آشنایی با قرارداد تهاتر ملک و نحوه تنظیم آن

ماده 295 قانون مدنی در مورد موضوعی صحبت می‌کند که برای بسیاری از افراد دارای دین (مدیون) مفید و کارگشا است. این ماده به‌اصطلاح حقوقی "تهاتر" اشاره دارد و آن را تعریف می‌کند. تهاتر در لغت به معنی معامله‌ای پایاپای است که میان دو نفر انجام می‌شود. این تعریف با ماهیت حقوقی تهاتر نیز همخوانی زیادی دارد.

به‌طورکلی اگر شما به یک فروشنده لوازم‌خانگی 7 میلیون بابت خرید ماشین لباسشویی بدهکار باشید، آن فروشنده هم بابت خرید یک قطعه طلا از شما، 7 میلیون تومان به شما بدهی داشته باشد؛ بدهی یا همان دین شما دو نفر تهاتر می‌شود. منظور این است که چون طلب هر یک از شما از دیگری 7 میلیون تومان است، پرداختن این مبلغ از سوی هر فرد به دیگری، عاقلانه نیست. در واقع چون میزان بدهی دو طرف یکسان است، تعهد شما دو نفر نسبت به همدیگر ساقط می‌شود.

تهاتر در زمینه‌های مختلفی صورت می‌گیرد که قرارداد تهاتر ملک یکی از آن توافقات شایع میان مالکان املاک و مستغلات است. بر همین اساس، ما این مطلب از وکیل‌باشی را به تهاتر ملک و ابعاد حقوقی آن اختصاص دادیم. چنانچه تا انتهای این مقاله همراه ما باشید، به صفر تا صد تهاتر ملک تسلط پیدا می‌کنید.

قرارداد تهاتر ملک چیست؟

"قرارداد تهاتر ملک، موافقت‌نامه‌ای کتبی است که مطابق ماده 296 قانون مدنی، میان صاحب دو ملک منعقد می‌شود. در واقع، در اینجا مالکین نسبت به هم بدهکار و طلبکار هستند. به این صورت که مثلاً مالک خانه‌ای 3 میلیاردی، ویلای 3 میلیارد و پانصد میلیون‌تومانی شخص دیگری را می‌خرد. مالک ویلا نیز خانه طرف دیگر را می‌خرد. بدهی مشترک این دو شخص به یکدیگر سه میلیارد است که این مبلغ به‌صورت خودکار، تهاتر می‌شود. به‌این‌ترتیب، آن‌ها با استفاده از قرارداد تهاتر ملک، می‌توانند بدهی خود را نسبت به یکدیگر تسویه نمایند."

این مسئله آن‌قدر به لحاظ قانونی پیچیدگی دارد که بهتر است پیش از نوشتن هرگونه قرارداد برای تهاتر، یک یا چند جلسه مشاوره حقوقی آنلاین را پشت سر بگذرانید.

در ماده مذکور قانون‌گذار تصریح نموده که باید دین هر دو نفر از یک جنس باشد؛ یعنی مالک یک قطعه زمین کشاورزی، تنها در صورتی می‌تواند با طرف مقابل تفاهم‌نامه تهاتر منعقد کند که جنس بدهی طرف دیگر هم یکی از انواع املاک و مستغلات باشد. چنانچه جنس دین متفاوت باشد، دین آن‌ها نیز ساقط نخواهد شد.

 بدون تردید متوجه شدید که آنچه در مورد تهاتر املاک گفتیم، شبیه به قراردادهای معاوضه و بیع است. چنانچه این موضوع حسابی شما را گیج کرده ابتدا مقاله آشنایی با 8 قرارداد مهم ملکی را بخوانید. سپس، دوباره به مطالعه همین مطلب ادامه دهید.

تفاوت قرارداد تهاتر ملک با قرارداد بیع و معاوضه املاک:

در توضیحات قبلی گفتیم که اگر مالک دو زمین یا خانه با هم معامله کنند و بدهی‌شان به یکدیگر، مساوی باشد، میان دین آنان تهاتر شکل می‌گیرد. در واقع آنچه در قرارداد تهاتر ملک اتفاق می‌افتد، صاف‌شدن بدهی مالکان املاکی است که یا از طریق بیع یا به‌وسیله معاوضه، املاک خود را به یکدیگر منتقل کرده‌اند. پس علت و سبب اصلی ایجاد تهاتر، معامله ملکی این دو شخص است.

از سوی دیگر، ممکن است تشخیص بیع یا معاوضه بودن معامله این دو شخص دشوار باشد. درهرصورت، ملاک تشخیص بیع از معاوضه موارد زیر است:

1.   خیارات مختص عقد بیع (مجلس، تأخیر ثمن و حیوان) در عقد معاوضه وجود ندارند. (برای اینکه بدانید خیارات قانونی چه هستند و چه کاربردی دارند، مطلب انواع خیارات قانونی را بخوانید)

2.   در معاوضه، کالا با کالا معامله می‌شود.

3.   در بیع کالا در مقابل دریافت ثمن به مشتری منتقل می‌شود.

در نهایت برای اینکه بدانیم قرارداد ملکی صورت‌گرفته کدام یکی از این دو نوع است، باید به قصد و نیت طرفین مراجعه کنیم.

انواع قرارداد تهاتر 

پس از آشنایی با معاوضه ملک و همچنین عقد بیع، بهتر است کمی درمورد انواع تهاتر در حالت کلی صحبت کنیم تا هنگام معرفی انواع قراردادهای تهاتر ملکی دچار تردید نشوید.

در این باره باید بگوییم که تهاتر به 3 شاخه تقسیم می‌شود. در واقع هر یک از انواع ذکر شده می‌توانند در گستره وسیعی از معاملات انجام شوند و مختص معاملات ملکی نیستند.

3 دسته کلی تهاتر عبارت است از:

تهاتر قهری

قانون‌گذار در ماده 259 قانون مدنی اینگونه از تهاتر را به‌سادگی توضیح داده است:

«تهاتر قهری است و بدون اینکه طرفین در این موضوع تراضی نمایند، حاصل می‌گردد؛ بنابراین به‌محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر درآن‌واحد مدیون شدند هر دو دین تااندازه‌ای که با هم معادل باشند، توسط تهاتر برطرف می‌شود. به‌این‌ترتیب، طرفین به مقدار آن در مقابل یکدیگر بری‌ می‌شوند.»

منظور از قهری، چیزی است که غیرارادی اتفاق می‌افتد. در تهاتر قهری نیز، تهاتر دین دو طرف، به‌صورت غیرارادی و بدون دخالت آن‌ها انجام می‌شود. البته برای اینکه تهاتر به‌صورت غیرارادی ایجاد شود باید شرایط گفته شده در ماده 296 قانون مدنی فراهم باشند.

این ماده عنوان می‌کند که: «تهاتر فقط در مورد دو دینی حاصل می‌شود که موضوع آن‌ها و همچنین زمان و مکان تأدیه نیز واحد باشد؛ هرچند که سبب ایجاد آن‌ها مختلف باشد.»

به عنوان مثال، اگر شما تهاتر زمین با آپارتمان را انجام می‌دهید، موضوع این‌ها یکی است. اگر هر دو ملک در یک محدوده جغرافیایی باشند نیز مکان آن ها واحد است. در نهایت اگر زمان انجام هر یک از معامله‌ها یکسان باشد مثلاً هر دو مدت‌دار باشند، تهاتر قهری صورت می‌گیرد.

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی، تهاتری است که توسط قاضی در محاکم دادگستری ایجاد می‌شود. در اینجا، قاضی است که تشخیص می‌دهد دو دین قابلیت تهاتر دارند یا نه؟

تهاتر قراردادی

این تهاتر قراردادی است که به نوشتن موافقت‌نامه نیاز دارد و برای تنظیم آن باید از یک وکیل متخصص کمک بگیرید. در این مورد، یکی از شروط ذکر شده در ماده 295 قانون مدنی وجود ندارد. به‌عبارت‌دیگر، اگر شما به کسی بدهی دارید او هم به شما بدهی دارد؛ اما منشأ این بدهی‌ها یک امر واحد مثال خرید ملک نیست، می‌تواند برای ساقط شدن میزان بدهی مشترکتان تهاتر قراردادی بنویسید.

به این دلیل که می‌دانیم نحوه نوشتن قرارداد تهاتر ملک، فرایندی تخصص دارد، ثبت درخواست قرارداد سفارشی تهاتر ملکی وکیل‌باشی را توصیه می‌کنیم. این قرارداد توسط وکلای حرفه‌ای مجموعه نگاشته می‌شود و به‌خوبی می‌تواند خطرات قراردادتان را کاهش دهد.

در ادامه، توضیحات بیشتری راجع به این موضوع ارائه می‌کنیم.

انواع قرارداد تهاتر در حوزه املاک

در حوزه املاک و مستغلات، تهاتر در موارد متعددی به چشم می‌خورد. با خواندن توضیح هر یک از آن‌ها متوجه می‌شوید که در کدام دسته از 3 نوع تهاتر قهری، قضایی و قراردادی جای می‌گیرند.

انواع تهاتر ملک عبارت‌اند از:

تهاتر ملک با ملک

این مورد را در اثنای این مقاله توضیح داده‌ایم. پس به‌درستی می‌دانید که اگر زمین کشاورزی خود به ارزش 5 میلیارد تومان را با ویلای یک شخص دیگر که 6 میلیارد قیمت دارد معاوضه کنید، تهاتر ملک با ملک اتفاق افتاده است.

تهاتر ملک با مصالح

تهاتر ملک با مصالح ساختمانی بیشتر در میان سازندگان املاک رواج دارد. به این صورت که سازنده به مصالحی مثل میل‌گرد، آهن، سنگ نما و... نیاز دارد. به همین خاطر به یک مصالح‌فروش مراجعه کرده و در قبال خرید مثلاً یک میلیارد تومان مصالح، یکی از آپارتمان‌های یک‌میلیاردی خویش را به او منتقل می‌کند تا به این صورت، برای بدهی مشترک هر دوی آن‌ها تهاتر اعمال شود.

تهاتر ملک با خودرو

تهاتر ملک با خودرو دقیقاً مشابه تهاتر ملک با مصالح است با این تفاوت که در اینجا سازنده مالک یا مالک آن در ازای خرید خودرو، ملک خویش را به فروشنده اتومبیل می‌دهد. تا آن اندازه‌ای که مبلغ میان مصالح و ماشین مزبور یکسان باشد، بدهی دو طرف ساقط می‌شود و بیشتر از آن را بدهکار باید بپردازد.

قرارداد سفارشی تهاتر ملک وکیل‌باشی چه ویژگی‌هایی دارد؟

قراردادهای سفارشی یا اختصاصی در وکیل‌باشی توسط مجموعه‌ای از وکلای پایه یک دادگستری نگارش می‌شوند. وکلای تیم علاوه بر تخصص در رشته حقوق، در موضوعات مختلف ملکی، کسب‌وکار و امثال آن نیز تجربه بسیار زیادی دارند. در واقع وجود تخصص در کنار تجربه، می‌تواند منجر به تدوین یک قرارداد جامع و تمام‌عیار شود.

با ثبت درخواست قرارداد سفارشی تهاتر ملک، موافقت‌نامه‌ای در دست دارید که منطبق با نیازها و خواسته‌های شخصی شما است. این ویژگی باعث می‌شود ریسک قراردادتان نزدیک به صفر برسد. چرا که در جلسات مشاوره حقوقی با وکیل مربوطه، تمام زوایای معامله شما به‌صورت کاملاً ریزبینانه تحلیل می‌شود تا میزان اثربخشی قرارداد چندین برابر افزایش یابد.

برای درخواست این قرارداد کافی است از طریق لینک زیر با مشاوران تیم در تماس باشید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی