نحوه نوشتن قرارداد خریدوفروش و تمام نکات مربوط به آن

عقد بیع که در زبان فارسی به آن قرارداد خریدوفروش می‌گوییم، یکی از رایج‌ترین و البته، شناخته‌شده‌ترین عقود میان مردم است. خریدن و فروختن خانه، ماشین، طلا، قالی، لوازم‌خانگی و صدها قلم کالای دیگری که در اطراف همه ما وجود دارند، چنان بدیهی‌اند که تلاشی برای یادگیری قواعد حقوقی‌شان نمی‌کنیم. این در حالی است که در خرید کالاهای ارزان و کم‌قیمت، آگاهی از شرایط حقوقی به نظر بیهوده است؛ اما درمورد کالاهای گران‌قیمت و لوکس مانند خانه و ماشین، با هم همین نظر را دارید؟

یکی از ضروری‌ترین موارد آموزشی به افراد جامعه، صحبت از قواعد و احکام قرارداد خریدوفروش است. چرا که اغلب مردم ابتدایی‌ترین اصطلاحات مرتبط با این عقد شایع را نمی‌دانند. به‌نحوی‌که متن قرارداد خریدوفروش را به‌اشتباه، قولنامه می‌نامند!

این مقاله از وکیل‌باشی به این قصد نوشته شده است که تاحدامکان با بیانی ساده، عقد بیع را بشناسید، نکات لازم را در زمان نوشتن قرارداد رعایت کرده و ریسک معاملات خود را کاهش دهید. پس برای شناخت بیشتر ماهیت بیع، انواع آن و نحوه تنظیم یک قرارداد جامع خریدوفروش تا انتها همراه وکیل‌باشی بمانید.

قرارداد خریدوفروش چه نوع قراردادی است؟

خریدوفروش همان بیع است که قواعد آن برگرفته از فقه بوده انواع مختلفی دارد که در ادامه آن‌ها را معرفی می‌کنیم.

"قرارداد خریدوفروش، مطابق ماده 338 قانون مدنی، توافقی است که میان بایع (فروشنده) و خریدار (مشتری) منعقد می‌شود. به‌این‌ترتیب، مشتری با پرداخت ثمن (مبلغ کالا) مالک آن خواهد شد."

البته، تعریف بیع در این ماده آن قدر سخت است که حق می‌دهیم اگر آن را متوجه نشوید. قانون‌گذار در ماده بالا می‌گوید: بیع، تملیک عین است به‌عوض معلوم. برای درک بهتر این تعریف باید هر یک از واژه‌های استفاده شده در ماده 338 ق.م را توضیح می‌دهیم.

تملیک

منظور از تملیک در ماده 338 ق.م مالک کردن فرد است. به‌عنوان‌مثال، شما خانه‌ای را از دوستتان خریده‌اید. هنگامی که شما پول آن خانه را به دوستتان پرداخت می‌کنید، عقد بیع واقع شده و آن خانه تحت مالکیت شما درمی‌آید.

عین

عین، همان کالا یا خدماتی است که به عنوان خریدار، قصد خرید آن را دارید. قانون‌گذار به این دلیل از واژه «عین» استفاده کرده است که تمایز بین بیع و اجاره را متوجه شوید. چرا که در اجاره، این منفعت است که در مقابل دریافت پول، به تملیک دیگری در می‌آید.

عوض معلوم

عِوض، همان بهایی است که برای تملیک عین، به فروشنده پرداخته می‌شود. منظور از عوض معلوم، عوضی است که مجهول نباشد. در واقع مبلغی که خریدار به فروشنده می‌پردازد، باید کاملاً مشخص باشد مثلاً 2 میلیارد تومان پول وجه نقد. فراموش نکنید پولی که در قراردادهای خریدوفروش به فروشنده پرداخته می‌شود، «ثمن» نیز نامیده می‌شود.

در اینجا لازم است اشاره کنیم که در عرف، خرید کالا در مقابل دریافت پول انجام می‌شود. این در حالی است که اگر به‌جای پول، کالایی به طرف دیگر داده شد، این قرارداد معاوضه است. در واقع در معاوضه، کالا در برابر کالا قرار می‌گیرد؛ اما باز هم تفکیک صحیح میان بیع و معاوضه به‌قصد و نیت طرفین بستگی دارد.

هنوز اول راه صحبت از قرارداد خریدوفروش هستیم؛ درحالی‌که می‌توان ساعت‌ها راجع به این توافق گفتگو کرد. بااین‌وجود بهتر است همین ابتدای مقاله تأکید کنیم که تنظیم هر نوع قرارداد اعم از بیع، اجاره، معاوضه و.... نیازمند بهره‌مندی از راهنمایی‌‌های یک وکیل است. به‌عبارت‌دیگر، ممکن است شما و طرف مقابلتان قصد بیع داشته باشید؛ ولی به‌خاطر ناآگاهی از اطلاعات حقوقی، قراردادتان معاوضه باشد. اینجا است که اهمیت مشاوره حقوقی آنلاین روشن می‌شود.

آیا قولنامه، همان مبایعه‌نامه است؟

اگر از افراد جامعه بپرسیم که مبایعه‌نامه چیست، اغلب جواب واضحی برای ارائه ندارند. عده زیادی هم می‌گویند که مبایعه‌نامه همان قولنامه است دیگر! اگر به مقالات حقوقی قبلی وکیل‌باشی مراجعه کنید، خواهید دید که بارهاوبارها در این مورد توضیح داده‌ایم. واقعیت این است که قولنامه و مبایعه‌نامه (بیع‌نامه) اصلاً یک مورد واحد نیستند. بهتر است ابتدا مقاله طریقه نوشتن مبایعه‌نامه ملک را بخوانید و سپس، به ادامه مطالعه این مطلب بپردازید.

مبایعه‌نامه، قرارداد عادی خریدوفروش است که میان بایع و مشتری نوشته می‌شود؛ اما قولنامه، تعهد به بیع است در آینده. به‌عبارت‌دیگر، هنگامی که شما قرارداد خرید آپارتمان را در بنگاه معاملات املاک یا هر جایی جز دفتر اسناد رسمی می‌نویسید، در واقع مبایعه‌نامه آن ملک را تنظیم کرده‌اید. به‌موجب این بیع‌نامه، مالکیت آپارتمان به خریدار منتقل می‌شود. اما اگر همین قرارداد را با عنوان قولنامه بنویسید، ماجرا کاملاً متفاوت می‌شود.

زیرا در قولنامه هیچ‌گونه انتقال مالکیتی صورت نمی‌گیرد؛ بلکه خریدار و فروشنده بر انتقال مالکیت آپارتمان در آینده تفاهم می‌کنند.

نحوه تنظیم قرارداد خریدوفروش چگونه است؟

همان‌طور که در بالا اشاره کردیم، نحوه نوشتن قرارداد خریدوفروش و تک‌تک کلماتی که در آن درج می‌شوند، اهمیت فراوانی دارند. چنان‌که نحوه تعیین پرداخت ثمن معامله و قصد طرفین مشخص می‌کند، برگه پیش رو، یک مبایعه‌نامه است یا قولنامه.

برای تنظیم بیع، باید مواد و ارکان اصلی آن را در مبایعه‌نامه بنویسید. اگر به دفتر ثبت‌اسناد مراجعه کنید که چه‌بهتر، در غیر این صورت باید همه مواد زیر را در متن قرارداد خریدوفروش خود درج کنید:

ماده 1- مشخصات طرفین قرارداد اعم از بایع و مشتری

ماده ۲- مورد معامله (مبیع) و مشخصات آن

ماده ۳- ثمن معامله

ماده 4- مدت قرارداد

ماده 5- شروط و تعهدات طرفین

ماده 6- نحوه فسخ قرارداد

 ماده 7- فورس ماژور (موارد اضطراری و غیرقابل‌پیش‌بینی)

ماده 8- حل اختلاف طرفین

ماده 9- اقامتگاه طرفین

 ماده 10- نسخه‌های قرارداد

دقت داشته باشید که تمام قراردادهای خریدوفروش، منحصر به این 10 ماده نیستند. در واقع طرفین بر اساس مذاکرات و شروط مورد توافق خود، تعداد مواد، بندها و تبصره‌های قرارداد را مشخص می‌کنند. به همین خاطر است که دائماً توصیه می‌کنیم پیش از نوشتن متن هر توافق‌نامه از یک وکیل باتجربه کمک بگیرید. در ادامه توضیحاتی راجع به هر یک از مواد گفته شده می‌دهیم تا بیشتر با نحوه نوشتن یک مبایعه‌نامه آشنا شوید.

بااین‌حال، شما می‌توانید برای تنظیم هر یک از انواع قرارداد خرید وفروش نظیر معامله خودرو، ویلا، زمین کشاورزی، آپارتمان و... از قراردادهای آماده تیم وکیل‌باشی بهره‌مند شوید. برترین مزیت این دسته از قراردادها، تنظیم توسط وکلای متبحر در حوزه‌های مختلف املاک، خودرو و حتی کسب‌وکار است. به‌این‌ترتیب، علی‌رغم پرداخت هزینه‌ای کاملاً به‌صرفه، یک قرارداد جامع و حرفه‌ای را دریافت می‌کنید.

انواع قرارداد خریدوفروش (عقد بیع)

قرارداد خرید و فروشی که همه ما تصور می‌کنیم یک توافق ساده است و بدون هیچ‌گونه مطالعه در مورد شرایط، آثار و حتی انواع آن، به سرعت اقدام به خرید یا فروش اموالمان می‌کنیم؛ اقسام زیادی دارد. اگر بگوییم که بیع، نوع دارد واقعاً تعجب می‌کنید. بله، حقیقت دارد و قراردادهای خرید و فروش دارای انواع زیر است:

1.   بیع نقد (حال)

2.   بیع شرط

3.   بیع مؤجل

4.   بیع نسیه

5.   بیع کالی به کالی

6.   بیع معاطات

7.   بیع سلم (سلف)

8.  بیع صرف

9.  بیع تولیه

10.  بیع محاباتی

11.  بیع کلی

12. بیع مساومه

13.  بیع مرابحه

14.  بیع مواضعه

توضیح هر کدام از این اقسام کاری زمان‌بر و نیازمند مطالعه فراوان است. البته، بیشتر آن‌ها هم کاربرد زیادی میان اغلب افراد ندارند. ازاین‌رو، چند نوع از رایج‌ترین شیوه‌های تنظیم قرارداد خریدوفروش را برایتان بازگو می‌کنیم تا بدانید چرا برای هر عمل حقوقی باید نزد وکلا بروید. حال سراغ معرفی پرکاربردترین انواع بیع می‌رویم:

بیع نقد (حال)

خریدوفروشی نقد است که در آن برای پرداخت ثمن به فروشنده و تسلیم مال فروخته شده به مشتری، هیچ زمانی و محدودیتی مقرر نشده باشد. مثلاً شما امروز در بنگاه معاملات املاک، یک باب آپارتمان متری را به قیمت میلیارد تومان می‌خرید. ثمن معامله را همان جا به فروشنده می‌دهید و او هم کلید آپارتمان را در اختیارتان قرار می‌دهد. پس در بیع نقد، ثمن و مورد معامله، حال هستند و اجل (مهلت) ندارند.

بیع مؤجل

اگر مفهوم بیع نقد یا حال را به‌درستی درک کرده باشید، دریافت معنی بیع مؤجل نیز ساده است. مؤجل یعنی دارای اجل و مدت‌دار.

بیع مؤجل درست مخالف بیع نقد است؛ یعنی پرداخت ثمن و تسلیم مال مورد معامله، هر دو در طول زمان انجام می‌شوند. واضح‌ترین نوع بیع مؤجل، خریدوفروش نسیه است.

در نسیه، شما کالایی را می‌خرید اما پرداخت مبلغ را طی چند ماه، چند قسط یا چند فقره چک انجام می‌دهید. البته نسیه یکی از انواع عقد بیع مؤجل است که دو نوع بیع کالی به کالی و سلم یا سلف نیز از دیگر انواع آن به شمار می‌آیند. 

بیع شرط

در بیع شرط، یک شرط بسیار مهم وجود دارد که هر دو طرف معامله نیز آن را می‌پذیرند. اینکه اگر فروشنده، طی مدت زمانی مشخص مثلاً یک هفته، تمام ثمن معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله را خواهد داشت. به‌این‌ترتیب، شما پس از فروختن اتومبیل به آقای احمدیان، تمام پول ماشین را از او می‌گیرید؛ اما در متن مبایعه‌نامه شرط می‌کنید که اگر تا یک ماه پس از تاریخ انعقاد قرارداد، بتوانید ثمن معامله را به آقای احمدیان بازگردانید، از حق فسخ معامله برخوردارید. اعمال این حق باعث می‌شود، شما مجدداً مالک اتومبیل خودتان بشوید و آقای احمدی نیز، تمام پول خود را پس بگیرد.

هرچند در اینجا فقط 3 نوع از 14 قسم از انواع بیع را توضیح دادیم؛ اما به نظر می‌رسد تا همین انداز نیز کفایت می‌کند. چرا که شرایط و آثار بیع برگرفته از قواعد فقه است و این مسئله به دشوارتر شدن درک قراردادهای خریدوفروش منجر می‌شود.

نکات مهم قرارداد بیع یا خریدوفروش

آشنایی با نکات ریز و جزئی قرارداد خریدوفروش، باعث می‌شود نگرانی هر دو طرف از روند اجرای معامله کمتر شود. از سوی دیگر، هنگامی که شما مسائل اولیه و ابتدایی حقوقی را بدانید، تعداد پرونده‌های موجود در محاکم دادگستری نیز کاهش چشمگیری خواهند داشت. پس بادقت کافی به نکات زیر توجه کنید:

نکته اول: اهلیت طرفین باید پیش از نوشتن قرارداد خرید و فروش بررسی شود

آیا می‌دانید که اگر اهلیت قانونی برای خرید یا فروش نداشته باشید، چه بر سر وضعیت معامله انجام‌شده خواهد آمد؟ در واقع اگر ممنوع‌المعامله باشید، سنتان زیر 18 سال تمام باشد یا حتی تحت زور و اجبار تن به تنظیم عقد بیع بدهید، قراردادتان در خوش‌بینانه‌ترین حالت غیرنافذ خواهد بود. پس داشتن اهلیت برای انجام هر نوع قرارداد خریدوفروش چه برای خریدار چه برای فروشنده، کاملاً الزامی است.

غیرنافذ یعنی چه؟ یعنی برای صحت (اجرای صحیح) معامله باید رضایت فرد دیگری را به دست آورید. مثلاً فرزندان زیر 18 سال نمی‌توانند بدون اجازه ولی (پدر و جد پدری) معامله کنند. حال اگر شمای ۱۶ساله خانه‌ای بخرید و پدرتان آن معامله را قبول نکند، قرارداد غیرنافذ است. اینجا است که صحت توافق حقوقی شکل‌گرفته مشروط به تنفیذ (رضایت) ولی خواهد بود.

نکته دوم: نامشروع بودن هدف و جهت معامله، قرارداد را باطل می‌کند

اگر جهت معامله نامشروع باشد، قرارداد خریدوفروش باطل خواهد شد. به‌عبارت‌دیگر، چنانچه طرفین برای کاری غیرشرعی و غیرقانونی معامله کنند، قانون‌گذار از قرارداد آن‌ها حمایت نخواهد کرد. مثلاً شما باغ انگور را به‌قصد ساخت و توزیع مشروبات الکلی می‌خرید. چون هدف شما از خرید نامشروع و غیرقانونی است، قراردادتان وجهه معتبری نداشته و باطل است.

نکته سوم: امضای قرارداد بیع توسط طرفین و شهود آن‌ها

حتماً 2 نفر شاهد عاقل، بالغ و رشید را در زمان انعقاد قرارداد خریدوفروش همراه خود داشته باشید. علاوه بر امضای این 2 شاهد، امضای خریدار و فروشنده نیز در پایین برگه مبایعه‌نامه الزامی است. در ضمن، قرارداد را در 2 نسخه بنویسید. یک نسخه متعلق به خریدار و نسخه دیگر از آن فروشنده است.

نکته چهارم: مطمئن شوید مورد معامله در مالکیت فروشنده قرار دارد

پیش از امضای قرارداد مطمئن شوید که مورد معامله در ید مالک است (متعلق به فروشنده است) یا اینکه مال موردنظر وقف، در رهن بانک و حتی متعلق به غیر نباشد. تنظیم سند در دفترخانه، باعث پیشگیری از بروز چنین مشکلاتی خواهد شد.

نکته پنجم: حق فسخ را از دست ندهید

آخرین و مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن بپردازیم، استفاده از حق فسخ قرارداد خریدوفروش است. تفاوتی ندارد که ماشین بخرید یا یک‌خانه، درهرصورت به‌هیچ‌عنوان عبارت اسقاط کافه خیارات را در متن موافقت‌نامه ننویسید. منظور از انواع خیارات قانونی، همان اختیاراتی است که توسط قانون‌گذار به طرفین اعطا شده است. اگر چنین حقی را از خودتان سلب کنید، بدون تردید ظلم بزرگی به خودتان روا داشته‌اید.

تصور کنید ماشین سالم و بدون رنگ‌شدگی را با قیمتی بالا خریده‌اید؛ اما پس از چند روز متوجه می‌شوید که اتومبیل تصادفی بوده و رنگ شده است. در اینجا بنا بر مذاکرات طرفین و گفته‌های فروشنده می‌توانید از خیار عیب برای خاتمه‌دادن به قرارداد بهره‌مند شوید. این در حالی است که اگر همه خیارات قانونی را از خود سلب کرده باشید، دیگر چنین حق نخواهید داشت!

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی، علاوه بر توضیح قرارداد خرید و فروش و بیان آثار و قواعد آن، با نحوه نوشتن این سبک از قراردادها نیز آشنا شدید. آنچه باعث می‌شود بر ضرورت تنظیم قرارداد خریدوفروش تأکید داشته باشیم، جلوگیری از منازعات و اختلافات متعدد حقوقی است که از عدم وجود یک قرارداد منسجم سرچشمه می‌گیرد. وکلای پایه یک دادگستری و متخصصین در امور حقوقی که در حوزه قراردادها فعالیت می‌کنند، راهنمایی مطمئن برای مشورت‌گرفتن و تنظیم قرارداد هستند. چرا که آن‌ها از تجربه و تخصص لازم برخوردارند و به‌خوبی می‌دانند که چه خطراتی در آینده در انتظارتان هستند.

در همین راستا، تیم حقوقی وکیل‌باشی که از چندین وکیل باتجربه و دارای تخصص تشکیل شده است، توانایی تدوین انواع قراردادهای موردنیاز مخاطبان را دارد. برگزاری جلسه حقوقی به صورت آنلاین یا تلفنی و پشتیبانی از قرارداد ارائه شده، تنها بخش کوچکی از خدمات مجموعه وکیل‌باشی است. برای دسترسی به متن قراردادها، شکواییه‌ها و سایر فرم‌های قضایی کافی است با مشاوران تیم تماس بگیرید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی