همه چیز درباره قرارداد صلح سرقفلی

عقد صلح که بیشتر افراد جامعه آن را تا حد بسیار اندکی می‌شناسند، کاربردها و امتیازات حقوقی فراوانی برای اشخاص دارد. هرچند هنگام خواند کلمه «صلح» به یاد دعاوی مطرح در دادگستری و صلح و سازش میان طرفین دعوا می‌افتید؛ اما بهتر است بدانید که از این عقد برای انتقال حقوق و اموال استفاده می‌شود.

حال ممکن است تعجب کنید که چطور می‌شود از این عقد برای انتقال مالکیت سرقفلی بهره برد! پاسخ ساده است، آنچه قابلیت انتقال به غیر داشته باشد، افزون بر اینکه از طریق بیع، اجاره، رهن، معاوضه یا سایر عقود به دیگر اشخاص واگذار می‌شود، توسط صلح نیز انتقال خواهد یافت. با این تفسیر، در ادامه می‌گوییم که صلح سرقفلی چیست؟ طرفین آن چه کسانی هستند؟ چگونه می‌توان یک صلح‌نامه عادی را به صلح‌نامه‌ای رسمی تبدیل کرد و سرانجام، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی به چه معنا است؟ 

قرارداد صلح سرقفلی به چه معنا است؟

همان‌طور که می‌دانید، سرقفلی در زمینه اجاره املاک تجاری موضوعیت پیدا می‌کند. برای درک بهتر این حق مالی قابل‌انتقال، به بخشی از مقاله نکات مهم قرارداد سرقفلی با توجه قانون روابط موجر مستأجر مراجعه می‌کنیم. در آن نوشته گفتیم که «سرقفلی مالی است که در ابتدا یا بدو اجاره، به مالک پرداخت می‌شود و در واقع ذاتاً متکی به محل است؛ بدین صورت متضمن هیچ شهرت تجارتی یا توجه خاص یا استقرار یافته مشتریان نیست. حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در مال مورد اجاره است.»

البته، همان‌طور که در مجموعه مقالات مربوط به سرقفلی توضیح دادیم، این حق مالی از راه‌های مختلفی مانند عقد بیع، صلح، هبه، ارث و راهکارهای قانونی امثال آن‌ها، قابل‌انتقال به دیگری است.

"قرارداد صلح سرقفلی، تفاهم‌نامه‌ای کتبی است که میان مالک حق سرقفلی و اجاره‌کننده یک ملک تجاری و مطابق قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 یا 76 تنظیم می‌شود. در صلح‌نامه سرقفلی، مالک حق مزبور ، همان مُصالح است و مستأجر یا شخصی که سرقفلی توسط عقد صلح به او انتقال می‌یابد، مُتصالح نام دارد."

به‌عبارت‌دیگر، در این قرارداد شرایط و زمان انتقال سرقفلی از سوی مالک اصلی این حق به مستأجر مشخص می‌شود. این نکته را از یاد نبرید که گاهی این حق از مستأجر اول به مستأجر بعدی انتقال می‌یابد. شرایط مجاز برای این انتقال را در سطرهای بعدی توضیح می‌دهیم.

چنانچه به صلح‌نامه سرقفلی نیاز دارید، می‌توانید قرارداد صلح سرقفلی را از سایت وکیل‌باشی تهیه کنید. وکلای متخصص ما در امور ملکی و تجاری این صلح‌نامه را به 2 شکل آماده و اختصاصی (شخصی‌سازی‌شده برای شما) تدوین نموده‌اند.

نحوه تنظیم سند صلح سرقفلی

برای نوشتن صلح‌‌نامه سرقفلی شما 2 راه پیش رو دارید:

اول اینکه صلح‌نامه را میان خودتان و طرف مقابل تنظیم کنید بدون آنکه به دفاتر ثبت اسناد مراجعه کنید. در اینجا به قرارداد تدوین‌شده فی‌مابین طرفین، قرارداد عادی صلح سرقفلی می‌گوییم. 

دوم اینکه نمونه سند صلح سرقفلی در دفترخانه و نزد سردفتر تنظیم نمایید که به آن قرارداد رسمی صلح سرقفلی گفته می‌شود.

در واقع در هر دو شکل مذکور، حق مالکیت سرقفلی از مصالح به متصالح منتقل می‌شود. تنها تفاوت موجود در این زمینه، رسمی یا عادی بودن سند صلح سرقفلی است که هر یک از آن‌ها آثار و عواقب خاص خود را دارند.

جهت شناخت بیشتر ویژگی‌های اسناد رسمی و تفاوت آن با اسناد عادی، حتماً به مطلب تنظیم سند چیست و نحوه الزام تنظیم سند ملک چگونه است؟ سر بزنید و از نکات سودمند آن بهره‌مند شوید.

آیا انتقال سرقفلی با صلح‌نامه عادی امکان‌پذیر است؟

همان گونه در پاراگراف قبلی صحبت کردیم، انتقال سرقفلی با سند عادی نیز امکان‌پذیر است. منظور از سند عادی این است که صلح سرقفلی مطابق شرایط گفته‌شده در ماده 1287 قانون مدنی تنظیم نشده باشد؛ یعنی:

·       در اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی نوشته نشود.

·        توسط مأمورین رسمی، در محدوده صلاحیت آن‌ها و بر اساس قواعد مقرر قانونی تنظیم نشود.

بنابراین، صرفاً شرایط مورد اشاره در ماده 1287 ق.م است که باعث می‌شود ما یک قرارداد را رسمی بدانیم و قرارداد دیگر را عادی. مهم‌ترین وجه تمایز میان صلح‌نامه رسمی و عادی این است که صلح رسمی سرقفلی در محاکم اعتبار بالایی دارد تا آنجا که در تقابل صلح‌نامه رسمی و عادی، همواره سند رسمی سرقفلی پیروز میدان است.

نکته کمتر گفته‌شده در این باره این است که باید میان حق سرقفلی در قانون سال 76 و حق کسب و پیشه در قانون سال 56 تفکیک قائل شد. در قرارداد صلح حق کسب و پیشه به استناد قراردادهای منعقدشده پیش از سال 56، باید به تبصره دو ماده 1 این قانون توجه کرد که می‌گوید: «حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.» در مقابل، برای انتقال سرقفلی بر اساس قانون سال 76، هیچ الزامی به تنظیم سند رسمی وجود ندارد.

به‌عبارت‌دیگر، سرقفلی را می‌توان هم به شکل یک قرارداد عادی نوشت و هم به‌صورت قراردادی رسمی؛ اما حق کسب یا پیشه فقط توسط سند رسمی قابل‌واگذاری به دیگری است.

 اعتبار تنظیم صلح‌نامه سرقفلی مغازه، بدون اجازه مالک

یکی از رایج‌ترین سؤالات مالکان و مستأجران املاک تجاری این است که اگر صلح‌نامه سرقفلی بدون اجازه مالک این حق نوشته شود، آیا آن صلح‌نامه معتبر است یا نه؟ برای پاسخ‌دادن به این سؤال، به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 مراجعه می‌کنیم. این ماده و تبصره یک آن پاسخ را به شرح زیر می‌دهد:

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به‌غیراز وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ - چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

بنابراین، انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک، صحیح نبوده و مستأجر نمی‌تواند چنین کاری را انجام دهد؛ اما چنانچه مستأجر، سرقفلی ملک را به دیگری انتقال دهد و از او مبلغی بابت این موضوع اخذ کند، مالک اصلی هیچ تعهدی برای برگرداندن این مبلغ به مستأجر دوم نخواهد داشت.

چنان که تا این قسمت از مقاله متوجه شدید، تنظیم صلح‌نامه سرقفلی بایستی توسط یک وکیل متبحر صورت گیرد. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم پیش از مذاکره با طرف مقابل و امضای صلح‌نامه، حتماً از وکلای پایه یک دادگستری، وقت مشاوره حقوقی تلفنی و آنلاین بگیرید.

مدارک لازم جهت تنظیم سند صلح سرقفلی

برای نوشتن سند صلح سرقفلی شما به مدارک زیر نیاز دارید:

1.   مدارک شناسایی (کارت ملی) طرفین

2.   اجاره‌نامه مغازه که در آن اجازه انتقال سرقفلی به دیگری ذکر شده باشد یا سند مالکیت مغازه که بتوان توسط آن سرقفلی را از مالک به دیگری انتقال داد.

3.   کسب استعلام‌های لازم از ملک تجاری

4.   دریافت مفاصاحساب از اداره بیمه، دارایی و صنف مربوطه جهت اطمینان از بدهی نداشتن به هر یک از سازمان‌های مورد اشاره

5.   دریافت گواهی مالیات بر مشاغل

6.   درصورتی‌که وکیل هر یک از طرفین برای تنظیم این سند حاضر شود، اصل وکالت‌نامه نیز باید به رؤیت طرف مقابل و سردفتر اسناد رسمی برسد.

اگر نمونه صلح‌نامه سرقفلی مغازه به‌وسیله ارث به وراث برسد یا توسط حکم دادگاه به شخصی واگذار شود، گواهی انحصاروراثت و حکم دادگاه نیز برای تنظیم صلح‌نامه سرقفلی ضرورت دارند.

الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی، یعنی چه؟

اگر در خاطرتان باشد، در ابتدای این نوشته گفتیم که صلحنامه سرقفلی مغازه را می‌توانید هم به‌صورت رسمی تنظیم کنید و هم به‌صورت عادی. حال اگر مصالح ضمن انعقاد صلح‌نامه عادی متعهد شود که در یک روز معین در دفتر ثبت اسناد حاضر شده و سند رسمی صلح‌نامه سرقفلی را به متصالح انتقال دهد، باید به این تکلیف عمل کند.

هنگامی که متصالح از حضور در محضر خودداری می‌کند، به نظر شما شخص متصالح چه راهکار قانونی پیش رو دارد؟ در این صورت، متصالح می‌تواند ضمن مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی بر مبنای صلح را ثبت نموده و از دادگاه بخواهد که مصالح را نسبت به تنظیم سند رسمی ملزم سازد.

فراموش نکنید که دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی، باید هم‌زمان علیه مالک سرقفلی و مالک ملک تجاری طرح شود. علاوه بر این، هر نوع مدرکی که اثبات‌کننده عقد صلح منعقد شده میان طرفین باشد، باید به دادخواست این دعوا پیوست شود.

و اما جمع‌بندی مطلب

صلح سرقفلی یکی از شیوه‌های انتقال سرقفلی به فرد مستأجر یا حتی شخص ثالث است که در این مطلب راجع به آن نکات کاربردی متعددی را بیان کردیم. در این راستا، توضیح دادیم که سند صلح سرقفلی چگونه تنظیم می‌شود و چنانچه مصالح از انتقال سند رسمی صلحنامه سرقفلی امتناع نماید، متصالح حق طرح دعوا را در محاکم دادگستری خواهد داشت. 

در انتهای این نوشته تأکید می‌کنیم که اگر هر گونه پرسشی در این باره دارید، آن را در سامانه پرسش‌وپاسخ حقوقی چراغ برای وکلای ما بنویسید. طولی نخواهد کشید که پاسخ‌هایی حرفه‌ای از سوی متخصصین امر دریافت می‌کنید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی