طریقه نوشتن مبایعه نامه ملک

با خرید یک خانه، افراد بسیاری رویایی را به انجام می‌رسانند؛ اما برای رسیدن به این رویا، نوشتن مبایعه‌نامه ملک، یکی از مهمترین مراحل خرید ملک است که برای بسیاری از ما به دلیل پیچیدگی آن، می‌تواند کمی گیج‌کننده باشد.

 نوشتن مبایعه‌نامه ملک درست، باید با دقت و توجه بسیاری صورت گیرد تا مانع ایجاد اختلاف میان متعاملین گردد اما در این بین چه نکاتی است که رعایت آن ضرورت داشته باشد؟

ما در این مقاله از وکیل‌باشی، نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک را به صورت کامل توضیح خواهیم داد، تا شما هم بتوانید با اطمینان کامل، مبایعه‌نامه مورد نظر خود را بنویسید و از خرید و یا فروش ملک خود، بهترین نتیجه را دریافت کنید.

مبایعه نامه یا قولنامه ملک؟ مسئله این است!

خرید یک خانه، یکی از بزرگترین تصمیمات مالی افراد است، اما نوشتن یک مبایعه‌نامه درست نیز به خصوص اگر شما اولین بار با آن سروکار دارید، ممکن است کمی گیج‌کننده باشد. بگذارید همین ابتدای کار تکلیف یک چیز را مشخص کنیم! قولنامه ملک وجود خارجی ندارد!

سال‌ها رسم بر این بود که افراد به شکل دستی، قراردادی را بین خود امضاء می‌کردند و آن را به اصطلاح قولنامه خرید و فروش ملک می‌نامیدند. اما با گذشت زمان و پدید آمدن بنگاه‌های املاک، این اصطلاح جای خود را به مبایعه‌نامه داد؛ چراکه ریشه‌ی آن به کلمه‌ی بیع به معنای خرید و فروش برمی‌گردد.

مبایعه‌نامه ملک درواقع قراردادی کتبی برای خرید و فروش ملک (از قبیل آپارتمان، ساختمان اداری، ساختمان تجاری، مسکونی و...) است که توسط فروشنده و خریدار نوشته می‌شود و پس از امضاء به عنوان یک سند عادی اعتبار پیدا می‌کند. حال که با این اصطلاح آشنا شدیم، ضروری است تا به نحوه نوشتن مبایعه‌نامه ملک و نکات ضروری آن بپردازیم؛ پس با ما همراه باشید!

نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک و ارکان اساسی آن:

همانطور که می‌دانید نحوه نوشتن مبایعه نامه ملک اصلی‌ترین و ضروری‌ترین قدم جهت داشتن معامله ای امن و بی‌چالش است."به طور کلی، مبایعه‌نامه ملک یک سند و توافق مکتوب است که در زمان انتقال یک ملک از فروشنده به خریدار استفاده می‌شود. در مبایعه‌نامه ملک که به بیع‌نامه نیز شهرت دارد، مواردی از قبیل مشخصات طرفین، موضوع معامله، مبلغ قرارداد و سایر شرایط و تعهدات درج خواهد شد".

تنظیم بیع‌نامه ملکی به نحوی اصولی و صحیح، مستلزم اطلاع و آگاهی از نکات حقوقی آن است. در زیر به برخی از ارکان اساسی و نکات مهم در تنظیم مبایعه‌نامه ملک باید مدنظر قرار داده شود، اشاره می‌کنیم:

1. طرفین قرارداد: در مبایعه‌نامه باید اطلاعات هویتی دقیق فروشنده (شخص حقیقی یا حقوقی) و خریدار (شخص حقیقی یا حقوقی) ذکر شود. نام و نشانی طرف‌ها به همراه شماره شناسنامه یا شماره ثبت شرکت برای شخص حقوقی باید ذکر شود.

2. توصیف ملک در موضوع قرارداد: مبایعه‌نامه باید جزئیات دقیقی درباره ملک مورد فروش (مثلاً آدرس، شماره پلاک، مساحت، استفاده از ملک و ویژگی‌های دیگر) را در بر داشته باشد. همچنین، در صورت وجود هرگونه محدودیت روی ملک (مثل رهن یا امانت) باید این موارد نیز درج شوند.

3. قیمت و شرایط پرداخت: در مبایعه‌نامه باید مبلغ کل فروش به همراه هر پرداخت، پیش‌بینی شده و ذکر شود.

4. شرایط تحویل: در مبایعه‌نامه باید شرایط تحویل ملک (مثل تاریخ تحویل و وضعیت حقوقی ملک در زمان تحویل و... ) مشخص شود.

5. شروط قرارداد: در صورتی که مواردی مانند شرایط لغو قرارداد، تأخیر در تحویل، یا تغییر در شرایط قرارداد ممکن است رخ دهند، باید این موارد در مبایعه‌نامه مورد بررسی قرار گیرند؛ یا زمانی که پیش‌فروش یا شرایط خاص دیگری در مورد ملک وجود دارد، مهلت‌ها و شرایط انقضاء باید در مبایعه‌نامه درج شود.

6. امضاء و تاریخ: در انتهای مبایعه‌نامه باید فروشنده و خریدار (به همراه گواهان) تمامی صفحات قرارداد را امضاء کنند و تاریخ امضاء نیز نوشته شود.

علاوه بر نکاتی که در بالا ذکر شد، اگر قصد خرید و فروش ملک دارید و می‌خواهید برای این موضوع مبایعه‌نامه تنظیم کنید، اما ملک موردنظر شما شرایط خاصی دارید، بخش بعدی این مقاله متعلق به شماست!

طریقه نوشتن مبایعه نامه ملک مشاعی:

نوشتن مبایعه‌نامه ملک مشاعی نیز شباهت‌هایی به نوشتن مبایعه‌نامه ملک دارد. زمین مشاعی یا ملک مشترک به زمینی اطلاق می‌شود که متعلق به چندین شخص است. در این حالت، هر یک از صاحبان آن به نسبت مشخصی از زمین مالکیت دارند.

هر یک از صاحبان می‌توانند از بخش مالکیت خود در ملک، برای استفاده شخصی، اجاره، یا فروش استفاده کنند؛ با این حال، برای انجام هرگونه تغییرات عمده در زمین مشترک، مانند خرید و فروش، ساخت یا تغییرات بنا، معمولاً نیاز به موافقت تمامی صاحبان وجود دارد. از این رو، زمانی که بحث خرید و فروش باشد، نحوه تنظیم مبایعه‌نامه ملک مشاع بسیار اهمیت پیدا می‌کند.

زمین مشاعی معمولاً نیاز به قرارداد مشترک بین فروشندگان و خریدار (یا خریداران) دارد تا حقوق و تعهدات هر یک از طرف‌ها مشخص شود. این قرارداد ممکن است شامل مواردی مانند تقسیم هزینه‌ها، استفاده از بخش‌های مشترک، روش تصمیم‌گیری، و حل اختلافات باشد.

نحوه تنظیم مبایعه نامه دستی :

افراد می‌توانند مبایعه‌نامه را به صورت دستی تنظیم کنند. در واقع، اگر طرفین قرارداد، یعنی فروشنده و خریدار، موافقت کرده و اطلاعات لازم را درباره معامله در اختیار داشته باشند، می‌توانند مبایعه‌نامه را به صورت دستی تهیه و تنظیم کنند.

برای تهیه مبایعه‌نامه به صورت دستی، طرفین می‌توانند از یک برگه ساده استفاده کنند و اطلاعات مربوط به جزئیات معامله، شرایط پرداخت و هر مورد دیگری که برای شرکت کنندگان مهم است را در آن وارد کنند. سپس، فروشنده و خریدار می‌توانند این مبایعه‌نامه را امضاء کنند تا توافق نهایی تأیید شود؛ و سپس برای ثبت آن به صورت رسمی، به دفترخانه مراجعه کنند.

مهم است که هر دو طرف قبل از امضاء مبایعه‌نامه، محتوای آن را به دقت مورد بررسی قرار دهند و از صحت و کامل بودن اطلاعات اطمینان حاصل کنند. همچنین، برخی از موارد خاص ممکن است نیاز به تأیید قانونی داشته باشند؛ بنابراین بهتر است از قراردادی استفاده کنید تا به خوبی از حقوق و منافع شما چه به عنوان خریدار و چه به عنوان فروشنده، محافظت کند. در این راستا، مجموعه وکیل‌باشی برای شما فرم قرارداد خرید و فروش ملک که توسط وکلای متخصص تدوین و تنظیم شده را آماده کرده است. شما می‌توانید به راحتی با دانلود قرارداد، به دو نسخه wordو pdf آن دسترسی داشته و همچنین از مشاوره حقوقی رایگان پیرامون قرارداد خود بهره‌مند شوید.

در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟

توضیحات مبایعه‌نامه، علاوه بر ارکان اساسی قرارداد خرید و فروش ملک، ممکن است شامل شروط مدنظر طرفین نیز باشد؛ به دیگر عبارت، طرفین باید تمامی شرایطی که مدنظر دارند را در متن مبایعه‌نامه ملک درج کنند. برخی از این موارد ممکن است از این قرار باشند:

1. حقوق و مالکیت: اگر خریدار ملک هستید، باید مطمئن شوید که فروشنده حقوق مالکیت کامل و قابل انتقال را برای ملک دارد و ملک در دست بدهی یا رهن قانونی نیست.

2. بدهی‌ها و تعهدات مالی: اگر ملک هرگونه بدهی مالی، مثل وام یا تسهیلات بانکی دارد، باید این موارد در مبایعه‌نامه ذکر شود.

3. حقوق سند: در صورتی که ملک دارای سند رسمی مالکیت است، باید جزئیات مربوط به سند، شماره ثبت و محل ثبت را در مبایعه‌نامه بیان کنید؛ همچنین ضروری است بابت انتقال سند نیز در مبایعه‌نامه تعیین تکلیف شود.

4. اجاره: اگر ملک در زمان تنظیم مبایعه‌نامه در اجاره است و یا در طول فرآیند انتقال هنوز به همان وضع است، شرایط اجاره، میزان اجاره و تاریخ پایان قرارداد اجاره باید در نظر گرفته شوند.

نحوه فسخ قرارداد فروش ملک

یکی از اساسی‌ترین مواردی که باید در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک، به دلیل حساسیت مورد معامله در نظر گرفت، بیان شرایط فسخ معامله است. یعنی شرایطی که به طرفین امکان برهم زدن یک‌جانبه‌ی معامله را می‌دهد. از این جهت فسخ معامله به لحاظ حقوقی و برخلاف آنچه در عرف رایج است، با اقاله (برهم زدن دوطرفه قرارداد) تفاوت دارد.

در مقاله نحوه فسخ قرارداد فروش ملک گفتیم که شرایط فسخ قرارداد ممکن است برای هریک از خریدار و فروشنده متفاوت باشد. چه در رابطه با خیارات قانونی (اختیاراتی که قانون برای فسخ قرارداد به طرفین می‌دهد) و چه در رابطه با نقض تعهدات قراردادی، فروشنده و خریدار باید برای فسخ قرارداد فروش ملک خود اطلاعات لازم را داشته باشند و تمام موارد را در متن قرارداد خود بیاورند.

نتیجه گیری:

مبایعه نامه ملک، نقش بسیار مهمی در فرایند خرید و فروش املاک ایفا می‌کند. با توجه به اهمیت این سند و اثرگذاری آن بر معاملات املاک، صحت و دقت در تهیه و اجرای مبایعه نامه ملک بسیار حائز اهمیت است تا طرفین به طور کامل از حقوق و تعهدات خود آگاهی داشته باشند و به دلخواه خود در انتقال ملکیت و معامله اقدام کنند. از این رو، اگر در رابطه با طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک حتی ذره‌ای تردید دارید، حتماً پیش از این کار از مشاوره حقوقی استفاده نمایید.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی