خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

همۀ ما می‌دانیم که هر تصمیمی یک‌سری تبعات به دنبال دارد. تصمیم به فسخ یک قرارداد هم مثل دیگر تصمیمات زندگی، تبعات مخصوص به خودش را دارد. یکی از تبعات فسخ قرارداد، پرداخت مبلغی به عنوان "خسارت قراردادی" به طرف مقابل است. قرارداد مشارکت در ساخت هم از آن دسته توافقاتی است که اگر به هر دلیلی تصمیم بگیرید آن را فسخ کنید، باید به طرف مقابل مبلغی را به عنوان خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت کنید.

هنگام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از سوالات و نگرانی‌های افراد این است که : « در چه شرایطی می‌توان برای فسخ قرارداد، خسارت دریافت کرد؟ یا خسارت وارده با کدام طرف است؟ » به همین خاطر در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم پیچ و خم‌های حقوقی خسارت قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت را با شما در میان بگذاریم. 

خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مثل همیشه که خسارت برای جبران یک ضرر یا در مقابل یک بدعهدی گرفته می‌شود، در قرارداد مشارکت در ساخت نیز  اگر سازنده یا مالک از انجام تعهدات خود سر باز بزند و باعث فسخ قرارداد شود، طرف مقابل می‌تواند برای جبران ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد، خسارت آن را مطالبه کند.

بنابراین "اگر در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک یا سازنده مسبب پایان توافق و فسخ قرارداد شود، باید به طرف مقابل مبلغی را  پرداخت کند تا ضرر و زیان ناشی از انحلال و بر هم خوردن قرارداد را جبران کند. به مبلغی که برای جبران ضرر و زیان ناشی از خاتمه‌ی قرارداد به طرف مقابل پرداخت می‌شود، خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌گویند."

شرایط مطالبه خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و اخذ خسارت برای مالک و سازنده  مشابه هم نیستند. به همین دلیل در قدم اول به صورت جداگانه با شرایط فسخ توسط مالک و شرایط فسخ توسط سازنده آشنا می‌شویم.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک

اندکی صبر کنید و قبل از تصمیم‌گیری به پایان دادن به توافق و مطالبه خسارت به بند فسخ قرارداد خود نگاهی بیندازید. شما به عنوان مالک زمین یا ملک ، در صورتی که در قرارداد خود هر یک از موارد زیر را به عنوان شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت درج کرده باشید، حالا در صورت مواجه شدن با آن‌ها می‌توانید قرارداد را فسخ کنید و به این توافق خاتمه دهید. 

1. در صورتی که سازنده، مقررات قرارداد درمورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها و طرح‌های اجرایی، فروش و پیش‌فروش واحدها و مواردی مانند این‌ها را رعایت نکند و این مسئله به تشخیص دستگاه نظارت منجر به ضرر و زیان مالک شود.

2. اگر حق انتقال و واگذاری موضوع قرارداد (یعنی ساخت و ساز) به غیر را تحت هر عنوانی مثل صلح، مشارکت، وکالت، بیع و نمایندگی از سازنده سلب کرده باشید. 

3. چنانچه تأخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه را برای یک بازه زمانی مشخص از تاریخ صدور جواز ساخت را به عنوان یکی از موجبات فسخ قرارداد در نظر گرفته باشید.

4. اگر تأخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمان‌بندی پروژه را به عنوان یکی از موجبات فسخ قرارداد در نظر گرفته باشید. 

پس ابتدا به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت خود بپردازید. چرا که فقط در صورتی که هر یک از موارد گفته شده را در متن قرارداد خود ذکر کرده باشید، می‌توانید به استناد به آن قرارداد را فسخ کنید و خسارت آن را مطالبه کنید.

شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط سازنده

اگر در انواع قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان سازنده دچار ضرر و زیان شدید و حالا می‌خواهید بدانید در چه شرایطی می‌توانید خسارت وارد شده را مطالبه کنید، به موارد زیر توجه کنید:

1. به عنوان سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت خود چه مواردی را برای فسخ آن درج کرده‌اید؟ حالا اگر هر یک آن‌ها اتفاق افتاده، با استناد به آن‌ها حق فسخ قرارداد را دارید.

2. علاوه بر این، گاهی مالک در انجام تعهدات خود کوتاهی می‌کند.تعهداتی مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت که برای سازنده نوعی ضرر محسوب می‌شود. در چنین شرایطی سازنده می‌تواند برای فسخ‌ قرارداد خود اقدام کند.

بنابراین چه سازنده باشید، چه مالک، در شرایطی که در قرارداد از آن‌ها به عنوان مواردی که برای شما حق فسخ ایجاد می‌کند یاد کرده‌اید، می‌توانید ضرری که وارد شده را مطالبه کنید. 

روش‌های جبران خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

حقیقت این است که مشکلات حقوقی مشارکت در ساخت کم نیستند. با بروز یک مشکل، ممکن است خسارت بزرگی به هر یک از طرفین وارد شود. اگر هنوز قرارداد مشارکت در ساخت را امضا نزده‌اید، زمان درست آن است که  به عنوان مالک و سازنده می توانید روش جبران خسارت را برای عدم اجرا یا تاخیر در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید. اما اگر قرارداد بسته‌اید و حالا ضرری متوجه شما شده، نگران نباشید. اگر درست پیش بروید می‌توانید این ضرر را تا حدی جبران کنید. 

اگرچه خود فسخ قرارداد، راهی برای جبران خسارت است؛ اما "مالک" علاوه بر فسخ قرارداد، به سه روش دیگر نیز می‌تواند خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را جبران کند.

 انجام موضوع تعهد توسط مالک اما به خرج سازنده

یکی از روش‌های جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، انجام موضوع تعهد توسط مالک اما به خرج سازنده است. در این روش، مالک موضوع تعهد، یعنی ساخت و ساز و اتمام پروژه را انجام می‌دهد و هزینه‌های آن را از سازنده می‌گیرد.

این شرط می‌تواند به این صورت در قرارداد بیان شده باشد که در صورتی که سازنده موضوع قرارداد را اجرا نکند، یا پروژه را به اتمام نرساند، مالک می‌تواند خودش ساخت و ساز و تعهدات شرط شده را اجرا کند و هزینه آن را از سازنده مطالبه کند. همچنین مالک می‌تواند خسارتی را که در قرارداد برای انجام ندادن این تعهد تعیین شده است، از سازنده دریافت کند. در نظر داشته باشید که مبلغ این خسارت، به درصدی که در قرارداد نوشته شده است بستگی دارد.

مثلاً ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که سازنده تعهد دارد که در تمام واحدها پکیج نصب کند اما سازنده از انجام آن سر باز زده، حالا مالک می‌تواند به استناد به این شرط از قرارداد، هزینه خرید و نصبی پکیج‌ها را از سازنده دریافت کند. ضمن اینکه خسارت آن را نیز از او بگیرد.

 تعیین خسارت روزانه 

یکی از روش های رایج جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، دریافت خسارت از سازنده به صورت روزانه است. در این حالت، طرفین با هم توافق می کنند که سازنده بابت هر روز تاخیر در انجام قرارداد مبلغی را به مالک بپردازد. البته پرداخت این وجه تا زمانی که تعهد اجرا نشده ادامه خواهد داشت؛ حتی اگر مبلغ خسارت‌های پرداخت شده از کل مبلغ قرارداد بیشتر شده و از حقوق مالک بابت انجام قرارداد فراتر رود.

بهتر است ضمن قرارداد مشارکت در ساخت خود این مسئله را هم درج کنید که پرداخت خسارت روزانه جایگزین اجرای اصل تعهد نیست و تعهد سازنده نسبت به اجرای قرارداد به قوت خود باقی است و سازنده نمی‌تواند بخاطر پرداخت خسارت، پروژه را نصفه و نیمه رها کند.

پرداخت مبلغ خسارت مقطوع در قرارداد مشارکت در ساخت

خسارت مقطوع می‌تواند جایگزین تعهد اصلی یعنی ساخت و ساز باشد یا فقط به عنوان خسارت در نظر گرفته شود و همچنان بعد از پرداخت آن، سازنده باید ساخت و ساز را نیز انجام دهد. اینکه کدام یک از این دو حالت باشد، به توافق شما بستگی دارد.

بنابراین در این حالت مبلغ معینی بابت خسارت به یکی از طرفین پرداخت می‌شود که بر حسب توافق، این مبلغ می‌تواند جایگزین تعهد اصلی طرفین باشد یا نباشد.

مثلاً فرض کنید در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین تعهد اصلی سازنده را ساخت بدنه ساختمان در نظر گرفته‌اند و مالک شرط گذاشته که اگر سازنده آن را نیمه کاره رها کند، برای جبران خسارت باید شصت میلیون به صورت مقطوع به مالک بپردازد.

یا به عنوان مثال، فرض کنید برای ملک مالک مشکلات معارضی به وجود می‌آید و سند ملک دچار مشکل می‌شود. در این شرایط وظیفه رفع این مشکل با مالک است؛ همچنین مالک موظف است مبلغی را به ‌عنوان خسارت به طور مقطوع به سازنده پرداخت کند. 

یک نکته حقوقی مهم

چنانچه هنوز زیر قرارداد مشارکت در ساخت را امضا نکرده‌اید، بهتر است این نکته را با شما در میان بگذاریم که یکی از راه‌های کاهش ریسک قرارداد برای شما، ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر اسناد رسمی است. با انجام این کار،قرارداد شما تبدیل به یک سند رسمی می‌شود و خیلی محکم‌تر می‌تواند حقوق شما را تضمین کند. اگر تمایل دارید درمورد راه و چاه آن اطلاعات بیشتری کسب کنید، مطالعه مطلب ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه را از دست ندهید.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی سعی کردیم، نکات مهم را در رابطه با خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با شما در میان بگذاریم. 

در نهایت باید گفت که جزئیات دخیل در مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بسیار زیاد است. چنانچه بعد از مطالعه این مطلب، برای اخذ خسارت با توجه به شرایط خودتان همچنان با سوال و ابهامی روبه‌رو هستید، می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی در سایت، با وکلا و مشاوران حقوقی وکیل‌باشی در ارتباط باشید و راهنمایی دقیقی دریافت کنید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی