بررسی قرارداد مشارکت در ساخت و نکات حقوقی آن

هرگاه سخن از یک حرفه پولساز به میان آید، ساخت و ساز و احداث ساختمان اولین گزینه‌ای است که ممکن است به ذهن شما خطور کند. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پایه و اساس یک رابطه کاری مطمئن، میان پیمانکار و کارفرما است؛ چرا که در نبود یک قرارداد جامع و کامل که در بر گیرنده تمام نکات فنی و جزئیات مورد نیاز باشد، مشکلات و چالش های حقوقی زیادی گریبان گیر طرفین قرارداد خواهد شد که جلوگیری از وقوع این مسائل فقط با دانستن اطلاعات درست در این زمینه قابل پیشگیری می‌شود. به همین دلیل در نوشتار حاضر قصد داریم به بحث و بررسی پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا، نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، ارکان وهمچنین نکات مهم قرارداد ساخت و ساز بپردازیم. با ما تا انتهای این مطلب همراه بمانید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ شرایط انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت چه می باشد؟

در مورد معنای مشارکت باید گفت در انواع متفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یا به عبارتی دیگر، در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک ملکی که عمدتاً قدیمی و کلنگی است را در اختیار سازنده می‌گذارد؛ طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد، به ایفای نقش می‌پردازد و تعهد می‌کند که احداث پروژه و ساخت سازه را بر عهده گیرد. سازنده نیز در پروژه ساخت و ساز، آورده ای دارد، آن هم شامل هزینه هایی می شود که او باید برای ساخت سازه ساختمان، پرداخت نماید.

در انواع قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از طرفین به عنوان مالک یا مالکین قرارداد در نظر گرفته می‌شوند؛ مالک یا مالکین، زمین شخصی یا ملکی را در اختیار شخصی که طرف دوم قرارداد است می‌گذارند؛ این طرف دوم به عنوان سازنده در این قرارداد، به ایفای نقش می‌پردازد و تعهد می‌نماید که احداث پروژه را بر عهده گیرد و در سر تاریخ مقرر آن را به طرف اول قرارداد، تحویل بدهد. سازنده نیز در پروژه ساخت و ساز، آورده ای دارد و آن هم شامل هزینه‌هایی می‌شود که او باید برای ساخت سازه ساختمان، پرداخت نماید. باید بدانید که طبق روال عرف، هزینه‌های دیگری به جز هزینه‌های نام برده شده بر عهده ی سازنده قرار می گیرد و بسیاری از آن ها با توافق طرفین بر عهده ی هر یک از آن ها قرار می‌گیرد.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مسکن:

باید گفت که بسیاری از افراد از جمله کسانی که اقدام به انعقاد توافق مشارکت در ساخت کرده‌اند، معتقدند که این مدل از قراردادها می‌تواند سود سرشاری را برای هر دو طرف قرارداد به همراه داشته باشد و سرمایه ی آن ها را چندین برابر نماید؛ اما باید اذعان داشت که تدوین و نگاشتن قرارداد مشارکت در ساخت، خیلی راحت و آسان نیست و هر کسی نمی‌تواند از عهده ی آن برآید و بسیاری از کسانی که اقدام به تنظیم چنین قراردادی کرده اند، بعد از مدتی، با شکست های زیادی مواجه شده اند و تجربه ی نامناسبی را از سر گذرانده اند؛ از این رو در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ویلا یا آپارتمان باید حتماً پیش از انعقاد چنین قراردادهایی باید دقت زیادی اعمال نمایید و وقت کافی را برای آن در نظر بگیرید تا بعد از تنظیم قرارداد، دچار پشیمانی نشوید و با مشکل مواجه نشوید.

در واقع افراد با هزار امید برای تأمین آینده خود و فرزندانشان، اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌کنند و به دلیل عدم اطلاعات حقوقی در این زمینه یا تنظیم قرارداد در نزد افراد غیر متخصص، دچار اختلافات بسیار و متحمل خسارت‌های هنگفتی می‌شوند؛ بنابراین اطلاع و آگاهی از مشکلات حقوقی قرارداد مذکور، شما می‌توانید به راحتی از این دست مسائل پیشگیری کرده و همکاری خود را از احتمال ریسک و خطر به دور دارید.

باید بدانید که تهیه و تنظیم نمونه قرارداد شراکت در ساخت نیازمند برخورداری شخص از تخصص های لازم در زمینه ی امور حقوقی و همچنین تجربه ی کافی است. از آن جا که هر شخصی از داشتن چنین تخصص و تجربه ای بی بهره است، می تواند با استفاده از قرارداد آنلاین، خود را از مشکلات احتمالی رهایی کند؛ زیرا قراردادی که تنظیم می شود باید از دقت کافی برخوردار باشد و به علاوه، تمامی نکته‌های لازم و مسائل ضروری در آن درج شود. به همین سبب، مجموعه وکیل‌باشی فرم قرارداد مشارکت در ساخت را برای تهیه و دانلود آماده نموده است؛ فرم قرارداد مذکور، توسط وکلای متخصص قراردادها تنظیم شده و به صورت قابل چاپ و قابل ویرایش در اختیار شما عزیزان قرار می‌گیرد تا بتوانید با دانلود قرارداد مذکور آن را مورد استفاده قرار دهید.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع مسکونی

در ابتدا باید به این نکته‌ی ضروری اشاره کنیم که همه ی بندها و مفاد یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است و هر کدام از طرفین این قرارداد باید پیش از امضای آن ها، یک به یک این بندها را مطالعه نمایند و علاوه بر دقت به نکته های حقوقی آن، حتماً به ساختار زبان و همچنین اصطلاحات حقوقی مرتبط با آن متمرکز شوند و با آگاهی پیشین در این خصوص، اقدام به امضای آن نمایند. یکی از ضروری ترین بندهای قرارداد مزبور این است که افراد می‌بایست مشخصات شناسنامه‌ای دو طرف قرارداد و همچنین آدرس محل سکونت آن ها را معرفی نمایند. برای این منظور، طرفین ملزم هستند که مدارک و اسناد مرتبط با این موضوع را به دقت مشاهده نمایند و آن را با نوشته های متن قرارداد ساخت و ساز انطباق دهند تا اشکالی ایجاد نشود.

سرمایه‌های طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و ساز:

این موضوع یکی از مهمترین بندهای قراردادهای ساخت و ساز است که باید در خصوص آن دقت لازم را به عمل بیاورید. همان طور که می‌دانید، آورده ی هر یک از طرفین قرارداد، می‌تواند نشان دهنده و تعیین کننده ی سهم هر کدام از آن ها از سود نهایی باشد. از این رو باید در بررسی این آورده دقت لازم را به عمل آورد و با نکته سنجی کامل آن را در قرارداد به صورت مکتوب درآورد. باید بدانید که سهل انگاری در این موضوع ممکن است سبب شود که مشکلات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت را دامن گیر هریک از دو طرف قرارداد نماید.

نسبت سهم الشرکه ی طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت:

گرچه سود نهایی حاصل از قرارداد ساخت و ساز مانند قرارداد ساخت و ساز در ویلا، در پایان قرارداد معین می شود، اما باید در زمان تهیه و تنظیم قرارداد ساخت و ساز، نسبت سهم هر یک از طرفین قرارداد به شکل کاملا مشخص و دقیق تعیین شود. اگر پروژه ای که مورد مشارکت قرار گرفته است، مسکونی باشد، باید در باره ی مالکیت طبقه های مختلف آن نیز در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تصمیم های لازم اتخاذ شود و نکته های مرتبط با آن نیز در قرارداد ذکر شود. همچنین لیست مصالح در قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید به صورت دقیق مشخص شود تا در آینده اختلافی در نوع و کیفیت مصالح و متریال ایجاد نشوذد. لیست مصالح موجود در قرارداد مشارکت ساختمانی، شامل تمام متریال و مواردی است که در ساختمان به کار می‌رود؛ و از تیرآهن و اسکلت اولیه ساختمان تا نوع دستگیره‌ای که قرار است در درب ها استفاده شود را در بر می‌گیرد.

ارکان کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت خانه های کلنگی:

قطعاً عده ی زیادی از افراد، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را به خوبی نمی‌دانند و با آن آشنایی کاملی ندارند. در واقع عده ی زیادی از افراد، با معنا و مفهوم بسیاری از بندهای قرارداد مشارکت در ساخت آشنا نیستند. از این رو در ادامه، به بررسی بعضی از مهم ترین محتویات و ضروری ترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت می‌پردازیم. گرچه دانستن این نکته نمی‌تواند تمامی نیاز شما را در خصوص کسب آگاهی در این زمینه برطرف کند و برای کسب اطلاعات کافی باید حتماً از مشاوره های تخصصی تر نیز استفاده کنید؛ از این رو شما می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی آنلاین، از راهنمایی های وکیل متخصص امور ملکی و ساخت و ساز، در تنظیم قرارداد خود بهره مند شوید.

تعهدات طرفین در مشارکت در احداث بنا:

بند مرتبط با تعهدات مالکین نیز یکی دیگر از بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز است، که باید به صورت دقیق مورد توجه قرار بگیرد. در این خصوص باید این توضیح را مطرح کنیم که هر یک از مالکان ساختمان های کلنگی و یا مالکین زمین باید در برابر قراردادی که اقدام به تنظیم آن می‌نمایند، تعهدات خود را نیز مد نظر قرار دهند و به آن پایبند بمانند. تعهداتی که مرتبط با زمان تحویل ملک است یا نکته های مرتبط با سند و مدارک و … از آن دسته نکته‌هایی است که باید در این بند از قرارداد مدنظر قرار گیرد. لازم به ذکر است که در صورت عدم پایبندی به تعهدات مندرج در متن توافق، متعهد له می‌تواند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را از مراجع قضایی بخواهد که در ادامه این مقاله، مفصلاً به آن پرداخته‌ایم.

مشکلات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت: 

گاهی افراد با هزار امید برای تأمین آینده خود و فرزندانشان، اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت می‌کنند و به دلیل عدم اطلاعات حقوقی در این زمینه یا تنظیم آن در نزد افراد غیر متخصص، دچار اختلافات بسیار و متحمل خسارت‌های هنگفتی می‌شوند. در ذیل قصد داریم به برخی از مهمترین مسائل و مشکلاتی که در عقد شراکت ساخت و ساز رخ می‌دهد، بپردازیم. مخاطبین گرامی، برای جلوگیری از مشکلات و اختلاف و ایجاد یک خاطره‌ی تلخ از قرارداد مشارکت، قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت یا فسخ آن، اطلاعات حقوقی خود را افزایش داده یا آن را نزد وکیل و متخصص حقوقی تنظیم نمایید. از مشکلات حقوقی و خطرات قرارداد مذکور، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود: 

1. مشکلات مربوط به اعطای وکالت به سازنده:

زمانی که مالک به سازنده وکالت بلاعزل می‌دهد تا سازنده تمام سهم خود از عرصه را به منتقل نماید، باعث می‌شود تا مالک تمام سهم سازنده را به وی منتقل نماید در حالی که هنوز پروژه شروع نشده است و این موضوع ممکن است در آینده برای مالک خطرساز باشد. سازنده در مقابل این وکالت و انتقال سهم، باید ضمانت یا چک به مالک بدهد. شاید تصور کنید گرفتن چک یا ضمانت برای جلوگیری از مشکلات در این زمینه کافی است، اما پروسه وصول چک یا ضمانتی که سازنده داده وقت و هزینه‌ی زیادی از شما خواهد گرفت.

در ثانی سازنده با داشتن وکالت بلاعزل هر عملی انجام دهند، گریبان موکل یعنی مالک را هم گرفته و برای او نیز مشکل آفرین می‌شود؛ زیرا نام او در سند اصلی به عنوان اصیل قید شده است. اگر سازنده به شما پیشنهاد داد که وکالت بلاعزل به او اعطا کنید، در متن وکالتنامه تفویض اختیارات وکالتنامه را محدود و یا سلب نمایید. 

2. پیش فروش آپارتمان از طرف سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت:

قبل از تفکیک سند در قرارداد مشارکت در ساخت، سند قانونی هر واحد به نام مالک است، هرچند وی سهم سازنده را به او منتقل کرده باشد. بسیاری از موارد، سازنده اقدام به پیش فروش سهم خود نموده و ممکن است نتواند سر موعد مقرری که تعیین شده واحد را به پیش‌خریدار منتقل نماید. زمانی که پیش‌خریدار اقدام به شکایت علیه سازنده می‌کند به دلیل اینکه همچنان نام مالک در سند قید شده است، وی ناخواسته درگیر دادرسی و اختلافات بین سازنده و پیش خریدار خواهد شد.

بسیاری از موارد نیز سازندگان سرمایه کافی برای انجام پروژه نداشته و اقدام به پیش‌فروش سهم خود می‌نمایند تا بتوانند پروژه را به پایان برسانند. متأسفانه مواردی نیز وجود دارد که سازنده، هیچ سرمایه ای نداشته و بدواً با پیش فروش سهم از خریدار و یا گرفتن مبلغ از مالک، متواری و دردسرهای زیادی را برای مالک ایجاد کرده است. راه حل ما به شما مالکان عزیز این است که از همان ابتدا شرط کنید که سازنده حق انتقال سهم به ثالث را ندارد و درصورت انتقال، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را برای خود قید نماید و یا به طور کلی حق انتقال را از سازنده به ثالث سلب نماید.

3. شرط احداث بنای مازاد بر پروانه ساخت: 

اگر مالک و سازنده قصد احداث طبقه مازاد بر پروانه را داشته باشند، بهتر است همان ابتدا در مورد این موضوع شرط کرده و مشخص نمایند که این طبقه در صورت موافقت شهرداری و اخذ مجوز از آن قرار است متعلق به چه کسی باشد. در این صورت از مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری می‌کنند.

4. مشکلات ناشی از نقصان کمی یا کیفی در بنا: 

گاهی سازنده در بنا، مصالحی به کار می‌برد که کیفیت لازم را نداشته و بدین صورت باعث ناقص بودن بنا یا کاهش کیفیت آن می‌شود. برای اینکه سازنده هر مصالحی را در ساختمان به کار نبرد یا سلیقه ای عمل نکند، بهتر است از همان ابتدا در لیست مصالح قرارداد مشارکت در ساخت، نوع مصالح، چوب کابینت، دستگیره‌ها و… به طور کامل و دقیق به شکل ذکر شود. همچنین برای اینکه مالک از بابت استفاده مصالح باکیفیت و وسایلی که برند آن در قرارداد ذکر شده، آسوده خاطر باشد، می‌تواند یک ناظر متخصص برای بازدید از پروژه خود انتخاب و بدین صورت وی با بازدید از پروژه، گزارشی از مصالح موجود و به کار رفته در بنا را به مالک‌ می‌دهد.

در صورتی که مصالح و لوازم، مطابق با شروط مقرر در قرارداد تهیه نشده باشد، مالک می‌تواند از دادگاه دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ساخت، گرفته و بدین صورت از ادامه‌ی ساخت بنا با مصالحی که در قرارداد ذکر نشده و غیر استاندارد است، جلوگیری نماید و از سازنده از خسارت دریافت.

شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت:

"شرایط صحت قرارداد مشارکت در ساخت، اوصاف و شرایطی هستند که باید در قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شوند و اگر به آن‌ها بی‌توجهی شود، قرارداد مشارکت در ساخت باطل یا غیرنافذ شدن قرارداد می‌شود". شرایط صحت قرارداد طبق ماده 190 قانون مدنی عبارتند از:

قصد طرفین و رضای آن‌ها

یکی از شرایط صحت هر قراردادی از جمله قرارداد مشارکت در ساخت، داشتن قصد و رضایت برای طرفین قرارداد است. منظور از قصد این است که طرفین معامله، بخواهند قرارداد مشارکت در ساخت را ایجاد کنند و این قصد، باید به وسیله لفظ یا نوشتاری که دلالت بر داشتن قصد می کند، نمایان شود. رضا در قرارداد به این معنا است که طرفین بدون وجود اکراه و اجبار و با تمایل شخصی، مایل به انجام این امر باشند.

نبود قصد، باعث بطلان قرارداد می‌شود و از جمله شرایط ابطال قرارداد مشارکت در ساخت است. اما نبود رضایت، باعث باطل شدن قرارداد نمی‌شود بلکه موجب عدم نفوذ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود. یعنی اگر هر یک از طرفین معامله، بدون رضایت، قرارداد ببندند و بعداً، رضایت خود را اعلام کند، معامله صحیح خواهد بود اما اگر راضی نباشند معامله صحیح نیست.

اهلیت طرفین معامله

دومین شرط صحت قراردادها، اهلیت طرفین معامله است. منظور از اهلیت این است که هر دو طرف معامله، عاقل، بالغ، مختار بوده و محجور یا صغیر، سفیه و مجنون، نباشند. در این خصوص در ماده 210 قانون مدنی آمده است:«متعاملین باید، برای معامله، اهلیت داشته باشند.» و در ماده 211 قانون مدنی بیان شده که:«برای اینکه متعاملین، اهل محسوب شوند، باید، بالغ و عاقل و رشید باشند.»

در خصوص تاثیر عدم اهلیت طرفین قرارداد بر معامله، باید گفت، در مواردی، عدم اهلیت و محجور بودن متعاملین، سبب بطلان معامله و در مواردی، سبب عدم نفوذ آن می باشد.

معاملات مجنون، یعنی شخصی که به واسطه جنون، عقل نداشته و معاملات صغیر غیر ممیز، یعنی، کودک خردسالی که خوب و بد را تشخیص نمی دهد و به سن بلوغ که در دختران، 9 سال تمام قمری و در پسران، 15 سال تمام قمری بوده، نرسیده، باطل است، مگر اینکه شخص مجنون، دارای جنون ادواری یا دوره ای باشد و در دوران افاقه، اقدام به انعقاد معامله نماید. 

اما درمورد سفیه، یعنی کسی که عقل معاش نداشته باشد، گاهی صحیح و گاهی باطل است. معاملات مالی سفیه یا غیر رشید، از جمله معاملۀ مشارکت در ساختی که توسط فرد سفیه انجام شده باشد، در صورتی که معامله‌ای نافع باشد، یعنی برای او، نفع داشته باشد، صحیح است؛ اما در صورتی که معامله، مضر باشد، باطل است. در صورتی که معامله، نه نافع و نه مضر باشد، غیر نافذ بوده و معاملات غیر مالی او، صحیح است؛ بنابراین بسیار اهمیت دارد که در قرارداد مشارکت در ساخت، به اهلیت طرف مقابل به ویژه سفیه بودن یا نبودن او توجه کنید.

مشروعیت جهت معامله

مشروعیت جهت معامله یعنی هدف و انگیزه از ایجاد معامله، مسائل غیر قانونی و غیر شرعی نباشد. هدف و انگیزه افراد از مشارکت در ساخت باید موارد و مسائل قانونی باشد. به عنوان مثال اگر هدف از مشارکت در ساخت، ایجاد محلی به عنوان قمارخانه باشد، قرارداد، باطل و بی‌اعتبار خواهد بود.

البته نیازی نیست که در قرارداد انگیزه و جهت معامله ذکر شود؛ فقط لازم است هنگام انعقاد قرارداد درمورد هدف مشترکی که برای ساخت‌و‌ساز دارید مذاکره کنید و اطمینان حاصل کنید که هدفی نامشروع و غیرقانونی نباشد. 

معلوم و معین بودن مورد معامله

چهارمین شرط صحت قرارداد، معلوم و معین بودن مورد معامله است. طبق ماده 214 قانون مدنی، مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از طرفین تعهد تسلیم و ایفاء آن را می‌کنند. علاوه بر این، بر اساس مواد 215 و 216 قانون مدنی، مورد معامله باید دارای اوصافی مثل، مال بودن، ارزش مالی منفعت عقلایی داشتن، همچنین، مشروع و قانونی بودن مال موضوع معامله و مبهم نبودن آن باشد. مبهم بودن مورد معامله یا مالیت نداشتن آن، موجب باطل شدن قرارداد خواهد شد.

در خصوص مشارکت در ساخت، این نکته را باید درمورد ملک یا زمین مورد معامله در نظر داشته باشید که دقت کافی داشته باشید که ملک یا زمین متعلق به خود مالک باشد. زیرا اگر اگر شخصی با ملک و زمین دیگری قرارداد مشارکت در ساخت ببندد، عقد او فضولی است و تنها در صورتی قراردادش درست است که صاحب واقعی مال، معامله را تایید کند. حتی گاهی آثار و عواقب قرارداد مشارکت در ساخت در مورد ملک فضولی و مال غیر می‌تواند منجر به کلاهبرداری در مشارکت در ساخت شود و باعث شود ضرر و زیان هنگفتی متحمل شوید. بنابراین حتماً در این خصوص دقت کافی را داشته باشید.

در واقع، این ماده 190 چند شرط اساسی را برای تمامی قراردادها ذکر می‌کند. چنانچه یکی از این شرایط در زمان تنظیم قرارداد (انعقاد عقد) وجود نداشته باشد، دادگاه صالح می‌تواند حکم به بطلان قرارداد بدهد.

این نکته را همیشه به یاد داشته باشید که انگیزه نامشروع نیز، درصورتی‌که هر دو طرف قرارداد از آن مطلع باشند، موجب بطلان قرارداد می‌شود. مثلاً به موجب ماده 218 ق.م اگر مشخص شود که معامله به قصد فرار از دین انجام شده، آن معامله باطل است. چرا؟ چون جهت و انگیزه مشروعی برای تنظیم قرارداد وجود نداشته؛ به عنوان مثال، سازنده برای فرار از دیون خود چنین قراردادی را منعقد نموده است. علاوه بر این ماده، قانون‌گذار در مواد 212 و 217 ق.م نیز به بطلان ناشی از عدم اهلیت طرفین قرارداد و همین‌طور عدم مشروعیت جهت معامله اشاره کرده است. 

تفاوت قرارداد پیش فروش ساختمان و مشارکت در ساخت:

باتوجه‌به آنچه تاکنون گفتیم، احتمالاً به‌خوبی متوجه تفاوت‌های بنیادین قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان شده‌اید. در اینجا باید اشاره کنیم که:

"مطابق قانون پیش فروش ساختمان، مصوب سال 1389، کلیه قراردادهای پیش‌فروش ساختمان طبق تصریح قانون‌گذار باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند؛ بنابراین انعقاد این توافق در مکانی غیر از دفتر اسناد رسمی جرم بوده و مجازات سنگینی برای پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده خواهد داشت این در حالی است که چنین محدودیتی در قرارداد مشارکت در ساخت وجود نداشته و مالک و سازنده می‌توانند در بنگاه‌های معاملات املاک قرارداد خود را بنویسند."

درمورد سایر تفاوت‌های میان قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش ساختمان باید گفت که ماهیت هر دوی آنها کاملاً با یکدیگر متفاوت است. به عنوان مثال:

در قرارداد پیش فروش ساختمان تسویه بهای آپارتمان یا سازه نهایی در اغلب موارد به صورت مرحله به مرحله و اقساط انجام می‌شود. در مقابل در قرارداد مشارکت در ساخت چنین نحوه پرداختی وجود نداشته؛ مالک و سازنده همزمان با انعقاد قرارداد توافق می‌کنند که در ساختمان احداث شده بر اساس آورده و سرمایه خود سهیم باشند.

در رابطه با نحوه حل و فصل اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش ساختمان توصیه می‌کنیم این موضوع حتماً به داوری ارجاع شود. چرا که ذکر داوری در قرارداد و همین‌طور تعیین دقیق داور یا  داوران منجر به کوتاه تر شدن  فرایند حل تعارضات طرفین خواهد شد.

به طور خلاصه، در قرارداد پیش‌فروش ساختمان، فروشنده ملک را به خریدار فروخته و پس از ساخت، به او تحویل می‌دهد. اما در قرارداد مشارکت در ساخت، فروشنده و خریدار به عنوان شرکا در پروژه و ساختمان همکاری می‌کنند و خریدار هم‌زمان با ساخت ساختمان، بخشی از مالکیت آن را به دست می‌آورد.

تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان:

"اگرچه مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت، روشی برای مشارکت در پروژه‌های ساختمانی_عمرانی هستند اما مهمترین تفاوت آن‌ها در این است که در قرارداد مدیریت پیمان، "پیمانکار و کارفرما" با هم قرارداد می‌بندند و این کارفرما است که مدیر پیمان را به پیمانکار معرفی می‌کند. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت "مالک با سازنده" شریک می‌شود و طرفین قرارداد مالک و سازنده هستند؛ بنابراین طرفین این دو قرارداد کاملاً با هم فرق دارند و این یکی از مهمترین تفاوت‌های این دو قرارداد با یکدیگر است." تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت پیمان به صورت جزئی‌ترعبارت است از :

• یکی از نکات مهم مدیریت پیمان این است که عرفاً میزان حق مدیریت پیمان در ساختمان حدود ۱۰ تا ۱۷ درصد و حق مدیریت پیمان در یک ساختمان ویلایی حدوداً ۱۵ تا ۲۲ درصد تعیین شده است. در صورتی که در قرارداد مشارکت در ساخت سازنده بر اساس توافقی که ابتدای کار با مالک داشته، در نهایت سهمی از ساختمان را می‌برد و مالک آن می‌شود. بنابراین سهم‌الشرکه در هر یک از این دو قرارداد به شیوه متفاوتی تعیین می‌شود.

• در قرارداد مدیریت پیمان، انجام اقدامات مورد نیاز برای اخذ انشعابات مربوط به عملیات اجرایی ساختمان بر عهدۀ مدیر پیمان است اما در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین باید در مورد مسئولیت هزینه‌های نصب انشعابات، مخصوصاً انشعابات مشاعات تعیین و تکلیف کنند و در قرارداد تعیین شود که این هزینه‌ها بر عهده چه کسی است.

• برخی از اختلافات رایج در سایر قراردادها، مانند تغییر در قیمت‌ها و ضرایب قرارداد و… در قرارداد مدیریت پیمان وجود ندارد. اما در مشارکت در ساخت چنانچه طرفین در هنگام انعقاد قرارداد تدابیر لازم را رعایت نکنند ممکن است منجر به اختلافات زیادی شود. اختلافاتی مثل کلاهبرداری در مشارکت در ساخت که بخاطر ماهیت ریسک‌پذیر این قرارداد ایجاد می‌شود.

بنابراین قرارداد مدیریت پیمان و مشارکت در ساخت در موضوع و طرفین قرارداد با هم کاملاً متمایز هستند. همچنین سهم مشارکت اعضا در قراردادهای مشارکتی در اختیار مدیر پروژه قرار می گیرد اما در قرارداد مشارکت در ساخت سهم طرفین به صورت سهمی از ساختمان نوساز تعیین می‌شود.علاوه بر این، وظایف، تعهدات و اختیارات صاحب کار در قراردادهای این دو روش با هم متفاوت است.

تامین دلیل در کاملترین قرارداد مشارکت در ساخت:

"تامین دلیل در قرارداد مشارکت در ساخت به این صورت است که اگر هر یک از طرفین اعم از مالک یا سازنده به تعهدات خود پایبند نباشند؛ طرف دیگر قادر است برای جلوگیری از نابودی دلایل و مدارک موجود، از دادگاه درخواست تامین دلیل کند. قاضی نیز در صورت لزوم، قرار کارشناسی صادر کرده و از تمام مدارک موجود جهت ارائه به دادگاه، صورت‎برداری خواهد کرد".

از آنجایی که درخواست تامین دلیل در زمره دعاوی غیرمالی قرار دارد که مبلغ رسیدگی به این گونه دعاوی از سوی قوه قضاییه، اعلام می‌شود. اگر قاضی تشخیص بدهد که برای درخواست تامین دلیل به نظر کارشناس هم نیاز دارید، باید هزینه کارشناس رسمی دادگستری را بر هزینه ذکر شده، بیفزایید.

مراحل صدور این درخواست نیز به این صورت است که پس از مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست خود را به تعداد خوانده‌ها به علاوه یک نسخه اضافه باید تنظیم کنید. در مرحله بعدی، از تمام اوراقی که قصد استناد به آن‌ها را دارید یک فتوکپی تهیه می‌کنید؛ این فتوکپی نیز باید به تعداد خوانده‌ها و به علاوه یک نسخه اضافه‌تر باشد. در نهایت، به واحد تطبیق اسناد شورای حل اختلاف مراجعه کنید و از اوراق گفته شده، کپی برابر اصل تهیه کنید.

اگر مورد شما بسیار فوری باشد، مطابق ماده 152 ق.آ.د.م می‌توانید هنگام ثبت درخواست، از شورای حل اختلاف بخواهید که به درخواستتان فوراً رسیدگی شود. بنابراین، بر اساس قسمت دوم ماده مزبور، در اموری که فوریت داشته باشد دادگاه بدون احضار طرف اقدام به تامین دلیل می‌کند.

نحوۀ محاسبۀ درصد در قرارداد مشارکت در ساخت:

در ادامه درصد یا مقدار قدرالسهم هر یک از مالکان و سازندگان را به صورت جداگانه بررسی می کنیم.

همان‌طور که قبلاً نیز اشاره کردیم محاسبه درصد مالک و سازنده با توجه به مصالح و متریال مورداستفاده در ساخت‌وساز، منطقه ای که ملک مالک در آن قرار دارد، شهر محل وقوع ملک، قیمت زمین و حتی کیفیت ساخت پروژه صورت می‌گیرد. بر همین اساس فرمول‌هایی برای محاسبه قدرالسهم هر یک از طرفین وجود دارد؛ اما در نهایت محاسبه تمام فاکتورهای بالا در برآورد قدرالسهم نقش اصلی را خواهند داشت.

 بااین‌حال در ادامه یک فرمول ساده را به شما معرفی می‌کنیم:

محاسبه قدرالسهم مالک

 با توجه به آنچه گفتیم برای حساب‌کردن درصد مشارکت مالک، میزان آورده او را به‌صورت ریالی ارزش‌گذاری می‌کنیم. در اینجا باید هزینه ساخت را در نظر بگیریم؛ بنابراین اگر ملک مالک یک میلیارد تومان ارزش داشته باشد و هزینه ساخت نیز ۸۰۰ میلیون تومان باشد؛ قدرالسهم مالک به‌صورت زیر خواهد بود:

ارزش کل ملک تقسیم بر (هزینه ساخت + ارزش کل ملک) = قدرالسهم مالک به درصد

حالا این فرمول را با اعداد واقعی به شما نشان می دهیم.

1 میلیارد تومان / (800 میلیون تومان + 1 میلیارد تومان) = 56%

فراموش نکنید که اگر ملک دارای پروانه ساخت باشد این مورد را باید در میزان قدرالسهم مالک لحاظ کرد.

محاسبه قدرالسهم سازنده

 آورده سازنده علاوه بر سرمایه مادی او، دانش فنی و مهارت وی در ساخت‌وساز است در اینجا برای برآورد قدرالسهم یا درصد سازنده در مشارکت در ساخت، مدلی شبیه به فرمول قبلی خواهیم داشت که عبارت است از:

هزینه ساخت تقسیم بر (هزینه ساخت + ارزش کل ملک) = قدرالسهم سازنده به درصد

اعداد گفته شده برای سهم مالک را در نظر بیاورید، بر همان اساس سهم سازنده را حساب می‌کنیم:

800 میلیون تومان / (800 م + 1 میلیارد) = 44 درصد سهم سازنده

حال سؤال اصلی اینجاست که چطور واحدها یا طبقات ساخته شده را بر مبنای درصدهای به‌دست‌آمده تقسیم کنیم؟ مثلاً یک ساختمان ۸ واحده قرار است چگونه بین مالک و سازنده تقسیم شود؟

چرا که سهم مالک ۵۶ درصد و سهم سازنده ۴۴ درصد به‌دست‌آمده است. به نظر شما چنین چیزی قابل‌انجام است؟ بدون تردید این کار بسیار دشوار بوده و برای حل این مسئله می‌توان از مبلغ بلاعوض استفاده کرد.

نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

در این بخش قصد داریم به بررسی چگونگی فسخ قرارداد پرداخته و جزئیات منحل کردن قراردادهای ساخت‌و‌ساز را مورد مداقه قرار دهیم. قرارداد مشارکت در ساخت و ساز را می توان از طرق زیر، یک طرفه برهم زد:

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با استناد به خیار شرط:

در تعریف خیار فسخ باید بیان کرد، خیار به معنای اختیار یکی از طرفین جهت فسخ قرارداد است. خیار شرط نیز، زمانی است که هنگام نوشتن انواع قرارداد مشارکت در ساخت، برای طرفین یا یکی از آنها و یا شخص ثالث، شرط فسخ قید شده باشد؛ به این معنا که فرد این امکان را داشته باشد به راحتی قرارداد را به صورت یک طرفه منحل نماید. در این صورت وی می‌تواند با ارائه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دادگاه، تقاضای تأیید فسخ قرارداد را کند.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت خیار تخلف از شرط:

یکی دیگر از راه هایی که می توان از این طریق، قرارداد مذکور را منحل نمود، اعمال حق فسخ از طریق خیار تخلف از شرط است. در این خیار، یکی از طرفین می تواند به استناد تخلف از شرطی که به نفع او بوده، اقدام به فسخ قرارداد کند. به طور مثال مالک در متن قرارداد شرط نموده تا سازنده ظرف شش ماه از تاریخ قرارداد مشارکت در ساخت، احداث بنا را شروع کند؛ در این صورت اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مالک می تواند فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام تعهد را از مراجع قضایی درخواست کند.

دادگاه صالح به رسیدگی دعوای تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، دادگاه حقوقی محل اجرای تعهد یا دادگاه محل انعقاد قرارداد و یا دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده می‌باشد. دادگاه مذکور، با بررسی دلایل و اسناد خواهان فسخ و انجام تحقیقات لازم، در نهایت رای به تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد داد. لازم به ذکر است که این حکم جنبه اعلامی دارد؛ بنابراین نیاز به اجرای حکم نخواهد داشت و به صرف صدور حکم تنفیذ فسخ، آثار خاص خود را به دنبال خواهد داشت.

روش‌های جبران خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت:

حقیقت این است که مشکلات حقوقی مشارکت در ساخت کم نیستند. با بروز یک مشکل، ممکن است خسارت بزرگی به هر یک از طرفین وارد شود. اگر هنوز قرارداد مشارکت در ساخت را امضا نزده‌اید، زمان درست آن است که  به عنوان مالک و سازنده می توانید روش جبران خسارت را برای عدم اجرا یا تاخیر در اجرای قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید. اما اگر قرارداد بسته‌اید و حالا ضرری متوجه شما شده، نگران نباشید. اگر درست پیش بروید می‌توانید این ضرر را تا حدی جبران کنید. 

اگرچه خود فسخ قرارداد، راهی برای جبران خسارت است؛ اما "مالک" علاوه بر فسخ قرارداد، به سه روش دیگر نیز می‌تواند خسارت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را جبران کند.

 انجام موضوع تعهد توسط مالک اما به خرج سازنده

یکی از روش‌های جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، انجام موضوع تعهد توسط مالک اما به خرج سازنده است. در این روش، مالک موضوع تعهد، یعنی ساخت و ساز و اتمام پروژه را انجام می‌دهد و هزینه‌های آن را از سازنده می‌گیرد.

این شرط می‌تواند به این صورت در قرارداد بیان شده باشد که در صورتی که سازنده موضوع قرارداد را اجرا نکند، یا پروژه را به اتمام نرساند، مالک می‌تواند خودش ساخت و ساز و تعهدات شرط شده را اجرا کند و هزینه آن را از سازنده مطالبه کند. همچنین مالک می‌تواند خسارتی را که در قرارداد برای انجام ندادن این تعهد تعیین شده است، از سازنده دریافت کند. در نظر داشته باشید که مبلغ این خسارت، به درصدی که در قرارداد نوشته شده است بستگی دارد.

مثلاً ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد که سازنده تعهد دارد که در تمام واحدها پکیج نصب کند اما سازنده از انجام آن سر باز زده، حالا مالک می‌تواند به استناد به این شرط از قرارداد، هزینه خرید و نصبی پکیج‌ها را از سازنده دریافت کند. ضمن اینکه خسارت آن را نیز از او بگیرد.

 تعیین خسارت روزانه 

یکی از روش های رایج جبران خسارت در قرارداد مشارکت در ساخت، دریافت خسارت از سازنده به صورت روزانه است. در این حالت، طرفین با هم توافق می کنند که سازنده بابت هر روز تاخیر در انجام قرارداد مبلغی را به مالک بپردازد. البته پرداخت این وجه تا زمانی که تعهد اجرا نشده ادامه خواهد داشت؛ حتی اگر مبلغ خسارت‌های پرداخت شده از کل مبلغ قرارداد بیشتر شده و از حقوق مالک بابت انجام قرارداد فراتر رود.

بهتر است ضمن قرارداد مشارکت در ساخت خود این مسئله را هم درج کنید که پرداخت خسارت روزانه جایگزین اجرای اصل تعهد نیست و تعهد سازنده نسبت به اجرای قرارداد به قوت خود باقی است و سازنده نمی‌تواند بخاطر پرداخت خسارت، پروژه را نصفه و نیمه رها کند.

پرداخت مبلغ خسارت مقطوع در قرارداد مشارکت در ساخت

خسارت مقطوع می‌تواند جایگزین تعهد اصلی یعنی ساخت و ساز باشد یا فقط به عنوان خسارت در نظر گرفته شود و همچنان بعد از پرداخت آن، سازنده باید ساخت و ساز را نیز انجام دهد. اینکه کدام یک از این دو حالت باشد، به توافق شما بستگی دارد.

بنابراین در این حالت مبلغ معینی بابت خسارت به یکی از طرفین پرداخت می‌شود که بر حسب توافق، این مبلغ می‌تواند جایگزین تعهد اصلی طرفین باشد یا نباشد.

مثلاً فرض کنید در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین تعهد اصلی سازنده را ساخت بدنه ساختمان در نظر گرفته‌اند و مالک شرط گذاشته که اگر سازنده آن را نیمه کاره رها کند، برای جبران خسارت باید شصت میلیون به صورت مقطوع به مالک بپردازد.

یا به عنوان مثال، فرض کنید برای ملک مالک مشکلات معارضی به وجود می‌آید و سند ملک دچار مشکل می‌شود. در این شرایط وظیفه رفع این مشکل با مالک است؛ همچنین مالک موظف است مبلغی را به ‌عنوان خسارت به طور مقطوع به سازنده پرداخت کند. 

اقاله قرارداد مشارکت در ساخت:

در حقوق ایران، اقاله به معنی فسخ قرارداد توسط طرفین با توافق مشترک است. با داشتن این توافق، از آن پس هیچ یک از طرفین مالکیت و یا حقوق و تعهدات قبلی را به عهده نخواهد داشت. اقاله می‌تواند در رابطه با قرارداد یا تفاهم‌نامه‌های مختلف صورت بگیرد، از جمله قراردادهای اجاره، خرید و فروش، همکاری، مشارکت و غیره.

"به دلیل پیچیدگی و حجم بالای قراردادهای مشارکتی و همچنین وابستگی به شرایط پروژه‌های ساختمانی، برخی مشکلاتی ممکن است برای طرفین مشارکت کننده در پروژه‌ها به وجود آید که موجب برهم خوردن دوجانبه‌ی قرارداد مشارکت شود. برهم زدن قرارداد مشارکت یعنی به طور دو جانبه خاتمه دادن به قرارداد توسط طرفین مشارکت‌کننده". این امر می‌تواند به دلیل مسائلی مانند عدم توافق بر سر ادامه پروژه، عدم رعایت شرایط قراردادی، تأخیر در پرداخت‌ها، مشکلات قانونی و غیره رخ دهد.

ممکن است دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت به دلایل مختلف قصد داشته باشند قرارداد مشارکت را اقاله کنند، اما با این کار مسئولیت‌هایی که تا آن لحظه بر عهده آنها بوده همچنان بر جای خود باقی می‌ماند و تنها تعهدات مربوط به مابقی مدت قرارداد از بین می‌رود؛ بنابراین، پیشنهاد می‌شود که پیش از اقدام به برهم زدن قرارداد، دو طرف به دقت بررسی کنند که آیا توافقات موجود در قرارداد به درستی اجرا شده‌اند و چه تبعاتی برای آنها پیش خواهد آمد. در این رابطه نیز بهتر است با انجام مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل متخصص، از موضوع اطمینان خاطر حاصل کنند.

به صورت کلی، اگر دو طرف تصمیم به برهم زدن قرارداد گرفته باشند، ابتدا باید شرایط برهم زدن قرارداد را بررسی کنند. در بعضی موارد، ممکن است قرارداد بر اساس شرایط خاصی منعقد شده باشد و برای برهم زدن آن نیاز به رعایت شرایط خاصی باشد. در این صورت، دو طرف باید به توافقی برسند که در رعایت شرایط خاص مذکور برای برهم زدن قرارداد، به مشکلی برنخورند.

در مرحله بعد، دو طرف باید با هم توافق کنند که چگونه مسئولیت‌های موجود را به نحو مناسبی تقسیم کنند. همچنین، باید بررسی کنند که آیا قرارداد به هر دلیلی برای یکی از طرفین مشکل‌ساز شده است؟ و در صورتی که مشکلی پیش آمده، چگونه باید برطرف شود؟ در این مرحله، ممکن است نیاز به توافقات مجددی بین دو طرف باشد تا به بهترین نتیجه برسند.

در نهایت، پس از بررسی و توافق بر شرایط برهم زدن قرارداد مشارکت، دو طرف باید با هم قرارداد یا تفاهم نامه جدیدی برای پایان دادن به مشارکت خود منعقد کنند. این قرارداد یا تفاهم نامه جدید که به آن قرارداد اقاله مشارکت گفته می‌شود، باید شامل مواردی مانند تعیین شرایط جدید برای پایان دادن به مشارکت در ساخت، تعیین مسئولیت‌های جدید و تعهدات طرفین باشد. علاوه بر این، اگر در قرارداد اصلی شرایطی مربوط به جریمه یا پاداش برای برهم زدن قرارداد تعریف شده بود، طرفین باید در قرارداد جدید نیز به این شرایط تعهد نمایند و در رابطه با آن تصمیم جدیدی اتخاذ کنند. در کل، این یک توافق جدید برای پایان دادن به یک مرحله از همکاری دو طرف است که به صورت شفاف و مشخص در قالب یک قرارداد مکتوب تنظیم می‌شود.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت:

قرارداد مشارکت در ساخت، به دلیل رایج بودن و کاربردی که در سطح جامعه دارد، به انواع مختلفی تقسیم می‌شود و از منظرهای متفاوتی می توان آن را دسته بندی نمود. از انواع قراردادهای مشارکت و احداث بنا و یا ساخت سازه می‌توان به سه گروه و قسم قرارداد مشارکت در ساخت از دید موضوع توافق، از لحاظ طرفین و... اشاره کرد.

قرارداد مشارکت در ساخت از دید موضوع ساخت و ساز: 

قرارداد مشارکت در ساخت از نظر موضوع آن به چند دسته تقسیم می‌شود و تنها به ساخت آپارتمان منتهی نمی‌شود. از انواع قرارداد مشارکت در ساخت از دید موضوع ساخت و ساز، باید به موارد زیر اشاره نمود: 

• قرارداد مشارکت در ساخت بنا
• قرارداد مشارکت در ساخت در اجرای طرح آماده سازی
• قرارداد مشارکت در ساخت در انبوه سازی
• قرارداد مشارکت در ساخت پیمان و مدیریت

انواع قرارداد مشارکت در ساخت از دید طرفین آن:

طرفین در قرارداد مشارکت نیز ممکن است حسب مورد متفاوت باشند؛ به این معنا که هم اشخاص حقوقی و حقیقی می توانند آن را منعقد نمایند. در ذیل به توضیح این موضوع می‌پردازیم: 

• اشخاص حقیقی
• اشخاص حقوقی 
• اشخاص حقوقی حقوق خصوصی
• اشخاص حقوقی حقوق عمومی

فهرست اصلی متریال در قرارداد مشارکت در ساخت: 

در متن ذیل فهرست اصلی از متریال و مصالحی که قرار است در ساختمان به کار رود برای شما عزیزان آماده نموده و توصیه می‌کنیم به موارد ذیل دقت و توجه ویژه داشته باشید و حتماً در قرارداد مشارکت در ساخت خود، آنها را ذکر نمایید. 

• لیست مصالح سازه: 

در این لیست باید مصالحی که قرار است در اسکلت یا سقف آپارتمان از قبیل نوع تیرآهن، میلگرد، بتن و فولاد به طور دقیق ذکر شود، اینکه اسکلت سازه و تیر آهن هایی که قرار است به کار رود چه برندی باشد و در سقف آن قرار است سازه کششی یا کناف به کار رود نیز باید با جزئیات آن قید شود.

• فهرست مصالح به کار رفته در تاسیسات برقی: 

در این فهرست باید نوع کابل برق، سیم کشی، پریزهای برق، سینی‌های برق، جعبه‌های تقسیم، چراغ‌ها و مشخصات آسانسور، مشخصات درب برقی پارکینگ به طور دقیق ذکر شود. اغلب مالکان به کلید و پریزهای برق و زیبایی آن در خانه توجه می‌نمایند در صورتی که آنها قابل تعویض است اما استفاده ی غیر استاندارد از کابل ها وسیم های غیر استاندارد، ممکن است ضرر غیرقابل جبرانی را برای مالک و خریداران ایجاد کند. پس این ذکر جزییات این بند بسیار مهم و حیاتی است. 

• ذکر مصالح در تاسیسات مکانیکی: 

بدین صورت که باید به طور دقیق تأسیسات مکانیکی که قرار است در ساختمان نصب شود را ذکر کرد از قبیل: سیستم گرایشی که شامل رادیاتور و حوله خشک کن، دیگ آب گرم، پکیج گرمایشی، گرمایش از کف و… می‌باشد و سیستم سرمایشی که شامل: اسپیلت‌ها، فن‌ها و... بوده و لوله‌هایی که قرار است برای آب گرم و سرد استفاده شود و همچنین تأسیسات آتش نشانی و لوله‌های موجود در سیستم آتش نشانی و کپسول‌های دی اکسید کربن و لوله‌های فاضلاب و گاز، نیز زیر مجموعه تاسیسات مکانیکی می‌باشد. 

اخذ پروانه ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت:

به طور کلی، طبق آنچه که در ماده 100 قانون شهرداری‌ها مقرر شده، وظیفه درخواست و اخذ پروانه ساختمان برعهده‌ی مالک یا وکیل قانونی او است. معمولاً در صورتی که مالک خودش به صورت شخصی درخواست پروانه را انجام ندهد، به یک وکیل مراجعه می‌کند تا این کار را برایش انجام دهد. همچنین در برخی موارد، شرکت‌های مشاور معماری یا همان سازنده نیز برای صدور پروانه ساختمان به عنوان وکیل مالک فعالیت می‌کنند. این امر غالباً در قراردادهای مشارکت در ساخت رخ می‌دهد که طرفین توافق می‌کنند تا دریافت مجوز و پروانه ساختمانی برای پروژه، توسط سازنده صورت گیرد.

"در قرارداد مشارکت در ساخت، غالباً سازنده ملزم می‌شود که پروانه ساختمانی را قبل از شروع ساختمان‌سازی به دست آورد. این الزام به منظور اطمینان از رعایت مقررات و استانداردهای ساختمانی و همچنین جلوگیری از احتمال بروز مشکلات در آینده برای طرفین قرارداد است". پروانه ساختمانی یک مجوز رسمی است که توسط مراجع ذی‌صلاح صادر می‌شود و اجازه ساخت یک ساختمان را می‌دهد. بدون پروانه ساختمان، سازنده از نظر قانونی نمی‌تواند ساختمانی را احداث کند.

به طور کلی، مدارک لازم برای اخذ پروانه ساختمان شامل موارد زیر است:

1.     اصل سند مالکیت زمین

2.     نقشه مصوب شهری یا روستایی

3.     طرح معماری ساختمان با مشخصات کلی و جزئی، شامل نقشه‌های سه بعدی و برش‌های مورد نیاز

4.     محاسبات سازه‌ای و مکانیکی ساختمان

5.     مدارک پرداخت هزینه‌های مربوط به صدور پروانه ساختمانی

درخواست پروانه ساختمانی به همراه مدارک ذکر شده، باید به مراجع ذی‌صلاح در شهرداری یا سازمان‌های مربوطه ارائه شود. هرچند در برخی موارد، به دلیل خاصیت پروژه و نیازهای خاص، ممکن است نیاز به مدارک دیگری نیز باشد که باید با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح بررسی شود.

سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت:

هرچند که شرایط و مقررات هر یک از انواع قرارداد مشارکت متفاوت است، اما یکی از مهمترین مواردی که در قرارداد مشارکت در ساخت باید در نظر گرفته شود، حق پیش فروش سهام در پروژه است. اما گاهی اوقات، در شرایط خاص، این حق پیش فروش از سمت برخی از شرکت‌کنندگان در پروژه سلب می‌شود. این توافق معمولاً به منظور جلوگیری از فروش نامناسب و ناکارآمد واحدهای مشارکتی قبل از اتمام ساخت پروژه، برای جلوگیری از زمان‌بندی ناصحیح و بروز مشکلات فنی و یا سایر مسائل مربوط به پروژه اتخاذ می‌شود.

"سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت به معنای توافق طرفین بر این است که تا زمانی که پروژه به پایان نرسیده، واحدهای آپارتمان یا واحدهای تجاری به فروش نمی‌رسند و مالکیت واحدها تا پایان پروژه با شرکت سازنده باقی می‌ماند. به عبارت دیگر، در این نوع قراردادها، شرکت‌کنندگان در پروژه توافق می‌کنند که واحدهای ساختمان یا پروژه را تا پایان ساخت پروژه، به شخص دیگری نفروشند".

این توافق معمولاً به دلیل این است که شرکت‌کنندگان در پروژه، با احتمال افزایش قیمت بازار یا تقاضای بیشتر برای واحدهای آپارتمانی، انتظار دارند که پس از کامل شدن پروژه، سود بیشتری کسب کنند. همچنین، با این توافق، از احتمال خطرهایی مانند تأخیر در ساخت پروژه، جلوگیری می‌شود که ممکن است باعث عدم تقاضای کافی برای واحدهای آپارتمانی شود.

به طور کلی، سلب حق پیش فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از موارد مهمی است که در نظر گرفتن آن در قرارداد مشارکت، علی‌رغم محدودیت‌هایی که ممکن است ایجاد کند، می‌تواند به جلوگیری از احتمال بروز مشکلات و خسارات در آینده کمک کند.

داوری در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز:

انعقاد قرارداد داوری یا ثبت شرط ارجاع دعوا به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، از مؤثرترین و کم‌هزینه‌ترین راه‌هکارهای موجود جهت حل‌وفصل اختلافات فی‌مابین مالک ملک و سازنده آن، به‌شمارمی‌آیند.

بر این اساس، ارجاع اختلاف به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت، به دو صورت زیر امکان‌پذیر است: 

یک) درج شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند در زمان انعقاد قرارداد، راجع‌به شرط داوری توافق نمایند. این تراضی باید دو طرفه باشد و ضمن درج شرط داوری در متن قرارداد، کلیه اختلافات احتمالی میان مالک و سازنده، به داور ارجاع خواهد شد.

دو) انعقاد قرارداد داوری

در این شیوه، مالک و سازنده، "قرارداد داوری" که توافق نامه‌ای جدای از قرارداد مشارکت در ساخت است را میان خود منعقد می‌کنند. از آنجایی که تنظیم قرارداد داوری، به نوعی سرنوشت اختلافات میان مالک و سازنده را تعیین می‌کند؛ توصیه می‌کنیم این موضوع مهم را به وکلای مجرب ما در امور قراردادها بسپارید. علاوه بر اینکه هرگونه قرارداد سفارشی در وکیل‌باشی توسط وکلای باتجربه و مسلط بر رویه قضایی تنظیم می‌شود، مشاوره حقوقی متناسب با آن نیز به مخاطبان ارائه خواهد شد.

دقت کنید که در هر دو روش بیان شده، باید همه اطلاعات شخصی داور یا داوران به انضمام وقت و هزینه داوری، مدت زمان رسیدگی به دعوا، هزینه‌های کارشناسی، مکان داوری و مسائلی از این دست به‌درستی نوشته شود تا در آینده بر سر هر یک از آن‌ها نیز اختلافی پیش نیاید.

سخن پایانی:

همانطور که در ابتدا بیان کردیم، در این مقاله سعی بر این داشتیم که شما را با قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین این قرارداد، تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم و کلیدی آن آشنا کنیم. در نهایت باید این نکته را یاد آور شویم که تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و احداث بنا امری بسیار حساس و مهم است؛ به همین خاطر می‌بایست توسط وکیل متخصص قرارداد مشارکت در ساخت، نگاشته و تدوین گردد، تا بهترین نتیجه را به دنبال داشته باشد.