شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

یکی از بزرگترین چالش‌های قراردادها برای هر یک از طرفین، مواجه شدن با مواردی است که قرارداد را به مرز بطلان و ابطال می‌کشانند. احتمالاً شما هم بطلان و ابطال قرارداد را یک امر واحد تلقی می‌کنید؛ در حالیکه این‌طور نبوده و هر یک از این مفاهیم، در عالم حقوق معنا و آثار مختلفی دارند. با این اوصاف، نحوه بطلان و شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت، دو موضوع مجزا هستند که در این مطلب از وکیل‌باشی، به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.

پس، اگر به‌تازگی اتفاقی روی داده که شما را نسبت به صحت یا بطلان قرارداد مشارکت در ساخت، دچار تردید کرده است، تا پایان این مقاله، وکیل‌باشی را همراهی کنید.

ابطال و بطلان قرارداد مشارکت در ساخت چه تفاوتی با هم دارند؟

یکی از دشوارترین و پربحث‌ترین موضوعات حقوقی، بطلان قرارداد و ابطال آن است. هرچند حقوق‌دانان و صاحب‌نظران حقوقی، آراء و نظرات مختلفی در این باره دارند، اما به دلیل تخصصی بودن این مباحث، از بیان آن‌ها خودداری می‌کنیم.

ازاین‌رو، به عنوان یا سازنده یا مالکی که یک قرارداد مشارکت در ساخت را امضا کرده، کافی است بدانید که به‌صورت‌کلی، شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه بطلان آن با یکدیگر متفاوت هستند. توجه کنید که شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت را با بطلان آن اشتباه نگیرید. چرا که "ابطال به اصل قرارداد آسیبی وارد نمی‌کند در حالیکه موارد بطلان قرارداد، معامله را از همان ابتدای انعقاد، باطل می‌کنند. تفاوت بارز این دو مفهوم در آثار تعهدات ناشی از قرارداد است."

 پیش از پرداختن به هر یک از این دو مفهوم، بهتر است به مقاله نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت نیز سری بزنید تا به‌خوبی با جزئیات تنظیم این قرارداد آشنا شوید. زیرا شناخت دقیق‌تر این قرارداد، احتمال بطلان این توافق را به حداقل رسانده و شما را از وقوع مواردی نظیر کلاهبرداری در مشارکت در ساخت در امان نگه می‌دارد.

شرایط بطلان قرارداد مشارکت در ساخت

در قانون مدنی، ماده‌ای وجود دارد که به شرایط صحت معاملات معروف است. در واقع، ماده 190 چند شرط اساسی را برای تمامی قراردادها ذکر می‌کند. چنانچه یکی از این شرایط در زمان تنظیم قرارداد (انعقاد عقد) وجود نداشته باشد، دادگاه صالح می‌تواند حکم به بطلان قرارداد بدهد. این شروط عبارت‌اند از:

1.   قصد و رضای طرفین

مثلاً مالک بدون رضایت و بالاجبار قرارداد را امضا کرده باشد و سازنده پس از مدتی به این موضوع پی ببرد که مالک به دلیل تهدید شدید حاضر به بستن قرارداد شده است. اینجا است که بطلان قرارداد مطرح می‌شود. زیرا از همان ابتدای انعقاد، مالک قصدی بر انجام معامله نداشته است.

2.   اهلیت طرفین

فرض کنید که سازنده ساختمان، 17 سال سن دارد و این موضوع را از مالک مخفی کرده است.دراین‌صورت، باز هم بطلان قرارداد مطرح می‌شود؛ چرا که در زمان منعقد شدن قرارداد، سازنده به سن رشد نرسیده و اصطلاحاً اهلیت انجام معامله را نداشته است.

3.   موضوع معین که مورد معامله باشد

در قرارداد مشارکت در ساخت، باید موضوع کاملاً مشخص باشد. یعنی طرفین باید به صورت شفاف مشخصات ملکی که در آن ساخت‌وساز انجام می‌شود را درج کنند. حال اگر ملک مورد نظر وجود خارجی نداشته باشد، قرارداد باطل خواهد شد.

4.   مشروعیت جهت معامله

این نکته را همیشه به یاد داشته باشید که انگیزه نامشروع، درصورتی‌که هر دو طرف قرارداد از آن مطلع باشند، موجب بطلان قرارداد می‌شود. مثلاً به موجب ماده 218 ق.م اگر مشخص شود که معامله به قصد فرار از دین انجام شده، آن معامله باطل است. چرا؟ چون جهت و انگیزه مشروعی برای تنظیم قرارداد وجود نداشته؛ به عنوان مثال، سازنده برای فرار از دیون خود چنین قراردادی را منعقد نموده است.

علاوه بر این ماده، قانون‌گذار در مواد 212 و 217 ق.م نیز به بطلان ناشی از عدم اهلیت طرفین قرارداد و همین‌طور عدم مشروعیت جهت معامله اشاره کرده است. 

توصیه می‌کنیم که مطلب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را مطالعه کنید تا اطلاعات خود را نسبت به تفاوت فسخ قرارداد و بطلان قرارداد افزایش دهید.

شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

موضوع ابطال قرارداد زمانی مطرح می‌شود که اصل عقد یا همان قرارداد منعقد شده، از ابتدا سالم بوده است.{در بطلان، قرارداد از همان ابتدا باطل بود} سپس، یکی از شرایط قانونی خود را از دست می‌دهد و اصطلاحاً غیرنافذ محسوب می‌شود.

مثلاً تصور کنید که قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده میان سازنده و مالک، هر 4 شرط صحت معاملات یعنی اهلیت، قصد و رضا، مشروعیت جهت معامله و معین بودن موضوع قرارداد را دارد. پس از گذشت مدتی، مالک متوجه می‌شود که سازنده یکی از واحدهای ساخته شده را که متعلق به او بوده است را به بدون اطلاع و اذن مالک، دیگری فروخته است.

در اینجا یک معامله فضولی شکل گرفته که می‌تواند موجب ابطال قرارداد مشارکت در ساخت شود. در نهایت، اگر مالک، این معامله فضولی را تنفیذ کند، قرارداد صحیح محسوب می‌شود. چنانچه مالک، معامله فضولی را تنفیذ نکند (یعنی به آن معامله رضایت ندهد) قرارداد مشارکت در ساخت باطل خواهد شد.

یکی از بزرگترین مزیت‌های ذکر شرط داوری در قراردادها و تعیین داور، در چنین موقعیت‌هایی نمایان می‌شود. زیرا داور یا داوران می‌توانند بهترین و مناسب‌ترین راه حل را در زمان بروز اختلاف به طرفین ارائه دهند و از منازعات بعدی جلوگیری کنند.

تکلیف تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت در ساختی که باطل شده است

همان‌طور که تا این قسمت از مقاله متوجه شدید، اگر قرارداد مشارکت در ساخت باطل شود، تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و مالک در توافق مذکور نیز به دلیل باطل شدن اصل قرارداد، از بین می‌روند. در همین راستا، برای جلوگیری از تضییع حقوق هر یک از طرفین، تمهیدات قانونی مختلفی وجود دارد.

 مثلاً اگر بطلان قرارداد به واسطه فعل مالک باشد، سازنده می‌تواند علاوه بر مطالبه اجرت‌المثل، هزینه خسارات وارد شده بر خود را از دادگاه مطالبه کند. یا اگر سازنده ملک را به فرد دیگری فروخته باشد، مالک اصلی می‌تواند دادخواست خلع ید متصرفین را به دادگاه ارائه دهد.

و اما جمع‌بندی مطلب

همچنان که در مقالات قبلی وکیل‌باشی به موضوعات مهمی نظیر مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت پرداختیم، در این مطلب تلاش کردیم تا شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت را بیان کنیم.

به این دلیل که اغلب مفاهیم حقوقی دشوار و پیچیده‌اند،؛ بهتر است پیش از انعقاد هرگونه قرارداد، حتما با یک وکیل باسابقه مشورت کرده و مشاوره حقوقی لازم را از او دریافت کنید.

در پایان امیدواریم این نوشته برای شما کاربردی بوده و چنانچه سؤالی دارید آن را برای وکیل‌باشی بنویسید. وکلا و مشاوران حقوقی تیم وکیل‌باشی همواره در کنار شما هستند. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی