قرارداد معاوضه ملک چیست و چه نکاتی دارد

افراد به دلایل متعددی نظیر تغییر نیازهای زندگی یا بهره مندی از فرصت های سرمایه گذاری، ممکن است دست به معاوضه املاک خود با یکدیگر بزنند. نکته حائز اهمیت، داشتن قرارداد معاوضه ملکی دقیق و استاندارد است. قراردادی که بتواند به خوبی از حقوق و منافع شما دفاع کرده و از بروز چالش و اختلاف در آینده جلوگیری کند.

در این مقاله از وکیل باشی قصد داریم شما را با قرارداد معاوضه املاک و مهمترین نکات آن آشنا کنیم. مطالعه این مطلب به شما کمک می کند تا با آگاهی و دانش بیشتری وارد مذاکره با طرف مقابل خود شده و به تبع ان سود و منفعت بیشتری را کسب کنید؛ بنابراین با ما تا انتهای این مقاله همراه بمانید.

قرارداد معاوضه ملک چیست و بین چه افرادی منعقد می شود؟

"باید اذعان داشت، قرارداد معاوضه ملک یکی از انواع قرارداد ملکی است که میان معاوض و متعاوض برقرار شده و به موجب آن دو یا چند نفر به تبادل دارایی‌های غیر منقول خود مانند زمین، خانه یا آپارتمان با ملک طرف مقابل می‌پردازند."

در قرارداد معاوضه ملک، شرایط و جزئیات معامله می‌بایست مشخص ‌ گردد. این شرایط می‌تواند شامل شرایط انتقال ملک، شرایط تحویل و تسلیم ملک و همچنین سایر مواردی باشد که طرفین قبل از انعقاد توافق در آن باره توافق کرده‌اند.

از مزایای قرارداد معاوضه ملک، می‌توان به امکان تبدیل دارایی‌های غیرنقدی به نقدی و یا دارایی‌های دیگر، کاهش هزینه‌های مربوط به خرید و فروش ملک و افزایش انعطاف‌پذیری در معاملات ملکی اشاره کرد. اما باید در نظر داشت که نحوه تنظیم قرارداد معاوضه امری بسیار حساس بوده و نیازمند این است که توسط فرد متبحر و مسلط در این حوزه نگاشته شود، از این رو به شما پیشنهاد می‌کنیم با ثبت درخواست تنظیم قرارداد سفارشی، تدوین و نگارش متن توافق خود را به وکلای متخصص تیم وکیل‌باشی بسپارید.

نکات مهم قرارداد معاوضه ملکی:

در نحوه نوشتن قرارداد معاوضه املاک اعم از معاوضه ملک با زمین یا سایر موارد، نکاتی وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرد. از مهمترین نکات این قرارداد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

·        بررسی دقیق قرارداد توسط وکیل متخصص:

بی شک، یکی از مهمترین اقداماتی که قبل از عقد قرارداد معاوضه باید صورت گیرد، بررسی دقیق قرارداد توسط وکیل متخصص در این زمینه است. قرارداد مذکور جزئیات و نکات حقوقی بسیار فراوانی دارد که بی توجهی به این موارد می‌تواند ضررهای هنگفتی را به متعاملین وارد کند. در این راستا شما می‌توانید با ثبت درخواست مشاوره حقوقی، از راهنمایی و مشورت با وکلای متخصص تیم ما بهره‌مند شوید.

·        تعیین مرجع حل اختلاف:

یکی از نکات دیگری که باید مورد توجه باشد، تعیین مرجع حل اختلاف است. البته در صورتی که متعاملین مرجعی برای حل اختلاف مشخص نکنند، رسیدگی به دعاوی میان ایشان بر عهده مراجع قضایی خواهد بود. اما به شما توصیه می‌کنیم با تعیین داوری در قرارداد، حل و فصل اختلافات خود را به داور مرضی الطرفین بسپارید تا از این طریق به روند برطرف شدن مسئله، تسریع بخشید.

·        تعیین دقیق  عوضین قرارداد معاوضه ملک با ملک:

هنگامی که دو نفر یا بیشتر برای معاوضه ملک با یکدیگر توافق می‌کنند، باید مشخصات دقیق موضوع قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عوضین گفته می‌شود را در متن توافق خود قید کنند. همچنین مواردی مانند شرایط تحویل املاک، فرایند انتقال سند مالکی و ... نیز باید بیان گردد تا بروز اختلافات به حداقل خود برسد.

نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک:

برای صحیح و معتبر بودن قرارداد معاوضه ملک، لازم است که شرایط و جزئیات معامله به طور کامل و دقیق در قرارداد مشخص شوند؛ بنابراین نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک نقش بسیار کلیدی در میزان ارزش و اعتبار توافق مذکور خواهد داشت. مواردی که در قرارداد معاوضه ملک باید مشخص شوند عبارتند از:

·        مشخصات طرفین

·        عوضین قرارداد معاوضه  املاک و ارزش آن

·        موارد فسخ قرارداد

·        وثیقه ها و تضمین ها

·        شروط قرارداد معاوضه ملکی

·        حوادث غیر مترقبه {فورس ماژور}

·        مرجع حل اختلاف

·        نسخه های قرارداد

لازم به ذکر است که برای اطمینان از صحت و معتبر بودن قرارداد معاوضه ملک، بهتر است طرفین به کمک مشاوره حقوقی تخصصی از وکلای متخصص، قرارداد را تدوین و امضا کنند .

شرایط فسخ قرارداد معاوضه املاک:

فسخ قرارداد معاوضه ملک با ملک به معنای برهم زدن یکطرفه توافق توسط یکی از طرفین است. قرارداد معاوضه ملکی عقدی لازم است؛ بنابراین جز در موارد گفته شده در قوانین، یعنی انواع خیارات قانونی قابل فسخ نخواهد بود. از اختیاراتی که برای معاوض و متعاوض جهت برهم زدن قرارداد وجود دارد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

·        فسخ قرارداد معاوضه به استناد خیار شرط:

یکی از موارد فسخ عقد معاوضه، استناد به خیار شرط است. در این مورد، طرفین شروطی را جهت داشتن اختیار فسخ قرارداد برای خود در نظر می‌گیرند. این شروط مادام که بر خلاف قوانین نباشد، صحیح بوده و از اعتبار برخوردار است. برای مطالعه بیشتر در این مورد می‌توانید به مقاله "آشنایی با خیار شرط" مراجعه کنید.

·        فسخ قرارداد به استناد خیار عیب:

برهم زدن قرارداد معاوضه ملکی، اعم از معاوضه ملک با ملک یا معاوضه زمین با خانه و ...، با اعمال خیار عیب، در صورتی رخ می‌دهد که در یکی از عوضین عیب و ایرادی وجود داشته باشد، طرف مقابل مخیر است قرارداد را فسخ کرده یا اینکه با دریافت ارش{ما به ازای مبیع معیوب و سالم} توافق را ادامه دهد. خیار عیب و نکات آن آنقدر مهم است که ما در مطلبی مجزا برای شما به شرح آن پرداخته‌ایم.

·        برهم زدن قرارداد با استفاده از خیار مجلس:

یکی دیگر از اختیاراتی که قانون‌گذار برای فسخ قرارداد معاوضه ملکی در نظر گرفته است، اعمال خیار مجلس می‌باشد. داشتن اختیار فسخ به استناد خیار مجلس به این معناست که طرفین بلافاصله پس از عقد قرارداد، مادامی که متفرق نشدند می‌توانند توافق میان خود را {فی المجلس} برهم زنند

·        فسخ قرارداد معاوضه ملک با ملک از طریق اعمال خیار تدلیس:

تدلیس به معنای فریب کاری است. تدلیس در قرارداد معاوضه املاک نیز به معنای انجام عملیاتی است که موجب فریب طرف مقابل شود. به گونه‌ای که اگر این فریب‌کاری صورت نمی‌گرفت، وی تمایلی به بستن قرارداد پیدا نمی‌کرد. مانند زمانی که یکی از طرفین یا حتی شخص سوم، ملکی را مورد معاوضه قرار می‌دهد که مشکل حقوقی دارد ولی این موضوع را از دید طرف مقابل پنهان می‌کند.  آشنایی با خیار تدلیس به شما کمک می‌کند تا آگاهی لازم از مهلت زمان فسخ قرارداد معاوضه ملک و سایر شرایط آن آشنا شوید.

·        برهم زدن قرارداد مذکور توسط اعمال خیار غبن:

اعمال خیار غبن در جایی مصداق پیدا می‌کند که یکی از طرفین، ملک خود را به قیمت بسیار متفاوت‌تری از ارزشی عرفی آن مورد معامله قرار داده باشد. مانند زمانی که صاحب ملک از ارزش واقعی ملک خود مطلع نبوده و آن را با قیمتی پایین تر از ارزشی که دارد، مورد معامله قرار داده است و یا اینکه ملکی را به قیمتی بسیار بالاتری از آنچه هست، تعویض کرده باشد و از این جهت دچار آسیب شده باشد.

موارد ابطال قرارداد معاوضه املاک:

یکی دیگر از موارد انحلال قرارداد تعویض ملک، ابطال قرارداد مذکور است. در ماده 190 قانون مدنی، شرایطی برای صحت هر قراردادی مطرح شده است. این ماده بیان می‌دارد: برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:

·        قصد طرفین و رضای آنها

·        اهلیت طرفین

·        موضوع معین که مورد معامله باشد

·        مشروعیت جهت معامله

بنابراین، چنانچه قرارداد مورد نظر فاقد این شرایط باشد، عقد معاوضه ملک از نظر حقوقی باطل بوده و هیچ اثر قانونی نخواهد داشت.

سخن پایانی:

همانطور که گفته شد، در این مقاله از وکیل‌باشی تلاش کردیم شما را با قرارداد معاوضه ملک و نکات مهم آن آشنا کنیم. در نهایت، شما می‌توانید با استفاده از سامانه پرسش و پاسخ حقوقی چراغ، سوالات و ابهامات خود را نزد وکلای متخصص، به صورت رایگان مطرح کرده و پاسخ دریافت کنید.

بهناز صفاری_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی