دعوای الزام تنظیم سند سرقفلی + مراحل و شرایط

آیا قصد دارید حق سرقفلی یک ملک تجاری را به دست آورید؟ یا مالک این‌گونه املاک هستید و می‌خواهید سرقفلی مغازه خود را به شخص دیگری منتقل کنید؛ ولی نسبت به انجام آن واهمه دارید؟ کاملاً به شما حق می‌دهیم که نسبت به مسائل حقوقی پیچیده نظیر سرقفلی، نگران باشید.

سرقفلی و حواشی حقوقی پیرامون آن به‌ویژه الزام تنظیم سند سرقفلی، آن‌قدر نکات ریز و درشت دارد که حتی حقوق‌دانان نیز برای درک بهتر آن، روزها مطالعه می‌کنند. بر همین اساس، این مطلب از وکیل‌باشی را به دعوای الزام تنظیم سند سرقفلی اختصاص دادیم تا در صورت مواجهه با این موضوع، به‌خوبی از پسِ آن دربیاید.

سند سرقفلی چیست؟

همان‌طور که می‌دانید سرقفلی، یک حق مالی قابل‌انتقال است که فقط در روابط میان مالک و مستأجر املاک تجاری قابل‌تصور است. این مسئله را همیشه در خاطر داشته باشید که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و «حق کسب یا پیشه یا تجارت» را داشتیم؛ اما در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، از عبارت «سرقفلی» به‌جای حق کسب یا پیشه استفاده شده است. البته این دو حق، تفاوت‌های عمده‌ای با یکدیگر دارند.

حق کسب یا پیشه به این صورت است که مستأجر یک ملک تجاری، در ازای پرداخت مبلغی به مالک، پس از اتمام مدت اجاره نیز می‌تواند همچنان از آن ملک استفاده کند. این امتیاز به‌واسطه افزایش اعتبار حاصل از فعالیت مستأجر در ملک، برای او ایجاد شده است. این در حالی است که در قانون سال 76، دیگر این امتیاز تغییر کرده است: 1. در سرقفلی، همانند حق کسب و پیشه قرارداد اجاره به شکل خودکار تمدید نمی‌شود. 2. در سرقفلی اگر بر سر این حق میان مالک و مستأجر توافقی نشده باشد، مستأجر موظف است پس از اتمام مدت اجاره، ملک را تخلیه کند.

الزام به تنظیم سند رسمی حق کسب یا پیشه یا تجارت در قانون سال 56

در تبصره ماده 19 قانون فوق آمده است که: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.

بر همین اساس، اگر قرارداد انتقال سرقفلی شما مربوط به پیش از سال 56 باشد، برای واگذاری این حق راهی جز مراجعه به دفترخانه و تنظیم سند رسمی سرقفلی ندارید.

عدم الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی در قانون سال 76

بر خلاف قانون سال 56، در قانون سال 76 هیچ اجباری به تنظیم سند رسمی سرقفلی وجود ندارد و می‌توان آن را از طریق اسناد عادی مانند اجاره‌نامه عادی (اجاره‌نامه‌ای که بر اساس ضوابط اسناد رسمی تنظیم نشده باشد) نیز به دیگری انتقال داد.

لازم است که برای درک بهتر این موضوع، نگاهی به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر 76 بیندازیم:

‌ «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین‌ مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌ اجاره حق انتقال به غیر، از وی سلب شده باشد.»

برای آشنایی بیشتر با اسناد رسمی و عادی، توصیه می‌کنیم مقاله تنظیم سند چیست و نحوه الزام تنظیم سند ملک چگونه است؟ را مطالعه کنید.

سرقفلی، از چه راه‌های قابل‌انتقال است؟

به‌طورکلی حق سرقفلی از طریق روش‌های زیر قابل‌انتقال است:

انتقال اختیاری سرقفلی

منظور از اختیاری بودن واگذاری این حق این است که مالک سرقفلی می‌تواند آن را به میل و رضایت خود به دیگری انتقال دهد. انتقال اختیاری سرقفلی توسط عقد اجاره، بیع، صلح، هبه و مواردی ازاین‌دست انجام می‌شود.

اگر تصمیم دارید سرقفلی مغازه‌ای را بخرید یا بفروشید، حتماً به مقاله تنظیم قرارداد فروش سرقفلی مغازه مراجعه کرده و آن را بخوانید.

انتقال قهری سرقفلی

منظور از قهری بودن انتقال، غیرارادی بودن آن است. مثال بارز برای این مورد، فوت مالک و منتقل‌شدن سرقفلی به وراث از طریق ارث خواهد بود.

انتقال قضایی سرقفلی

اگر منتقل‌شدن حق کسب و پیشه توسط حکم دادگاه انجام شود به آن انتقال قضایی می‌گوییم. به دلیل تخصصی بودن این موضوع، از توضیح آن خودداری می‌کنیم.

حال که با مقدمات این حق آشنا شدید، نوبت آن است که نکات کلیدی طرح دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی را بدانید.

دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی چیست؟

"الزام تنظیم سند سرقفلی یا به‌عبارت‌دیگر، دعوای الزام به تنظیم سندرسمی سرقفلی، دعوایی است که مالک این حق، علیه مالکِ ملک (تجاری) در دادگاه صالح مطرح می‌کند. علت تقدیم چنین دادخواستی این است که وی ملزم شود تا سند سرقفلی را در دفترخانه و به نام مالک آن (اعم از خریدار سرقفلی یا مستأجر سرقفلی) تنظیم کند."

بنابراین، برای طرح این دعوا، ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی را نزد یک وکیل باتجربه تنظیم کرده یا حتماً طی یک جلسه مشاوره حقوقی آنلاین با نحوه تدوین آن آشنا شوید. چنانچه برای اقامه دعوا در این زمینه به چنین دادخواستی نیاز دارید، وکلای تیم وکیل‌باشی، دادخواست مزبور را به‌صورت کاملاً شخصی‌سازی‌شده برای شما تدوین می‌کنند. در این صورت، شما دیگر هیچ دغدغه‌ای بابت پیروزنشدن در دعوای مورد اشاره نخواهید داشت.

جالب است بدانید که اقامه دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی می‌تواند ناشی از عقد اجاره، بیع یا حتی صلح باشد. در اینجا دادخواست‌های انتقال سرقفلی از طریق اجاره و بیع را توضیح می‌دهیم و در مقاله‌ای دیگر، تنظیم سند صلح سرقفلی را بررسی خواهیم کرد.

دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی به‌موجب اجاره‌نامه

اگر ما به‌عنوان مستأجر یک مغازه، حق سرقفلی را هم‌زمان با انعقاد اجاره‌نامه خواسته باشید و هزینه‌ای هم برای این موضوع پرداخت کرده باشید، حق سرقفلی متعلق به شما خواهد بود. حال اگر اجاره‌نامه شما عادی باشد؛ یعنی آن را در دفتر ثبت‌اسناد ثبت نکرده باشید و مالک برای ثبت رسمی سرقفلی اقدامی نکند، می‌توانید دادخواست الزام به تنظیم سرقفلی را از دادگاه بخواهید.

فراموش نکنید که هم‌زمان با طرح دعوای مزبور، باید اجاره‌نامه ملک که اثبات‌کننده عقد اجاره میان شما و مالک است را به دادخواست خود ضمیمه کنید.

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به‌موجب عقد بیع

علاوه بر انتقال سرقفلی از طریق اجاره‌نامه، شما می‌توانید این حق را به دیگری بفروشید یا آن را بخرید. این خرید و فروش از طریق مبایعه‌نامه سرقفلی صورت می‌گیرد. حال اگر فروشنده سرقفلی برای انتقال سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با استناد به همان مبایعه‌نامه، «دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی به‌موجب عقد بیع» را به دادگاه تقدیم کند.

برای کسب اطلاعات کافی در این باره، مشاهده آموزش تصویری دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی را به شما پیشنهاد می‌کنیم.

و اما جمع‌بندی مطلب

هرچند در این نوشته سعی کردیم با بیانی ساده و گویا، الزام تنظیم سند سرقفلی را توضیح دهیم؛ اما می‌دانیم که همچنان سؤالات فراوانی دراین‌رابطه برایتان باقی مانده است. ازاین‌رو، چنانچه برای طرح دعوای مزبور یا نوشتن دادخواست این دعوا نیاز به راهنمایی و مشاوره حقوقی دارید، با پشتیبانان وکیل‌باشی در تماس باشید. در این صورت شما به وکیل متخصص در حوزه املاک ارجاع داده می‌شوید و به‌این‌ترتیب، پاسخ سؤالات خود را دریافت خواهید کرد.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی