تنظیم سند زمین کشاورزی + مراحل و شرایط آن

زمین‌های کشاورزی و روستایی در ساختار اقتصادی و اجتماعی کشورها نقش بسیار مهمی دارند. این منابع ارزشمند نه‌تنها منشأ اصلی تولید محصولات کشاورزی هستند، بلکه موجب توسعه پایدار و اشتغال در مناطق روستایی نیز خواهند شد. تنظیم سند کشاورزی در روستا، یکی از ابزارهای مهم در مدیریت این منابع به شمار می‌رود که متأسفانه در کشور ما به‌خوبی به آن پرداخته نشده است.

در همین راستا قصد داریم در این نوشته از وکیل‌باشی، مراحل و شرایط تنظیم سند زمین کشاورزی را توضیح دهیم. علاوه بر این موضوع پرکاربرد، نکات کلیدی دعوای الزام به تنظیم سند زمین زراعی را نیز به بیانی ساده بیان خواهیم کرد.

چرا تنظیم سند زمین کشاورزی را باید جدی بگیریم؟

تنظیم سند زمین کشاورزی به معنای ثبت و مدیریت اطلاعات مربوط به زمین‌های زراعی است. این فرایند از طریق ثبت مشخصات زمین، مشخصات مالک یا مالکین، تعیین حقوق و محدودیت‌های ایجاد شده از سوی قانون برای مالکان و مواردی ازاین‌دست، انجام می‌شود. ضروری است بدانید که داشتن سند رسمی، به‌مراتب بهتر از داشتن مبایعه‌نامه است. چرا که مبایعه‌نامه (در عرف به‌اشتباه به آن قولنامه گفته می‌شود) یک سند عادی محسوب شده و به‌هیچ‌وجه از اعتبار و ارزشمندی اسناد رسمی برخوردار نیست.

این مسئله زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند، فردی با دردست‌داشتن یک سند رسمی، نسبت به زمین زراعی شما که در محدوده روستا قرار گرفته، ادعای مالکیت کند. بدون تردید، دادگاه، شخص دارای سند رسمی را مالک اصلی می‌داند و اینکه شما زمین را از طریق ارث، صلح یا حتی بیع به دست آورده‌اید،  اصلاً برای قاضی قابل‌قبول نیست! می‌دانیم که درک این موضوع برای شما سخت و غیرقابل‌باور است؛ اما قانون ثبت‌اسناد و املاک در مواد 22، 46 و 47 چنین موضوعی را تأیید می‌کند.

اینجا است که تنظیم سند زمین کشاورزی، اهمیت بالایی پیدا می‌کند. از سوی دیگر، داشتن سند رسمی، باعث می‌شود در مقابل معارض و مدعی نسبت به زمین، نگرانی نداشته باشید.

نکته جالب‌توجه دیگر این است که به نقل از خبرگزاری فارس، وزیر جهاد کشاورزی در اوایل سال 1401 عنوان کرده است: «از ابتدای سال آینده به مالکان کلیه اراضی کشاورزی که مشکلی برای دریافت سند ندارند یا با وجود داشتن سند دفترچه‌ای برای دریافت سند تک‌برگ اقدام نکرده‌ باشند، هیچ‌گونه خدمتی از جمله تسهیلات بانکی و تسهیلات اجرای سامانه‌های نوین آبیاری داده نمی‌شود.»

حالا با کنار هم قراردادن نکات گفته‌شده، به‌خوبی درک می‌کنید که چرا تا این حد بر تنظیم سند اراضی زراعی به‌ویژه زمین‌های روستایی تأکید داریم. برای پیگیری این مسئله و آشنایی با جزئیات آن، مشاهده آموزش تصویری الزام به تنظیم سند رسمی تا حد زیادی به شما کمک خواهد کرد.

شرایط و مراحل گرفتن سند زمین کشاورزی

"مطابق ماده چهل و هفتم قانون ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند زمین کشاورزی در دفترخانه‌ها انجام می‌شود و برای دریافت آن الزامی است که این مدارک را به سردفتر تحویل دهید: کارت ملی مالک زمین، مبایعه‌نامه یا هر نوع مدرک مثبت مالکیت، اخذ نقشه UTM از کارشناس رسمی دادگستری نقشه‌برداری و در نهایت نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت سند زمین زراعی."

بر همین اساس برای اخذ سند رسمی زمین زراعی باید شرایط زیر را رعایت کنید:

دریافت نقشه UTM زمین کشاورزی

اولین مرحله از مراحل گرفتن سند زمین در روستا، تهیه نقشه یو تی ام (UTM) است. این نقشه، مختصات مکانی زمین را به همراه مشخصات اراضی و املاک همسایه نشان می‌دهد. دلیل ارائه این نقشه این است که تصویر دقیقی از ابعاد و متراژ زمین کشاورزی را در اختیار دفتر ثبت اسناد و املاک قرار می‌دهد. این موضوع باعث می‌شود دیگر شاهد وجود اختلاف و تعارض در ابعاد و مساحت اراضی نباشیم.

برای دریافت نقشه utm چه باید کرد؟ ابتدا مدارک نشان‌دهنده مالکیت مانند مبایعه‌نامه زمین را باید به کارشناس رسمی دادگستری نقشه‌برداری ارائه کنید. این کارشناس پس از بررسی صحت مدارک شما، در محل زمین حاضر می‌شود. پس از انجام مقدمات نقشه‌برداری، کارشناس مزبور فایل نقشه و گواهی مختصات زمین را با امضا و مهر خودش به شما تحویل می‌دهد.

مراجعه به دفاتر ثبت‌اسناد و املاک

مرجع صالح برای تنظیم اسناد املاک و اراضی، دفاتر ثبت‌اسناد و املاک هستند که متقاضیان اخذ سند راهی جز مراجعه به آن‌ها ندارند.

ارائه مدارک اثبات هویت مالک

آماده‌کردن مدارک مربوط به احراز هویت مالک زمین زراعی مانند کارت ملی و ارائه آن‌ها به سردفتر دومین مرحله‌ای است که برای تنظیم سند زمین کشاورزی خود باید پشت سر بگذارید.

تهیه مدارک اثبات‌کننده مالکیت متقاضی سند

هم‌زمان با تحویل مدارک هویتی، بایستی اسناد مرتبط با مالکیت شخص مانند گواهی انحصاروراثت، مبایعه‌نامه، شراکت‌نامه، صلح‌نامه یا هرگونه مدرکی که دلالت بر مالکیت دارد را به سردفتر ارائه دهید.

چه‌بسا شخصی از طریق ارث، قطعه‌ای زمین زراعی را به دست آورده باشد، در اینجا ارائه گواهی انحصاروراثت به دفترخانه ضرورت دارد. چرا که این گواهی تعیین‌کننده تعداد ورثه و میزان سهم‌الارث آنان است. درمورد سایر اسناد مثل صلح‌نامه، باید بدانید که این‌ها اسناد عادی هستند و همان‌طور که در ابتدای نوشته اشاره کردیم، تابِ مقاومت در برابر سند رسمی را ندارند.

در انتها، سردفتر ضمن دریافت هزینه‌های مقرر، تمامی مدارک بالا را از شما تحویل گرفته و کارهای ثبتی لازم را انجام خواهد داد. سؤال متداولی که در این قسمت مطرح می‌شود این است که روش اخذ سند برای زمین‌های کشاورزی قولنامه‌ای و زمین‌های موروثی چگونه است؟ همچنان همراه ما در وکیل‌باشی بمانید تا دراین‌رابطه نیز نکاتی را بیان کنیم.

نحوه گرفتن سند برای زمین کشاورزی قولنامه‌ای

 گرفتن سند برای زمین کشاورزی بدون سند و اصطلاحاً قولنامه‌ای، دقیقاً مشابه آن چیزی است که در بالا گفتیم. به‌عبارت‌دیگر، تمام مراحل گفته‌شده را طی می‌کنید و چیز متفاوتی در این میان وجود ندارد. فقط دقت داشته باشید که در اینجا، مدرک اثبات‌کننده مالکیت، قولنامه زمین کشاورزی است که نام صحیح آن «مبایعه‌نامه» است. ما در مقالات مربوط به املاک، بارها به تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه اشاره کرده‌ایم؛ برای  اطلاع بیشتر از تفاوت‌های این دو بهتر است به مجله حقوقی وکیل‌باشی سر بزنید.

این نکته را هم بیان کنیم که اگر طرف مقابل، برای انتقال سند به نام شما حاضر نشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی زمین کشاورزی، یک راهکار قانونی سودمند محسوب می‌شود. وکلای مجموعه وکیل‌باشی، در این حیطه شنوای خواسته‌های شما عزیزان هستند.

نحوه گرفتن سند رسمی برای زمین کشاورزی ارثی

در اینجا نیز همان مراحل و شرایط ذکرشده را باید پشت سر بگذارید با این تفاوت که به‌جای مبایعه‌نامه، بایستی گواهی انحصاروراثت را به دفتر اسناد ارائه کنید. گواهی انحصاروراثت از سوی دادگاه و برای تعیین تعداد ورثه و همچنین میزان سهم‌الارث هر یک از آنان صادر می‌شود. چنانچه شما هم وارث یک زمین کشاورزی هستید و هنوز برای دریافت این گواهی اقدام نکرده‌اید، می‌توانید دادخواست صدور گواهی انحصاروراثت به همراه آموزش تصویری را از روی سایت تهیه کنید. آموزش‌های تصویری وکیل‌باشی این امکان را به شما می‌دهند که با جزئیات حقوقی موضوعات مختلف  به‌درستی آشنا شوید.

چگونه استعلام سند زمین کشاورزی را بگیریم؟

واقعیت این است که استعلام زمین کشاورزی در جایی که شما قصد خرید این مال غیرمنقول را دارید، امری به‌شدت ضروری است. چرا که خریدن هکتارها زمین کشاورزی بدون دریافت استعلام از وضعیت آن، می‌تواند خطرات متعددی برای شما داشته باشد. بارزترین خطر نیز، امکان فروش زمین به چندین نفر است که می‌تواند ضررهای مادی غیر قابل جبرانی را برای اشخاص به بار آورد.

برای استعلام زمینی که قصد خرید آن را دارید، نکات زیر را همیشه در خاطر داشته باشید:

·       برای بررسی صحت کاربری زراعی زمین کشاورزی به اداره منابع طبیعی مراجعه کنید.

·       پس از نوشتن مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات املاک، حتماً کد رهگیری زمین خریداری شده را از متصدی بنگاه دریافت کنید.

·       مرجع استعلام وضعیت زمین، سامانه ثبت من، my.ssaa.ir است و برای این منظور صرفاً باید از طریق همین سایت اقدام کنید.

اساسی‌ترین توصیه ما در وکیل‌باشی این است که حتماً علاوه بر کسب اطمینان از کاربری زمین زراعی، نسبت به در رهن نبودن، توقیف نبودن، موقوفه نبودن، تحت مالکیت وراث قرار نداشتن و همچنین تعداد مالکان نیز مطمئن شوید.

الزام به تنظیم سند زمین کشاورزی چگونه انجام می‌شود؟ 

تنظیم سند رسمی زمین کشاورزی همیشه به‌آسانی آنچه تاکنون گفتیم، انجام نمی‌شود. چرا؟ تصور کنید که یک زمین کشاورزی 3 هکتاری را خریده‌اید و فروشنده به شما قول داده تا در یک روز خاص در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند حاضر شود. بااین‌حال، او به عهدش وفادار نبوده و به دفترخانه مورد توافق نمی‌آید.

این مسئله مختص به خرید زمین کشاورزی نیست و در مواردی همانند به ارث رسیدن زمین زراعی نیز قابل‌تصور است. به بیان دیگر، ممکن است شما قطعه‌ای زمین به ارث ببرید؛ درحالی‌که آن زمین مشاع محسوب می‌شود و سایر وراث از تنظیم سند به میزان سهم‌الارثتان خودداری می‌کنند. در تمام این موارد، شما راهکاری به جز طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمین کشاورزی ندارید.

این دادخواست به شما کمک می‌کند تا در دادگاه طرح دعوا کنید، نظر مثبت قاضی پرونده را با ارائه مدارک و مستندات محکم همچون اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی زمین جلب کرده و طرف مقابل را ملزم کنید تا برای تنظیم سند در محضر آماده شود.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی صفر تا صد تنظیم سند رسمی زمین کشاورزی را توضیح دادیم. در این میان گفتیم که پیش از خرید هرگونه زمین زراعی، استعلام‌های ممکن مانند استعلام تعداد مالکان، نوع زمین کاربری و... را بگیرید. علاوه بر این به شرایط و مراحل اخذ سند زمین نیز اشاره کرده و درباره نکات کلیدی مربوط به آن نیز صحبت کردیم. چنانچه در این زمینه سؤالی دارید یا برای اخذ مشاوره از وکلای متخصص در امور ملکی نیازمند مشاوره هستید، تیم وکلای وکیل‌باشی همواره در کنار شما است.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی