الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت

"در قرارداد مشارکت در ساخت، غالباً سازنده ملزم می‌شود که پروانه ساختمانی را قبل از شروع ساختمان‌سازی به دست آورد. این الزام به منظور اطمینان از رعایت مقررات و استانداردهای ساختمانی و همچنین جلوگیری از احتمال بروز مشکلات در آینده برای طرفین قرارداد است". پروانه ساختمانی یک مجوز رسمی است که توسط مراجع ذی‌صلاح صادر می‌شود و اجازه ساخت یک ساختمان را می‌دهد. بدون پروانه ساختمان، سازنده از نظر قانونی نمی‌تواند ساختمانی را احداث کند.

در صورتی که الزام سازنده به دریافت پروانه ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت وجود داشته باشد، باید مشخص شود که هزینه های مربوط به دریافت پروانه ساختمان از کدام طرف قرارداد پرداخت خواهد شد. همچنین، باید تعیین شود که مالک چه وظایفی دارد، و فرایند اخذ پروانه ساختمانی به چه شکل خواهد بود. پس، با ما در این مقاله همراه باشید تا جزییات مربوط به مراجع ذی‌صلاح در صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های اخذ پروانه، فرایندها و دیگر موراد مربوط به دریافت پروانه ساختمان را بررسی کنیم.

اخذ پروانه ساختمان باید توسط چه کسی انجام شود؟

به طور کلی، طبق آنچه که در ماده 100 قانون شهرداری‌ها مقرر شده، وظیفه درخواست و اخذ پروانه ساختمان برعهده‌ی مالک یا وکیل قانونی او است. معمولاً در صورتی که مالک خودش به صورت شخصی درخواست پروانه را انجام ندهد، به یک وکیل مراجعه می‌کند تا این کار را برایش انجام دهد. همچنین در برخی موارد، شرکت‌های مشاور معماری یا همان سازنده نیز برای صدور پروانه ساختمان به عنوان وکیل مالک فعالیت می‌کنند. این امر غالباً در قراردادهای مشارکت در ساخت رخ می‌دهد که طرفین توافق می‌کنند تا دریافت مجوز و پروانه ساختمانی برای پروژه، توسط سازنده صورت گیرد.

در این فرض، باید الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساختی که بین مالک و سازنده منعقد می‌شود ذکر شود تا سازنده از این اختیار برخوردار باشد که برای دریافت مجوز لازم اقدام نماید. به دیگر معنا، در قرارداد مشارکت در ساخت، وظایف مالک و سازنده به صورت مشخصی تعیین می‌شود؛ و اگر در قرارداد تعیین شده باشد که سازنده مسئولیت دریافت پروانه ساختمان را دارد، مالک نباید برای این امر اقدامی انجام دهد. با این حال، اگر در عمل سازنده این وظیفه را انجام ندهد، مالک ممکن است مجبور شود به صورت شخصی به دریافت پروانه ساختمان بپردازد تا بتواند ساختمان خود را بسازد، یا اینکه از طرق قانونی الزام سازنده به اخذ پروانه را بخواهد. در هر صورت، بهتر است که در قرارداد مشارکت در ساخت، وظایف و مسئولیت هر طرف به صورت کامل و دقیق تعیین شود تا احتمال بروز اختلافات کاهش یابد.

مقررات مربوط به دریافت پروانه ساختمان:

در رابطه با ضرورت اخذ پروانه ساختمانی، علاوه بر اینکه باید به بررسی قرارداد مشارکت در ساخت پرداخت، قوانین و مقررات عام و خاصی نیز وجود دارد. برخی از این قوانین و مقررات عبارتند از:

1. مقررات ملی ساختمان ایران: مقررات ملی ساختمان ایران، به عنوان مرجع اصلی در زمینه مقررات و استانداردهای ساختمانی در ایران شناخته می‌شود. این آیین‌نامه شامل مقررات و استانداردهای مربوط به پروانه ساختمان، طراحی ساختمان، مصالح ساختمانی و سایر موضوعات مرتبط با ساختمان است.

2. مقررات نظام مهندسی ساختمان ایران: مقررات نظام مهندسی ساختمان ایران شامل الزاماتی است که برای صدور پروانه ساختمان باید رعایت شود. به عنوان مثال، باید اطمینان حاصل شود که سازنده، معمار و مهندسین مشاور مرتبط با پروژه دارای مدارک و مجوزهای لازم برای انجام کار هستند.

3. ماده 100 قانون شهرداری‌ها: این ماده که وظیفه‌ی رسیدگی به اجرای دقیق آن نیز با کمیسیون ماده 100 شهرداری‌ها که آموزش آن به صورت تصویری برای شما فراهم است، می‌باشد، مالکین اراضی را ملزم به اخذ پروانه ساختمانی پیش از شروع فرایند ساخت‌وساز می‌نماید.

در کل، برای دریافت پروانه ساختمان، باید مقررات و قوانین مربوطه را رعایت کرد و به الزامات و مشخصات مقررات ملی ساختمان نیز پایبند بود؛ به این معنا که طبق قوانین و مقررات موجود، باید فرایند مشخصی را جهت اخذ پروانه ساختمان طی نمود.

مراجع صالح برای صدور پروانه ساختمان:

همچون اخذ پایان کار در قرارداد مشارکت در ساخت، دریافت پروانه ساختمانی توسط سازنده یا مالک نیز باید از مرجع صلاحیت‌دار انجام شود. مراجع ذی‌صلاح برای صدور پروانه ساخت عبارتند از:

1.     شهرداری: در بسیاری از شهرهای ایران، شهرداری‌ها شرکت ساختمانی دارند که مسئولیت صدور پروانه ساختمان را بر عهده دارد؛

2.     سازمان نظام مهندسی ساختمان استان: سازمان نظام مهندسی ساختمان هر استان مسئول صدور پروانه ساختمان در آن استان است؛

3.     سازمان بهسازی و توسعه مدارس: این سازمان در مورد صدور پروانه ساختمان مراکز آموزشی و دانشگاه‌ها مسئولیت دارد؛

4.     سازمان برنامه و بودجه کشور: این سازمان در مورد پروژه‌های بزرگ و مهم در کشور مانند بنادر، فرودگاه‌ها و بزرگراه‌ها مسئولیت صدور پروانه ساختمان دارد؛

5.     سازمان توسعه و نوسازی مسکن: این سازمان در مورد پروژه‌های مسکن مهر مسئولیت صدور پروانه ساختمان را بر عهده دارد؛

6.     سازمان برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس جمهور: این سازمان در مورد پروژه‌های بزرگ و مهم دولتی و نظامی مسئولیت صدور پروانه ساختمان را بر عهده دارد.

لازم به ذکر است که در هر شهر و استان ممکن است مراجع ذی‌صلاح متفاوت باشند. بنابراین، برای دریافت اطلاعات دقیق در مورد مراجع صدور پروانه ساختمان در منطقه خود، همواره می‌توانید به شهرداری، اتحادیه مهندسان ساختمان و یا سازمان نظام مهندسی مربوطه مراجعه کنید.

فرایند دریافت پروانه ساختمان به چه شکل است؟

چنانچه اخذ پروانه ساخت، از تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باشد، طی کردن فرایند دریافت مجوز با اوست. فرآیند درخواست پروانه ساختمانی ممکن است در برخی از جزییات مربوط به آن، در شهرها با استان‌ها تفاوت‌هایی داشته باشد؛ یا بسته به نوع ساختمان، نحوه دریافت مجوز قدری متفاوت باشد، اما به طور کلی سازنده، اگر طبق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت ملزم به اخذ پروانه است، بایستی مراحل زیر را طی کند:

1. دریافت فرم درخواست پروانه ساختمانی از دفتر شهرداری یا سازمان نظام مهندسی معماری؛

2. تهیه نقشه‌های لازم برای پروژه ساختمانی، شامل نقشه معماری، نقشه ساختمانی و نقشه مکانیزاسیون (اگر این مورد نیاز باشد)؛

3. ارائه مدارک مورد نیاز، از جمله کپی از مدارک هویتی، کپی از قرارداد مشارکت در ساخت، کپی از سند مالکیت زمین و مدارک دیگری که مربوط به پروژه ساختمانی است؛

4. پرداخت هزینه‌های مربوط به درخواست پروانه ساختمانی و نیز هزینه‌های مربوط به بررسی و تأیید نقشه‌ها و مدارک؛

5. ارسال مدارک و نقشه‌های لازم به دفتر پروانه ساختمانی مربوطه؛

6. بررسی مدارک و نقشه‌های ارسالی و صدور پروانه ساختمانی در صورت اجرای صحیح مدارک و نقشه‌ها؛

7. در صورت تأیید پروانه ساختمانی، دریافت آن و شروع به اجرای پروژه ساختمانی.

در برخی شهرها و استان‌ها، ممکن است یک یا چند مرحله به شکل متفاوتی اجرا شود. بنابراین بهتر است که پیش از شروع فرآیند درخواست پروانه ساختمانی، با دفتر شهرداری یا سازمان نظام مهندسی معماری مربوطه تماس گرفته و اطلاعات دقیقی در این زمینه به دست آورید، یا از وکیل متخصص در این زمینه مشاوره حقوقی بگیرید.

این فرایند به شکل جزیی شامل بخش‌های زیر است:

نحوه درخواست پروانه ساختمانی:

برای درخواست پروانه ساختمانی باید به شهرداری منطقه‌ای که قصد ساخت در آن منطقه را دارید، مراجعه کرده و فرم درخواست پروانه ساختمانی را به همراه مدارک لازم تکمیل کرده و تحویل دهید. بعد از بررسی مدارک توسط کارشناسان مربوطه، در صورت تأیید، پروانه ساختمانی صادر می‌شود.

این نکته را نیز مدنظر داشته باشید که برای اخذ پروانه ساختمانی، باید حداقل یک یک مهندس معمار مجرب دارای مجوز از سازمان نظام مهندسی معماری و شهرسازی استخدام شود.

مدارک لازم برای دریافت پروانه ساختمانی:

به طور کلی، این مدارک شامل موارد زیر است:

1.     اصل سند مالکیت زمین

2.     نقشه مصوب شهری یا روستایی

3.     طرح معماری ساختمان با مشخصات کلی و جزئی، شامل نقشه‌های سه بعدی و برش‌های مورد نیاز

4.     محاسبات سازه‌ای و مکانیکی ساختمان

5.     مدارک پرداخت هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساختمانی

درخواست پروانه ساختمانی به همراه مدارک ذکر شده، باید به مراجع ذی‌صلاح در شهرداری یا سازمان‌های مربوطه ارائه شود. هرچند در برخی موارد، به دلیل خاصیت پروژه و نیازهای خاص، ممکن است نیاز به مدارک دیگری نیز باشد که باید با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح بررسی شود.

هزینه های مربوط به اخذ پروانه:

زمانی که فرایند دریافت پروانه ساختمانی طی می‌شود، هزینه‌هایی باید پرداخت شود؛ که این موضوع نیز باید در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مشخص گردد. به طور کلی، هزینه های مختلفی برای دریافت پروانه ساختمان وجود دارد که بسته به شرایط محیطی، نوع و اندازه ساختمان و مراجع ذی‌صلاح ممکن است متفاوت باشد. هزینه های مربوط به دریافت پروانه ساختمان در ایران شامل هزینه‌های مختلفی مانند حقوق مهندسان، مشاوران و نظارت بر ساختمان، هزینه‌های مربوط به صدور گواهی‌نامه‌های ایمنی و بهداشتی و غیره است. برای مثال، هزینه‌های صدور پروانه ساخت برای هر یک از ساختمان‌های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی متفاوت خواهد بود.

اگر سازنده برای دریافت مجوز و پروانه ساختمان اقدام نکند، چه کاری می توان انجام داد؟

اگر سازنده برای دریافت مجوز و پروانه ساختمان اقدام نکند، این به معنی نقض قوانین و مقررات ساختمانی است و ممکن است عواقبی برایش داشته باشد. از این رو مالک (طرف دیگر قرارداد) می‌تواند الزام سازنده به اخذ پروانه را از طریق مراجع قضایی پیگیری نماید. در این فرض، در صورتی که سازنده اقدام لازم برای دریافت پروانه ساختمان را انجام ندهد، مالک می‌تواند از طریق مراجع قضایی رسیدگی به موضوع را پیگیری نماید. در این صورت، دادگاه بر اساس مستندات و مدارک موجود، به تصمیم‌گیری درباره صدور پروانه ساختمان یا عدم صدور آن می‌پردازد. در صورتی که دادگاه به صدور پروانه ساختمان تصمیم گیری کند، سازنده ملزم به صدور پروانه خواهد بود.

از سوی دیگر، در صورتی که هیچ یک از سازنده و مالک ساختمان اقدام به دریافت مجوز و پروانه ساختمان نکرده باشند، فردی که از ساختمان استفاده می‌کند می‌تواند به عنوان خواستار دریافت مجوز و پروانه ساختمان، دعوای حقوقی علیه سازنده و مالک ساختمان را آغاز کند؛ و چنانچه ادله‌ی کافی وجود داشته باشد، دادگاه با بررسی مدارک و شواهد مربوطه، تصمیم خود را برای صدور حکمی مبنی بر اجبار سازنده و مالک ساختمان به دریافت مجوز و پروانه ساختمان می‌گیرد.

نکته‌ی قابل توجه به ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه مربوط می‌شود؛ زیرا، برای اینکه قرارداد مشارکت در ساخت معتبر و قابل اجرا باشد، باید آن را در دفترخانه ثبت کرد. در غیر اینصورت، قرارداد فاقد اعتبار قانونی خواهد بود و در صورت بروز هرگونه مشکل و اختلاف، اثبات شروط و شرایط قرارداد برای طرفین دشوار خواهد شد. همچنین، ثبت قرارداد در دفترخانه، امکان اجرای سریع‌تر و مؤثرتر حقوقی در صورت بروز مشکلات را فراهم می‌کند.

این موضوع به اخذ پروانه ساختمان نیز ارتباط دارد؛ زیرا در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه ثبت نشود و سازنده در آینده پروانه ساختمان را اخذ نکند، مالک یا استفاده‌کننده از ساختمان در اثبات شرایط قرارداد و حقوق و تعهدات خود دچار مشکل خواهد شد. بنابراین، ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه، می‌تواند کمک کند تا در صورت بروز اختلافات و مشکلات در زمینه اخذ پروانه ساختمان، حقوق و تعهدات به راحتی قابل اثبات گردد.

و اما جمع بندی

دریافت مجوز برای شروع کار در ساخت‌وساز، یکی از اساسی‌ترین مواردی است که در پروژه‌های عمرانی و به‌ویژه در قرارداد مشارکت در ساخت باید مدنظر قرار گیرد. از این رو، طرفین قرارداد باید مفاد مربوط به نحوه دریافت پروانه ساختمانی را به صورت دقیق در قرارداد خود ذکر کنند. لذا به شما پیشنهاد می‌کنیم چنانچه در این موضوع شک و تردید دارید، حتماً از خدمات قرارداد سفارشی وکیل‌باشی استفاده نمایید.

سحر سفلایی_ کارشناس ارشد حقوق