نکات مهم قرارداد اجاره ملک مشاعی

آیا می‌توان برای یک ملک مشاع که چندین مالک دارد، اجاره نامه نوشت؟ این پرسش افراد زیادی است که یا می‌خواهند خانه و زمین مشاعشان را به اجاره بدهند یا یک ملک مشاع را اجاره کنند. این در حالی است که همه ما می‌دانیم خریدوفروش، اجاره و هر نوع معامله دررابطه‌با املاک مشاعی چقدر پیچ‌وخم دارد و دردسرهایش تا چه اندازه زیاد است. اما واقعیت این است که می‌توان با درنظرگرفتن برخی نکات و مسائل حقوقی، در معاملات این دسته از املاک نیز موفق بود.

بر همین اساس، در این مطلب از وکیل‌باشی قصد داریم صفر تا صد قرارداد اجاره ملک مشاعی را توضیح دهیم. به‌این‌ترتیب شما می‌توانید نگاه جامعی به این موضوع حقوقی مهم داشته باشید و از آسیب‌های احتمالی هنگام اجاره املاک مشاع نیز در امان بمانید.

قرارداد اجاره ملک مشاع از نگاه قانون

در مقاله‌ای با عنوان نحوه نوشتن قولنامه ملک مشاع درباره ماهیت زمین‌ها و خانه‌های مشاع به‌تفصیل توضیح داده‌ایم. بااین‌وجود پیش از آنکه به درست یا غلط‌بودن تنظیم قرارداد اجاره ملک مشاعی بپردازیم، ابتدا بهتر است نگاهی کلی به این نوع از املاک داشته باشیم.

منظور از خانه، زمین، باغ، ویلا یا هر نوع ملک مشاعی این است که: ملک مزبور میان دو یا چند نفر مشترک باشد؛ به‌نحوی‌که هر کدام از شرکای ملک در ذره‌ذره آن با یکدیگر شریک باشند. به‌عبارت‌دیگر، اگر یک آپارتمان 90 متری دارای 3 مالک باشد، این طور نیست که هر کدام مالک 30 متر باشند؛ بلکه هر سه نفر در متر به متر آپارتمان حق مالکیت دارند. به‌نحوی‌که نمی‌توانیم سهم هر کدام را از دیگری جدا بدانیم.

با این مقدمه، به نظرتان نوشتن قرارداد اجاره آپارتمان مشاع امکان‌پذیر است؟ جواب این سؤال را قانون‌گذار در ماده 475 قانون مدنی به‌صورت کاملاً شفاف آورده است. مقنن در این ماده می‌گوید که: "اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستأجره موقوف است به اذن شریک"

"تنظیم قرارداد اجاره ملک مشاعی نه‌تنها منعی ندارد. بلکه مطابق تصریح مقنن در ماده 475 قانون مدنی نیز جایز تلقی می‌شود؛ منوط به اینکه سایر مالکان ملک مشاع نیز نسبت به تسلیم عین مستأجره رضایت خویش را اعلام نمایند."

به‌این‌ترتیب، قرارداد اجاره ملک مشاعی نیز یکی از انواع قرارداد اجاره است که صحت آن مشروط به رضایت سایر مالکین است. به‌عبارت‌دیگر، هرچند که مالکان یک آپارتمان مشاع هنوز سهم خود را از سهم سایرین جدا نکرده‌اند؛ اما می‌توانند به شریک خود اجازه دهند که ملک را به شخصی دیگر اجاره دهد. البته، اگر اجاره‌نامه ملک مشاع که یکی از شرکا امضا کرده بدون رضایت سایرین باشد، قضیه کاملاً متفاوت خواهد بود. این موضوع را در ادامه به‌تفصیل توضیح می‌دهیم.

راهکار‌ها و شرایط اجاره ملک مشاع

شرایط و نحوه اجاره‌دادن ملک مشاع، احکام و قواعد خاص خودش را دارد. هرچند پیش‌ازاین گفتیم که مالکین این گونه املاک حق هرگونه دخل و تصرف در ملکشان را دارند؛ اما قضیه به همین راحتی‌ها هم نیست!

راهکار اول: کسب اجازه از سایر شرکا در قرارداد اجاره ملک مشاع

واقعیت این است که اجاره ملک مشاع توسط یکی از شرکا ایراد قانونی ندارد؛ اما اعمال این حق نباید باعث ورود ضرر به سایر شرکا شود. پس این نکته مهم را هیچ‌گاه از یاد نبرید که تصرف هر شریک در ملک مشاعی، مشروط به اجازه سایر شرکا است. این مسئله در ماده 583 ق.م نیز بیان شده است.

در آن ماده آمده است که: "هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند." منتهی باید این ماده را در کنار همان ماده 475 ق.م بگذاریم؛ در این صورت، برای اجاره مال مشاع موظف هستیم که رضایت همه مالکانی که در آن سهیم هستند را کسب کنیم.

اگر سایر شرکا اجازه نداند، ملک را افراز کنید

مسئله دیگری در زمینه تنظیم قرارداد اجاره ملک مشاعی وجود دارد. اینکه اگر تلاش‌هایتان برای جلب رضایت سایر مالکان جواب نداد، حتماً نسبت به افراز ملک اقدام کنید.

افراز را نباید با تقسیم یک امر واحد دانست. در افراز، شرکا، مال مشاع را از طریق مراجع قانونی میان خودشان تقسیم می‌کنند تا سهم یا حصه هر فرد مشخص باشد. پس از اینکه هر فرد مالک حصه خود شد، اجاره، صلح، بیع یا هر نوع تصرف دیگر در ملک بدون اذن شرکا به‌راحتی امکان‌پذیر است.

پس از افراز ملک مشاع، دیگر دغدغه‌ای برای اجاره‌دادن آن ندارید. توصیه می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با قواعد و احکام اجاره، نکات حقوقی مهم در تنظیم اجاره‌نامه دستی را حتماً مطالعه کنید. در آنجا توضیح داده‌ایم که نوشتن اجاره‌نامه دست‌نویس چه ایرادات و نکاتی دارد.

اجاره ملک مشاع بدون اذن شریک چه حکمی دارد؟

نکته بعدی در قرارداد اجاره ملک مشاعی این است که اگر بدون اذن سایر شرکا خانه مشاع خود را به اجاره بدهید، این تصرف حقوقی بلامانع است. بااین‌وجود، برای تحقق و اجرای اجاره، اگر اجازه شرکای دیگر نباشد، معامله غیرنافذ محسوب می‌شود.

به بیان ساده‌تر، شما در حال اجاره‌دادن آپارتمان، خانه یا زمینی هستید که علاوه بر خودتان، چند مالک دیگر هم دارد. در اینجا، شما و شرکای دیگرتان، همگی موجر هستید؛ پس اگر اجازه یکی از آن‌ها نباشد، عقد اجاره چه حکمی دارد؟ در حقوق می‌گوییم که قرارداد در این حالت غیرنافذ است؛ یعنی باطل نیست؛ اما صحیح هم نیست. چه چیزی باعث صحت اجاره خواهد شد؟ کسب رضایت از شرکای دیگر؛ بنابراین اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک، عقد اجاره را غیرنافذ می‌کند.

وضعیت مستأجر در قرارداد اجاره ملک مشاعی که غیرنافذ است

در قرارداد اجاره املاک مشاع، وضعیت مستأجر بیچاره‌ای که پولی برای انعقاد معامله داده و حالا نمی‌تواند در ملک مستقر شود، چیست؟ بهترین روش و شاید بتوان گفت که تنها راه‌حل برای این دسته از مستأجرین این است که از جنبه‌های قانونی فسخ قرارداد اجاره استفاده کرده و به‌سرعت به قرارداد خاتمه دهند. اگر مستأجر در این میان متضرر شده باشد، می‌تواند نسبت به جبران خسارت‌های وارده از طریق دادگاه اقدام کند.

آیا اجاره دادن ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا جرم است؟

ازآنجایی‌که هر یک از مالکین املاک مشاع حق هرگونه تصرف حقوقی مثل هبه، بیع، اجاره و.. را دارند، نمی‌توانیم بستن قرارداد اجاره ملک مشاعی را از سوی یکی از شرکا، جرم بدانیم. به‌این‌ترتیب، جرم اجاره دادن ملک مشاع، اصلاً وجود خارجی نداشته و این تصور کاملاً اشتباه است. در جایی که جرمی واقع نشده، تنبیه و مجازاتی هم قابل‌تصور نخواهید بود؛ بنابراین چیزی به‌عنوان مجازات اجاره دادن ملک مشاع نیز در حقوق نداریم.

وضعیت موجری که بدون اجازه شریک، ملک مشاع را اجاره داده

می‌پرسید پس تکلیف آن مالکی که بدون اجازه دیگر شرکا ملک را اجاره داده چیست؟ او موظف است رضایت شرکای دیگر را به دست آورد تا مستأجر بتواند در ملک بماند. اگر شرکا بدون دلیل موجه از رضایت دادن خودداری کنند، موجر می‌تواند از طریق دادگاه آن‌ها را مجبور به تنفیذ (اجازه دادن) قرارداد کند.

حال اگر دلایل شرکا کاملاً موجه و مورد قبول دادگاه باشد، چه راهکاری پیش رو دارند؟ آن‌ها می‌توانند درخواستی مبنی بر خلع ید مستأجر و رفع تصرف عدوانی را به مرجع صالح قضایی تقدیم کرده و حکم تخلیه مستأجر را دریافت کنند.

ضروری است بدانید که برای انجام هر یک از اقدامات گفته شده، حتماً از وکلای باتجربه دادگستری مشاوره حقوقی بگیرید تا دردسرهای بیشتری را تجربه نکنید.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مطلب از وکیل‌باشی تلاش کردیم تاحدامکان قرارداد اجاره ملک مشاعی را توضیح دهیم. قراردادی که نکات حقوقی فراوانی دارد و بی‌توجهی به هرکدام از آن‌ها، پیامدهای منفی متعددی برایتان خواهد داشت. ازاین‌رو، توصیه می‌کنیم علاوه بر مطالعه دقیق این نوشته، از قراردادهای اجاره تیم وکیل‌باشی مانند قرارداد اجاره مسکن استفاده کنید. چرا که فرم انواع قراردادهای آماده و اختصاصی در سایت وکیل‌باشی توسط وکلای حرفه‌ای و باتجربه در امر قراردادنویسی، تدوین شده‌اند. در انتها نیز چنانچه سؤال یا ابهامی دراین‌رابطه دارید، آن را در قسمت نظرات کاربران بنویسید. مشاوران تیم همواره پاسخگوی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشاس حقوقی وکیل‌باشی