فسخ قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی

به خوبی می‌دانید که قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی یکی از قراردادهای رایج میان افراد، بخصوص در مناطق روستانشین است. به دلیل رایج بودن این قرارداد، معمولاً افراد تنظیم آن را نزد افراد غیر متخصص انجام می‌دهند و به همین دلیل مشکلات و ضررهای زیادی را متحمل می‌شوند. یکی از مشکلاتی که در این رابطه ممکن است بوجود بیاید این است که افراد غیر متخصص، ممکن است کلیه موارد حق فسخ را اسقاط و از این طریق باعث ورود ضرر به طرفین قرارداد شوند. به همین دلیل این مقاله از وکیل باشی، بر این موضوع که فسخ این قرارداد به چه صورت است و چه شرایطی دارد، تمرکز می‌کند. با ما تا انتهای این مطلب همراه باشید.

ماهیت قرارداد زمین کشاورزی: 

رعایت نکات حقوقی قرارداد فروش زمین کشاورزی، در صحت قرارداد بسیار ضروری است؛ زیرا که هر قرارداد موارد و اوصاف خاص خود را دارد. قرارداد مذکور نیز از این قاعده مستثنی نبوده و دارای شرایط و اوصاف زیر است:

• عنوان قانونی قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی، بیع است. بیع به معنای خرید و فروش بوده و از نظر قانون یک عقد معین محسوب می‌شود که شرایط و قواعد خاصی برای آن در نظر گرفته شده است.

• معامله زمین کشاورزی یک عقد لازم است. به این معنا که طرفین حق فسخ آن را ندارند مگر در موارد قانونی {انواع خیارات که در مقاله ای مجزا به آن پرداخته‌ایم}.

• برای تنظیم قرارداد زمین نیاز به تشریفات خاصی نیست و به اصطلاح یک قرارداد رضایی محسوب می‌شود. افراد بدون هیچ تشریفات و قوانین خاصی می‌توانند قرارداد بیع زمین کشاورزی را تنظیم نمایند. 

• اگر یکی از طرفین یا دو طرف قرارداد زمین کشاورزی فوت کنند یا محجور شوند، قرارداد منحل نمی‌شود و ورثه و قیم باید به تعهدات مندرج در قرارداد عمل کنند.

 صحبت در باب ماهیت قرارداد زمین کشاورزی بسیار مفصل تر از این موارد است ما در اینجا ، موارد مهم در باب این موضوع را برای شما عزیزان بیان کردیم. زمین کشاورزی، سرمایه و محصول زحمات شماست پس برای قرارداد خرید یا فروش آن ارزشی ویژه قائل شوید. تیم تخصصی ما در مجموعه وکیل‌باشی با داشتن مشاورین، متخصصین و وکلای مجرب برای ثبت تنظیم قرارداد سفارشی و یا دادخواست و مشاوره در زمینه‌های مختلف حقوقی در خدمت شما عزیزان است.

نحوه فسخ قولنامه و یا مبایعه نامه زمین کشاورزی به چه صورت است؟

شاید برای شما این سوال به‌ وجود آمده باشد که قولنامه زمین کشاورزی با مبایعه نامه آن به یک معناست یا با یکدیگر تفاوت دارند؟ در اینجا مفهوم قولنامه و بیع‌نامه زمین کشاورزی و تفاوت‌های آن را برای شما بیان می‌کنیم. 

• قولنامه زمین کشاورزی چیست؟

قولنامه زمانی تنظیم می‌شود که طرفین قول و پیمانی را با یکدیگر منعقد کرده تا در آینده قرارداد اصلی خود را منعقد نمایند. بنابراین قولنامه یک پیش قرارداد است و باعث انتقال مالکیت نمی‌شود، اما ویژگی‌های قراردادی که قول انعقاد آن داده شده را داراست. به نکات مهم در تنظیم قولنامه کشاورزی بسیار توجه کنید؛ زیرا قرارداد اصلی بر مبنای همین نکات منعقد خواهد شد.

• نحوه فسخ قولنامه دستی زمین کشاورزی به چه صورت است؟

همانطور که گفتیم قولنامه، نوعی پیش قرارداد است و قالب و ویژگی‌های آن را به خود می‌گیرد. فسخ قولنامه دستی یا چاپی، مانند فسخ قرارداد اصلی زمین کشاورزی است. نباید تصور کرد چون یک پیش قرارداد است، بدون دلیل قانونی می‌توان آن را برهم زد یا به تعهد مندرج در آن عمل نکرد. 

• مبایعه نامه زمین کشاورزی چیست؟

مبایعه‌نامه برخلاف قولنامه یک قرارداد است اما به صورت سند عادی تنظیم شده است. در مبایعه‌نامه، فروشنده این موضوع را تعهد می‌کند که در موعد مشخصی سند رسمی زمین را، به خریدار منتقل کند. فلذا اگر فروشنده به تعهد خود عمل ننمود، خریدار می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند. برای توضیحات بیشتر، می‌توانید به مقاله شرایط مبایعه نامه ملک بدون سند مراجعه نمایید.

• نحوه فسخ مبایعه نامه زمین کشاورزی چگونه است؟

مبایعه‌نامه زمین کشاورزی، عقدی لازم است؛ بنابراین، فسخ قرارداد زمین کشاورزی چه از طرف فروشنده چه از طرف خریدار، تابع شرایط و مقررات قانونی خواهد بود.

خیارات قانونی و نحوه فسخ قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی:

 در اینجا به اختیاراتی که می‌توان با آن قرارداد زمین کشاورزی را فسخ نمود می‌پردازیم به این اختیارات در اصطلاح قانونی، خیارات می‌گوییم که شامل موارد ذیل است:

خیار مجلس در عقد بیع زمین کشاورزی:

زمانی که طرفین در مجلس عقد حضور دارند و هنوز متفرق نشده‌اند، می‌توانند قرارداد را فسخ نمایند. اگر عقد واقع شده به صورت تلفنی و مکاتبه‌ای منعقد شده باشد یا در فضای مجازی قرارداد خود را تنظیم نموده باشند به دلیل اینکه محل و مجلس عقد تشکیل نشده، خیار مجلس هم وجود ندارد. نکته مهم اینکه خیار مجلس، مخصوص عقد بیع است و در عقود دیگر، قابل اجرا نخواهد بود.

خیار غبن:

اگر زمین خود را به قیمت بسیار پایین‌تر از قیمت اصلی فروخته باشید یا به قیمت بسیار بالاتر از قیمت واقعی خریداری کرده باشید، برای شما به عنوان خریدار یا فروشنده به دلیل ضرری که وارد شده خیار غبن بوجود می‌آید. این خیار را در قراردادهای خود بخصوص قرارداد زمین کشاورزی ساقط نکنید؛ زیرا اسقاط آن باعث می‌شود ضرر غیر قابل جبرانی به شما وارد شود. اگر خریدار مغبون شده و قصد دارد تا قرارداد خود را فسخ نماید، ابتدا باید اظهارنامه خریدار به فروشنده جهت فسخ معامله به استنادخیار غبن توسط دفتر خدمات قضایی ارسال شده و درصورت عدم اقدام فروشنده نسبت به استرداد ثمن، خریدار می‌تواند در این مرحله، دادخواست فسخ در دفتر خدمات قضایی ثبت کند.

خیار عیب در فسخ قرارداد زمین کشاورزی: 

زمانی که شما به عنوان خریدار قرارداد زمین کشاورزی را تنظیم می‌نمایید، اگر زمین مورد معامله شما دارای عیب و نقصی بوده باشد و شما متوجه آن نشده باشید قانون دو راهکار برای شما قرار داده است. دو راهکار قانونی آن فسخ به استناد خیار عیب یا دریافت ارش (مابه التفاوت زمین سالم و خراب یا معیوب) می‌باشد.

خیار تدلیس: 

زمانی که فروشنده با عملیات متقلبانه، قصد دارد خریدار را فریب دهد که زمین کشاورزی را خریداری کند برای خریدار، خیار تدلیس بوجود می‌آید. به عنوان مثال فروشنده با فریب خریدار، وصفی به زمین نسبت می‌دهد که فاقد آن وصف است و از این طریق خریدار رغبت پیدا می‌کند که زمین را خریداری کند. در اعمال خیار تدلیس نباید تعلل کرد و باید فوراً آن را اعمال نمود زیرا از بین می‌رود. 

خیار تاخیر ثمن:

یک قرارداد را این چنین تصور کنید: فروشنده و خریدار با یکدیگر قرارداد زمین کشاورزی را منعقد می‌نمایند و برای قرارداد خود مدتی قرار نمی‌دهند. فروشنده در این قرارداد مبیع را تحویل نمی‌دهد و خریدار نیز بعد از گذشت سه روز از انعقاد معامله، ثمن یا تمام آن را پرداخت نمی‌کند، فروشنده حق فسخ قرارداد را به استناد خیار تأخیر ثمن دارد. خیار تأخیر ثمن مخصوص بیع است و در قراردادهای دیگر مانند اجاره یا رهن و… کاربرد ندارد. 

خیار تخلف از شرط در قرارداد زمین کشاورزی:

خریدار و فروشنده می‌توانند شروطی را در قرارداد برای خود ذکر نمایند که تخلف از آن شروط از جانب هر یک از طرفین،به طرف مقابل حق فسخ به استناد خیار تخلف از شرط می‌دهد. فرض کنید خریدار برای تحویل مبیع، زمان مشخصی را مقرر می‌کند و بدین صورت اگر فروشنده به شرط مذکور عمل ننماید، وی حق فسخ قرارداد را دارد. طرفین می توانند شروطی از این قبیل را در قرارداد خود ذکر کرده و ضمانت اجرای آن را فسخ به همراه دریافت خسارت قرار دهند.

خیار تفلیس:

اگر خریدار با حکم دادگاه معسر یا ورشکسته شود مبیع هنوز به او تحویل داده نشده باشد و خریدار نیز قیمت زمین را پرداخت نکرده باشد، فروشنده برای جلوگیری از ضرر خویش می‌تواند به استناد خیار تفلیس، قرارداد را فسخ نماید. اگر مبیع به خریدار منتقل شده باشد و او آن را به دیگری منتقل نکرده باشد و همچنان در تصرف او باشد فقط با صدور حکم ورشکستگی خریدار، فروشنده می‌تواند به استناد خیار تفلیس قرارداد را فسخ نمود.

برای اعمال هریک از خیارات بالا، باید مراحل قانونی آن طی شده و در واقع فسخ معامله نیز پروسه ی مخصوص به خود را دارد و نمی‌توان به صرف قصد، قرارداد واقع شده را بدون رعایت مراحل قانونی از بین برد. برای آشنایی با مراحل فسخ معامله و تکمیل اطلاعات خود در این زمینه، می‌توانید به آموزش تصویری فسخ معامله در سایت وکیل باشی مراجعه نمایید و اطلاعات و اگاهی خود را در این زمینه افزایش دهید.

تاثیر اسقاط کافه خیارات در نحوه فسخ قرارداد خرید و فروش زمین کشاورزی:

زمانی که در قرارداد خود ذکر می‌کنید اسقاط کافه‌ی‌ خیارات، تمام خیارات یا اختیارات فسخ شما به جز خیار تعذر تسلیم، خیار تخلف از وصف، خیار تدلیس و خیار تفلیس ساقط می‌شود؛ بنابراین این خیارات حتی با درج اسقاط کلیه خیارات، قابل اسقاط نیستند. خیار غبن نیز در صورتی که ذکر شود، خیار غبن ولو افحش یا فاحش از بین می‌رود؛ در غیر این صورت خیار غبن فاحش که ضرری هنگفتی به فرد وارد کرده از بین نمی‌رود. برای فسخ زمین کشاورزی نیز ابتدا بهتر است اظهارنامه به طرف مقابل ارسال کرد و در صورت عدم اقدام از طرف مقابل، می‌توان اقدام قانونی جهت اقامه دعوا و پیگیری پرونده را انجام داد.

سخن پایانی: 

قرارداد زمین کشاورزی، قرارداد مهم و رایج بین افراد است. نکات و بندهای قرارداد زمین کشاورزی حائز اهمیت است و توصیه می‌کنیم برای اینکه دچار مشکل و متحمل ضرر نشوید آن را نزد افراد متخصص و در حضور وکیل منعقد نمایید. 

الناز زارع_ کارآموز وکالت