در این مقاله به این مبحث میپردازیم که آیا قولنامه ملک بدون سند اعتبار و وجهه قانونی دارد یا خیر؟
بسیاری از خریداران ملک، به دلایل مختلفی به دنبال خرید ملک قولنامهای و بدون سند هستند. این قبیل معاملات که بیشتر به دلیل افزایش هزینهها اتفاق میافتد با خود مشکلات را هم به همراه دارد، دلیل این مشکلات هم برای این است که چنین املاکی دارای سند مالکیت نیستند به همین دلیل ارزان تر به اشتراک گذاشته میشوند. در ادامه این مقاله از وکیلباشی قصد داریم به بررسی نکاتی در ارتباط با قولنامه ملک بدون سند بپردازیم؛ بنابراین با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.
قولنامه چیست؟
مبایعه نامه، یک قرارداد رسمی است که بین فروشنده و خریدار ملک برای انتقال مالکیت عین یا منافع ملک و حقوق مربوط به آن امضا میشود. این قرارداد شامل شرایط و مقرراتی مانند مبلغ فروش، شرایط پرداخت، شرایط تحویل، شرایط قرارداد و ضوابط و شرایطی است که هر طرف میبایست به آن پایبند باشد؛ بنابراین میبایست توسط افراد باتجربه در این زمینه نگاشته شود.
قولنامه نیز به معنای قرارداد فروش ملک، نوعی توافق میان طرفین معامله جهت بیع ملک در آینده محسوب میشود؛ در بیان تفاوت مبایعه نامه و قولنامه باید گفت که مبایعه نامه {بیع نامه}، قرارداد بین خریدار و فروشنده است و به موجب آن، ملک از بایع به خریدار منتقل میگردد.اما قولنامه، تعهد به فروش ملک در آسنده است.
لازم به ذکر است که قراردادهایی که امروزه در بنگاههای معاملات ملکی انجام میشود، مبایعهنامه است که عرف به اشتباه لفظ قولنامه برای آن به کار میبرند. در صورتی که مبایعه نامهها در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره های ثبت اسناد نوشته شوند و در صورتی که توسط ماموران دولتی یا تنظیم شده توسط رای دادگاه باشند، سند رسمی محسوب میشوند.
انواع سندهای ملکی
در مطلب آشنایی با مفهوم سند، دریافتیم که سند عبارت است از: هر نوشته مکتوبی که در مقام دفاع یا اقامه دعوا، قابلیت استناد، در دادگاه را دارد. سند، نقش مهمی در اثبات یک ادعا، در دادگاه داشته و در مقام دفاع، نیز مورد استفاده قرار میگیرد. سند عادی و سند رسمی، از انواع اسناد میباشند که از جهت نحوه تنظیم، آثار و اعتبار اثباتی، تفاوتهایی با یکدیگر دارند.
انواع اسناد رسمی عبارتند از:
-
سند منگوله دار
-
سند تک برگ
-
سند مشاع
-
سند مفروز
-
سند شش دانگ
-
سند اعیان
-
سند عرصه
-
سند وقفی
-
سند ورثهای
-
سند المثنی
-
سند معارض
-
سند شورایی
-
سند وکالتی
-
سند بنچاق
-
سند رهنی
آنچه مسلم است خرید ملک دارای سند رسمی در هر شرایطی بهترین انتخاب است. این نکته را نباید فراموش کرد که گاهی میتوان در مناطق بالاتر و بهتری خانهای با قیمت بسیار پایین تر ولی قولنامهای خرید یا برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد نیز شما مجبور به خرید قولنامهای هستید اما نگران نباشید قولنامه ملک بدون سند نیز دارای اعتبار است. در این صورت پیشنهاد ما به شما این است که قبل از هر اقدامی، با وکلای متخصص مجموعه وکیلباشی مشاوره حقوقی دریافت نمایید.
چطور متوجه صحت ادعای فروشنده درباره عدم وجود سند شویم؟
یکی از راههایی که میتوان با استفاده از آن به صحت ادعای فروشنده دست یافت، استعلام است. استعلام به معنای درخواست اطلاعات، پرسش یا سؤالی است که با هدف کسب اطلاعات و یا بررسی وضعیتی مطرح میشود. به طور کلی، استعلام به معنای درخواست اطلاعاتی پیرامون موضوع مورد نظر است.
استعلام سند رسمی ملکی به شما اطمینان میدهد که سند ملکی که قصد خرید یا فروش آن را دارید، معتبر و صحیح است و تمامی اطلاعات ثبت شده در آن صحیح است. برخی از مزایای این امر عبارتند از:
-
اطمینان از صحت و معتبر بودن سند ملکی: با استعلام سند، اطمینان حاصل میشود که اطلاعات ثبت شده در سند، با اطلاعات واقعی ملک مطابقت دارد و سند معتبر و صحیح است. اگر که قصد دارید از قولنامه ملک بدون سند استعلام بگیرید باید بگوییم که استعلام از قولنامه در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور ممکن نیست و شما برای اعتبار سنجی از مبایعهنامه باید به دفتر اسناد رسمی که مبایعهنامه در آنجا ثبت شده مراجعه کنید.
-
کاهش ریسک خرید یا فروش ملک: استعلام سند ملکی به شما کمک میکند تا ریسک بیع ملک را کاهش دهید و از خرید یا فروش ملکی که مشکلاتی دارد، جلوگیری کنید.
-
ارزش قانونی: سند مالکیت یکی از اسناد رسمی و قانونی محسوب میشود و با استعلام سند رسمی ملک، اطمینان حاصل میشود که سند به درستی صادر شده است و برای تراکنشهای مالی معتبر است.
-
سهولت در تراکنشهای ملکی: در تراکنشهای ملکی مثل خرید، فروش، اجاره و رهن، سهولت و راحتی بیشتری برای شما به وجود میآید.
-
صرفهجویی در زمان و هزینه: استعلام سند ملکی از طریق سامانههای الکترونیکی، زمان و هزینه را نسبت به روشهای سنتی صرفهجویی میکند و اطلاعات لازم را به صورت سریع و آسان برای شما در اختیار قرار میدهد.
به همین دلیل، اشخاص مایلاند که قبل از خرید یا فروش و به طور کلی معاملات ملکی خود، از اصالت سند رسمی ملک مطلع شوند تا درآینده دچار مسائل و مشکلات متعدد حقوقی نشوند. چگونگی استعلام سند رسمی، مبحثی است که در جای دیگر به آن پرداختیم.
چه نکاتی را هنگام معامله املاک بدون سند باید مد نظر قرار داد؟
تنظیم قرارداد ملک و شرایط مبایعه نامه ملک بدون سند، یک مرحله حیاتی در فروش و خرید ملک است که نیازمند دقت و کارشناسی در امور حقوقی و قراردادی است. در زیر، به برخی از نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد ملک اشاره شده است:
1- صحت اطلاعات: اطمینان حاصل شود که تمام اطلاعات مربوط به ملک و شخصیت فروشنده صحیح و دقیق است.
2- موضوع قرارداد: موضوع و شرایط فروش و خرید ملک به دقت تعیین شود و هرگونه نقص یا ناهماهنگی در قرارداد باید برطرف شود.
3- حقوق مالکیت: حقوق مالکیت ملک باید به طور کامل و رسمی تایید شود؛ بنابراین، قبل از تنظیم قرارداد، سند ملکی بررسی گردد.
4- مسئولیتها و تعهدات: مسئولیتها و تعهدات هر دو طرف به دقت در قرارداد تعریف شوند و هرگونه نقض قرارداد باعث میشود که طرف مخالف حق داشته باشد از طرفی مطالبه کند.
5- پرداخت وجه: شرایط پرداخت وجه به دقت مشخص شده و همچنین مسائل مربوط به پرداخت سود، هزینهها و مالیاتها نیز در قرارداد باید بیان شود.
6- ضمانت: قرارداد باید حاوی مفاد ضمانتی برای حمایت از طرفها باشد. برای مثال، یک طرف میتواند ضمانت کند که از آنجا که تاریخ قرارداد تا تاریخ تحویل ملک مشکلی پیش نمیآید.
9- مدت زمان: مدت زمانی مشخص شود که قرارداد معتبر بوده و در صورتی که مشکلی پیش آید، چه مدت زمانی برای حل مشکل فراهم خواهد بود.
10- تحویل ملک: شرایط تحویل ملک به دقت تعیین شود و همچنین شرایطی مانند وضعیت جسمانی ملک در تاریخ تحویل باید قید گردد.
11- شرایط نقل و انتقال: شرایط نقل و انتقال ملک به دقت تعیین و هرگونه هزینه یا مالیات مربوط به انتقال مالکیت باید مشخص شود.
12- مشخصات فنی ملک: در صورت وجود هرگونه مشخصات فنی، مانند تاسیسات برقی، گاز، آب و فاضلاب، باید در قرارداد ذکر شود.
13- نحوه حل اختلافات: نحوه حل اختلافات بین طرفین در قرارداد باید مشخص شود، به عنوان مثال، تعیین محل صلح.
14- شرایط فسخ قرارداد: شرایط فسخ قرارداد در صورت عدم رعایت شرایط قرارداد و یا دیگر شرایط باید در قرارداد تعریف شوند.
15- توضیحات دیگر: در نهایت، هرگونه توضیحات دیگری که به نظر شما و طرف مقابل لازم است باید در قرارداد ذکر گردد.
در کل، برای تنظیم قرارداد ملک بهتر است از خدمات یک مشاور حقوقی استفاده کنید. همچنین، بهتر است از شرایط ابطال قولنامه عادی و رسمی آگاه باشید تا در آینده دچار مشکل و مسئله نشوید.
سخن پایانی
در نهایت دقت داشته باشید که معامله قولنامه ملک بدون سند نیزمعتبر است؛ در این صورت خریدار میتواند به عنوان انتقال گیرنده جدید، اقدام به دریافت سند مالکیت ملک از ادارات ذی الصلاح نماید و باید مراحل دریافت سند برای ملک قولنامهای را دنبال کند.
نظرات
پیام های کاربران را بخوانید
کل دیدگاهها (0)