تصرف عدوانی مشاعات ساختمان + نکات مهم

تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان که به عنوان اموال مشترک تلقی می‌شوند، می‌تواند نظم و آرامش ساکنان را برهم زند و حقوق آنها را ضایع کند. این تصرف عدوانی زمانی شکل می‌گیرد که یکی از مالکین مال مشاع، تمام فضای مشاعی ساختمان را بدون اجازه ساکنین در تصرف خود قرار دهد. در ادامه این نوشتار به طور کاربردی، به توضیح تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان و به بررسی چگونگی دخل و تصرف در این مشاعات پرداختیم؛ همچنین راهکارهایی را برای مقابله با آن شرح خواهیم داد.

تصرف عدوانی مشاعات ساختمان یعنی چه؟

تصرف عدوانی یک موضوع حقوقی است که برای اموال غیر منقول به کار می‌رود، این تصرف به این معناست که شخصی بدون مالکیت، زمین یا ملک شخص دیگری را به زور تصاحب و تصرف می‌کند. توجه داشته باشید که تصرف عدوانی در اموال منقول مانند خودرو، طلا و سهام… راه ندارد. زمانی که یکی از مالکین مجتمع، فضای اشتراکی ساختمان (چون پارکینگ و پشت بام) را بدون اجازه و رضایت دیگر ساکنین و مالکین در تصرف خود قرار دهد به این عمل تصرف عدوانی مشاعات ساختمانی گفته می‌شود.

بر اساس ماده 30 قانون مدنی هر مالکی حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد به جز در مواردی که قانون استثنا کرده باشد، همچنین طبق ماده 31 قانون مدنی هیچ مالی را بدون حکم قانون نمی‌توان از تصرف کسی بیرون آورد. در این باب ماده 35 قانون نیز می‌گوید اگر تصرف به عنوان مالکیت باشد دلیل بر مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. در نظر داشته باشید اثبات مالکیت ملک شرط نیست بلکه داشتن سابقه تصرف کافی است.

تصرف عدوانی نسبت به مال مشاع

در مواقعی که دو یا چند نفر، در یک مال غیرمنقول به صورت اشتراکی مالک هستند، به آن مال مشاع گفته می‌شود، این مال مشاع می‌تواند به صورت قهری به افراد دیگر انتقال یافته شود. در برخی از اوقات دو نفر اقدام به خرید یک زمین می‌کنند و هر کدام از آنها به نسبت سهم خود مالک زمین هستند، در این شرایط مال مشاع با اراده افراد محقق شده است.

تصرف عدوانی ملک مشاع زمانی رخ می‌دهد که یک یا چند نفر در یک مال مشاع با یکدیگر شریک هستند، در چنین شرایطی اگر فردی بدون رضایت دیگران مال مشاع را تصرف کرده باشد مرتکب جرم شده است این شخص متصرف می‌تواند از میان شرکا یا شخص ثالثی باشد.

دخل و تصرف در مشاعات ساختمان

به فضاهایی که در ساختمان که همه مالکین ساختمان در آن سهم دارند، مشاعات ساختمان گفته می‌شود. این بخش‌ها که در ساختمان بین اعضای آن مشترک است باید در مدیریت و استفاده آن قوانینی وضع شود که این کار به عهده مدیر ساختمان می‌باشد.

در بهره‌گیری و استفاده از این فضاهای اشتراکی تمام ساکنین آپارتمان دارای سهم بوده و حق حقوقی خواهند داشت. اشتراک ساکنین در فضاهای مشاع مجتمع به این ترتیب می‌باشد که تمام ساکنین آپارتمان در بهره‌گیری از آنها سهیم بوده و حق و حقوقی خواهند داشت. توجه داشته باشید که هیچ یک از مالکین به صورت کامل و شخصی حق مالکیت و تصرف به تنهایی را ندارد زیرا این مالکیت در اختیار همه‌ی اعضا می‌باشد. 

تصمیم‌گیری در بخش‌های مشترک آپارتمان وابسته به رضایت تمام افراد ساختمان است و هیچ فردی حق ندارد به تنهایی در قسمت‌هایی از ساختمان، اقداماتی هر چند جزئی انجام دهد.

هرگاه یکی از مالکین یا ساکنین، بدون رضایت و اذن دیگر مالکین، قسمتی از فضای اشتراکی ساختمان را به زور و بااکراه تصرف و از آن استفاده کند مرتکب تصرف عدوانی در مشاعات ساختمان شده است. این تصرف در بیشتر موارد در پارکینگ و پشت بام شکل می‌گیرد؛ این تصرف و تصاحب عدوانی در بخش‌های مشترک مجتمع در صورتی که توسط شخص ثالث انجام شود، جرم است و مجازات دارد.

تصرف مشاعات پارکینگ

در بیشتر ساختمان‌های امروزی بخشی به عنوان پارکینگ وجود دارد که تمامی ساکنین حق استفاده و بهره‌برداری از آن را دارند، بر همین اساس برای جلوگیری از هرگونه مشکل بهتر است قوانینی که در ادامه این مطلب در خصوص پارکینگ در قانون مشاعات ساختمان ذکر شده را با دقت مطالعه فرمائيد:

1. زمانی که قصد دارید قراردادی در هنگام خرید منعقد کنید، حتما سهم خود را از پارکینگ مشخص نمایید.

2. شما قادر نیستید بدون اجازه از پارکینگی که متعلق به واحد دیگری است، استفاده کنید.

3. در صورتی که پارکینگ خالی در مجتمع موجود باشد، شما می‌توانید آن را از مالک اجاره کرده و از آن استفاده کنید.

4. در مواقعی که فردی در پارکینگ متعلق به شخص دیگری ماشین خود را پارک نماید و تمایلی به برداشتن آن نداشته باشد، بر اساس قانون این عمل جرم است و جریمه یا مجازات برای او در نظر گرفته می‌شود.

5. طبق قانون نمی‌توان بدون جلب رضایت تمام اعضای ساختمان در پارکینگ مراسم برگزار کرد. قرار دادن وسایلی مانند میز و صندلی در پارکینگ برای استفاده شخصی ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.

6. بدون اجازه ساکنین ساختمان نمی‌توان وسیله‌ای برای استفاده شخصی در پارکینگ قرار داد، این عمل ممنوع است زیرا نوعی دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.

هرگاه یکی از مالکین یا شخص ثالثی، بدون اجازه سایر ساکنین دخل و تصرفی در پارکینگ یا دیگر مشاعات ساختمان انجام داد، می‌توان برای رفع چگونگی این موضوع از وکلای مجرب‌ما مشاوره حقوقی بگیرید.

تصرف عدوانی در پشت بام

پشت بام از فضاهای اشتراکی بین ساکنین است که تصرف آن هم نوعی تصرف عدوانی نیز می‌باشد، در مواقعی که شخصی مال غیر منقول شخص دیگری را را تصرف نماید محکوم به تصرف عدوانی ساختمان است و باید اجرت المثلی را پرداخت کند. این مال غیرمنقول می‌تواند یک پشت بام مشاع باشد.   

اگر یکی از مالکین از ورود دیگر مالکین به پشت بام ممانعت کند، قادر هستید که از مالک شکایت کیفری نمایید و وی را به اتهام ممانعت از ورود دیگر ساکنان به پشت بام محکوم کرد. در صورتی که ساکنین آپارتمان با هم به این توافق رسیده باشند، دیگر نمی‌توان وی را محکوم کرد. اگر ساکنین مجتمع به صورت کتبی مالکیت مشاعی پشت بام را به یکی از مالکین واگذار کند شخص قادر به منع دیگران از استفاده پشت بام نیست و اگر مرتکب چنین عملی شد اعضای مجتمع می‌توانند از وی شکایت کرده و در دادگاه به این موضوع رسیدگی نماید. 

قابل به ذکر است که پاگرد آخر آپارتمان نیز بین اعضا مشترک است و مالک طبقه آخر آپارتمان حق تصرف آن را ندارد، زیرا این مال مشاع است.

شکایت بابت مشاعات ساختمان

ابتدا قبل از هر اقدامی با همسایه خود به طور مسالمت آمیز در ارتباط با مشکل صحبت کنید و در این گفتگو به طور واضح مشکل را شرح دهید و راه‌حل های پیشنهادی خود را ارائه نمایید. اگر همسایه شما تمایلی به حل کردن این موضوع به صورت مسالمت آمیز نداشته باشد، می‌توانید به هیئت مدیره مشکل را اطلاع دهید اگر هیئت مدیره در راستا اقدامی انجام داد اما مشکل حل نشد در چنین حالتی شورای حل اختلاف مراجعه نموده و طرح دعوی خود را شرح دهید تا به مشکل شما رسیدگی شود. اگر هیچ یک از این راه‌حل‌ها مشکل را حل نکرد بهتر است برای رفع این موضوع به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرده و دادخواستی را تنظیم نموده و مدارک و مستندات خود را ارائه دهید. دادگاه نیز به این موضوع رسیدگی کرده و رای نهایی را صادر می‌کند.

شکایت کیفری تصرف عدوانی در ملک مشاع

اگر یکی از شرکا بدون رضایت و اذن سایر شرکا به طور عدوانی ملک مشاع را تصرف کند، در چنین حالتی تصرف عدوانی در ملک مشاع رخ داده است و می‌توان علیه این جرم شکایت کیفری انجام داد و قابل پیگیری است. اگر یکی از ساکنین طرح دعوی بنا به تصرف مشاعات ساختمان شکایتی را تنظیم کرد در صورتی که این تصرف اثبات شد، نحوه مجازات این شخص تعیین می‌گردد.

اگر که ملک مشاع در اجاره باشد، مستاجر نیز می‌تواند علیه متصرف عدوانی شکایت کند. در صورت اثبات تصرف عدوانی، دادگاه می‌تواند حکم به رفع تصرف عدوانی و خلع ید متصرف عدوانی را صادر کند. 

تصرف عدوانی در صورتی جرم محسوب می‌شود که شخص ثالثی غیر از شرکای مال مشاع اقدام به تصرف نموده باشد، در چنین حالتی شخص مشمول مجازات حبس از 15 روز تا 6 ماه می‌باشد، برای شکایت از این جرم باید از طریق شکواییه اقدام کرد.

مجازات تصرف مشاعات ساختمان

اگر یکی از مالکان مشاع بدون اجازه دیگر مالکین مشاع دست به تغییر بخش‌هایی از مال بزند، مرتکب تصرف عدوانی شده است در مواقعی که یکی از مالکان چنین کاری را انجام دهد و باعث نارضایتی و آزار دیگران شود باید به شورای حل اختلاف مراجعه نموده و اگر با سازش مشکل حل نشد باید به دادگاه کیفری یا حقوقی مراجعه کرد.

زمانی تصرف عدوانی منجر به جرم و اعمال مجازات می‌شود که مال مشاع غیر منقول توسط شخص ثالثی غیر از شرکای مال مشاع رخ داده باشد. توجه داشته باشید که به دلیل تصرف عدوانی نمی‌توان از شریک خود در مال مشاع شکایت کرد. 

به طور کلی طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی هر شخصی که در اموال غیر منقول دیگران اعم از مشاع و مفروز تصرف عدوانی نماید، به مجازات حبس از یک ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

نمونه رای قضایی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص اتهام خانم ش. دایر بر تصرف عدوانی (مشاعات ساختمان) موضوع شکایت الف. نظر به محتویات پرونده، شکایت شاکی، تحقیقات معموله، مستندات مالکیت ساختمان مضبوط در پرونده و سایر مدارک موجود و اقرار متهم در جلسه مبنی بر تصرف مشاعات ساختمان (مسقف نمودن فضای روشنایی و استفاده از آن) و کیفرخواست صادره از طرف دادسرای عمومی و انقلاب ناحیه 5 تهران و سایر قرائن و امارات مستفاد از اوضاع واحوال موجود در پرونده بزهکاری ایشان محرز و مسلم است و عمل مجرمانه ایشان منطبق است با ماده 690 قانون مجازات اسلامی متهم موصوف را علاوه بر رفع تصرف و اعاده وضع به حال سابق به تحمل سه ماه و یک روز حبس تعزیری محکوم نموده و با توجه به وضع خاص متهم فقد سابقه کیفری مستنداً به بند ث ماده 38 و ماده 46 قانون اخیرالذکر-اجرای مجازات حبس را به مدت یک سال تعلیق می نماید. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر، در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.

دادرس شعبه 1180 دادگاه عمومی جزایی تهران ـ توکلی

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ش. از دادنامه شماره 000367 مورخ 24/04/93 شعبه 1180 دادگاه عمومی جزایی تهران که به موجب آن نامبرده به اتهام تصرف عدوانی مشاعات ساختمان موضوع شکایت خانم الف. علاوه بر رفع تصرف و اعاده به وضع سابق به تحمل سه ماه و یک روز حبس تعزیری تعلیقی محکومیت یافته است؛ دادگاه با بررسی محتویات پرونده نظر به این که به موجب قانون تملک آپارتمان ها مشاعات متعلق به کلیه مالکین بوده و مالکیت را به دو قسمت اختصاصی و قسمت های مشترک تقسیم نموده، دارنده سند فقط حق مالکیت اختصاصی نسبت به آنچه در سند درج گردیده بوده و در قسمت های مشاعی فقط دارای حق استفاده می‌باشد از آنجا که از ناحیه تجدیدنظرخواه محترم دلیلی خلاف استدلال دادگاه محترم بدوی معمول نگردیده ضمن رد تجدیدنظرخواهی به عمل آمده دادنامه صادره را به استناد بند الف از ماده 257 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری تایید می‌نماید. این رای قطعی است.

رئیس شعبه 9 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

کلام آخر

ما در این نوشته گفتیم که مشاعات ساختمان یعنی فضاهای اشتراکی مجتمع که همه مالکین در آن سهم دارند و چگونگی تصرف عدوانی بر این بخش‌ها را به صورت کاربردی برای شما توضیح دادیم؛ همچنین جرم شخص متصرف را بیان داشتیم. امیدواریم این مقاله برای شما مفید بوده باشد. اگر در این حیطه با چالشی روبرو شدید در کامنت‌ها با ما به اشتراک بگذارید. 

ماهک حقیقی ـ کارشناس حقوقی وکیل باشی