4 تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید و تخلیه ید

برای شناخت دقیق تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید، درک این دو مفهوم سخت حقوقی ضروری است. در همین راستا، قصد داریم در این مطلب از وکیل‌باشی ابتدا تعریف ساده و دقیقی از دعاوی تصرف عدوانی و خلع ید ارائه دهیم و سپس به تفاوت‌های این دو دعوا بپردازیم. البته توصیه می‌کنیم آموزش تصویری خلع ید و آموزش تصویری تصرف عدوانی را همین‌الان دانلود کرده و پس از اتمام مطالعه این مقاله، آن‌ها را مشاهده کنید.

دعوای تصرف عدوانی چیست؟

تصرف عدوانی در لغت به معنی تسلط و چیرگی بر مال دیگری است به نحوی که این کار بدون رضایت مالک انجام شود. به‌عنوان مثال، اگر فردی زمین کشاورزی شما را بدون اجازه‌تان تصرف کرده و مانع از ورود شما به زمین شود، این امر جزء مصادیق تصرف عدوانی است.

قانون‌گذار شرایط ایجاد تصرف عدوانی را در ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی بیان کرده و می‌گوید: دعوای تصرف عدوانی عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌نماید.

2 نکته کلیدی را در اینجا باید بیان کنیم.

_اول اینکه تصرف عدوانی صرفاً درمورد اموال غیرمنقول مثل خانه و زمین و مغازه قابل‌طرح است و ما نمی‌توانیم برای تصرف اموال منقول همچون خودرو، این دعوا را طرح کنیم. برای مطالعه بیشتر در این زمینه به مقاله تصرف عدوانی اموال منقول مراجعه کنید.

دوم اینکه تصرف عدوانی را می‌توان به دو شیوه کیفری و حقوقی در محاکم دادگستری پیگیری کرد. منظور از طرح دعوای حقوقی این است که شما می‌توانید توسط دادخواست رفع تصرف و اجرت‌المثل ایام تصرف، فرد متصرف را از آن ملک خارج کرده و خسارات وارده را مطالبه کنید. درحالی‌که در دعوای کیفری، شما اعلام‌جرم می‌کنید و فرد تصرف‌کننده نیز بر مبنای ماده 690 قانون مجازات اسلامی به یک ماه تا یک سال حبس محکوم خواهد شد. برای شکایت کیفری می‌توانید از شکواییه تصرف عدوانی ملک غیر در سایت وکیل‌باشی استفاده کنید.

دعوای خلع ید چیست؟

مبنای حقوقی دعوای خلع ید ماده 308 قانون مدنی است که می‌گوید: غصب استیلای بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.

ما در مقاله نحوه اثبات خلع ید، این دعوا را به شکل زیر تعریف کردیم:

خلع ید هنگامی تحقق می‌یابد که شخصی، ملک فرد دیگری را بدون هیچ‌گونه قرارداد یا مجوز قانونی تصرف کند و به تصرف خود بدون اجازه از مالک ادامه دهد؛ بنابراین مالک توسط دعوای خلع ید از دادگاه می‌خواهد که مانع ادامه تصرفات آن شخص شود. به‌این‌ترتیب، خواهان دعوای خلع ید باید دلایل و مستندات قابل‌قبولی را به دادگاه ارائه کرده و مالکیت خود را اثبات کند. افزون بر این، خواهان باید غاصبانه بودن ید خوانده را ثابت نماید؛ این در حالی است که خوانده دعوای خلع ید، مالکیت خواهان را انکار می‌کند.

دقت داشته باشید که برای طرح این دعوا در دادگاه، بایستی هم‌زمان 2 شرط زیر محقق شود:

1.   اثبات مالکیت خواهان توسط سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه

2.   تصرف غیرقانونی شخص متصرف

بنابراین، اگر فردی ملک قولنامه‌ای شما را از تصرفتان خارج کرده و می‌خواهید علیه او دعوای تخلیه ید را مطرح کنید؛ درحالی‌که سند رسمی هم ندارید باید ابتدا مالکیت خود را به اثبات برسانید. براین‌اساس، وکلای متخصص وکیل‌باشی دادخواست اثبات مالکیت و خلع را برای شما تنظیم کرده‌اند تا بتوانید هم‌زمان این دو دعوا را با هم اقامه کنید.

4 تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید

خوب می‌دانیم که تا این لحظه دو دعوای خلع ید و تصرف عدوانی را شبیه به هم تصور کرده‌اید؛ درنتیجه فکر می‌کنید این دو در واقع یک دعوای واحد هستند! در واقع، این دعاوی علاوه بر شباهت‌های فراوان، تفاوت‌های عمده‌ای با یکدیگر دارند که در ادامه آن‌ها را بیان می‌کنیم:

یک) تفاوت در سابقه تصرف خواهان دعوا

خواهان دعوای خلع ید و تصرف عدوانی، فردی است که ادعای مالکیت بر ملک را دارد. حال شرط لازم برای طرح دعوای تصرف عدوانی این است که مالک ملک، دارای سَبَق تصرف (سابقه قبلی تصرف) باشد؛ یعنی خواهان، زودتر و قبل‌تر از شخص متصرف بر آن ملک تسلط داشته و ملک قبل از اینکه در ید متصرف باشد در ید او بوده است. در دعوای تصرف عدوانی تصرف خوانده در هیچ زمانی با رضایت خواهان نبوده و تابع قرارداد خاصی نیست.

 بالعکس، چنین شرطی برای اقامه دعوای خلع ید ضروری نبوده و هیچ لزومی ندارد که خواهان خلع ید، سبق تصرفش را اثبات کند؛ بلکه همین که مالکیت خود را توسط سندی رسمی یا حکم قطعی دادگاه به اثبات برساند کافی است.

دو) تفاوت در اثبات مالکیت از سوی خواهان دعوا

در دعوای خلع ید، خواهان ملزم است که مالکیت خودش را با سند رسمی به اثبات برساند. اگر سند رسمی نداشته باشد باید پیش از طرح دعوای خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت را تنظیم نموده و از دادگاه حکم قطعی مبنی بر مالکیت بگیرد. استشهادیه اثبات مالکیت، در این مسیر می‌تواند به شما کمک کند.

سه) تفاوت در مالی و غیرمالی بودن این دعاوی

خلع ید دعوایی مالی است و تصرف عدوانی، غیرمالی. دعوای مالی هزینه دادرسی بسیار زیادتری نسبت به دعاوی غیرمالی دارد؛ بنابراین برای طرح دعوای خلع ید، شما باید هزینه زیادی که بر مبنای ارزش منطقه‌ای (معاملاتی) ملک تعیین می‌شود را بپردازید. این در حالی است که تصرف عدوانی، یک دعوای غیرمالی است و مبلغی که برای هزینه دادرسی این دعوا در سال 1402 باید بپردازید، کمتر از 200 هزار تومان است.

فرض کنید که فردی آپارتمان شما را تصرف کرده و ادعا می‌کند که این خانه از آن او است. حال برای طرح دعوای خلع بایستی مطابق ارزش منطقه‌ای ملک، هزینه مشخص می‌شود. چنانچه ملک بالای 20 میلیون تومان ارزش داشته باشد، بایستی برای مرحله بدوی (نخستین مرحله از دادرسی) 3 و نیم درصد از مبلغ تعیین شده را پرداخت کنید. به‌عنوان‌مثال اگر ارزش منطقه‌ای آپارتمان شما 3 میلیارد باشد، هزینه دادرسی‌تان چیزی حدود 100 میلیون تومان خواهد شد؛ درمقابل هزینه دادرسی تصرف عدوانی همان ملک، 180 هزارتومان خواهد بود.

چهار) تفاوت در طرح دعوا به صورت حقوقی و کیفری

همان‌طور که پیش‌ازاین هم اشاره داشتیم، تصرف عدوانی را می‌توان به 2 شکل حقوقی و کیفری پیگیری کرد. این در حالی است که دعوای خلع ید منحصراً از لحاظ حقوقی قابل پیگیری است.

از آنچه تاکنون گفتیم می‌توانیم این‌طور نتیجه بگیریم که:

"عمده‌ترین تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید در سبق تصرف خواهان دعوای تصرف عدوانی است؛ درحالی‌که برای طرح خلع ید سابقه تصرف خواهان ضرورتی نداشته و مهم داشتن سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت خواهان است."

بنابراین، در جایی که شما به‌وسیله سند رسمی می‌توانید مالکیت خود را اثبات کنید؛ اما سبق تصرف ندارید، تنها راه موجود برای کوتاه‌کردن دست متصرف و طرح دعوا علیه او، اقامه دعوای خلع ید خواهد بود.

و اما جمعبندی مطلب

تفاوت خلع ید و تصرف عدوانی، مبحثی است که این مطلب از وکیل‌باشی را به آن اختصاص دادیم. در این میان گفتیم که دعاوی تصرف عدوانی و خلع ید هنگامی قابل‌طرح در دادگاه هستند که یک مال غیرمنقول بدون اجازه مالک یا حکم قانون، از سوی شخصی تصرف شود. در چنین مواقعی افراد میان طرح دعوای تصرف عدوانی و خلع ید دچار تردید می‌شوند و نمی‌توانند اقدام قضایی مناسبی را انجام دهند.

ازاین‌رو، در این نوشته به تفاوت‌های خلع ید و تصرف عدوانی پرداخته و توضیح دادیم که در چه مواقعی طرح دعوای رفع تصرف عدوانی بهتر است و در چه مواردی اقامه خلع ید. حال چنانچه ابهام یا سؤالی در این باره دارید، آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید تا وکلای تیم به‌سرعت پاسخگوی شما باشند.

راضیه حبیبی_کارشناس حقوقی وکیل باشی