سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

تصور کنید که شما به عنوان یک مالک با ایده‌های نوآورانه برای ساخت یک ساختمان مسکونی به یک سازنده‌ی متخصص و ماهر مراجعه کرده‌اید. پس از بررسی مسائل و جزئیات فنی، شما و سازنده قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنید که در آن تعیین شده که شما هزینه‌های ساخت را تامین کنید و سازنده باید برای شما یک ساختمان با کیفیت بسازد.

با این حال، در طی اجرای پروژه، شما به دلیل شرایط مالی و یا دلایل دیگری به فروش واحد مسکونی خود نیاز دارید. به منظور انجام این کار، به سازنده اطلاع می‌دهید که می‌خواهید از حق پیش فروش خود استفاده کنید. با این حال، با شگفتی متوجه می‌شوید که حق پیش فروش در قراردادتان سلب شده است و نمی‌توانید واحد خود را پیش فروش کنید. حال در این مقاله از وکیل باشی، به بررسی علل و عوامل سلب حق پیش فروش در قراردادهای مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک می‌پردازیم. پس با ما تا انتها همراه بمانید.

حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت به چه معناست؟

حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، به معنی حقی است که به طرف قرارداد، اعطا می‌شود تا بتواند واحدهای آپارتمانی مربوط به پروژه ساختمانی را به خریداران پیش فروش دهد.

در این قرارداد، سازنده معمولاً در مراحل مختلف ساخت ساختمان به صورت مالی یا فنی به ساختمان کمک می‌کند و در نهایت به عنوان صاحب یکی از واحدهای ساختمان، حق پیش فروش را بدست می‌آورد. به عبارت دیگر، حق پیش فروش برای سازنده، به عنوان پاداشی برای کمک به احداث ساختمان و همچنین به عنوان منبعی برای جذب سرمایه‌گذاری است که در اختیار او قرار می‌گیرد.

در قرارداد مشارکت در ساخت، شرایط حق پیش فروش، مانند زمان و شرایطی که سازنده باید این حق را به خریداران پیش فروش اعطا کند، مشخص می‌شود. همچنین، در این قرارداد، میزان قیمت واحدهای آپارتمانی نیز مشخص می‌گردد. به دیگر معنا، در صورتی که حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد، برای پیشگیری از هر نوع کلاهبرداری در قرارداد، باید به موارد زیر توجه کرد:

1. تعیین زمان اعطای حق پیش فروش:

در قرارداد باید مشخص شود که حق پیش فروش به سازندهدر چه زمانی اعطا می‌شود؛ به محض اخذ مجوز ساخت، یا در مراحل مختلف ساخت ساختمان؟

2. قیمت پیش فروش:

در قرارداد باید مبلغ پیش فروش واحدهای آپارتمانی به صورت دقیق و با جزئیات مشخص شود.

3. شرایط مالی:

در قرارداد باید شرایط پرداخت مبلغ حق پیش فروش به مشارکت کننده، مانند تعداد اقساط پرداختی و شرایط پرداخت را مشخص کرد.

4. شرایط انتقال حق پیش فروش:

در قرارداد باید مشخص شود که آیا سازندهمی‌تواند حق پیش فروش را به شخص دیگری انتقال دهد یا خیر؛ در صورت امکان، شرایط انتقال حق پیش فروش نیز باید مشخص شود.

5. مسئولیت‌ها:

در قرارداد باید مشخص شود که در صورت وجود هرگونه مشکل در مراحل پیش فروش و یا انتقال واحدهای آپارتمانی، مسئولیت کسی که حق پیش فروش را اعطا کرده است چگونه است؛ آیا او مسئول تمامی هزینه‌های مربوط به حق پیش فروش و انتقال واحد است یا نه؟

پیشنهاد می‌کنیم برای اطمینان خاطر از مفاد قرارداد خود، حتماً از خدمات مشاوره حقوقی پیش از تنظیم و نگارش قرارداد مشارکت در ساخت استفاده نمایید و از وکیل متخصص جزییات موضوع را جویا شوید.

سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

هرچند که شرایط و مقررات هر یک از انواع قرارداد مشارکت متفاوت است، اما یکی از مهمترین مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود، حق پیش فروش سهام در پروژه است. اما گاهی اوقات، در شرایط خاص، این حق پیش فروش از سمت برخی از شرکت‌کنندگان در پروژه سلب می‌شود. این توافق معمولاً به منظور جلوگیری از فروش نامناسب و ناکارآمد واحدهای مشارکتی قبل از اتمام ساخت پروژه، برای جلوگیری از زمان‌بندی ناصحیح و بروز مشکلات فنی و یا سایر مسائل مربوط به پروژه اتخاذ می‌شود.

"سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت به معنای توافق طرفین بر این است که تا زمانی که پروژه به پایان نرسیده، واحدهای آپارتمان یا واحدهای تجاری به فروش نمی‌رسند و مالکیت واحدها تا پایان پروژه با شرکت سازنده باقی می‌ماند. به عبارت دیگر، در این نوع قراردادها، شرکت‌کنندگان در پروژه توافق می‌کنند که واحدهای ساختمان یا پروژه را تا پایان ساخت پروژه، به شخص دیگری نفروشند".

این توافق معمولاً به دلیل این است که شرکت‌کنندگان در پروژه، با احتمال افزایش قیمت بازار یا تقاضای بیشتر برای واحدهای آپارتمانی، انتظار دارند که پس از کامل شدن پروژه، سود بیشتری کسب کنند. همچنین، با این توافق، از احتمال خطرهایی مانند تأخیر در ساخت پروژه، جلوگیری می‌شود که ممکن است باعث عدم تقاضای کافی برای واحدهای آپارتمانی شود.

به طور کلی، سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از موارد مهمی است که در نظر گرفتن آن در قرارداد مشارکت، علی‌رغم محدودیت‌هایی که ممکن است ایجاد کند، می‌تواند به جلوگیری از احتمال بروز مشکلات و خسارات در آینده کمک کند.

نحوه اسقاط حق پیش فروش یا انتقال قرارداد مشارکت در ساخت:

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، شرایطی برای اسقاط حق پیش فروش وجود دارد.  سقوط حق پیش فروش به معنای این است که طرفین قرارداد از حق فروش واحد در ساختمان قبل از پایان پروژه صرف نظر می‌کنند.  فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نیز یکی از موضوعاتی است که باید لحاظ گردد.

سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، ممکن است صراحتاً در قرارداد ذکر شود، یا به صورت ضمنی از طرفین سلب شود. به عنوان مثال، در صورتی که سازنده به هر دلیلی توانایی اتمام پروژه را ندارد و پروژه به تعویق می‌افتد، مالک قرارداد ممکن است حق پیش فروش خود را از دست دهد.

از آنجا که شرایط اسقاط حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت به شکل متنوعی مطرح می‌شوند، برای تضمین حقوق مالک قرارداد و سازنده، این شرایط باید به دقت در قرارداد مشخص شوند و آن‌ها باید با دقت مطالعه و بررسی شوند.

برای ذکر موضوع اسقاط حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، می‌توانید یک بند خاص در قرارداد درج کنید که شرایط و ضوابط لازم را در این خصوص بیان می‌کند. مهمترین نکته در این بند، شفافیت و دقت در بیان شرایط و محدودیت‌ها است که در صورت نقض قابل اجرا باشند. برای نمونه، می‌توانید یک بند شبیه به این را در قرارداد خود بنگارید، در واقع، بند سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت به این شکل است:

"تا زمان پایان پروژه، هر گونه فروش، انتقال و واگذاری حقوق و مزایای مترتب بر پیش‌فروش واحدهای مشارکت در ساخت ممنوع می‌باشد. با امضای این قرارداد، طرفین توافق می‌کنند که هیچ یک از طرفین حق انتقال، فروش، یا اجاره پیش فروش را ندارد. اما در صورتی که طرفین توافق نمایند، می‌توانند با امضای یک تفاهم‌نامه جدید، شرایط انتقال پیش‌فروش را تعیین کنند. این تفاهم‌نامه، باید توسط طرفین و مراجع مربوطه تأیید شود و تنها پس از آن اعمال خواهد شد."

لازم به ذکر است که این نمونه فقط یک الگوی ممکن برای بند اسقاط حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت است و شما می‌توانید بر اساس نیاز خود، شرایط و ضوابط مورد نظر خود را به طور دقیق و شفاف در قرارداد خود بیان کنید؛ چراکه آثار و عواقب قرارداد، کاملاً بستگی به توافقات شما دارد.

در هر حال، زمانی که این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت در نظر گرفته شود، تعهد و پایبندی به آن ضروری است؛ و در صورت عدم رعایت آن، ممکن است شرایط ابطال قرارداد برای طرف متضرر پیش آید.

و اما جمع‌بندی مطالب

در قرارداد مشارکت در ساخت، حق پیش فروش به عنوان یکی از حقوق مالکیتی برای خریداران واحدها در پروژه تعریف می‌شود. با این حال، در برخی موارد، طرفین قرارداد ممکن است بخواهند حق پیش فروش را لغو کنند. در این صورت، نیاز است که یک بند در قرارداد قرار داده شود که مشخص کند چگونه حق پیش فروش می‌تواند اسقاط شود. بنابراین، در قرارداد مشارکت در ساخت، اسقاط حق پیش فروش باید به طور صریح در بند مربوطه ذکر شود و مراحل لغو این حق نیز باید دقیقاً مشخص شود.

به طور کلی، این موضوع برای طرفین قرارداد بسیار مهم است و باید با دقت و کاملی در قرارداد بیان شود. در غیر این صورت، احتمال وقوع اختلافات و مشکلات بین طرفین در آینده وجود دارد. با توجه به این موضوع، توصیه می‌شود که در هنگام بررسی قرارداد مشارکت در ساخت، همه جزئیات و مراحل منع پیش فروش دقیقاً مشخص شود تا از بروز مشکلات و اختلافات در آینده جلوگیری شود.

سحر سفلایی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی