاوضه، صلح و هبه در میان مردم رایج هستند اما برخی دیگر، مانند حق انتفاع، چندان شناخته شده نبوده و عده بسیار کمی احکام و آثار حقوقی آن را می‌شناسند. قرارداد حق انتفاع سکنی عمری، یکی از همان قالب‌های حقوقی است که به‌راحتی می‌توان توسط آن از منافع یک مال بهره‌بردای کرد.

بدون تردید درک این موضوع حقوقی برای شما کمی سخت و مبهم است؛ اما چنانچه تا انتها همراه وکیل باشی بمانید، خواهید دانست که حق انتفاع چطور سازوکاری دارد. از سوی دیگر، آشنایی با این نهاد حقوقی به شما کمک می‌کند تا علی‌رغم استفاده از عقود رایج مثل بیع، اجاره، معاوضه و... انتفاع یا همان بهره‌برداری از اموال را به روشی کم دردسرتر تجربه کنید.

حق انتفاع چیست؟

قانون‌گذار در ماده 40 قانون مدنی حق انتفاع را به صورت زیر تعریف کرده است:

" حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخصی می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد ، استفاده کند "

به بیانی ساده، حق انتفاع این امکان را فراهم می‌کند که مالک بدون انتقال مالکیت، اجازه استفاده از منافع مالش را به فرد دیگری بدهد. احتمالاً هنوز هم این موضوع برایتان دشوار است، پس به مثال زیر توجه کنید.

شما صاحب 2 واحد آپارتمان هستید که یکی از آن‌ها خالی از سکنه است. از سوی دیگر، فرزند شما قرار است که ازدواج کند اما هیچ‌ سرمایه‌ای برای خرید یا اجاره خانه ندارد. شما نیز می‌خواهید که همان واحد آپارتمان بلا استفاده را به فرزندتان بدهید تا چند سالی بدون دغدغه اجاره خانه، در آن زندگی کند. این در حالی است که شما اصلاً نمی‌خواهید ملکتان را به فرزندتان بفروشید یا اجاره دهید یا حتی آن را هبه کنید. در واقع قصد شما این است که برای مدتی مشخص مثلاً 5 سال، خانه خالی خود را در اختیار او قرار دهید و بعد از گذشت این مدت مجدداً خودتان از آن واحد استفاده کنید.

در این‌گونه موارد، حق انتفاع دست‌وبالتان را کاملاً باز گذاشته است. یعنی شما می‌توانید اجازه انتفاع یا بهره‌برداری از خانه خود را طی مدتی مشخص به فرد دیگری بدهید. در اینجا هیچ الزامی برای دریافت عوض نیست؛ یعنی مالک می‌تواند انتفاع از ملکش را مجاناً و بدون بها به دیگری منتقل کند.

به یاد داشته باشید که میان عقد اجاره و حق انتفاع تفاوت‌های بنیادین زیادی وجود دارد؛ هرچند که در هر دوی آن‌ها، مالک منافع مالش را به دیگری منتقل می‌کند. ما در مقاله آشنایی با 8 قرارداد املاک، تفاوت‌های میان این دو را بیان کرده‌ایم تا میان انتخاب حق انتفاع و اجاره، سردرگم نشوید.

انواع حق انتفاع

مواد 41 تا 43 ق.م به انواع حق انتفاع اختصاص یافته است. به طور خلاصه باید گفت که این حق شامل سه دسته زیر می‌شود:

1.   حق انتفاع عمری (عمرا)

 در اینجا مالک، مدت زمان بهره‌برداری از مالش را به یکی از سه شکل زیر مشخص می‌کند: 

{تصور کنید که مالک می‌خواهد حق انتفاع خانه خود را  به پسرش بدهد}

الف) انتفاع از خانه تا پایان عمر مالک (مالک خانه)

ب) انتفاع از خانه تا پایان عمر منتفع (پسر مالک)

ج) انتفاع از خانه تا پایان عمر شخص ثالث (شخص ثالث ممکن است هر فردی باشد مثلا همسر مالک یا نوه اش یا دیگری)

اگر حق انتفاع به مدت عمر منتفع یا شخص ثالث باشد و مالک بمیرد، وارثان مالک تا زمان فوت منتفع یا ثالث نمی‌توانند مانع استفاده از ملک توسط منتفع شوند.

2.   حق انتفاع رقبی (رقبا)

 در این مورد مدت زمان استفاده از منافع مال، کاملاً مشخص و محدود است. مثلاً فرزندم حق انتفاع از محصولات باغم را به مدت 5 سال دارد.

3.   حق انتفاع سکنی (سکنا)

 به این نوع حق انتفاع، حق سکنی هم گفته می‌شود. این موضوع مختص زمانی است که مالک اجازه انتفاع را به صورت سکونت در مسکن مشخص می‌کند؛ یعنی به عنوان مثال، مالک فقط اجازه سکونت در باغ را می‌دهد و منتفع دیگر حق استفاده از محصولات باغ را نخواهد داشت.

اگر مالک مدتی را برای حق انتفاع مشخص نکند، به آن حبس مطلق می‌گویند و منتفع فقط تا پایان عمر مالک اجازه استفاده خواهد داشت.

قرارداد حق انتفاع سکنی عمری چیست؟

همان‌طور که گفتیم، مالکان به روش‌های مختلفی می‌توانند در اموالشان تصرف کنند و این موضوع منحصر به قراردادهایی مثل بیع نیست؛ چنانکه علاوه بر قرارداد حق ارتفاق، آشنایی با انواع روش های مشارکت می‌تواند کمک خوبی برای استفاده از اموال و سرمایه‌هایتان باشد. در همین راستا، فرم قرارداد حق انتفاع سکنی عمری را به شما معرفی می‌کنیم تا با این شیوه کاربردی نیز آشنا شوید.

"فرم قرارداد حق انتفاع سکنی عمری، در واقع نوعی حق ارتفاق است که نام طرفین آن مالک و منتفع است؛ لذا مالک به منتفع اجازه سکونت در ملکش را می‌دهد. حق سکنی می‌تواند به مدت عمر مالک یا به مدت عمر منتفع یا به مدت عمر شخص ثالث باشد. در اینجا، موضوع توافق صورت گرفته میان مالک و منتفع، اجازه استفاده از منافع یک باب منزل مسکونی با مشخصات مندرج در متن توافقنامه است."

نحوه تنظیم متن قرارداد حق انتفاع سکنی عمری  

به طور کلی این قرارداد، شامل مواد زیر است؛ اما شما به عنوان مالک یا منتفع می‌توانید بر اساس خواسته‌ها و الزامات موردنیازتان، چند بند و ماده دیگر را به آن بیافزایید. توجه کنید که مواد اصلی این توافق مانند موضوع و طرفین، به هیچ عنوان قابل حذف نیستند.

مواد قرارداد حق انتفاع سکنی عمری عبارت‌اند از:

ماده یک: مشخصات طرفین قرارداد (مالک و منتفع)

ماده دو: موضوع قرارداد (یک باب منزل مسکونی با مشخصات مندرج در متن قرارداد)

ماده سه: مدت قرارداد

ماده چهار: شروط ضمن قرارداد

ماده پنج: تعهدات طرفین

ماده شش: فسخ قرارداد

ماده هفت: حل و فصل اختلافات

ماده هشت: نسخه‌های قرارداد

این مورد را در نظر داشته باشید که ذکر تعهدات مالک و منتفع در متن قرارداد، تا حد زیادی باعث جلوگیری از اختلافات احتمالی آنان خواهد شد؛ بنابراین، به صراحت در قسمت مربوطه تعهدات مالک مانند برعهده داشتن مخارج نگهداری از اصل ملک را بنویسید. سپس به تعهدات منتفع همچون تأدیه مبلغ قبوض آب، برق، گاز و تلفن نیز اشاره کنید.

بهتر است بدانید که نوشتن برخی از قراردادها مانند تنظیم قرارداد جعاله ملکی یا همین قرارداد حق انتفاع سکنی عمری، کار چندان راحتی نبوده و نیازمند برخورداری از اطلاعات کافی حقوقی است. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم از کنار این‌گونه اموربه سادگی عبور نکنید و حتماً از فرآیند مشاوره حقوقی برای اطمینان خاطر بیشتر، بهره‎مند شوید.

و اما جمع‌بندی مطلب

نحوه تنظیم قرارداد حق انتفاع سکنی عمری موضوعی است که در این مطلب از وکیل باشی به جوانب مختلف آن پرداختیم. در این میان علاوه بر تعریف حق انتفاع و بیان انواع آن، کلیات حق انتفاع سکنی عمری را توضیح دادیم. چنانچه قصد نگارش فرم قرارداد حق انتفاع سکنی رقبی یا عمری را دارید اما از جهاتی نگرانید، کافی است درخواست تنظیم قرارداد سفارشی خود را ثبت کنید. وکلای ما برای کاهش آسیب‌های حاصل از پرونده‌های متعدد حقوقی و کیفری، همراه و همگام شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی