تحلیل حقوقی قرارداد کارگزاری ملکی

علاوه بر مشاوران املاک، اشخاص متخصص دیگری نیز در عرصه املاک و مستغلات فعالیت می‌کنند که کار اصلی آن‌ها، تسهیل امور ملکی است. به‌این‌ترتیب، شما برای خرید، رهن، فروش و هر نوع معامله مرتبط با حوزه ساختمان و بنا، می‌توانید از کارگزار یا بروکر ملک کمک بگیرید. این فرد پس از امضای قرارداد کارگزاری ملکی، در کنار شما است تا با استفاده از مهارت‌های متعددش مانند چانه‌زنی، بازاریابی و مذاکره، مشکلتان را حل کند.

او می‌تواند بر اساس بودجه‌‌ای که در دست دارید، برایتان یک‌خانه مناسب پیدا کند یا پس از مذاکره با مشتری، آپارتمان‌تان را با قیمتی منصفانه بفروشد. همه این‌ها منوط به این است که کارگزار، تجربه و دانش لازم برای این‌گونه فعالیت‌ها را داشته باشد.

اگر برای سروسامان دادن به وضعیت زمین، مغازه، خانه یا ویلای خود دانش لازم را ندارید یا نمی‌خواهید از این بنگاه به بنگاهی دیگر سرگردان باشید؛ این مطلب از وکیل‌باشی مختص شما است. در این نوشته به زبانی ساده قرارداد کارگزاری املاک را توضیح داده و برای نوشتن قرارداد با یک کارگزار، شما را راهنمایی می‌کنیم.

قرارداد کارگزاری ملکی چیست؟

برای شناخت این قرارداد ابتدا باید بدانیم که کارگزار چه کسی است؟ در مطلب کارگزاری انجام کار این شخص را معرفی کرده و گفتیم که بروکر نیز به معنی کارگزار است. حال ممکن است کارگزار در حوزه املاک مشغول به کار شود یا در بورس یا هر صنعت و خدماتی دیگر.

"کارگزار ملکی" یا "بروکر ملکی"، واسطه‌ای است که تخصص، ارتباطات و دانش کافی در زمینه املاک و مستغلات دارد. به همین منظور، صاحبان خانه‌ها، آپارتمان‌ها، زمین‌ها و افرادی ازاین‌دست سراغ کارگزار می‌آیند تا او زمینه فروش یا خرید ملک آنان را فراهم کند. چرا که این کار یک امر کاملاً تخصصی است و همه ما در آن خبره نیستم.

"قرارداد کارگزاری ملکی موافقت‌نامه‌ای کتبی است که میان کارگزار ملک و کارفرما تنظیم می‌شود. کارگزار ملک ممکن است شخصی حقیقی باشد؛ مثلاً آقای سعیدی یا شخصی حقوق مثل شرکت کارگزاری املاک. در اینجا کارگزار یا بروکر موظف است با استفاده از تخصص، دانش و تجربه خود، در به فروش رسیدن یا خرید ملک موردنظر کارفرما و انجام معامله او را همراهی کند."

یکی از آسان‌ترین روش‌هایی که می‌تواند در کم‌ترین زمان، شما را برای تنظیم قرارداد کارگزاری ملکی اختصاصی یاری برساند و مشکلات را از پیش پای شما دور کند، کمک گرفتن از سامانه‌ی وکیل‌باشی است؛ از این رو، شما می‌توانید با استفاده از فرم قرارداد کارگزاری موجود در سایت، همکاری امن و مطمئنی را با طرف مقابل خود منعقد نمایید.

کارگزار ملک با مشاور املاک چه تفاوتی دارد؟

کارگزار ملک طبق ماده 10 قانون مدنی (اصل آزادی قراردادهای خصوصی) با شخص کارفرما قراردادی را تنظیم می‌کند که به آن قرارداد کارگزاری ملک گفته می‌شود. این قرارداد با آنچه در عرف از شغل مشاوره املاک می‌شناسیم، کاملاً متفاوت است.

در واقع، کارگزار ملکی صرفاً به دستور کارفرما برای خرید، فروش، رهن و سایر معاملات ملکی موردنظر کارفرما تلاش می‌کند. این در حالی است که مشاورین املاک برای انعقاد قرارداد میان طرفین، نفع و مصلحت هر دو را در نظر می‌گیرند تا نهایتاً معامله به سرانجام برسد و درصدی از مبلغ قرارداد را به دست آورند. البته، مشاور املاک اگر تخصص و مهارت کافی داشته باشد می‌تواند به‌عنوان کارگزار با مشتریان قرارداد منعقد نموده و در معاملات ملکی، صرفاً به خواست کارفرمای خود عمل کند.

نحوه تنظیم و ارکان قرارداد کارگزاری ملکی

هر قرارداد از تعدادی اجزاء اصلی مانند مواد، بند و تبصره تشکیل می‌شود که با مطالعه آن‌ها می‌توانیم به‌راحتی توافق طرفین را تفسیر کنیم. در قرارداد بروکری ملک همین قاعده جاری است و ما در وکیل‌باشی، برای تنظیم این قرارداد به‌صورت سفارشی، ارکان و اجزاء زیر را با درنظرگرفتن آخرین تغییرات قوانین، تدوین می‌کنیم.

1. اطلاعات کارفرما و کارگزار

2. مشخصات ملک مورد نظر کارفرما (چه کارگزاری فروش ملک مدنظر باشد چه کارگزاری خرید ملک، در هر صورت باید تمام ویژگی‌های آن ملک نظیر قیمت، متراژ، سنددار بودن یا قولنامه‌ای بودن و... برای کارگزار شفاف باشد).

3.  حق‌الزحمه کارگزار و نحوه پرداخت آن

4. تعهدات کارفرما

5. تعهدات کارگزار

6.  مدت قرارداد

7. ضمانت اجرای تخلف از تعهدات

8. شرایط فسخ قرارداد

9. فورس ماژور یا موارد اضطراری

10. نسخه‌های قرارداد

لازم است که تأکید کنیم، مواد و ارکان هر توافق‌نامه کتبی، با قرارداد مشابه آن تمایز دارد. به‌عبارت‌دیگر، هیچ‌گاه نمی‌توانید دو قراردادی که درباره یک موضوع نوشته شده‌اند را مشابه دانست. چرا؟ چون نیازها و انتظارات هر کدام از طرفین توافق است که مندرجات قرارداد را تشکیل می‌دهد ازاین‌رو، باید در زمینه قرارداد نویسی از وکلای با تجربه کمک بگیرید.

تفاوت کارگزاری ملکی و جعاله ملکی

جالب است بدانید که کارگزاری (بروکری) با جعاله ملکی نیز متفاوت است. چرا که جعاله، قواعد و مواد مختص به خودش را در قانون مدنی دارد؛ اما بروکری مطابق ماده 10 ق.م تنظیم می‌شود. به‌عبارت‌دیگر، در جعاله ملکی، عامل فردی است که کار موردنظر جاعل را انجام می‌دهد. تمام مقررات این قرارداد نیز در قانون آمده است. این در حالی است که عنوان کارگزاری فروش ملک یا خرید آن، در هیچ یک از قوانین کشور وجود ندارد و این توافق طرفین است که به آن اعتبار می‌بخشد.

در تنظیم قرارداد جعاله ملکی شخصی که تبحر خوبی در حوزه املاک و مستغلات دارد امور ملکی را انجام می‌دهد. این شخص در ق.م "عامل" نامیده می‌شود. شخصی که از عامل تقاضای انجام کار را دارد، "جاعل" نام دارد.

بنابراین، عامل نسبت به انجام امور ملکی جاعل متعهد شده و متقابلاً، جاعل نیز باید در ازای انجام این خدمت، مبلغی معین که به آن "جُعل" گفته می‌شود را به شخص عامل بپردازد. ما در مقاله نحوه تنظیم جعاله ملکی، فرایند بستن چنین قراردادی را توضیح دادیم

پس فراموش نکنید که:

·      طرفین جعاله ملکی، جاعل و عامل هستند.

·      طرفین کارگزاری ملک، کارفرما و کارگزار.

·      جعاله ملکی عقدی جایز است؛ یعنی جاعل و عامل هرگاه بخواهند می‌توانند عقد را فسخ کنند.

·      و آخرین نکته این که قرارداد کارگزاری ملکی، عقدی لازم است و طرفین به‌راحتی قادر به فسخ آن نیستند.

خوشبختانه وکلای تیم وکیل‌باشی در جلسات مشاوره حقوقی آنلاین این موارد را به‌صورت دقیق برای شما توضیح می‌دهند. چرا که ممکن است بر اساس شرایط و نیازهایتان، قرارداد دیگری مثل حق‌العمل‌کاری برایتان مفید باشد و کارگزاری ملک، منافعتان را تأمین نکند.

آیا کارگزار ملک همان حق‌العمل‌کار است؟

مطابق ماده 357 قانون تجارت، قرارداد حق‌العمل‌کاری، موافقت‌نامه‌ای کتبی است که میان آمر و حق‌العمل‌کار تنظیم می‌شود. آمر، شخصی است که به کمیسیونر دستور می‌دهد تا در ازای دریافت حق‌العمل (کمیسیون) معامله‌ای را انجام دهد. معامله مزبور به نام حق‌العمل‌کار و به‌حساب آمر انجام شده و با قراردادهایی نظیر وکالت، بروکری و دلالی نیز تفاوت‌های عمده‌ای دارد.

بهتر است بدانید که "کمیسیونر"، اصطلاح دیگری است که برای حق‌العمل‌کار استفاده می‌شود؛ زیرا این شخص پس از انجام معامله، از آمر کمیسیون دریافت می‌کند. این نکته را نیز در ذهن داشته باشید که حق‌العمل‌کار، معامله ملکی یا هر نوع قرارداد دیگر را به نام خودش انجام می‌دهد؛ پس آثار و عواقب قرارداد بر دوش خود او است. بااین‌حال، کارگزاران املاک، فقط زمینه انعقاد معامله ملکی را برای کارفرما فراهم می‌کنند.

تعهدات کارگزار در قرارداد کارگزاری املاک و مستغلات

برای درک بهتر شغل کارگزاری ملکی، بهتر است با تعهدات این دسته از افراد آشنا شوید. کارگزار ملکی بر اساس هر قرارداد، ممکن است تعهداتی را بپذیرد که در یک قرارداد دیگر هیچ اشاره‌ای به آن نشده باشد. به همین دلیل است که باید توافقی کتبی و اختصاصی تهیه کنید تا بتوانید تعهدات منحصر به خودتان را داشته باشید.

در فرم قرارداد کارگزاری ملکی وکیل‌باشی که به‌صورت اختصاصی برای هر فرد تنظیم می‌شود، تعهداتی همچون موارد زیر نوشته می‌شود:

1. کارگزار موظف است دقیقاً املاک مورد نظر کارفرما را شناسایی کند؛ یعنی اگر کارفرما از او می‌خواهد 3 خانه ویلایی در منطقه 10 تهران برای خرید بیابد، او صرفاً در همان منطقه فعالیت خود را انجام دهد.

2. کارگزار ملک متعهد است که تا پایان تنظیم قرارداد، در کنار کارفرما حضور داشته و او را در همه مراحل همراهی نماید. این امر شامل ارائه مشاوره به کارفرما، تحقیق و بررسی سایر املاک و به‌روز بودن اطلاعات در این حوزه خواهد بود.

3. کارگزار باید تمام اعمال و الزامات قانونی را رعایت نموده و از مرز اختیارات شخصی‌اش تجاوز نکند.

4. کارگزار موظف می‌شود که اطلاعات مربوط به معامله کارفرما و همین‌طور اطلاعات اسناد متعلق به او را نزد هیچ شخصی افشا نکند.

5. کارگزار هیچ تعهدی نسبت به پرداخت وجه معامله در قرارداد کارگزاری خرید ملک ندارد. در واقع، این کارفرما است که نسبت به پرداخت ثمن معاملات تعهد دارد.

4-کارگزار متعهد است کلیه اطلاعات، اسناد و مدارک مربوط به کارفرما را که به هر نحو به آن دسترسی پیدا می‌کند محرمانه تلقی کرده و از افشای آن خودداری نماید.

بله، این‌ها گوشه‌ای از چندین تعهد یک بروکر ملک بوده و قابل‌تغییر نیز هستند.

چرا فرم قرارداد سفارشی کارگزاری ملک را انتخاب کنیم؟

احتمالاً از جستجوی چندین‌باره در گوگل برای دانلود قرارداد کارگزاری املاک خسته شده‌اید یا نمونه قراردادی را دانلود کرده‌اید که هیچ کاربردی برایتان ندارد. این در حالی است که وکلای تیم حقوقی وکیل‌باشی، ضمن در نظر گرفتن شرایط شخصی شما و پس از ارائه مشاوره حقوقی، چنین توافق کتبی را تدوین می‌کنند.

به‌عنوان‌مثال، نوشتن شرط محرمانگی اطلاعات که در قسمت تعهدات کارگزار توضیح دادیم، کار بسیار دشواری است. ازاین‌رو، در قراردادهای سفارشی وکیل‌باشی این شرط و ده‌ها نکته حقوقی دیگر به‌صورت کاملاً حرفه‌ای درج می‌شود.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی به این پرسش پاسخ دادیم که قرارداد کارگزاری املاک چیست و چرا باید از آن استفاده کنیم؟ گفتیم که بروکر یا کارگزار می‌تواند در هر عرصه‌ای به‌عنوان واسطه میان طرفین قراردادها فعالیت کند. این فعالیت می‌تواند در قالب رهن، فروش، خرید یا هر نوع معامله ملکی دیگر باشد.

امیدواریم که به‌خوبی با زوایای حقوقی کار کارگزاران املاک آشنا شده باشید. چنانچه در این زمینه سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران حقوقی تیم، همواره پاسخگوی شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی