آشنایی با قرارداد بیع شرط نکات و قوانین آن

آیا می‌دانید که در قالب یکی از انواع عقد بیع، می‌توانید مالی را به طلبکارتان بفروشید؛ اما شرط کنید که در ازای پرداخت بدهی در زمانی مشخص، معامله را فسخ کرده و مال فروخته شده را پس بگیرید؟ کلیات چنین موضوعی تحت عنوان قرارداد بیع شرط در موادی از قانون مدنی و حتی قانون ثبت اسناد و املاک، آمده است.

در همین راستا، وکیل‌باشی این مطلب را به بیان نکات حقوقی و نحوه تنظیم بیع شرط اختصاص داده است. اگر شما هم به شخص یا اشخاصی بدهی دارید و دنبال یک راه‌حل حقوقی مناسب هستید، تا انتهای این مطلب همراه وکیل‌باشی بمانید.

قرارداد بیع شرط چیست؟

"مطابق ماده 458 قانون مدنی و مواد 34 و 33 قانون ثبت اسناد و املاک قرارداد بیع شرط موافقت‌نامه‌ای کتبی است که میان بایع و مشتری منعقد می‌شود. به‌این‌ترتیب، بایع شرط می‌کند چنانچه ثمن معامله را تا مدت تعیین‌شده در توافق‌نامه به خریدار بازگرداند، حق فسخ یا خاتمه قرارداد را داشته باشد."

می‌دانیم که درک تعریف بالا از قرارداد بیع شرطی، تا حدی دشوار است. شما حق دارید؛ دنیای حقوق مملو از عبارات و جملاتی است که گاهی ساده‌سازی آن‌ها نیز کار بسیار سختی است. ازاین‌رو، بهتر است این قرارداد را در قالب یک مثال ارائه کنیم.

شما برای فروش باغتان به آقای مسعودی، با او قرارداد بیع شرط می‌بندید. در این میان، آقای مسعودی ثمن یا همان مبلغ معامله را به شما می‌پردازد. این در حالی است که شما شرط می‌کنید اگر کل پول آقای مسعودی را تا سی‌ام تیرماه سال 1402 به او برگردانید، حق فسخ معامله را خواهید داشت. حال اگر پول آقای مسعودی را در تاریخ مقرر شده به او مسترد کردید، دوباره مالک باغ خواهید شد.

پس تا اینجا متوجه شدید که بیع شرط، نوعی از همان عقد بیع (خرید و فروش) است که فروشنده طی یک سری شرایط می‌تواند به آثار عقد بیع خاتمه داده و آن را فسخ کند.

تیم وکلای پایه یک دادگستری در مجموعه وکیل‌باشی تلاش می‌کنند تا قراردادی ایمن و مؤثر را برای مخاطبان خود تنظیم کنند. از سوی دیگر، تمامی قراردادهای آماده وکیل‌باشی از جمله فرم قرارداد بیع شرط، از امتیازاتی نظیر موارد زیر برخوردار هستند:

·       پشتیبانی 24 ساعته

·       یک جلسه مشاوره حقوقی رایگان با یکی از وکلای مجموعه

·       ضمانت استرداد وجه در صورت عدم رضایت از فرم آماده

·       قابلیت ویرایش متن قرارداد

چنانچه در مورد نحوه ثبت سفارش قرارداد سؤال یا ابهامی دارید، آن را در قسمت نظرات برای ما نوشته و یا با پشتیبان‌های تیم ما در تماس باشید. وکیل‌باشی همراه همیشگی شما است.

چند نکته حقوقی درباره قرارداد بیع شرط

جالب است بدانید که قانون ثبت اسناد و املاک به قرارداد بیع شرط، معامله با حق استرداد می‌گوید. این قرارداد، در قانون مدنی و قانون ثبت آن‌قدر نکات باریک‌تر از مو دارد که وکلای تیم وکیل‌باشی تلاش کرده‌اند قرارداد بیع شرط را به مؤثرترین وجه موجود تدوین کنند. بااین‌حال، برای تنظیم این توافق‌نامه، دانستن نکته‌ها و پرسش‌های حقوقی زیر بسیار ضروری است.

قرارداد بیع شرط برای چه کسانی مناسب است؟

به نظر شما این نوع قرارداد برای چه افرادی مناسب است و اصلاً وجود حق فسخ معامله برای فروشنده چه سودی دارد؟ اگر این‌طور باشد، به‌ویژه در این نوسانات شدید قیمت‌ها، خریدار ضرر می‌کند!

پاسخ این است که بیع شرط، در گذشته به دلیل جنبه تضمینی آن، رواج زیادی میان مردم داشته است. همان مثال بالا را به یاد بیاورید. تصور کنید شما به آقای مسعودی 300 میلیون تومان بدهی دارید. این مبلغ را تا پایان تیرماه امسال نمی‌توانید به او بپردازید. یکی از بهترین راهکارهای حقوقی اینگونه مشکلات، همین معامله با حق استرداد است.

به‌این‌ترتیب که شما باغتان را توسط بیع شرط به آقای مسعودی می‌فروشید؛ اما شرط می‌کنید که اگر مبلغ 300 میلیون را تا موعد مقرر شده در قرارداد بپردازید، معامله را فسخ می‌کنید. در نتیجه، باغ مجدداً به ملکیت خودتان در می‌آید و آقای مسعودی نیز طلبش را می‌گیرد.

این روزها، تنظیم بیع شرط در میان افراد متقاضی وام، شایع است. به این صورت که شما برای وام گرفتن یک میلیارد تومان پول از برادرتان، قرارداد بیع شرط ملک با او منعقد می‌کنید. در اینجا آپارتمان خود را به او منتقل می‌کنید و اگر مثلاً طی 12 ماه کل مبالغ اقساط وام را بپردازید، حق فسخ معامله را دارید. نهایتاً پس از پرداخت مبلغ وام طی مدت زمانی مشخص، برادرتان موظف است آپارتمان را به شما برگرداند.

ولی فرض کنید که نتوانید اقساط را در موعد مقرر بپردازید. تکلیف شما چیست؟ اینجا است که باید تأکید کنیم، پیش از انجام هرگونه عمل حقوقی مثل بیع شرط که پر از پیچ‌وخم است، از مشاوره حقوقی با یک وکیل متبحر بهره بگیرید.

آیا بیع شرط، راهی برای سوءاستفاده از املاک افراد بدهکار است؟

اگر شما بتوانید ثمن را به خریدار برگردانید، باز هم مالک ملک خودتان خواهید شد. چنانچه قادر نباشید پول خریدار را برگردانید، آیا ملک شما به مالکیت خریدار در می‌آید؟ در گذشته و پیش از اصلاح مواد 33 و 34 قانون ثبت، دقیقاً همین اتفاق رخ می‌داد؛ یعنی خریدار به‌جای پولی که به شما داده بود، مالک ملک می‌شد حتی اگر ارزش ملک بیشتر از میزان بدهی بود!

پس از اصلاح مواد 33 و 34 قانون ثبت، قانون‌گذار توسط راه‌حل زیر از سوءاستفاده افراد جلوگیری کرد: اگر انتقال‌دهنده مبلغ مورد نظر را در موعد تعیین‌شده برنگرداند، انتقال‌گیرنده می‌تواند فروش آن مال یا ملک را از اداره تبت درخواست کند.

ادامه این راهکار در ماده 34 همان قانون به این صورت آمده است:

"در این صورت اداره ثبت به انتقال‌دهنده اخطار می‌دهدکه اگر ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه، اصل وجه معامله را به‌علاوه اجرت‌المسمای عقب‌افتاده و خسارت تأخیر تأدیه از روز انقضای مدت تأدیه نکند، مورد معامله به مزایده گذاشته می‌شود. "

چند نوع بیع شرط داریم؟

اگر عبارت انواع بیع شرط را جایی شنیده یا خوانده باشید، احتمالاً فکر می‌کنید که این قرارداد دارای اقسام مختلفی است. در واقع، بر اساس ماده 458 ق.م می‌تواند در یکی از 2 نوع زیر نوشته شود:

یک) خریدار و مشتری به توافق می‌رسند که اگر همه مبلغ معامله به مشتری برگردانده شود، خریدار می‌تواند نسبت به تمام مورد معامله حق فسخ خود را اعمال کند. به‌عنوان‌مثال، 2 عدد ماشین مورد معامله بوده و اگر خریدار همه پول هر دوی آن‌ها را برگرداند می‌تواند معامله را نسبت به هر 2 اتومبیل خاتمه دهد.

دو) در حالت دوم، طرفین می‌توانند توافق کنند که در صورت برگرداندن بخشی از مبلغ معامله، خریدار حق فسخ دارد. مثلاً اگر پول یکی از 2 ماشین را هم برگرداند، می‌تواند معامله هر دو ماشین یا یکی از آن‌ها را فسخ کند.

درهرصورت، آنچه مهم است مذاکرات و توافقات طرفین است که چطور قرارداد بیع شرط خود را بنویسند.

نحوه نوشتن قرارداد بیع شرط

برای تنظیم متن فرم قرارداد بیع شرط (معامله با حق استرداد) بهتر است ابتدا با یکی از وکلای دادگستری مشورت کنید. چرا که نگارش برخی موارد همچون داوری در قرارداد در بند مربوط به حل اختلافات طرفین، یک امر کاملاً تخصصی است. بااین‌حال برای انعقاد این قرارداد علاوه بر رعایت نکات گفته شده، باید ارکان این توافق را با دقت بنویسید.

قرارداد بیع شرط از ارکان زیر تشکیل شده است:

ماده 1) مشخصات طرفین قرارداد

ماده ۲) مورد معامله (مبیع) و مشخصات آن

ماده ۳) ثمن معامله

ماده 4) مدت قرارداد

ماده 5) شروط ضمن قرارداد

ماده 6) تعهدات طرفین

ماده 7) حل اختلاف

ماده 8) فورس ماژور (موارد اضطراری)

 ماده 9) نسخه‌های قرارداد

از دیگر مواردی که اهمیت فراوانی در قراردادنویسی دارد، تعیین تعهدات طرفین است. مثلاً در معامله با حق استرداد، فروشنده متعهد است که هم‌زمان با انعقاد قرارداد، مورد معامله (خانه، باغ، ماشین یا...) را به خریدار تسلیم کند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی