تفاوت افراز و تفکیک ملک مشاع + نکات مهم

ملک مشاع زمین یا آپارتمانی است که دو یا چند نفر در آن به صورت مشترک سهم دارند و هر کدام مالکیت مشاعی دارند. در همچین مالکیتی هر یک از شرکا بدون تعیین سهم، مالک بخشی از ملک می‌باشند. این مالکیت می‌تواند چالش‌ها و مشکلاتی برای مالکین به وجود بیاورد، به همین دلیل می‌توانید با دو روش تقسیم با عنوان تفکیک و افراز از هرگونه اختلاف در تعیین سهم و دیگر مشکلات در زمینه ملک مشاعی جلوگیری کنید.

در ادامه این نوشتار به بررسی افراز و تفکیک ملک مشاعی و تفاوت این دو باهم می‌پردازیم:

ملک مشاع چه نوع ملکی است؟

مشاع در لغت به معنای شریکی و مشترک است، بر همین اساس ملک مشاع یعنی ملکی که دو یا چند نفر در آن شریک هستند و هرکدام نسبت به سهم‌شان در آن ملک، مالکیت دارند. در بعضی از اوصاف مالکیت این ملک مشاع به صورت ارثی بین فرزندان و شرکا نیز می‌باشد. 

در چنین حالتی اگر فرزندان و یا شرکا قصد داشته باشند این ملک را به صورت جداگانه تقسیم کنند تا از سهم خود آگاه شوند، می‌توانند این تقسیم را به دو روش تفکیک یا افراز ملک مشاع انجام دهند. در ادامه با این دو روش و طریقه تقسیم ملک مشاع بیشتر آشنا می‌شویم.

"تقسیم ملک مشاع به دو صورت قابل انجام است، روش اول تفکیک یعنی تقسیم فیزیکی ملک بدون تعیین حصه و طریقه دوم افراز یعنی جداسازی سهم هر یک از مالکین و تعیین قطعات مجزا برای هر کدام از مالکین."

تفکیک ملک مشاع چیست؟ 

اصطلاح تفکیک را بیشتر بنگاه‌ها و املاکی‌ها برای تقسیم ملک به قطعات کوچکتر به کار می‌برند. اما تفکیک ملک مشاع زمانی قابل استفاده است که یک ملک غیرمنقول دارای چند مالک باشد و هر کدام از مالکان قصد داشته باشند که ملک را به قطعات کوچکتر مستقل تبدیل کنند.

برای اقدام به تفکیک ملک مشاع باید مراحل زیر را با دقت طی کنید:

1. قدم اول برای تفکیک ملک مشاع توافق شرکا می‌باشد که چگونه سهم خود را مشخص می‌کنند.

2. سپس برای تقاضای تفکیک ملک باید هر یک از شرکا جداگانه مدارک و درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک ارائه دهند.

3. این مدارک و درخواست‌ها توسط کارشناس بررسی می‌شود و برای تفکیک ملک مشاع تصمیم‌گیری خواهد شد.

4.  زمانی که این تفکیک از طرف نماینده اداره ثبت تایید شود، پرونده به قسمت نقشه برداری ارجاع داده می‌شود.

5. کارشناس در حضور شرکا، مساحت و ارزش هر قطعه را مشخص می‌کند و به امضا می‌رساند.

6. پس از پرداخت هزینه‌ها با تایید کارشناس برای هر قطعه سند تفکیکی مجزا صادرمی‌شود.

برای تفکیک حتما باید مدارکی نظیر از صورت‌جلسه تفکیکی و گواهی عدم خلاف از شهرداری نیز ارائه شود. اگر تصمیم دارید پس از تفکیک ملک مشاع سهم خود را بفروشید، توصیه ما به شما چنین است که ابتدا آموزش تصویری فروش ملک مشاع را دانلود کرده و پس از تماشای آن اقدامات لازم را در این زمینه انجام دهید.

افراز ملک مشاع چیست؟

برای تقسیم ملک مشاع از چند روش می‌توان استفاده کرد که یکی از آنها افراز نام دارد. 

افراز در قانون به معنای جدا کردن و تفکیک سهام مالکان مشاعی است؛ در واقع با افراز باعث پایان دادن به مالکیت مشاعی شده و هر یک از مالکان در این فرایند سهم‌شان مشخص می‌شود و برای آنها مالکیت اختصاصی به وجود می‌آید. به طور کلی رکن اساسی تحقق افراز «حالت اشاعه» می‌باشد. افراز املاک مشاع می‌تواند به دو روش اجباری و تراضی صورت بگیرد که در ادامه به صورت مختصر هر دو را شرح می‌دهیم:

افراز داوطلبانه: این نوع افراز با توافق و رضایت تمام مالکان ملک مشاعی، انجام می‌شود.

افراز اجباری: در صورتی که یکی از مالکین با افراز ملک اختلاف داشته باشد، دیگر مالکین می‌توانند از طریق دادگاه درخواست اجباری افراز را تقاضا کنند.

 مراحل انجام افراز ملک مشابه تفکیک ملک نیز می‌باشد و تفاوت چندانی ندارد؛ اما افراز دارای شرایطی است که برای آگاه شدن شما در ادامه آنها را شرح می‌دهیم: 

• تقسیم نباید ضرری به شرکا وارد کند.

• افراز نباید باعث پرداخت مالیات بیش از حد بشود.

•  افراز باید طبق قوانین و مقررات باشد

• ملک نباید توسط مقامات وقف شده باشد.

تاکنون گفتیم که یکی از مراحل و نحوه افراز ملک مشاع مراجعه به اداره ثبت می‌باشد؛ اما دقت داشته باشید که پیش از گام نهادن در مسیر افراز، بهتر است مقاله نحوه افراز ملک را بخوانید تا در مسیر این فرایند دچار مشکل و سردرگمی نشوید.

تفاوت تقسیم، افراز و تفکیک در ملک مشاع

تقسیم یکی از راه های جداسازی اموال است که به دو روش تفکیک و افراز انجام می‌شود؛ اما این دو تمایز و تفاوت‌هایی با هم دارند که در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم:

• تقسیم، مفهومی جامع برای جداسازی سهم شرکا در اموال است که شامل دو نوع عمده می‌شود: افراز و تفکیک. افراز به جداسازی سهم شرکا در مال مشاع می‌پردازد، در حالی که تفکیک به تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر بدون تعیین سهم شرکا اشاره دارد. تفکیک از این جهت متمایز است که می‌تواند توسط یک مالک برای ملک خود انجام شود، برخلاف افراز که مستلزم وجود مال مشاع و توافق شرکا یا حکم قضایی است.

• افراز و تفکیک هر دو به جداسازی اموال مربوط می‌شوند، اما با تفاوت‌های کلیدی. افراز به تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین دو یا چند نفر می‌پردازد، در حالی که تفکیک به تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر بدون نیاز به مالکیت مشاع و با رضایت یک مالک واحد اشاره دارد. نکته قابل توجه این است که تقسیم صرفاً به معنای جداسازی فیزیکی اموال نیست، بلکه می‌تواند شامل تعیین سهم هر شریک نیز باشد.

• تفکیک  و اعتراضات در این زمینه در اداره ثبت  رسیدگی می‌شود، اما افراز و اعتراضات مربوط به آن از طریق دادگاه در صلاحیت دادگاه است.

• در امر تفکیک سن مالک و مالکین تفاوتی ایجاد نمی‌کند، اما در افراز براساس ماده 313 قانون امور حسبی اگر در میان مالکان محجور یا غیررشید وجود داشته باشد، حکم به غیر قابل افراز بودن ملک صادر می‌کند.

توجه داشته باشید که تقسیم ملک مشاعی با استفاده از راه‌حل‌های افراز و تفکیک دشواری و پیچیدگی‌های خاص خود را دارد؛ پس توصیه‌ما برای راحتی شما در این زمینه استفاده از مشاوره حقوقی با یک وکیل مجرب است تا شما را در این مسیر به درستی هدایت کند.

کلام آخر

در این نوشته از وکیل‌ باشی ابتدا به شما توضیح دادیم که ملک مشاعی چه نوع ملکی است، سپس روش تقسیم سهم در این ملک را با استفاده از افراز و تفکیک شرح دادیم؛ امیدواریم با مطالعه این مقاله گامی در جهت افزایش دانش شما برداشته باشیم. اگر ابهام یا سوالی در ارتباط با این مقاله دارید در کامنت‌ها یا سامانه چراغ با ما به اشتراک بگذارید.

ماهک حقیقی_کارشناس حقوقی وکیل باشی