نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، علاوه بر مزایای فراوانی که برای مالک و سازنده دارد، اگر به‌درستی تنظیم نشود می‌تواند مایه دردسر و منشأ اختلافات بی‌پایان طرفین شود. یکی از سخت‌ترین مسائل مربوط ب این توافق، نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت است. پیچیدگی تعیین قدرالسهم از یک سو و آگاهی نداشتن طرفین به‌ویژه مالک نسبت به این فرایند از سوی دیگر، باعث شده پرونده‌های بسیار زیادی در این رابطه در دادگاه‌ها مطرح شود.

این در حالی است که با دانستن برخی مسائل حقوقی و مالی، می‌توانید از هدر رفتن زمان و هزینه‌های بیهوده جلوگیری کنید. در همین راستا و در این نوشته از وکیل‌باشی تصمیم داریم راجع به نحوه محاسبه قدرالسهم طرفین قرارداد مشارکت در ساخت صحبت کنیم. چنانچه شما هم با این موضوع مهم درگیر هستید، تا انتها همراه وکیل‌باشی بمانید.

عوامل مؤثر بر تعیین درصد طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

پیش از آنکه به نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت بپردازیم، ابتدا باید عوامل یا فاکتورهای تأثیرگذار بر تعیین قدرالسهم مالک و سازنده را بشناسید. همان‌طور که در مقاله بررسی قرارداد مشارکت در ساخت گفتیم، آورده هر یک از طرفین مشخص می‌کند که چه سهمی در کل پروژه داشته باشند و سود و زیان حاصله نیز به چه میزان بین آنان تقسیم شود.

در این قرارداد، سرمایه مالک، زمین یا خانه کلنگی او است. سرمایه سازنده نیز هزینه‌هایی است که برای ساخت‌وساز در نظر گرفته و دانش یا تخصص در امر ساخت‌وساز است؛ بنابراین مانند سایر قراردادهایی که مبتنی بر عقد شرکت یا همان مشارکت مدنی منعقد می شوند این آورده طرفین است که درصد مشارکت و سود آنها را مشخص می کند.

علاوه بر تعیین میزان آورده هر یک از طرفین، این موقعیت مکانی ملک است که بر نحوه تعیین درصد در قرارداد مشارکت در ساخت نیز تأثیر فراوانی دارد. در ادامه بیشتر راجع به این موضوع صحبت می‌کنیم. چرا که این مسئله یکی از رایج‌ترین مشکلات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت محسوب می‌شود.

قاعده‌ای برای پایان دادن به اختلافات مالک و سازنده در تعیین قدرالسهم

اصل اول درمورد نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت، این است که سرمایه یا همان آورده مالک و سازنده به‌صورت دقیق تعیین شود. این در حالی است که در بسیاری از مواقع شاهد ایجاد اختلاف بین طرفین هستیم.

منشأ این اختلاف، عدم توافق مالک و سازنده بر سر تعیین مقدار سرمایه هر یک از آن‌ها است. به این صورت که مالک مدعی می‌شود من تمام سرمایه‌ام را به یکباره در اختیار سازنده قرار می‌دهم؛ اما او طی چندین مرحله و در طول چند سال هزینه‌های ساخت‌وساز را پرداخت می‌کند. پس من به‌عنوان مالک سهم بیشتری از پروژه خواهم داشت.

یکی از نگرانی‌های مالکان دررابطه‌ با کلاهبرداری در قرارداد مشارکت در ساخت از همین موضوع ناشی می‌شود؛ زیرا مالک تصور می‌کند که سازنده زمین یا خانه او را از دستش خارج می‌کند و سرمایه‌اش به ناگهان بر باد می‌رود.  

 در مقابل، سازنده نیز مدعی است که تمام پیگیری‌ها و دردسرهای ساخت‌وساز بر دوش است. بااین‌حال مالک در هیچ یک از مراحل ساخت ساختمان دخالت نداشته و این من هستم که علاوه بر سرمایه مالی، دانش فنی و تخصص خود را برای این پروژه به کار می‌گیرم. درحالی‌که مالک در فرایند احداث هیچ هزینه‌ای نکرده فقط زمین یا خانه‌اش را در اختیار من قرار داده است.  

با توجه به آنچه گفتیم هیچ‌یک از موارد گفته شده در تعیین قدرالسهم مالک و سازنده تأثیرگذار نیستند؛ مگر میزان آورده هر یک از ایشان.

"قاعده کلی در نحوه محاسبه درصد در قرارداد مشارکت در ساخت، تعیین قدرالسهم مطابق میزان آورده مالک و سازنده، است. البته، چنانچه ملک موردنظر دارای پروانه ساخت باشد؛ این فاکتور نیز در تعیین سهم مالک لحاظ خواهد شد".

نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت

در ادامه درصد یا مقدار قدرالسهم هر یک از مالکان و سازندگان را به صورت جداگانه بررسی می کنیم.

همان‌طور که قبلاً نیز اشاره کردیم محاسبه درصد مالک و سازنده با توجه به مصالح و متریال مورداستفاده در ساخت‌وساز، منطقه ای که ملک مالک در آن قرار دارد، شهر محل وقوع ملک، قیمت زمین و حتی کیفیت ساخت پروژه صورت می‌گیرد. بر همین اساس فرمول‌هایی برای محاسبه قدرالسهم هر یک از طرفین وجود دارد؛ اما در نهایت محاسبه تمام فاکتورهای بالا در برآورد قدرالسهم نقش اصلی را خواهند داشت.

 بااین‌حال در ادامه یک فرمول ساده را به شما معرفی می‌کنیم

محاسبه قدرالسهم مالک

 با توجه به آنچه گفتیم برای حساب‌کردن درصد مشارکت مالک، میزان آورده او را به‌صورت ریالی ارزش‌گذاری می‌کنیم. در اینجا باید هزینه ساخت را در نظر بگیریم؛ بنابراین اگر ملک مالک یک میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه ساخت نیز ۸۰۰ میلیون تومان باشد؛ قدرالسهم مالک به‌صورت زیر خواهد بود:

ارزش کل ملک تقسیم بر (هزینه ساخت + ارزش کل ملک) = قدرالسهم مالک به درصد

حالا این فرمول را با اعداد واقعی به شما نشان می دهیم.

1 میلیارد تومان / (800 میلیون تومان + 1 میلیارد تومان) = 56%

فراموش نکنید که اگر ملک دارای پروانه ساخت باشد این مورد را باید در میزان قدرالسهم مالک لحاظ کرد.

محاسبه قدرالسهم سازنده

 آورده سازنده علاوه بر سرمایه مادی او، دانش فنی و مهارت وی در ساخت‌وساز است در اینجا برای برآورد قدرالسهم یا درصد سازنده در مشارکت در ساخت، مدلی شبیه به فرمول قبلی خواهیم داشت که عبارت است از:

هزینه ساخت تقسیم بر (هزینه ساخت + ارزش کل ملک) = قدرالسهم سازنده به درصد

اعداد گفته شده برای سهم مالک را در نظر بیاورید، بر همان اساس سهم سازنده را حساب می‌کنیم:

800 میلیون تومان / (800 م + 1 میلیارد) = 44 درصد سهم سازنده

حال سؤال اصلی اینجاست که چطور واحدها یا طبقات ساخته شده را بر مبنای درصدهای به‌دست‌آمده تقسیم کنیم؟ مثلاً یک ساختمان ۸ واحده قرار است چگونه بین مالک و سازنده تقسیم شود؟

چرا که سهم مالک ۵۶ درصد و سهم سازنده ۴۴ درصد به‌دست‌آمده است. به نظر شما چنین چیزی قابل‌انجام است؟ بدون تردید این کار بسیار دشوار بوده و برای حل این مسئله می‌توان از مبلغ بلاعوض استفاده کرد.

مبلغ بلاعوض در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ چطور محاسبه می‌شود؟

پس از ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه یا بنگاه‌های معاملات املاک، مالک موظف است خانه کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار دهد. ازآنجایی‌که مالک تمام سرمایه خویش را برای احداث ساختمان در نظر گرفته است باید محلی برای سکونت داشته باشد. این در حالی است که مالک دیگر سرمایه‌ای برای رهن و اجاره‌خانه ندارد. از سوی دیگر مدت احداث ساختمان حداقل یک سال طول می‌کشد. با این وضعیت مالک چه راه‌حلی دارد؟

 برای حل مشکل مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت مبلغی به‌عنوان بلاعوض یا قرض‌الحسنه در نظر گرفته می‌شود. این مبلغ از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود.

در مواردی که مقدار درصد سازنده و مالک همچون مثال‌های بالا، رند نباشد از مبلغ بلاعوض برای ایجاد توازن در سود و سهم طرفین استفاده می‌شود. محاسبه بلاعوض نیز بر اساس فرمول‌ها و فاکتورهای مختلفی صورت می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال عرف، منطقه یا موقعیت مکانی ملک، میزان اعتبار سازنده و کیفیت ساخت ساختمان در محاسبه بلاعوض تأثیر فراوانی دارد.

بااین‌حال بسیاری از افراد از فرمول زیر برای برآورد بلاعوض بهره می‌گیرند:

R= A% × D – G% × M

کل ارزش ملک     M

قدرالسهم سازند G

کل هزینه ساخت   D

قدرالسهم مالک A

مقدار بلاعوض R

و اما جمع‌بندی مطلب

نحوه محاسبه درصد در قرارداد مشارکت در ساخت، از آن دسته موضوعات پراهمیت و چالش‌برانگیزی است که موجب بروز اختلافات شدید میان مالک و سازنده خواهد شد. آشنایی ابتدایی با چگونگی برآورد قدرالسهم در این قرارداد، برای هر یک از طرفین الزامی است. اما توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از اسیب‌های احتمالی، ضمن مشورت با یک وکیل باتجربه در امور قراردادها، از مشاوران مالی نیز کمک بگیرید.  

وکلای تیم وکیل‌باشی، با برخورداری از تخصص و تجربه فراوان در تنظیم قراردادها، نگارش توافقاتی مانند قرارداد مشارکت در ساخت را به صورت کاملاً سفارشی و شخصی‌سازی شده برعهده می‌گیرند. برای داشتن یک قرارداد اصولی و سودآور، کافی‌ست با مشاوران ما در تماس باشید. 

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی