نحوه تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی

نقل و انتقال اموال مشاعی، همواره یکی از دغدغه‌های صاحبان املاک است؛ به همین دلیل اطلاع و آگاهی از قوانین و مقررات حقوقی مربوط به نحوه تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی، به ضرورتی مهم تبدیل شده است. تنظیم مبایعه نامه ملک در هنگام معامله به دلایل متفاوتی نظیر جلوگیری از اختلافات احتمالی آینده میان طرفین و همچنین پیشگیری از ضرر و زیان های مالی، اهمیت کلیدی دارد. به همین دلیل در این مقاله از وکیل‌باشی در تلاشیم به بحث و بررسی پیرامون مبایعه نامه زمین مشاعی و نحوه تنظیم آن بپردازیم. با ما تا انتهای این نوشتار همراه باشید.

مبایعه نامه زمین مشاعی به چه معناست؟

مال مشاع، مالی است که چندین مالک دارد و بین دو یا چند شریک، مشترک است. در واقع ملک مشاع به معنای مالی است که توسط دو یا بیشتر افراد یا موسسات به صورت مشترک املاک، دارایی‌ها، یا منافع دیگر به اشتراک گذاشته می‌شود. در این حالت، هیچ کدام از شرکا مالک کامل و انحصاری ملک مشاع نیستند، بلکه هر یک از آن‌ها فقط بخشی از آن را مالک هستند. برای مثال، چندین نفر ممکن است به طور مشترک یک ساختمان را مالک شوند و از آن به صورت مشترک استفاده کنند.

مبایعه نامه زمین مشاعی یا همان بیع نامه زمین مشاعی، عنوان قراردادی است که فروشنده (بایع) و خریدار ملک مشاعی واقع شده و به موجب آن، خریدار به نسبت سهم فروشنده، مالک ملک خواهد شد. مبایعه نامه زمین مشاعی که در اصطلاح عرف به قولنامه فروش ملک مشاع نیز تعبیر می‌شود، مطابق قانون عقدی لازم، تملیکی و رضایی است.

لازم بودن عقد بیع زمین مشاعی به معنای آن است که طرفین جز در موارد مقرر در قانون، حق فسخ قرارداد را ندارند. تملیکی بودن قرارداد بیع زمین مشاع نیز به این دلیل است که مالک، سهم خود را در مال مشاعی، به خریدار تملیک می‌کند و رضایی بودن بیع نامه نیز در مقابل تشریفاتی بودن عقد قرار گرفته است، به این معنا که انعقاد مبایعه نامه زمین مشاعی، نیاز به تشریفات خاص قانونی ندارد. 

بیشتر بخوانید: نحوه نوشتن سند عادی زمین 

نکات مهمی که در تنظیم بیع نامه زمین مشاعی باید بدانید:

از آنجا که زمین و یا به طور کلی، ملک مشاع دارای چندین مالک است، خرید و فروش اینگونه اموال با ریسک بیشتر همراه می‌باشد. به همین دلیل باید در نقل و انتقال زمین مشاع یا ملک مشاع و تنظیم قرارداد مربوط، نهایت دقت و توجه به عمل آید در غیر این صورت، ممکن است چالش های حقوقی بسیاری را برای طرفین قرارداد و دیگر شرکای ملک مشاع به وجود آورد. به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم با استفاده از آموزش تصویری فروش مال مشاع، اطلاعات و آگاهی خود را در این زمینه افزایش دهید.

در ادامه به برخی از نکاتی که می‌باست در تنظیم متن مبایعه نامه زمین مشاعی توجه شود، اشاره خواهیم کرد:

• نقل و انتقال حقوقی ملک مشاع توسط یکی از شرکا صحیح است اما بهتر است بدانید، تصرف ملک مشاع نیازمند رضایت سایر شرکا است و صرف اجازه فروشنده سبب قانونی بودن تصرف نخواهد بود.

• چنانچه یکی از مالکین بدون اجازه سایر شرکا در ملک مشاعی سکونت کند یا آن را مورد استفاده قرار دهد، در یک شرکا می‌توانند اقامه دعوای تصرف عدوانی یا خلع ید از دادگاه کنند.

• در صورتی که ملک غیر منقول فقط دو مالک داشته باشد و یکی از مالکین سهم خود را به غیر بفروشد، از منظر قانونی شریک دیگر می‌تواند قیمتی که خریدار پرداخته را به وی دهد و ملک را به طور کلی تصاحب کند. 

• در املاک مشاعی نمی‌توان الزام به تنظیم سند رسمی کرد و می‌بایست قبل از درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست افراز به دادگاه تقدیم کرد.

در نهایت باید گفت که اگر می‌خواهید در دام مشکلات حقوقی و قضایی ناشی از نقل و انتقال زمین مشاع نیافتید به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی وکلای متخصص مجموعه ما بهره مند شوید.

مفاد و ارکان تشکیل دهنده مبایعه نامه ملک مشاعی شامل چه مواردی است؟

نحوه انتقال سند در زمین مشاعی:

 برای تنظیم سند مالکیت انعقاد پس از تنظیم سند مشاعی، فرایند زیر طی می‌شود:

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت

• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا

• تنظیم تقسیم نامه

• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق مانند متراژ، تعداد واحدها و به عبارتی اطلاعات کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا

• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد

• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر مالک بر اساس سهم آنها

بعد از طی شدن مراحل اخذ سند برای املاک قولنامه‌ای، سند مالکیت صادر خواهد شد. البته باید در نظر داشت که گاهی اوقات ملک قابل افراز نیست؛ به طور مثال در زمانی که ملک با تقسیم از مالیت بیفتد و ارزش مال از بین برود و آسیب ببیند دادگاه زمین را غیر قابل افراز خواهد دانست؛ در این صورت حکم به مزایده می‌دهد و مبلغ به دست آمده از مزایده را به نسبت سهم مالکین میان ایشان تقسیم می‌کند.

سخن نهایی:

همانطور که در این مقاله از وکیل‌باشی ملاحظه کردید، با معنا و مفهوم مبایعه نامه زمین مشاعی، موارد مهم در مورد ملک مشاع و همچنین نحوه دریافت سند در زمین مشاع آشنا شدیم. با در نظر گرفتن موارد گفته شده، می‌توان مشاهده نمود که انتقال مالکیت اموال مشاع و به طور کلی خرید و فروش زمین مشاع و تنظیم مبایعه نامه مربوط امری حساس بوده و نیازمند دانش و تخصص در این زمینه است؛ به همین دلیل به شما توصیه می‌کنیم با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی تنظیم مبایعه نامه زمین مشاعی خود را به وکلای مجموعه وکیل‌باشی بسپارید تا با خاطری آسوده و اطمینان خاطر با طرف مقابل خود بیع نامه منعقد نمایید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی