مبایعه نامه ملک و شرایط خاص مبایعه نامه خرید و فروش ملک بدون سند

مبایعه نامه (بیع نامه) و قولنامه هر دو یک سند عادی هستند. در تفاوت سند رسمی با عادی که مبایعه نامه و قولنامه هم جزو آن‌ها هستند باید گفت که سند رسمی در برابر همه‌ی افراد قابل استناد است ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آنها الزام آور است.

مبایعه نامه ملک چیست؟

مبایعه نامه در واقع سندی است که در آن خریدار و فروشنده با هم برای خرید مال، توافق می‌کنند و در زمان تحویل دادن مال از جانب فروشنده و تحویل گرفتن آن از جانب خریدار، تعهداتی را هر دو طرف متقبل می‌شوند.

درست است که مبایعه نامه بیشتر برای املاک به کار می‌رود، اما ممکن است مال، چیزی غیر از ملک باشد به همین دلیل در تعریف مبایعه نامه از واژه مال استفاده می‌شود.

تفاوت مبایعه نامه با سند رسمی ملک مسکونی

لازم است بدانید که مبایعه نامه یک سند عادی بوده و با سند رسمی کاملاً متفاوت است. سند رسمی سندی است که لازم است در دفاتر اسناد، بر حسب اصول قانونی و توسط ماموران رسمی تنظیم گردد.

اما در مورد مبایعه نامه نیاز به این رسمیت‌ها نخواهد بود. به این معنا که قبل از صادر شدن سند رسمی، مبایعه نامه به منظور حفظ حقوق طرفین، تنظیم می‌گردد.

نحوه تنظیم مبایعه نامه خانه

در تنظیم مبایعه نامه باید فروشنده و خریدار تعهداتی را قبول کنند 

این تعهدات عبارتند از:

تعهدات مربوط به حق فروشنده در مبایعه نامه

این حق فروشنده است که که در زمان فروختن ملک خود، مطمئن شود تا زمان تنظیم سند رسمی، خریدار بخش عمده‌ای از هزینه را پرداخت کرده و تنها بخشی از آن در زمان موعود دریافت می‌شود.

معمولاً باید نزدیک به سه چهارم از مبلغ ملک توسط خریدار به فروشنده تحویل داده شود، تا اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی صورت گیرد. در زمان صادر نمودن سند رسمی، مابقی وجه باقی مانده در قالب چند فقره چک و یا به صورت نقدی دریافت می‌شود.

البته فروشنده حق دارد در صورتی که خریدار درخواست کند باقیمانده وجه را بعد از تنظیم سند به صورت چک پرداخت کند، در مبایعه نامه ذکر نماید که اگر هر کدام از چک‌ها به پول نقد تبدیل نشد معامله فسخ گردد.

تعهدات مربوط به حق خریدار در مبایعه نامه

اکنون نوبت به خریدار می‌رسد که برای تضمین مال خود، تعهداتی را از سمت فروشنده دریافت کند. بالاخره شما قرار است بر طبق توافقات انجام گرفته در مبایعه نامه مبلغی را تا زمان دریافت سند رسمی به فروشنده پرداخت کنید.

لذا فروشنده باید تعهد دهد اگر در زمان مراجعه به دفتر خانه برای تدوین سند رسمی در محل حضور نداشته باشد، مبلغی را به خریدار پرداخت کند. همچنین خریدار می‌تواند در مبایعه نامه ذکر کند در صورتیکه در هر مرحله از فرآیند ساخت و ساز ویلا در شمال و یا در زمان صدور سند رسمی مشخص شود که این ملک به فروشنده تعلق نداشته و فروش آن غیر قانونی است، قرارداد را فسخ نماید.

قولنامه منزل چیست؟

اما در بحث خرید و فروش هر نوع مال به ویژه فروش املاک، نوع دیگری از قراردادها که بین طرفین منعقد می‌شود، قولنامه است. در این قرارداد، قول‌هایی بین شما و فروشنده رد و بدل می‌شود. 

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه املاک

از نظر لغوی این دو با یکدیگر تفاوت دارند. در مورد مبایعه نامه به محض اینکه قرارداد منعقد شد، لازم است وجهی را به فروشنده پرداخت کنید و فروشنده در ازای دریافت وجه، باید سند مبایعه نامه را به شما ارائه کند.

اما در مورد قولنامه نباید به محض تنظیم قرارداد، وجه را به فروشنده پرداخت کنید بلکه شما با این تعهد نامه در واقع از فروشنده قول خواهید گرفت که تا آماده کردن وجه اولیه، مال را به کس دیگری نفروشد. بنابراین قولنامه به معنی مالکیت خریدار نیست.

نکات لازم جهت تنظیم قولنامه و مبایعه نامه املاک مسکونی

اگر با فروشنده به توافق رسیدید که برای خرید قولنامه و یا مبایعه نامه‌ای تنظیم شود، نکات زیر را مد نظر داشته باشید:

• قرارداد کاملاً قانونی باشد

در تنظیم قولنامه و یا مبایعه نامه حتماً محکم کاری کنید. به این معنا که تعهدات طرفین حتما براساس قوانین کشوری در قرارداد لحاظ گردد تا در زمان تنظیم سند رسمی ملک، مشکلی ایجاد نشود.

• از وجود ملک، اطمینان حاصل کنید

برای خرید تا زمانی که خودتان به شخص مراجعه نکرده و از وجود ملک مطمئن نشده اید، اقدام به امضای مبایعه نامه و قولنامه نکنید. البته رویت ملک به تنهایی کافی نیست. بلکه اسناد و مدارک را نیز به دقت کنترل کرده و از مالکیت آن اطمینان حاصل کنید.

• نحوه پرداخت وجه مشخص گردد

کمتر کسی می‌تواند هزینه ملک خریداری شده را نقدا و یکجا پرداخت کید. قطعاً شما نیز از جمله افرادی هستید که تنها به صورت اقساطی قادر به خرید ملک خواهید بود.

اما برای اینکه بعدا در روند پرداخت هزینه‌ها مشکلی بروز نکرده و فروشنده نخواهد پیش از موعد از شما درخواست پول کند، حتماً تاریخ قسط‌ها در مبایعه نامه مشخص شود. در مورد قولنامه نیز تعیین کنید اولین هزینه پرداختی در چه تاریخ و به چه میزان پرداخت شود.

• موارد استثنا را در قرارداد ذکر کنید

همانگونه که قبلاً بیان کردیم مبایعه نامه نوعی از قرارداد است. اگر خریدار در پرداخت مبلغ در تاریخ‌های تنظیم شده کوتاهی کند، باید مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند و اگر در زمان تحویل سند، فروشنده موفق نشده باشد بنا را به موقع آماده و تحویل دهد، لازم است مبلغی را به عنوان جریمه به فروشنده پرداخت کند.

• قرارداد ملک باید دارای شاهد باشد

تفاوتی ندارد که خرید را از طریق مبایعه نامه انجام می‌دهید و یا در ابتدا به سراغ قولنامه می‌روید. در هر صورت به جز شما و فروشنده، باید نفر سومی به عنوان شاهد این قرارداد را امضا کند که معمولاً صاحبان بنگاه‌های معاملاتی اینکار را انجام خواهند داد. این شاهد در صورت بروز مشکل، به صورت بی‌طرف در دادگاه شهادت خواهد داد.

قوانین مبایعه نامه املاک ویلایی و آپارتمانی

یکی از مهم ترین قوانین مبایعه نامه املاک، آن است که طرفین قرارداد، به صورت دقیق در قرارداد تعیین شوند و موقع تنظیم مبایعه نامه املاک در بنگاه املاک، حتما هویت خریدار یا فروشنده احراز گردد تا از مشکلات حقوقی همچون کلاهبرداری ، فروش مال غیر و مواردی از این قبیل جلوگیری شود .

یکی دیگر از قوانین مبایعه نامه املاک تعیین دقیق مشخصات ملکی است که قرار است خریداری شود. به این معنا که تمام جزئیات مربوط به املاک، اعم از مشخصات ملک، امکانات آن، وام دار بودن یا نبودن و کلیه موارد پر اهمیت حین سند مبایعه نامه درج شود. به این دلیل که گاهی به علت مشخص شدن وجود عیب و نقص در ملک، ممکن است خریدار حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

از دیگر قوانین مبایعه نامه املاک، تعیین کردن بها یا عوض قرارداد می‌باشد که باید در تنظیم مبایعه نامه املاک به آن توجه داشت. در صورتی که از پرداخت های غیر نقدی، همچون چک برای پرداخت عوض معامله استفاده می‌شود، می‌بایست مشخصات چک به صورت دقیق ذکر شود. همچنین، لازم است که شرایط مربوط به تحویل ملک نیز به صورت روشن، در مبایعه نامه درج گردد.

از دیگر قوانین مربوط به تنظیم مبایعه نامه املاک آن است که مبایعه نامه، نوعی عقد لازم است؛ به این معنا که طرفین، صرفا در صورتی می‌توانند از عمل کردن به آن خودداری کنند که یکی از شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد یا اینکه هر دوی طرفین، بر فسخ قرارداد رضایت داشته باشند.

البته، در صورتی که فروشنده ، تعهدات خود را در خصوص تنظیم سند رسمی و انتقال مالکیت به خریدار انجام نداد، می‌توان در دادگاه به استناد مبایعه نامه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه نمود. در صورتی هم که خریدار وجه تعیین شده در مبایعه نامه را پرداخت نکند، می‌توان ضمانت اجرایی تعیین نمود که بر اساس آن، ملزم باشد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت، مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند که به آن وجه التزام گفته می‌شود و یا اینکه فروشنده در دادگاه دعوای مطالبه ثمن قرارداد را اقامه کند.

یکی از قوانین مهم دیگر در خصوص مبایعه نامه املاک، آن است که پس از مراجعه به دفترخانه و دادن وکالت فروش ملک به خریدار، در صورت عدم تنظیم مبایعه نامه ملک هنوز هم خریدار مالک قطعی ملک مورد نظر محسوب نمی‌شود. یعنی، تا قبل از اینکه سند رسمی تنظیم شده باشد، سند ملکی به صورت رسمی بنام خریدار در نیامده و می‌بایست از طریق دفاتر اسناد رسمی، سند رسمی برای ملک اخذ کرد.

سخن پایانی

شما می‌توانید به عنوان هریک از طرفین اسناد اعم از سند عادی یا سند رسمی و یا طرفین قراردادها از طریق مجموعه وکیل‌باشی و وکلای پایه یک دادگستری مجرب حاضر در این مجموعه، به آنچه نیاز دارید برسید.