تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و قرارداد مشارکت در ساخت

پیش فروش ساختمان، مشارکت در ساخت ساختمان، خرید و فروش ساختمان و اصلاً هر معامله‌ای که یک طرف آن ساختمان و ملک و بنا باشد، برای همه ما استرس‌زا است. بدون تردید، نگرانی درمورد این موضوع آن‌هم در بازار مسکنی که دائم در حال نوسان قیمت است، دوچندان هم می‌شود. 

مواردی نظیر شناخت تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت، یکی از ضروری‌ترین موضوعاتی است که همه افراد باید پیش از انجام معاملات ملکی نسبت به آن آگاهی داشته باشند. چرا که در نگاه اول ممکن است عده‌ای این دو را یک معامله واحد بدانند؛ در حالیکه هر یک از آن‌ها آثار و شرایط حقوقی خاص خود را دارند. 

اینجا است که پیش از انعقاد هرگونه قرارداد، باید یا به‌خوبی با اصول و کلیات آن قرارداد آشنا باشید یا نزد یک وکیل ماهر رفته و از او کمک بگیرید. درغیراین‌صورت، کلاهبرداری، تحویل دیرهنگام ساختمان، فروش ساختمان به چندین خریدار و آسیب‌هایی از این قبیل در انتظارتان خواهند بود.

چنانچه قصد دارید ملکی را پیش خرید کنید یا خانه کلنگی‌تان را در اختیار یک سازنده قرار دهید یا اگر پیمانکار هستید و مشغول ساخت‌وساز بنا؛ ضروری است که با تعاریف و شرایط اولیه دو قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان آشنا باشید. وکیل باشی در این مطلب به بیانی ساده، این دو قرارداد رایج را بررسی کرده و نکات مهم آن را در اختیارتان قرار می‎دهد. 

قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

خوشبختانه، قانون‌گذار حساسیت‌های موجود در زمینه خرید و فروش املاک را تا حدی درک کرده و در زمینه پیش فروش ساختمان گام ارزشمندی را برداشته است. قانون پیش‌فروش ساختمان که مصوب سال 1389 است، تا حدودی توانسته وضعیت نابسامان پیش فروش‌های ساختمانی را ساماندهی نماید. تعریف قرارداد پیش فروش ساختمان در ماده یک این قانون به‌خوبی بیان شده است:

"هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود."

بنابراین قرارداد پیش فروش آپارتمان یا ساختمان، میان طرفین زیر منعقد می‌شود:

طرف اول: پیش فروشنده که همان مالک رسمی زمین است.

طرف دوم: پیش خریدار که آپارتمان یا ساختمان احداث شده تحت مالکیت او قرار می‌گیرد.

 در این قرارداد دو نکته بسیار مهم وجود دارد: 

نکته اول

در بسیاری از مواقع، در زمان تنظیم قرارداد هنوز مورد معامله (ساختمان یا آپارتمان) به طور کل احداث نشده است و این موضوع که شما یک ساختمان نیمه‌کاره یا حتی اصلاً ساخته نشده را پیش خرید کنید، به لحاظ قانونی منعی ندارد. 

نکته دوم: 

اغلب افراد تصور می‌کنند به محض انعقاد قرارداد، پیش خریدار صاحب ملک موردنظر خواهد شد. این در حالی است که زمان ایجاد مالکیت پیش خریدار بر ساختمان یا آپارتمان موضوع معامله، کاملاً به مواد مندرج در قرارداد و توافقات طرفین بستگی دارد؛ یعنی ممکن است پیش خریدار در یکی از 3 زمان زیر مالک ملک شود:

1. در ابتدای ساخت

2. در زمان ساخت

3. در انتها و پس از اتمام ساخت 

برای آشنایی بیشتر و عمیق‌تر با قرارداد پیش فروش ساختمان، حتماً به این مقاله جامع در مجله حقوقی وکیل باشی سر بزنید و درمورد جزئیات آن بیشتر بخوانید. 

پیش از آنکه سراغ قرارداد مهم بعدی برویم، بهتر است بدانید که آثار و عواقب قراردادها در پیش فروش ساختمان، با قرارداد مشارکت در ساخت تفاوت‌های بنیادین فراوانی دارد. ازاین‌رو، صفر تا صد هر یک از این توافقات، به صورت مجزا در مقالاتی جداگانه مورد بررسی قرار گرفته‌اند. 

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

هرچند درمطلب بررسی قرارداد مشارکت در ساخت به زوایای مختلف این قرارداد پرطرفدار پرداختیم؛ اما در اینجا نیز تعریف مختصر و دقیقی از آن را ارائه می‌کنیم. 

مشارکت در ساخت قراردادی است که میان سازنده و مالک منعقد می‌شود. در این توافق، مالک متعهد می‌شود زمین یا خانه کلنگی خود را برای ساخت‌وساز در اختیار سازنده قرار دهد. در اینجا، سازنده و مالک، بر اساس آورده و سرمایه‌ خود، سهمی از مشارکت داشته و در بنای احداث شده شریک‌اند. 

موضوع مهمی که باید بدانید این است که مشارکت در ساخت، محدود به ساخت آپارتمان و خانه نیست و طیف وسیعی از این قرارداد در حال حاضر وجود دارد. ما در مقاله انواع قرارداد مشارکت در ساخت به برخی از اشکال این قرارداد نظیر مشارکت در ساخت ویلا، پمپ بنزین، کارخانه و… پرداخته‌ایم. 

آشنایی با تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت

باتوجه‌به آنچه تاکنون گفتیم، احتمالاً به‌خوبی متوجه تفاوت‌های بنیادین قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان شده‌اید. در اینجا باید اشاره کنیم که:

"مطابق قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال 1389، کلیه قراردادهای پیش‌فروش ساختمان طبق تصریح قانون‌گذار باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ بنابراین انعقاد این توافق در مکانی غیر از دفتر اسناد رسمی جرم بوده و مجازات سنگینی برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده خواهد داشت این در حالی است که چنین محدودیتی در قرارداد مشارکت در ساخت وجود نداشته و مالک و سازنده می‌توانند در بنگاه‌های معاملات املاک قرارداد خود را بنویسند."

البته، توصیه می‎شود قرارداد مشارکت در ساخت نیز پس از مشاوره حقوقی با وکیل در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم و سپس ثبت شود. 

درمورد سایر تفاوت‌های میان قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان باید گفت که ماهیت هر دوی آنها کاملاً با یکدیگر متفاوت است. به عنوان مثال در قرارداد پیش فروش ساختمان تسویه بهای آپارتمان یا سازه نهایی در اغلب موارد به صورت مرحله به مرحله و اقساط انجام می‌شود. در مقابل در قرارداد مشارکت در ساخت چنین نحوه پرداختی وجود نداشته؛ مالک و سازنده همزمان با انعقاد قرارداد توافق می‌کنند که در ساختمان احداث شده بر اساس آورده و سرمایه خود سهیم باشند.

موضوع دیگری که در اینجا باید به آن اشاره کنیم نحوه تنظیم قراردادهای پیمانکاری است. هرچند این  مبحث پیچیدگی‎های خاص خود را دارد و در حوصله این نوشته نمی گنجد اما یکی از رایج‌ترین اشکال ساخت و ساز به شمار می‌آید.

پس، ضروری است که در مورد قراردادهای پیمانکاری نیز با مراجعه مقالات نوشته شده در بلاگ وکیل باشی یک آشنایی حداقلی به دست آورید.

در رابطه با نحوه حل و فصل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش ساختمان توصیه می کنیم این موضوع حتماً به داوری ارجاع شود. چرا که ذکر داوری در قرارداد و همین‌طور تعیین دقیق داور یا  داوران منجر به کوتاه تر شدن  فرایند حل تعارضات طرفین خواهد شد.

و اما جمع‌بندی مطلب

وجود تفاوت های بنیادین میان دو قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان  و از سوی دیگر عدم آشنایی با این‌گونه قراردادهای رایج میان مردم باعث شد تا این نوشته از وکیل باشی را به موضوع تفاوت مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان آن اختصاص دهیم. 

چنانچه در رابطه با هر یک از این قراردادها و نحوه تنظیم شان سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت کامنت ها برای ما بنویسید. مشاوران حقوقی و وکلای تیم وکیل‌باشی همراه همیشگی شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی