بررسی قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت

امروزه با افزایش قیمت املاک و مستغلات، بازار ساخت و ساز رونقی دو چندان پیدا کرده‌ است و سرمایه‌گذاران زیادی به انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت رو آورده‌اند. در این میان یکی از قراردادهای مهم اما نا آشنا، قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت است. چه بسیار سرمایه‌گذارانی که به دلیل نداشتن اطلاعات حقوقی کافی در مورد این قرارداد، خساراتی جبران نشدنی دیده‌اند. از این رو در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم با 0 تا 100 قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت آشنا شویم. همراه ما بمانید.

مفهوم جعاله و نکات مهم آن

برای آشنا شدن با مفهوم قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت، ابتدا باید با معنای جعاله آشنا شویم.

مطابق ماده 561 قانون مدنی "جعاله عبارت است از التزام شخصی به اداء اجرت معلوم در مقابل عملی، اعم از اینکه عامل معین باشد یا غیر معین". احتمالاً در وهله اول این تعریف دشوار به نظر می‌رسد اما در حقیقت چندان هم سخت و ناآشنا نیست؛ بلکه قراردادی بسیار پرکاربرد است. ازاین‌رو در ادامه قرارداد جعاله را به شکلی ساده‌ و قابل فهم تعریف می‌کنیم. 

جعاله در لغت «مزد مشخص در ازای انجام یک کار» معنا شده است. به بیان ساده‌تر، جعاله به معنای «سفارش کار به شخصی دیگر و پرداخت دستمزد به آن شخص در ازای انجام آن کار» می‌باشد. به عنوان مثال امروزه یکی از قراردادهای رایج در زمینه جعاله، قرارداد جعاله ملکی است.

قرارداد جعاله از سه رکن تشکیل می‌شود:

 1- جاعل: کسی است که انجام کاری را درخواست می‌کند.

2- عامل: کسی است که کار درخواستی را انجام می‌دهد. 

3- جُعل: به معنای مزد یا دستمزد است. 

در قرارداد جعاله، جاعل باید عاقل و بالغ و رشید باشد اما وجود این شرایط درمورد عامل ضروری نیست. 

طبق قانون، جعاله تعهدی جایز است؛ به این معنا که تا زمانی که عمل مورد نظر به اتمام نرسیده باشد، هر یک از طرفین می‌توانند از توافق رجوع کنند و قرارداد را منحل کنند. اما اگر جاعل، در خلال عمل عامل از قرارداد جعاله رجوع کند، باید اجرت المثل عمل عامل را به او پرداخت کند. هم‌چنین عمل موضوع عقد جعاله، بایستی مشروع و عقلایی باشد. اگر موضوع جعاله انجام جرم یا کاری برخلاف اخلاق حسنه، باشد، جعاله باطل است.

مفهوم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم آن

مشارکت در ساخت یا مشارکت مدنی یا شراکت در ساخت و ساز قراردادی است که بین یک یا چند مالک با یک یا چند سازنده تنظیم می‌شود  و به موجب آن طرفین برای احداث یک ساختمان یا هر نوع سازه سرمایه‌گذاری می‌کنند. در این قرارداد سرمایه مالک زمین است و سرمایه سازنده بودجه‌ای است که برای ساخت و ساز می‌آورد. در واقع به موجب قرارداد مشارکت در ساخت، یک طرف قرارداد سرمایه خود یا همان ملک را در اختیار فرد یا افرادی می‌گذارد که طبق توافق طرفین تخصص و تعهد به ساخت پروژه دارند.

فرم قرارداد مشارکت در ساخت، قراردادی لازم است؛ یعنی در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند مگر در مواردی که قانون به آن‌ها این اجازه را داده باشد.

مفهوم قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت 

اکنون وقت آن است که با قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت آشنا شویم. حقیقت این است که این قرارداد در قانون تعریف به خصوصی ندارد چرا که قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت، قراردادی است که از ترکیب دو قرارداد مجزا به وجود آمده است که یکی از آن‌ها قرارداد جعاله، و دیگری قرارداد مشارکت در ساخت است. در میان انواع قرارداد مشارکت در ساخت، این قرارداد تقریباً قراردادی ناشناخته است. ناآشنا بودن این قرارداد از یک سو، و ریسک‌پذیر بودن ماهیت قراردادهای مشارکت در ساخت از سوی دیگر باعث افزایش احتمال ضرر و زیان در این قرارداد شده است. به همین منظور در ادامه به مهم‌ترین نکات حقوقی که لازم است برای انعقاد این قرارداد بدانید می‌پردازیم.

"قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت توافق‌نامه‌ای است که بر اساس آن جاعل مسئولیت شراکت در احداث یک سازه مهندسی و ساختمانی را به عامل یا شخص ثالثی می‌سپارد و در مقابل انجام این کار، مبلغی را تحت عنوان دستمزد یا جعل به او می‌پردازد."

به عبارت دیگر قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت، قرارداد جعاله‌ای است که برای واگذار کردن شراکت در ساخت و ساز به شخص ثالث منعقد می‌شود.

اگر همچنان معنای آن برای شما ملموس و روشن نیست،به این مثال توجه کنید: شخصی قصد دارد از طریق انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یک بنا، سرمایه‌گذاری کند. او سرمایۀ  این کار را دارد اما وقت کافی ندارد، بنابراین تصمیم می‌گیرد انجام این کار را به شخص دیگری بسپارد و در مقابل به او دستمزد بپردازد. در این وضعیت بین اشخاص قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت منعقد می‌شود. با این روش هم جاعل و هم عامل سود می‌برند. بنابراین انعقاد این قرارداد، راه خوبی برای کسب سود هر دو طرف معامله است؛ البته به شرطی که قرارداد اصولی و درست تنظیم شود. در غیر این‌صورت مشکلات حقوقی مشارکت در ساخت پیش پای شما قرار می‌گیرند و رویای سود بیشتر را تبدیل به ضرری جبران‌نشدنی می‌کند. برای پیشگیری از این زیان‌ها، در ادامه مطلب جنبه‌های حقوقی این قرارداد را دقیق‌تر بررسی می‌کنیم.

نکات حقوقی مهم در قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت

بهترین کار پیش از اقدام به انعقاد قرارداد، کسب آگاهی حقوقی درمورد اصول آن قرارداد است. با یادگیری نکات حقوقی مهم در قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت می‌توانید قراردادی تضمین‌کننده‌تر امضاء کنید.اگر قصد دارید برای انعقاد این قرارداد سر میز مذاکره بروید، با مطالعه موارد زیر می‌توانید هوشمندانه‌تر اقدام کنید.

1- ازآنجا که این قرارداد می‌تواند چالش‌های حقوقی زیادی داشته باشد، هرگز انتخاب داور را به بعد از بروز اختلاف موکول نکنید و هنگام انعقاد قرارداد شخص یا اشخاصی را به عنوان داور جهت حل و فصل اختلافات تعیین کنید.علاوه بر این، انتخاب کارشناس فنی در قرارداد مشارکت در ساخت بسیار راهگشا است. چرا که تعداد زیادی از مشکلات قرارداد مشارکت در ساخت، اختلافاتی است که نیازی به مراجعه به دادگاه یا داوری ندارد و با اظهارنظر کارشناس حل می‌شود.

2-برای نوشتن عنوان قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت از اصطلاحاتی مثل «مشارکت مدنی» استفاده نکنید. چرا که عنوان قرارداد باید به صورت دقیق نوشته شود.

3-نحوه پرداخت سود و زیان‌ و هزینه‌ها معمولاً منشا اختلاف طرفین قرارداد می‌شود. بنابراین بهتر آن است که حین انعقاد قرارداد، درمورد نحوه پرداخت سود و زیان و هزینه‌ها توافق کنید و نتیجه توافق خود را کتباً در قرارداد درج کنید.

4-بهتر است  در زمان انعقاد قرارداد حتماً فرایندی جهت بررسی پیشرفت کار در بازه‌های زمانی یک یا دو ماهه پیش بینی شود و طی یک صورتجلسه به امضای سازنده، مالکین یا نماینده مالکین و کارشناس فنی برسد.

5- مدت قرارداد حتماً نوشته شود. ذکر این مسئله در تمام قراردادهای مشارکت مدنی یک الزام قانونی است. بنابراین در این قرارداد نیز تعیین مدت قرارداد یا زمان شروع و خاتمه قرارداد ضرورت دارد. 

6- میزان آورده طرفین تعیین کننده میزان سهم آن‌ها خواهد بود. نوع و میزان آورده هر یک از طرفین می‌بایست به صورت دقیق و شفاف در متن قرارداد نوشته شود. ذکر جزئیات در قراردادها نه تنها بلامانع است بلکه مفید نیز خواهد بود. بنابراین در نوشتن این مسئله هر چقدر موشکافانه‌تر عمل کنید، سرانجام راضی‌تر خواهید بود.

از آنجا که در مقاله قرارداد مشارکت در ساخت نیز از جنبه‌های دیگری به نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت پرداخته‌ایم، با مطالعه این مقاله نیز می‌توانید آگاهی بیشتری از این قرارداد کسب کنید و با دیدی باز سر میز توافق حاضر شوید.

مفاد نمونه قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت

هر قرارداد از بندهای متفاوتی تشکیل می‌شود. این بندها قالب کلی یک قرارداد را می‌سازند و اگر در قرارداد درج نشوند، ممکن است اعتبار و صحت قرارداد مخدوش شود. برای جلوگیری از خدشه دار شدن صحت قرارداد، لازم است از بندهای تشکیل‌دهنده آن قرارداد اطلاع داشته باشید. بنابراین اگر قصد دارید قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت منعقد کنید، در قدم بعدی می‌بایست با مفاد قرارداد خود آشنا شوید.

مفاد قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت عبارتند از:

بند اول: عنوان قرارداد

بند دوم: مشخصات طرفین در قرارداد جعاله مشارکت در ساخت

بند سوم: موضوع قرارداد

بند چهارم: زمان و مکان قرارداد

بند پنجم: میزان آورده طرفین قرارداد جعاله مشارکت در ساخت

بند ششم: تعیین نحوه پرداخت سود و زیان و هزینه‌ها

بند هفتم: محرمانگی اطلاعات در قرارداد

بند هشتم: مرجع حل اختلاف

بند نهم: نسخ قرارداد

بند دهم: امضای طرفین قرارداد

این موارد مفاد قرارداد مورد نظر شما را تشکیل می‌دهند. اما مهم‌تر آن است که در هر یک از این بندها مطابق خواست شما و در حدود اختیارات قانونی چه مواردی درج شود. تشخیص این مسئله امری تخصصی است به همین جهت بهترین کار این است که قرارداد شما توسط یک وکیل متخصص تنظیم شود تا هم حقوق طرفین قرارداد تامین شود، هم به صحت قرارداد لطمه وارد نشود. در مجموعه وکیل‌باشی این امکان فراهم شده است که با ثبت درخواست قرارداد سفارشی، صفر تا صد قرارداد شما توسط وکلای متخصص تیم حقوقی وکیل‌باشی تنظیم شود و قرارداد جعاله در مشارکت در ساختی مخصوص شما و برای خواسته‌های شما تدوین شود.

و اما سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم با تعریف و نکات مهم قرارداد جعاله در مشارکت در ساخت آشنا شویم. اما از این جهت که در قراردادها معمولاً افراد بر اساس نیازهای شخصی خود با سوالات متنوعی مواجه می‌شوند، اگر بعد از مطالعه اين مطلب همچنان با ابهام و سوالی در این رابطه روبه‌رو هستید، با درخواست مشاوره حقوقی، با تیم حقوقی وکیل‌باشی در ارتباط باشید تا پاسخ دقیق سوالات خود را پیدا کنید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی