تفکیک ملک + نکات مهم

تفکیک در لغت به معنای جدا کردن است که در هر یک از این زمینه‌ها معنای خاص خود را دارد و با روش‌ها و اهداف متفاوتی انجام می‌شود. ما در ادامه این نوشتار به تعریف تفکیک ملک و چگونگی ثبت تفکیک ملک شهری خواهیم پرداخت. تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.

تفکیک ملک چیست

علاوه بر افراز ملک، نوعی دیگر از تقسیم وجود دارد به نام تفکیک. تفکیک ملک یعنی چه؟ تفکیک به معنای جداسازی و بخش‌بندی اموال یا ملک مورد نظر است که بیشتر این تفکیک، برای املاک و اصطلاح ثبتی به کار می‌رود. در فرآیند تفکیک ملک، شرکا یا مالکین با توافق یکدیگر ملک را به قطعات و اجزای کوچکتر و مجزا تقسیم می‌کنند تا بتوانند هر کدام سند مجزا بگیرند.

با یک مثال این مفهوم را برای شما شرح می‌دهیم: آقای محمدی با خانوم الیاسی زوجی هستند که به تازگی از هم جدا شدند، این دو عزیز در یک آپارتمان ۲۰۰ متری مالکیت مشترک دارند. حال به دلیل اختلافات قصد دارند، آپارتمان را به دو واحد ۱۰۰ متری تفکیک کنند. در چنین شرایطی برایشان سوال پیش می‌آید که برای تفکیک ملک چه باید کرد؟ ما در ادامه این نوشته، مراحل و چگونگی تفکیک ملک مشاع را به صورت جامع و مفید توضیح می‌دهیم.

مراحل و نحوه تفکیک ملک مشاع

"تقسیم یک ملک یا زمین به چند قطعه جدا با سندهای مستقل را تفکیک ملک می‌گویند. برای صدور پروانه تفکیک و اخذ مجوز برای دریافت سندهای مجزا باید مراحل و فرایندی طی کنید. در نهایت تفکیک روشی آسان برای تقسیم و جدا کردن ملک است که از مزایای آن نیز می‌توان به سهولت نقل و انتقال، افزایش ارزش ملک، امکان استفاده از تسهیلات بانکی و غیره اشاره کرد."

برای انجام فرایند تفکیک ملک به قطعات کوچکتر باید مراحل تفکیک سند ملک را انجام داد، این نوع مراحل شامل موارد زیر است:

1. مراجعه به وکیل

قبل از هر اقدامی در زمینه تقاضای تفکیک ملک مشاع، به یک وکیل متخصص مراجعه کرده تا شما را در تمام فرایند قانونی تفکیک ملک راهنمایی کند. وکلای متخصص وکیل باشی در زمینه‌های مختلف آماده ارائه مشاوره حقوقی به شما هستند.

2. توافق‌ نامه تفکیک

در صورتی که ملک متعلق به چندین شریک باشد، باید تمام شرکا و مالکین به انجام تفکیک رضایت دهند و این توافق را به صورت کتبی تنظیم کنند. در این توافق‌نامه باید موارد زیر به طور واضح و روشن ذکر شود: مشخصات کامل ملک، نحوه تفکیک ملک، تکلیف اموال مشترک ملک، تعهدات مالی هر یک از مالکان، سهم هر یک از مالکان از ملک تفکیک شده و در نهایت نحوه واگذاری یا فروش واحدها پس از تفکیک حتماً در توافق‌نامه مذکور مکتوب شود.

3. تهیه مدارک

پس از تنظیم توافق‌نامه، باید مدارک زیر را برای تفکیک ملک خود تهیه کنید:

• سند مالکیت ملک

• نقشه ثبتی ملک

• گواهی پایان کار (در صورت وجود)

• فرم درخواست تفکیک

• توافق‌نامه تفکیک امضا شده توسط تمام مالکان

4. ارائه مدارک به اداره ثبت اسناد و املاک

 پس از تهیه و جمع آوری مدارک، باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل سکونت خود مراجعه کرده و مدارک را به همراه فرم درخواست تفکیک ارائه دهید.

5. کارشناسی ملک و اخذ مجوز

اداره ثبت یک کارشناس رسمی برای بازدید ملک و بررسی مساحت، ابعاد، موقعیت و سایر مشخصات ملک انتخاب می‌کند. کارشناس نظر خود را در مورد امکان تفکیک و انطباق آن به قوانین و مقررات شهرسازی ارائه می‌دهد. در صورت رای به تأیید، پروانه تفکیک صادر می‌شود.

6. اجرای عملیات تفکیک

پس از اخذ مجوزهای لازم و صدور پروانه تفکیک، می‌توانید عملیات تفکیک ملک را شامل احداث تأسیسات، دیوارکشی و ... انجام دهید.

 7. تهیه نقشه تفکیکی و تصویب آن

ابتدا باید مهندس نقشه برداری از تقسیمات جدید ملک، نقشه‌های دقیق تهیه کند. سپس این نقشه‌ها را به شهرداری و مراجع مربوطه تحویل داده تا با بررسی‌های لازم این نقشه را تایید نمایند.

8. اخذ سندهای مجزا

پس از تأیید نظر کارشناس و تصویب نقشه‌ها، سند مالکیت مجزا برای قطعات تفکیک شده، صادر می‌شود. در این سند سهم هر یک از مالکین به طور دقیق ثبت می‌شود.

برای تفکیک ملک تجاری و تفکیک ملک شهری باید همان مراحلی را که برای ثبت تفکیک ملک سند دار طی می‌کنید، انجام دهید.  به طور کلی مدت زمان تفکیک زمین، ملک شهری به  مراحل اداری، پیچیدگی پرونده، ظرفیت اداره ثبت اسناد و املاک بستگی دارد و ممکن است، این فرایند دو تا شش ماه طول بکشد. 

در نهایت برای کسانی که تقاضای تفکیک ملک را خواستار می‌شوند، سوال پیش می‌آید که هزینه درخواست تفکیک ملک چقدر است؟ به طور کلی هزینه درخواست تفکیک ملک مشاع به عوامل مختلفی بستگی دارد، این عوامل شامل: متراژ ملک، پیچیدگی فرآیند، نوع تفکیک، هزینه‌های جانبی و محل ملک است.

لازم الذکر است که بعضی از افراد، افراز را با تفکیک یکی می‌دانند که در این زمینه برای کمک به شما عزیزان در مقاله تفاوت افراز و تفکیک ملک، تمایز این دو را به صورت جامع ذکر کردیم.

انواع تفکیک ملک

تفکیک ملک اصطلاحی است که بیشتر برای املاک و مستغلات به کار می‌رود و به معنای تبدیل یک ملک به چند قطعه مشخص است. تفکیک املاک هم در خصوص ملک مشاع و هم در خصوص ملک مفروز می‌تواند مطرح شود. 

چند نوع تفکیک داریم که در موضوعات مختلف تقسیم ملک مطرح می‌شود، این انواع تفکیک عبارتند از:

• تفکیک به صورت عرصه

• تفکیک به صورت اعیان

• تفکیک اراضی دولتی و خصوصی 

• تفکیک برای اراضی حریم خارج از شهر و داخل حریم شهر

• تفکیک برای اراضی کشاورزی 

در ادامه این نوشته دو تا از مهم‌ترین تفکیک‌ها را برای شما شرح می‌دهیم تا بیشتر با آنها آشنا شوید.

تفکیک عرصه

عرصه در لغت به معنای زمینی است که بر روی آن ساختمان مسکونی یا تجاری ساخته شده است. در موضوع تفکیک عرصه، ملک به دو یا چند قطعه تقسیم می‌شود، این نوع تقسیم به گونه‌ای می‌باشد که قطعات از یکدیگر جدا شده و دیگر در محدوده فیزیکی یکدیگر نیستند و مسائل حقوقی آنها از یکدیگر کاملا جدا است.

 تفکیک عرصه برای افزایش تراکم ساختمانی، ایجاد اعیان جدید (ایجاد بنای جدید در قطعات مجزا) فروش یا واگذاری بخشی از زمین به کار می‌رود. 

تفکیک به عرصه برای دریافت نقشه تفکیک پلاک به درخواست شرکای یک ملک یا شهرداری صورت می‌گیرد. این نقشه مصوب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری به فرد درخواست کننده ارائه شده و یک نسخه از آن توسط شهرداری برای اداره ثبت ارسال می‌­شود. یک نقشه بردار و یک نفر نماینده برای بازدید از ملک انتخاب می‌شود و در صورت نبود مغایرت صورت جلسه تفکیکی صادر خواهد شد.

مطالعه بیشتر: تقسیم ملک موروثی

تفکیک اعیان 

اعیان نیز ساختمان یا بنایی است که روی عرصه ساخته می‌شود، در تفکیک به اعیان فقط یک آپارتمان تقسیم نمی‌شود؛ بلکه تمام املاکی که روی عرصه ساخته شده است جزئی از ملک مشاع هستند و باید بین شرکا تقسیم گردد. تفکیک به اعیان باعث ایجاد مزایایی چون استقلال واحدهای اعیانی، افزایش ارزش ملک، سهولت در انجام معاملات می‌شود.

برای اعمال تفکیک باید درخواست خود را به همراه گواهی پایان کار به اداره ثبت ارسال کنید، سپس بعد از دریافت گواهی مبنی بر مالکیت و اخذ گواهی عدم تجاوز، صورت جلسه تفکیکی صادر می‌گردد. در تفکیک اعیان برعکس تفکیک به عرصه بخش‌ها به طور کامل جدا نخواهند شد و همچنان ارتباط فیزیکی و حقوقی آنها با یکدیگر برقرار است.

شرایط تفکیک ملک مشاع

در مواقعی که ملک دارای چند مالک است و هر کدام به طور مساوی یا نامساوی سهم دارند، در این حالت باید ملک را تقسیم بندی کرد. به طور مثال اگر از متوفی ملکی به جا مانده باشد و وراث آن قصد داشته باشند سهم خود را از یکدیگر جدا کنند، از تفکیک ملک مشاع بین وراث استفاده می‌کنند. این تفکیک شرایط به خصوصی دارد که باید رعایت شود.

یکی از شرایطی که برای تفکیک ملک ضروریست، رضایت شرکا می‌باشد. اگر یکی از شرکا به این تفکیک رضایت ندهد، سایرین می‌توانند از طریق دادگاه تقاضای تفکیک را بخواهند. همچنین ملک از لحاظ فیزیکی قابل تقسیم به قطعات مجزا و از نظر ثبتی دارای سند مالکیت معتبر و مفروز باشد. 

برای تفکیک ملک باید یک سری قوانین و مقررات را رعایت کنید، این قوانین شامل: قانون حفظ کاربری زمین‌های کشاورزی، قانون منع فروش برخی از ملک‌ها، واگذاری اراضی بدون کاربری مسکونی و قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی اشاره کرد.

قابل به ذکر است که برای تفکیک اراضی باید به متراژ آن دقت کرد، حداقل متراژ تفکیک زمین مسکونی به نوع پهنه‌بندی و تراکم مجاز در آن محدوده بستگی دارد. اما اگر زمین شما 200 متر باشد و بخواهید آن را تفکیک کنید، باید بدانید که تفکیک زمین زیر 200 متر با محدودیت‌هایی روبه‌رو است؛ زیرا ساخت و ساز روی این زمین کمی پیچیده است.

کلام آخر

در این نوشتار از وکیل باشی تفکیک ملک و مراحل و نحوه تفکیک ملک مشاع را کامل و جامع شرح دادیم؛ همچنین انواع آن را نام برده و هر کدام را توضیح دادیم. امیدواریم این نوشته گامی در جهت کسب علم و دانش شما باشد در صورت ابهام می‌توانید از وکلای متخصص ما مشاوره حقوقی دریافت کنید. از شما برای وقتی که برای مطالعه این نوشته گذاشتید، سپاسگزاریم.

ماهک حقیقی_ کارشناس حقوقی وکیل باشی