قرارداد خرید و فروش ملک و نکات مهم

ما در مجموعه مقالات حقوقی وکیل باشی، انواع مختلفی از قراردادهای ملکی را بررسی کرده‌ایم. پس از تکمیل مباحث مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش فروش ساختمان و نظایر آن‌ها، حالا نوبت به قرارداد خرید و فروش ملک رسیده است.

اگر قصد خریدن یا فروختن ویلا، باغ، خانه، زمین یا هر یک از اشکال دیگر املاک را دارید، تا انتهای این مطلب همراه ما باشید. در ادامه هر آنچه باید درمورد این دسته از قراردادها بدانید را به زبانی ساده بیان کرده‌ایم.

ماهیت قرارداد خریدوفروش ملک از نگاه قانون‌گذار

همان‌طور که می‌دانید قرارداد خریدوفروش زمین، خانه، باغ، سوله و.... در واقع همان عقد بیع هستند که میان بایع (فروشنده) و مشتری (خریدار) بسته می‌شوند. بر همین اساس باید بگوییم که:

"قرارداد خریدوفروش ملک، توافق‌نامه‌ای کتبی است که مطابق ماده 338 قانون مدنی، میان بایع و مشتری یک ملک تجاری، مسکونی، اداری، تفریحی_توریستی و... منعقد می‌شود. پس از تنظیم سند قطعی فروش ملک در دفتر اسناد رسمی یا انعقاد مبایعه‌نامه ملک به‌صورت دستی، توافق مزبور رسمیت می‌یابد؛ سپس، ثمن معامله از آنِ بایع شده و مالکیت ملک نیز به خریدار واگذار می‌شود."

برای نوشتن هر گونه قرارداد به‌ویژه قراردادهای ملکی که پای سود و زیان بسیار زیادی در میان است، باید از وکلای دادگستری کمک بگیرید. در بهترین حالت می‌توانید از قراردادهایی که در قالب آماده تهیه می‌شوند استفاده کنید؛ اما نه قراردادهایی که در اینترنت به‌وفور وجود داشته و مملو از اشتباهات بارز هستند. واقعیت این است که هیچ‌کس جز متخصصین امور حقوقی نمی‌توانند به طور صحیح یک قرارداد را چه در قالب آماده و چه به‌صورت اختصاصی تدوین کنند.

در همین راستا تیم حقوقی وکیل‌باشی قرارداد خریدوفروش ملک مسکونی را با درنظرگرفتن آخرین تغییرات قوانین کشور و به‌صورت کاملاً حرفه‌ای تنظیم نموده‌اند. برای دریافت نمونه قرارداد فوق و یا هرگونه توافق حقوقی در زمینه املاک و مستغلات کافی است روی تصویر زیر کلیک کنید و با پشتیبان تیم گفتگو کنید.

مبایعه‌نامه املاک چیست؟

اگر تابه‌حال خرید یا فروش یک ملک، زمین یا ماشین را تجربه کرده باشید، حتماً با نوشتن مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات املاک نیز آشنایی دارید. البته اغلب افراد به‌اشتباه به برگه‌ای که در آن مشخصات معامله نوشته می‌شود، قولنامه می‌گویند. در واقع قولنامه، تعهد به عقد بیع (خریدوفروش) در آینده است. این در حالی است که مبایعه‌نامه، یک سند عادی، معتبر و الزام‌آور محسوب می‌شود که حاکی از وقوع قرارداد خریدوفروش ملک است. پس از تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه املاک، شما باید یک کد رهگیری دریافت کنید.

به‌این‌ترتیب، باید میان قولنامه و مبایعه‌نامه (بیع‌نامه) تمایز قائل شوید و از به‌کاربردن واژه قولنامه برای موافقت‌نامه کتبی خرید ملک امتناع کنید. اگر به زودی قصد انجام یک معامله ملکی را دارید، حتماً مقاله نحوه تنظیم مبایعه‌نامه را بادقت زیاد مطالعه کنید.

نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک

پیش از توضیح نحوه نوشتن قرارداد خریدوفروش ملک باید بر ضرورت دریافت مشاوره حقوقی آنلاین از یک وکیل متبحر تأکید کنیم. چرا که نوشتن هر نوع قرارداد ملکی اعم از خریدوفروش، مشارکت‌درساخت، پیش‌فروش آپارتمان و... به دانش حقوقی فراوان توأم با تخصص در امر قراردادنویسی نیاز دارد.

بااین‌وجود در ادامه برخی از مهم‌ترین بخش‌های چنین قراردادی را با هم مرور می‌کنیم تا نسبت به مسائل ابتدایی قراردادنویسی آگاهی پیدا کنید. در این میان، برخی از نکات مهم قرارداد بیع یا خریدوفروش ملک را بیان می‌کنیم، پس دقت خود را در مطالعه این قسمت از مقاله باید افزایش دهید.

ماده ۱_ مشخصات طرفین قرارداد

مشخصات کامل خریدار و مشتری باید در قرارداد درج شوند. البته، باید مدارک هویتی مانند شناسنامه، کارت ملی طرف مقابل یا اگر یکی از طرفین وکیلش را برای انجام معامله مأمور کرده، وکالت‌نامه او را هم کنترل کنید. البته اگر برای ثبت معامله ملک به محضر مراجعه کنید، مشخصات طرفین استعلام می‌شود و با چالش‌های ثبت قرارداد در بنگاه مواجه نخواهید شد.

ماده 2_ موضوع قرارداد خریدوفروش ملک

موضوع قرارداد شما در اینجا خرید یا فروش ملک است. حال این ملک می‌تواند قطعه‌ای زمین زراعی باشد یا یک باب آپارتمان یا حتی یک واحد صنعتی مانند کارخانه ساخت کولر. پس در این ماده هر آنچه درمورد ملک ضرورت دارد را باید قید کنید.

·       متراژ

·       سنددار بودن یا نبودن

·       ملک اوقاف است یا شخصی

·       سال ساخت بنا

·       در صورت داشتن سند، ذکر مشخصات کامل سند

·       اگر ملک زمین است، نوع کاربری مانند زراعی، مسکونی و... درج شود

علاوه بر این گونه اطلاعات، بهتر است برای املاک مسکونی ویژگی‌هایی نظیر برخورداری از سیستم گرمایشی و سرمایشی، تعداد طبقات، تعداد اتاق‌ها و امثال این موارد را هم بنویسید.

ماده ۳_ معامله و نحوه پرداخت آن

همان‌طور که تا این قسمت از مقاله متوجه شدید، ثمن، همان بهایی است که در مقابل خرید ملک پرداخته می‌شود. در مذاکراتی که میان خریدار و فروشنده انجام می‌شود، علاوه بر مبلغ معامله، نحوه پرداخت هم تعیین می‌شود. به‌عنوان‌مثال، اگر بهای ملک را به‌صورت اقساط پرداخت کنید، فروشنده قطعاً از شما ضمانت مناسبی برای اطمینان از پرداخت اقساط دریافت خواهد کرد. درهرصورت این موارد به مذاکرات دو طرف بستگی دارد.

ماده ۴_ نحوه تنظیم سند ملک

در این قسمت باید به موارد زیر توجه کرده و تکلیف هر یک از آن‌ها را مشخص کنید:

·       طرفین در چه تاریخی برای تنظیم سند رسمی باید به دفترخانه مراجعه کنند؟ کدام دفتر اسناد رسمی مورد توافق آن‌ها است؟

·       آیا سند ملک در رهن است؟ اقدامات لازم برای فک رهن سند ملک تا پیش از حضور در دفترخانه باید از سوی فروشنده صورت بگیرد.

·       چنانچه یکی از طرفین در تاریخ مقرر به دفترخانه مراجعه نکند، طرف دیگر از چه حقوقی برخوردار است؟

مواردی مثل مفاصاحساب دارایی، شهرداری، هزینه‌های ثبت سند نیز مهم‌اند و باید راجع به آن‌ها نیز در این قسمت تعیین تکلیف شود.

ماده ۵_ شرایط تسلیم ملک

ملک مورد معامله در چه زمانی و به چه صورت باید به خریدار تحویل داده شود؟ آیا فروشنده ملزم است تمام ملک را در تاریخ مقرر به خریدار تحویل دهد یا دراین‌رابطه محدودیتی وجود دارد؟ مثلاً از یک ساختمان 4 واحدی، 2 واحد در اول تیرماه و 2 واحد در آخر تیر ماه به خریدار تحویل داده می‌شود.

ماده ۶_ تعهدات طرفین

بایع و مشتری در مقابل یکدیگر چه تعهداتی دارند؟ مثلاً این طور مقرر می‌شود که تا تاریخ تنظیم سند در دفترخانه، فروشنده کلیه بدهی‌های مربوط به ملک مثل قبوض آب، برق، گاز و... را باید تسویه نماید. خریدار نیز موظف است یک‌سوم ثمن معامله را تا همان تاریخ به حساب فروشنده واریز نماید. پ

ماده 7_ نحوه فسخ قرارداد خریدوفروش ملک

حق فسخ معامله برای هر یک از طرفین محفوظ است؛ بنابراین نباید با ذکر عبارت "اسقاط کافه خیارات" خود را از داشتن این حق قانونی محروم کنید. معمولاً در قسمت تعهدات طرفین شرایطی تعیین می‌شود که اگر یکی از طرفین نتواند به آن‌ها عمل کند، طرف دیگر حق خاتمه‌دادن به معامله را داشته باشد. مثلاً اگر خریدار تا 3 روز پس از موعد مقرر برای پرداخت ثمن، نسبت به این کار اقدام نکند، فروشنده حق دارد به ادامه معامله پایان دهد.

دقت کنید که 7 ماده فوق، از مهم‌ترین مواد و بندهای یک قرارداد خریدوفروش ملک هستند که باید به آن‌ها اشاره می‌کردیم. افزون بر موارد گفته شده، موادی مثل نحوه حل‌وفصل اختلافات، داوری در قرارداد، فورس ماژور و نسخ قرارداد نیز بهتر است که در متن توافق‌نامه درج شوند.

انواع قرارداد فروش ملک

ما در یک مطلب بسیار مفصل به نام آشنایی با قرارداد خریدوفروش، انواع عقد بیع را توضیح دادیم. هرچند آن 14 نوع از انواع بیع در معاملات ملکی کاربرد ندارند؛ اما 3 گونه از آن‌ها در خریدوفروش املاک رایج هستند که عبارت‌اند از:

بیع قطعی ملک

منظور از بیع قطعی ملک، همان قرارداد خریدوفروش ملک است که به‌محض انعقاد قرارداد، خریدار مالک ملک می‌شود و فروشنده نیز ثمن (بهای ملک) را دریافت می‌کند. در اینجا، هیچ شرط یا مدتی برای تحویل ملک یا پرداخت ثمن وجود ندارد؛ پس فروش یا خرید ملک قطعی محسوب می‌شود.

بیع شرط ملک

ماده 458 ق.م درمورد نوعی از عقد بیع صحبت می‌کند که ممکن است برایتان جالب باشد. در بیع شرط که در زمینه‌های مختلف مانند فروش املاک نیز پرکاربرد است، شرایط قابل‌توجهی برای خریدار و فروشنده در نظر گرفته شده است. به این شکل که طرفین قرارداد خرید یا فروش ملک شرط می‌کنند که اگر طی مدتی معین مثلاً یک ماه، فروشنده ملک، بهای معامله را به خریدار برگرداند، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

تصور کنید، شما یک آپارتمان 2 میلیاردتومانی را طی بیع شرط ملک به فردی فروخته‌اید. در متن قرارداد این طور شرط کرده‌اید که چنانچه بتوانید طی یک ماه پس از تاریخ قرارداد، تمام 2 میلیارد تومان بهای معامله را به مشتری برگردانید، معامله فسخ شده و مالک آپارتمان می‌شوید.

بیع مؤجل ملک

مثال بارز بیع مؤجل، فروش اقساطی است. به‌عبارت‌دیگر اگر شما یک باب مغازه را بخرید؛ اما پول کافی برای پرداخت تمام ثمن را نداشته باشید، با فروشنده توافق می‌کنید که بهای مغازه را طی چند قسط بپردازید. به‌این‌ترتیب، در قراردادهای خریدوفروش املاکی که به‌صورت مؤجل منعقد می‌شوند، بهای ملک به‌صورت مدت‌دار به فروشنده تحویل داده خواهد شد. در واقع بخشی از ثمن معامله در زمان تنظیم قرارداد ارائه می‌شود و بخش دیگری از آن طی یک یا چند ماه یا حتی چند سال.

و اما جمع‌بندی مطلب

در این مقاله از وکیل‌باشی، صرفاً درمورد قراردادهای خریدوفروش مربوط به حوزه املاک صحبت کردیم. به‌این‌ترتیب، در انتهای این نوشته شما به‌خوبی با مفاهیمی مثل بیع ملک، انواع آن و همین‌طور نحوه تنظیم این توافق‌نامه آشنا شده‌اید. چنانچه دررابطه با موضوع این مقاله سؤال یا ابهامی دارید آن را در قسمت نظرات بنویسید. مشاوران تیم همراه همیشگی شما هستند.

راضیه حبیبی_ کارشناس حقوقی وکیل‌باشی