در این مقاله قصد داریم به بررسی شرایط سند عادی ملک بپردازیم:
سند عادی یکی از مهمترین انواع اسناد در نظام حقوقی است که برخلاف سند رسمی، توسط افراد بدون دخالت مأموران رسمی تنظیم میشود. این اسناد که معمولاً در معاملات و قراردادهای روزمره استفاده میشوند، اعتبارشان به امضای طرفین وابسته است و در صورت بروز اختلاف، نیاز به اثبات صحت و اصالت دارند.
سند عادی به چه معناست؟
سند عادی به نوشتهای گفته میشود که بدون دخالت مأموران رسمی و خارج از چارچوبهای قانونی تنظیم میشود. بر اساس ماده 1289 قانون مدنی، هر سندی که شرایط مندرج در ماده 1287، از جمله تنظیم توسط مأمور رسمی، صلاحیت مأمور و رعایت مقررات قانونی را نداشته باشد، بهعنوان سند عادی محسوب میشود.
این اسناد به دلیل عدم رعایت تشریفات رسمی، در صورت وجود امضا، مهر یا اثر انگشت، اعتبار خواهند داشت؛ اما برخلاف اسناد رسمی، امکان انکار یا تردید در صحت آنها وجود دارد. یکی از رایجترین نمونههای اسناد عادی، قولنامه است که معمولاً قبل از تنظیم رسمی سند میان طرفین بسته میشود.
نحوه تنظیم سند عادی
سند عادی یکی از رایجترین انواع اسناد در معاملات روزمره است که بدون دخالت مأمور رسمی و خارج از قالبهای قانونی تنظیم میشود. این اسناد معمولاً بهصورت مکتوب بین طرفین امضا و مهر میشوند و در صورتیکه شرایط قانونی اسناد رسمی، مانند تنظیم توسط مأمور صلاحیتدار و رعایت ترتیبات قانونی، رعایت نشود، بهعنوان سند عادی شناخته میشوند.
بهرغم اینکه اسناد عادی از اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی برخوردارند، همچنان از نظر قانونی معتبر بوده و میتوانند بهعنوان مدرک در دعاوی استفاده شوند.
اعتبار سند عادی
اعتبار اسناد عادی به این معناست که این نوع اسناد، با وجود عدم تنظیم توسط مأموران رسمی، همچنان در موارد حقوقی و قضایی قابل استناد هستند. اعتبار این اسناد بر اساس امضا، مهر یا اثر انگشت طرفین تعیین میشود. در قانون مدنی، اسناد عادی اگرچه از قدرت و اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی برخوردارند اما در صورت احراز اصالت و صحت، میتوانند بهعنوان یکی از ادله اثبات دعوا استفاده شوند. بهویژه در صورت وجود شهود یا سایر مدارک مکمل، اعتبار این اسناد بیشتر خواهد شد.
با اینحال، امکان انکار یا تردید در مورد اسناد عادی وجود دارد؛ به این معنی که اگر طرف مقابل در اصالت سند یا امضای خود تردید کند، باید صحت آن از طریق مراجع قضایی و کارشناسان بررسی و تأیید شود. بنابراین، اعتبار اسناد عادی مشروط به احراز اصالت و تأیید محتوای آنها است.
معایب سند عادی
سند عادی به نسبت سند رسمی معایب مختلفی دارد که برخی از آنها عبارت است از:
فروش مال به چند نفر با سند عادی
یکی از مشکلات رایج در استفاده از اسناد عادی، امکان فروش یک مال به چند نفر است. به دلیل اینکه این اسناد در سامانههای رسمی ثبت نمیشوند، فروشنده میتواند با تنظیم چندین نسخه از سند عادی، یک مال یا ملک را به چند نفر بفروشد. این عمل به عنوان "فروش مال معارض" شناخته میشود و طبق قوانین کیفری، جرم محسوب میشود.
در چنین مواردی، فروشنده ممکن است تحت پیگرد قانونی قرار گیرد و خریداران با مشکل مواجه شوند. برای جلوگیری از این مشکلات، سامانه "ایران املاک" توسط سازمان ثبت اسناد و املاک راهاندازی شده است. خریداران میتوانند مبایعهنامههای خود را در این سامانه ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند. با انجام استعلام در این سامانه، مشخص میشود که آیا ملک یا مال مورد نظر قبلاً به شخص دیگری فروخته شده یا نه. این فرآیند به کاهش ریسک فروش مال به چند نفر کمک میکند و از حقوق خریداران حمایت میکند.
عدم امکان دریافت المثنی و استعلام
یکی از معایب مهم اسناد عادی این است که در صورت مفقود شدن، امکان دریافت المثنی یا استعلام آن وجود ندارد. به دلیل عدم ثبت این اسناد در دفاتر رسمی، اگر سندی گم شود یا از بین برود، هیچ راهی برای بازسازی یا دسترسی به مفاد آن وجود ندارد.
این موضوع در مورد اسناد رسمی متفاوت است؛ چراکه اسناد رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی، ثبت و نگهداری میشوند و در صورت مفقودی، امکان درخواست المثنی از مراجع مربوطه وجود دارد.
این مسئله میتواند در مواقع حساس، مانند زمانی که سندی بهعنوان مدرک در یک دعوی حقوقی استفاده میشود، مشکلات جدی ایجاد کند و طرفین را در شرایط نامطلوبی قرار دهد.
انتقال صوری اموال با سند عادی برای فرار مالیاتی
انتقال صوری اموال یکی از روشهایی است که برخی افراد برای فرار از مالیات یا پنهان کردن اموال از دست طلبکاران استفاده میکنند. در این روش، فرد با استفاده از سند عادی، مال یا ملک خود را بهصورت ظاهری و بدون قصد واقعی انتقال به شخص دیگری میفروشد یا منتقل میکند.
سپس ممکن است ادعا کند که این انتقال صوری بوده و تنها برای فرار از مالیات یا محافظت از مال در مقابل طلبکاران انجام شده است. اثبات صوری بودن چنین انتقالاتی نیاز به ارائه مدارک و شواهد کافی دارد و اگر دادگاه به این نتیجه برسد که انتقال بهصورت صوری انجام شده است، دستور ابطال آن را صادر خواهد کرد.
همچنین، اگر انتقال صوری با هدف تضییع حقوق طلبکاران انجام شده باشد، ممکن است فرد به جرم کلاهبرداری تحت پیگرد قانونی قرار گیرد. هرچند که انتقال مال بهوسیله سند عادی، بهصورت ظاهری معتبر است، اما در صورت اثبات صوری بودن آن، این انتقال اعتبار خود را از دست خواهد داد و متخلف با مجازاتهای قانونی مواجه خواهد شد.
سند عادی چگونه لازم الاجرا میشود؟
سند عادی در شرایطی میتواند در حکم سند لازمالاجرا باشد و از اعتبار لازم برای پیگیری و اجرا برخوردار شود. این امر در مواردی مشخص، همچون چک که بهعنوان یکی از مهمترین اسناد مالی در معاملات روزمره شناخته میشود بهوضوح قابل مشاهده است.
بر اساس قوانین ایران، چکهای صادره از بانکهایی که در داخل کشور دایر شدهاند، در حکم سند لازمالاجرا محسوب میشوند. این بدین معناست که اگر دارنده چک به بانک مراجعه کند و نتواند به دلیل نبود موجودی کافی یا دلایل دیگر وجه چک را دریافت کند میتواند با استناد به چک بهعنوان سندی لازمالاجرا، مستقیماً از طریق مراجع قانونی اقدام به وصول وجه آن نماید.
این نوع اسناد عادی بهدلیل داشتن شرایط قانونی خاص و پیشبینی شده در قوانین و آییننامهها، از اعتباری مشابه با اسناد رسمی برخوردارند و نیازی به طی فرآیندهای قضایی طولانی برای اثبات یا مطالبه وجه ندارند. با این حال، اسناد عادی دیگر تنها در صورتی لازمالاجرا محسوب میشوند که مطابق قوانین و شرایط مشخصشده تنظیم شوند، مانند چک که در صورت عدم پرداخت، قابلیت پیگیری از طریق اجرای ثبت را دارد.
تفاوت سند عادی و سند رسمی
سند رسمی و سند عادی از نظر قانونی تفاوتهای مشخصی دارند که در چندین جنبه قابل بررسی است. از مهمترین تفاوت سند عادی و رسمی میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
قدرت اجرایی
اسناد رسمی از قدرت اجرایی بالاتری برخوردار هستند. به این معنا که در صورت وجود اختلاف، اسناد رسمی مستقیماً قابل اجرا بوده و طرفین نمیتوانند به راحتی آن را انکار یا تردید کنند. در مقابل، اسناد عادی نیز میتوانند قدرت اجرایی داشته باشند اما این قدرت به اندازه اسناد رسمی نیست و برای اجرا نیاز به اثبات بیشتری دارند.
تشریفات تنظیم
تنظیم اسناد رسمی نیازمند رعایت تشریفات قانونی خاصی است که در قانون ذکر شده است. این تشریفات شامل تنظیم سند در حضور یک مامور رسمی، ثبت در دفاتر رسمی و رعایت قوانین مربوطه میباشد. اما تنظیم اسناد عادی نیازی به این تشریفات ندارد و بدون دخالت مامور رسمی صورت میگیرد.
اعتبار نزد اشخاص ثالث
اسناد رسمی از اعتبار قانونی بیشتری برخوردارند و در مقابل اشخاص ثالث و اصحاب دعوا معتبر شناخته میشوند. درحالیکه اسناد عادی تنها در بین طرفین اعتبار دارند و اعتبار کمتری نزد اشخاص ثالث دارند مگر اینکه شرایط خاصی برای اثبات اعتبار آنها فراهم شود.
نحوه تنظیم
اسناد رسمی با حضور یک مامور رسمی دولت و در چارچوب مقررات قانونی تنظیم میشوند، درحالیکه اسناد عادی بدون دخالت مامور رسمی و بهطور خصوصی بین افراد تنظیم میشوند. این تفاوت در نحوه تنظیم، تأثیر زیادی بر اعتبار و قدرت اجرایی این دو نوع سند دارد.
یادداشت پایانی
سند عادی یکی از انواع اسناد است که بدون دخالت مامور رسمی و خارج از چارچوبهای قانونی ثبت اسناد تنظیم میشود. این نوع سند معمولاً به صورت خصوصی بین افراد نوشته و امضا میگردد و در آن رعایت تشریفات قانونی ضروری نیست. به همین دلیل، اعتبار و قدرت اجرایی اسناد عادی نسبت به اسناد رسمی کمتر است و اثبات ادعاهای مطرحشده در آن بهدلیل عدم ثبت در دفاتر رسمی ممکن است چالشبرانگیز باشد. یکی از نمونههای کاربردی اسناد عادی، قولنامه است که بهطور معمول پیش از تنظیم سند رسمی مورد استفاده قرار میگیرد.
با وجود اینکه اسناد عادی بهراحتی میان افراد تنظیم میشوند، دارای معایبی هستند که از جمله آنها میتوان به خطر فروش مال به چندین نفر، عدم امکان دریافت المثنی و عدم اعتبار نزد اشخاص ثالث اشاره کرد. از طرفی، در صورت مفقودی به دلیل عدم ثبت رسمی دسترسی به مفاد آن دشوار میگردد و امکان استعلام نیز وجود ندارد. برای رفع این مشکلات، توصیه میشود که افراد در صورت امکان، اسناد خود را بهصورت رسمی ثبت کنند تا از مزایای قانونی آن بهرهمند شوند.
نویسنده: پگاه رهبر
نظرات
پیام های کاربران را بخوانید
کل دیدگاهها (0)