نحوه تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان

از تجمیع سرمایه برای ساختن یک ساختمان تا پیدا کردن سازندگانی ماهر، انتخاب مصالح با کیفیت و ایدۀ طراحی نما و دکوراسیون ساختمان ، چالش‌های بی‌شماری پیش‌روی افراد قرار می‌گیرد. معمولاً نداشتن وقت کافی و اطلاعات لازم برای ساخت‌و‌ساز هم بار مسئولیت افراد را سنگین‌تر می‌کند. همین مسئله باعث شده استفاده از کارگزاران ساختمان، تبدیل به راه حلی بسیار کارآمد شود. چرا که کارگزاران ساختمان، به عنوان کسانی که در ساخت‌و‌ساز یا طراحی نما و دکوراسیون متخصص هستند و با سازندگان ماهر بسیاری آشنا هستند، نه تنها به کسب نتیجه رضایت‌بخش کمک می‌کنند، بلکه در روند کار، مالک یا سرمایه‌گذار را از صرف وقت و انرژی بسیار، بی‌نیاز می‌کنند. لازمۀ استفاده از خدمات کارگزاران ساختمان، تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان و اطلاع داشتن از نکات حقوقی آن است که به کمک این اطلاعات، بتوانیم ریسک‌های قراردادی را به حداقل برسانیم و از ضرر و زیان‌ها پیشگیری کنیم. به همین دلیل، در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم برای شما نکات مهمی را بیان کنیم که در تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان باید رعایت شود. با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

قرارداد کارگزاری ساختمان، چگونه قراردادی است؟

قرارداد کارگزاری ساختمان از دو طرف تشکیل می‌شود. یک طرف آن، کارگزار ساختمان یا بروکر است. کارگزار ساختمان، یک فرد (شخص حقیقی) یا شرکتی (شخص حقوقی) است که در صنعت ساخت‌و‌ساز آپارتمانی یا طراحی دکوراسیون تخصص دارد و با سازندگان زیادی ارتباط دارد. کارگزار ساختمان، نیازها و خواسته‌های اشخاص در ساخت و ساز را به خوبی درک می‌کند و در عین حال، با بهترین طراحان و سازندگان ساختمان در ارتباط است. در حقیقت کارگزار میان سازنده و مالک یا سرمایه‌گذار واسطه می‌‍شود و با توجه به نیازها و دستورات متقاضی ساختمان‌سازی، با به صرفه‌ترین قیمت ممکن، از حرفه‌ای‌ترین آن‌ها استفاده می‌کند. طرف دیگر این قرارداد، مالک یا سرمایه‌گذاری است که قصد دارد در طول ساختمان‌سازی از خدمات یک کارگزار ساختمان استفاده کند.

بنابراین "قرارداد کارگزاری ساختمان یا Building brokerage contract، توافق کتبی کارگزار ساختمان و مالک یا سرمایه‌گذاری است که می‌خواهد برای احداث یا نوسازی واحد ساختمانی از خدمات کارگزاران ساختمان استفاده کند. طرفین با استفاده از این قرارداد، در مورد مسائلی مثل شروط و تعهدات طرفین، مدت کارگزاری، محل اجرای قرارداد و مسائلی از این دست تعیین و تکلیف می‌کنند تا احتمال بروز اختلاف و نارضایتی را به حداقل برسانند."

به عنوان مثال، فرض کنید مالک یک قطعه زمین‌، قصد دارد در آن زمین یک ساختمان بسازد تا از این طریق سرمایه‌گذاری کند؛ اما نه تنها وقت ندارد که هر روز روند کارهای مختلف ساختمان‌سازی را پیگیری کند، بلکه نه سازنده‌ی معتمدی را می‌شناسد که بتواند با بهترین کیفیت ساخت‌و‌ساز را انجام دهد، و نه در مورد فرایند ساختمان‌سازی و طراحی نما اطلاعاتی دارد. در چنین شرایطی، بهترین کار این است که از کارگزاران ساختمان استفاده کند که در تمام امور ساختمان‌سازی تخصص دارند و با انعقاد قرارداد کارگزاری و بیان صفر تا صد انتظارات خود، از خدمات آن‌ها بهره‌مند شود. در این میان، ضرورت وجود یک قرارداد اصولی و تنظیم شده، پیش از پیش پررنگ می‌گردد؛ چراکه در صورت فقدان یک توافق کتبی میان کارفرما و کارگزار، ایجاد اختلاف و تعارض افزایش خواهد یافت. از این رو به شما توصیه می‌کنیم تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان خود را به وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی بسپارید.

هنگام تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان، چه نکاتی را بنویسیم؟

نکاتی وجود دارد که برای این که در قرارداد کارگزاری ساختمان ضرر نکنید، باید آن‌ها را در متن قرارداد خود به طور دقیق و صریح بیان کنید. چرا که یکی از جاهایی که از بیان ریز به ریز جزئیات ضرر نمی‌کنید، زمان تنظیم قراردادها است. این نکات، بسته به موضوع هر قرارداد متفاوت است. به عنوان مثال، نکاتی که در تنظیم قرارداد جعاله ملکی باید رعایت شود، با نکات مهم دیگر قراردادها فرق دارد. چنانچه می‌خواهید از جزئیات مهمی که باید در متن قرارداد کارگزاری ساختمان بنویسید، اطلاع داشته باشید، از مطالب زیر غافل نشوید. مفاد تشکیل‌دهنده قرارداد کارگزاری ساختمان و نکات مهم هر بند از آن، عبارت است از:

1. مشخصات طرفین قرارداد

در متن قرارداد کارگزاری ساختمان ، می‌بایست مشخصات دقیق هر دو طرف قرارداد را به صورت واضح بنویسید. مشخصاتی که باید در این قسمت از قرارداد نوشته شود، شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، اقامتگاه یا مرکز مهم امور و مواردی از این دست می‌شود. 

2. مدت قرارداد کارگزاری ساختمان

از نظر حقوقی باید برای قراردادها، بازه زمانی مشخصی را در نظر بگیرید. اهمیت تعیین مدت قرارداد به حدی است که اگر برای توافق خود، مدتی معین نکرده باشید، آن قرارداد اعتبار خودش را از دست خواهد داد. قرارداد کارگزاری ساختمان نیز مانند سایر قراردادها، باید دارای بازه زمانی مشخصی باشد. در نظر داشته باشید که تصمیم درباره قابل تمدید بودن یا نبودن این قرارداد، به توافق میان طرفین بستگی دارد. بنابراین، اگر توافق کردید که قرارداد شما قابل تمدید باشد،باید در متن قرارداد به این مسئله نیز اشاره کنید. با استفاده از جمله زیر می‌توانید مدت قرارداد و قابل تمدید بودن یا نبودن آن را مشخص کنید:

مدت قرارداد کارگزاری ساختمان از تاریخ ......... تا .......... می باشد که این مدت با توافق طرفین قابل تمدید می باشد.

3. حق‌الزحمه قرارداد کارگزاری ساختمان و نحوه پرداخت آن

حق الزحمه‌ای که مشتری و کارگزار بر سر آن به توافق رسیده‌اند، باید در متن قرارداد به صورت دقیق نوشته شود. علاوه بر این، نحوۀ پرداخت این حق‌الزحمه نیز باید در متن قرارداد بیان شود. یعنی باید در متن قرارداد ذکر کنید که چه مقدار از حق‌الزحمه قرار است نقداً یا طی چند فقره چک پرداخت شود. 

4. تعهدات طرفین

در متن قرارداد کارگزاری ساختمان، لازم است تعهدات کارگزار و تعهدات سرمایه‌گذار یا مالک را که مشتری این قرارداد محسوب می‌شود، به صورتی دقیق بیان کنید.

مهم‌ترین تعهدات کارگزار که حتماً باید به آن‌ها اشاره کنید، عبارتند از اینکه:

• کارگزار متعهد است املاکی را شناسایی و به کارفرما معرفی نماید که دارای تسهیلات بانکی بوده یا فروشندگان تمایل به فروش اقساطی داشته باشند.

• کارگزار متعهد است از بدو شناسایی املاک و معرفی آنها به کارفرما تا مرحله تنظیم قرارداد و نهایی شدن خرید و فروش و تبادل قراردادهای منعقد شده، کلیه اقدامات لازم را معمول نموده و در کنار کارفرما حضور داشته باشد.

• کارگزار حق واگذاری تمام یا قسمتی از موضوع قرارداد را به اشخاص دیگر بدون هماهنگی قبلی با کارفرما نخواهد داشت.

• کارگزار متعهد است کلیه اطلاعات و اسناد و مدارک مربوط به کارفرما را که به هر نحو به آن دسترسی پیدا می کند محرمانه تلقی و از افشاء آن خودداری نماید.

• پایان تعهدات کارگزار تا مرحله تنظیم و تبادل قرارداد بین کارفرما و فروشندگان املاک بوده و پس از آن کارگزار هیچگونه مسئولیتی تحت هیچ عنوان بر عهده نخواهد داشت.

مهم‌ترین تعهدات کارفرما (مالک یا سرمایه‌گذار) که حتماً باید به آن‌ها اشاره کنید، عبارتند از اینکه:

• کارفرما باید سفارشات و کلیه خواسته‌ها و مطالبات خود را در خصوص کیفیت ساخت ساختمان و مصالح مورد استفاده در آن به کارگزار اطلاع دهد. در غیر این صورت استفاده از هرگونه مصالح مرغوب از سوی پیمانکاران موضوع این قرارداد، اشکال ندارد.

• ارائه اطلاعاتی از جمله برخورداری از پارکینگ، تعداد اتاق‌ها، سرویس‌های بهداشتی، آشپزخانه، طبقه‌های خانه و… به عهده کارفرما می‌باشد و کارگزار و پیمانکاران ساختمانی باید این اطلاعات را مورد توجه قرار دهند. 

• کارفرما متعهد است مبلغی که در متن قرارداد، توافق شده است را در موعد مقرر به کارگزار پرداخت کند.

این موارد، مهم‌ترین تعهداتی است که زمان تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان باید آن‌ها را در نظر داشته باشید. اما با توجه به شرایط قراردادی متفاوتی که دارید، شاید لازم باشد موارد دیگری را نیز به این موارد اضافه کنید. 

5.  مرجع حل اختلاف

بهتر است برای حل اختلافات قراردادی، روش داوری در قراردادها را در نظر بگیرید. زیرا با استفاده از داوری، با سرعت و دقت بیشتری به اختلافات فی ما بین شما رسیدگی می‌شود. برای پیش‌بینی کردن داوری، حتماً مشخصات دقیق داوری که مد‌نظر دارید و هر دو در مورد آن اتفاق نظر دارید را در متن قرارداد کارگزاری ساختمان خود درج کنید. اما اگر به هر دلیلی تمایل به استفاده از داوری نداشتید، در مواقع اختلاف، توسط مراجع قضایی و دادگاه صالح، اختلاف شما حل و فصل خواهد شد.

6. نشانی طرفین قرارداد

بهتر است در قرارداد احتمال تغییر نشانی هر یک از طرفین قرارداد را نیز در نظر بگیرید. برای این کار می‌توانید در قرارداد خود ذکر کنید که نشانی های ذکر شده قرارداد، مطابق ماده 1010 قانون مدنی اقامتگاه طرفین تلقی می گردد و هر یک از طرفین مکلف هستند در صورت تغییر نشانی، طرف دیگر را حداکثر ظرف مدت 48 ساعت مطلع کنند. در غیر این صورت کلیه اوراق و اخطاریه ها به نشانی فوق الذکر ارسال و ابلاغ خواهد شد.

7. نسخ قرارداد

قرارداد باید حتماً در دو نسخه تهیه شود تا هم کارگزار و هم کارفرما یک نسخه از آن را داشته باشند. توجه داشته باشید که تعداد نسخ را در قرارداد ذکر کنید.

سخن پایانی

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم، نکات مهم تنظیم قرارداد کارگزاری ساختمان را بیان کنیم. آخرین نکته که باید با شما در میان بگذاریم، این است که در توافقات کارگزاری ساختمان، احتمال ضرر و زیان کم نیست؛ زیرا حجم سرمایه‌ای که در این قرارداد رد و بدل می‌شود، مبالغ زیادی است. بنابراین حتماً قبل از تنظیم قرارداد و امضای آن، خوب فکر کنید و تصمیم خود را همه جانبه بسنجید. چنانچه در رابطه با این قرارداد نیاز به راهنمایی دقیق و تخصصی داشتید، می‌توانید در سایت درخواست مشاوره حقوقی ثبت کنید تا وکلای مجموعه وکیل‌باشی، به صورت دقیق و جزئی شما را راهنمایی کنند. تا گامی مستحکم جهت همکاری و انعقاد قرارداد خود بردارید.

منا خسروجردی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی